Tassi mutuo Giappone 2026: variabile, fisso e Flat 35

Tassi mutuo Giappone a ottobre 2026: le cifre

I mutui giapponesi si dividono in tre famiglie. Lo hendō kinri (hendō kinri, tasso variabile) segue i tassi a breve termine ed è rivisto due volte l'anno. Il kotei kinri sentaku-gata (kotei kinri選択型, tasso fisso a periodo) blocca il tasso per 3, 5, 10 o 20 anni, poi passa al tasso variabile o a un nuovo periodo fisso. Lo zenki kotei (全期間固定, fisso per tutta la durata) non si muove mai: Flat 35 ne è l'esempio più noto.

La tabella qui sotto riporta i tassi pubblicati per i prestiti erogati a ottobre 2026. Sono i migliori tassi che ogni istituto pubblicizza per i nuovi mutuatari con un profilo solido, non una promessa valida per ogni pratica.

Tipo di prestito	Istituto	Tasso, ottobre 2026	Cosa lo fa muovere
Variabile (il più basso pubblicizzato)	MUFG Bank	1,195 %	Tasso prime a breve termine, cioè la Banca del Giappone
Variabile (il più basso pubblicizzato)	Mizuho Bank	circa 1,275 %	Lo stesso
Variabile (il più basso pubblicizzato)	SMBC	circa 1,525 %	Lo stesso
Fisso a 10 anni	Mizuho Bank	circa 3,60 %	Rendimento dei titoli di Stato a 10 anni
Fisso a 10 anni	MUFG Bank	3,75 %	Lo stesso
Fisso per tutta la durata, da 31 a 35 anni	MUFG Bank	4,35 %	Rendimenti a lungo termine
Flat 35, da 21 a 35 anni, prestito ≤ 90 % del prezzo	Tasso più diffuso tra gli istituti	3,83 % (forbice da 3,83 a 5,84 %)	Rendimenti a lungo termine, fissati ogni mese
Flat 35, 20 anni o meno, prestito ≤ 90 %	Tasso più diffuso	3,51 %	Lo stesso

Due letture saltano all'occhio. La prima: il divario tra variabile e fisso non è mai stato così ampio a memoria recente, con più di 2,5 punti tra il tasso variabile di una megabanca e il suo stesso tasso fisso a 10 anni. La seconda: il tasso variabile indicato è quello che il mutuatario paga oggi, non quello che pagherà tra cinque anni. Il resto di questa guida spiega perché questa distinzione conta ormai più del tasso in vetrina.

I tassi cambiano ogni mese. Consulti la pagina dei tassi dell'istituto nel mese in cui firma: in Giappone il tasso di un mutuo è in genere fissato il giorno dell'erogazione, non il giorno dell'approvazione.

Perché i tassi salgono: la Banca del Giappone lascia lo zero

Per quasi vent'anni un mutuo giapponese è stato il credito più economico del mondo sviluppato, con tassi variabili tra 0,3 e 0,5 % presso le banche online. Quell'epoca si è chiusa a marzo 2024, quando la Banca del Giappone ha abbandonato i tassi negativi. Da allora ha alzato il tasso di riferimento a scatti successivi.

Data	Tasso di riferimento della Banca del Giappone	Effetto sui mutui
Fino a marzo 2024	-0,1 % (tassi negativi)	Prestiti variabili tra 0,3 e 0,5 % presso gli istituti più economici
Marzo 2024	da 0 a 0,1 %	Fine dei tassi negativi, prime pressioni al rialzo
Luglio 2024	0,25 %	Primo rialzo dei tassi base per i prestiti variabili
Gennaio 2025	0,5 %	I tassi variabili salgono di nuovo nella primavera 2025
Fine 2025	0,75 %	Mantenuto a questo livello a gennaio, marzo e aprile 2026
Giugno 2026	1,0 %	Trasmesso alla maggior parte dei prestiti variabili da ottobre 2026
Settembre 2026	1,25 %, il livello più alto dal 1995	Atteso nei prestiti variabili alle prossime revisioni dei tassi base

I tassi fissi seguono un segnale diverso: il rendimento dei titoli di Stato a 10 anni. Questo rendimento ha superato il 3 % all'inizio di settembre 2026 per la prima volta dal 1996 (l'asta a 10 anni del Ministero delle Finanze del 1° settembre 2026 si è chiusa con un rendimento medio del 2,995 %). Flat 35, che segue i rendimenti a lungo termine, è salito per tre mesi consecutivi, dal 3,46 % di settembre al 3,83 % di ottobre, circa 1,3 punti più di sei mesi prima.

Il meccanismo conta per i tempi. Una decisione della Banca del Giappone non incide sulla rata il giorno dopo. Le banche adeguano prima il tasso prime a breve termine, poi il tasso base pubblicato, di solito a scadenze di revisione fisse in primavera e in autunno, e la rata di chi ha già un mutuo cambia solo al successivo ricalcolo previsto. Il consiglio si riunirà di nuovo a fine ottobre 2026: nessuno può dirle quale sarà la decisione, e un articolo che la prevede tira a indovinare.

Per chi acquista dall'estero lo stesso ciclo ha un secondo volto: tassi giapponesi più alti possono rafforzare lo yen, il che fa salire il costo di una casa pagata con dollari o euro. Questo aspetto lo trattiamo nella nostra analisi su lo yen debole e l'immobiliare giapponese.

Come si costruisce il tasso di un mutuo giapponese

Tasso base meno uno sconto

Una banca giapponese pubblica un tentō kinri (店頭金利, tasso base pubblicato) per ogni prodotto, poi sottrae uno yūgū (優遇, sconto preferenziale) che dipende dal profilo del cliente, dall'immobile e dalla campagna della banca. Da MUFG a ottobre 2026 il tasso variabile pubblicato è 3,375 % e il miglior tasso applicato 1,195 %: uno sconto di più di due punti. Lo sconto è di solito concesso per tutta la durata del prestito; a muoversi è il tasso base.

Il tasso base variabile segue il tasso prime a breve termine

Il tasso base di un prestito variabile è legato al tanki purime rēto (tankiプライムレート, tasso prime a breve termine), che le banche fissano in funzione del tasso di riferimento della Banca del Giappone. La maggior parte delle banche rivede il tasso variabile due volte l'anno, ad aprile e a ottobre, e applica la variazione alle rate qualche mese dopo.

La regola dei cinque anni e la regola del 125 %

La maggior parte delle grandi banche protegge i mutuatari a tasso variabile con due regole. La go-nen rūru (5年ルール, regola dei cinque anni) congela la rata mensile per cinque anni anche se il tasso sale. La hyaku-nijūgo pāsento rūru (125%ルール, regola del 125 %) limita la rata successiva al 125 % della precedente. Queste regole attenuano lo shock, non lo annullano: quando i tassi salgono bruscamente, una parte degli interessi è differita e il capitale residuo scende più lentamente. Se gli interessi superano la rata, la differenza diventa mibarai risoku (未払利息, interessi non pagati), dovuta alla fine del prestito. Diverse banche online non applicano affatto queste regole e ricalcolano direttamente la rata: legga la scheda del prodotto.

I prestiti a periodo fisso passano al variabile alla scadenza del periodo

Un prestito fisso a 10 anni non resta fisso per 35 anni. Alla fine del periodo passa al tasso variabile o a un nuovo periodo fisso ai tassi di quel giorno, e lo sconto preferenziale dopo il passaggio è spesso inferiore a quello iniziale. Un periodo fisso la protegge per la sua durata, nulla di più.

Criterio	Variabile	Fisso a 10 anni	Fisso per tutta la durata / Flat 35
Tasso di partenza, ott. 2026	circa 1,2-1,5 %	circa 3,6-4 %	circa 3,8-4,4 %
Certezza della rata	Bassa oltre i cinque anni	Totale per dieci anni	Totale per tutto il prestito
Chi sopporta il rischio di tasso	Lei	La banca per dieci anni, poi Lei	Il finanziatore
Rimborso anticipato	Di solito gratuito online	Penale frequente durante il periodo fisso	Gratuito con Flat 35 sopra un importo minimo
Adatto a	Detenzione breve, ampia riserva di liquidità	Progetto di vendere o rimborsare entro dieci anni	Detenzione lunga, budget stretto

Flat 35: il prestito a tasso fisso garantito dallo Stato

Flat 35 (フラット35) è un prestito a tasso fisso venduto da banche e finanziatori specializzati e sostenuto dalla Jūtaku Kin'yū Shien Kikō (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Agenzia giapponese per il finanziamento abitativo, JHF), un ente pubblico. Il tasso è fisso dalla prima all'ultima rata, per un massimo di 35 anni, e l'agenzia pubblica ogni mese la forbice dei tassi applicati dagli istituti partner.

Tassi Flat 35, ottobre 2026

Durata	Prestito ≤ 90 % del prezzo	Prestito > 90 % del prezzo
Da 21 a 35 anni	3,83 % (forbice da 3,83 a 5,84 %)	3,94 % (forbice da 3,94 a 5,95 %)
20 anni o meno	3,51 % (forbice da 3,51 a 5,52 %)	3,62 % (forbice da 3,62 a 5,63 %)

Fonte: Agenzia giapponese per il finanziamento abitativo, tassi dei prestiti erogati a ottobre 2026, con assicurazione vita collettiva sul credito inclusa.

Chi ne ha diritto

• Residenza. Uno straniero deve avere la residenza permanente, eijū kyoka (永住kyoka), o lo status di residente permanente speciale. Un visto di lavoro da solo non basta per Flat 35, anche se alcune banche lo accettano per i propri prestiti.
• L'immobile. L'immobile deve rispettare gli standard tecnici dell'agenzia, verificati da un ispettore abilitato. Molte vecchie case in legno non li superano, soprattutto quelle costruite prima della normativa sismica del 1981 (si veda la nostra guida alla norma antisismica giapponese del 1981).
• Utilizzo. Flat 35 finanzia un'abitazione in cui vivono Lei o la Sua famiglia. Non è un prestito per investimento o per casa vacanze.
• Reddito. Le rate annuali non possono superare il 30 % del reddito inferiore a ¥4 milioni l'anno, o il 35 % oltre questa soglia.

Il punto debole di Flat 35 oggi è il prezzo: a ottobre 2026 costa più del doppio del miglior tasso variabile di una megabanca. Il suo punto di forza è che un residente che firma oggi conosce allo yen l'ultima rata del 2061.

Quanto costa un prestito da ¥30 milioni ai tassi di oggi

Prendiamo una coppia di residenti, entrambi dipendenti in Giappone, che chiede in prestito ¥30 milioni (circa 164.800 €) su 35 anni per una casa usata in una città di provincia, con rate mensili costanti e senza rimborsi con i bonus.

Scenario	Tasso	Rata mensile	Interessi totali sulla durata del prestito
Variabile di megabanca, tasso invariato per 35 anni	1,195 %	¥87.439 (circa 480 €)	¥6,7 milioni (circa 36.900 €)
Variabile, se il tasso finisce in media un punto più alto	2,195 %	¥102.407 (circa 563 €)	¥13,0 milioni (circa 71.500 €)
Variabile, se il tasso finisce in media due punti più alto	3,195 %	¥118.745 (circa 652 €)	¥19,9 milioni (circa 109.200 €)
Flat 35, fisso per 35 anni	3,83 %	¥129.791 (circa 713 €)	¥24,5 milioni (circa 134.700 €)
Fisso per tutta la durata MUFG	4,35 %	¥139.203 (circa 765 €)	¥28,5 milioni (circa 156.400 €)

Il prestito variabile resta più conveniente di Flat 35 solo finché il suo tasso medio sull'intera durata resta sotto il 3,8 % circa. La domanda non è «quale tasso è più basso oggi», ma «fino a dove penso che salgano i tassi a breve termine, e posso sopportarlo se mi sbaglio».

La regola dei cinque anni nella pratica

Sullo stesso prestito variabile, supponiamo che il tasso salga di due punti fino al 3,195 % nel sesto anno. Dopo cinque anni restano da rimborsare circa ¥26,4 milioni. Ricalcolata sui 30 anni rimanenti, la rata sarebbe di ¥114.284. La regola del 125 % la limita a ¥109.299 (circa 600 €): circa ¥5.000 al mese non sono rimborsati nei tempi e il capitale residuo scende più lentamente, lasciando un residuo da regolare alla fine del prestito. La regola ha guadagnato tempo; non ha reso il rialzo gratuito.

I costi di accensione del prestito

Costo	Importo tipico	Nota
Spese di istruttoria, jimu tesūryō (jimu tesūryō)	Spesso il 2,2 % del prestito presso le banche online	Oppure una commissione fissa più una commissione di garanzia
Commissione di garanzia, hoshōryō (hoshō-ryō)	Circa il 2 % del prestito se pagata in anticipo presso le grandi banche	Può essere aggiunta al tasso
Imposta di registro sulla teitōken (抵当権, ipoteca)	0,4 % del prestito, ridotto allo 0,1 % per le abitazioni idonee	Più l'onorario dello shihō shoshi (scrivano giudiziario)
Imposta di bollo sul contratto di prestito	¥20.000 per un prestito da ¥10 a 50 milioni	Fissata per fascia
Assicurazione vita collettiva sul credito, danshin (団信)	Di solito inclusa nel tasso	Estingue il prestito in caso di morte o invalidità grave

Sono costi di finanziamento, distinti dalle spese di acquisto vere e proprie, che restano al massimo il 6 % del prezzo (dettagli nella nostra guida alle spese di acquisto in Giappone). I finanziatori richiedono inoltre un'assicurazione contro l'incendio sull'edificio per tutta la durata del prestito.

Il «mutuo a 100 anni» e i prestiti a 50 anni

«Mutuo a 100 anni in Giappone» è una ricerca che si fa centinaia di volte al mese. Nessuna grande banca giapponese vende oggi un prestito a 100 anni. L'espressione circola online, spesso legata a storie di prestiti plurigenerazionali degli anni della bolla (il nostro articolo sulla bolla immobiliare giapponese racconta cosa fu davvero quel periodo). Ciò che esiste è più modesto e meglio documentato:

• Durate di 50 anni. Le hanno introdotte le banche regionali; Sumishin SBI Net Bank ne ha lanciata una ad agosto 2023 e PayPay Bank ha portato la durata massima da 35 a 50 anni a luglio 2025. Il rimborso finale deve di solito avvenire prima degli 80 anni, quindi in pratica solo i mutuatari sulla ventina o all'inizio della trentina possono sfruttare tutti i 50 anni, e il tasso è spesso leggermente più alto che a 35 anni.
• Rimborso a staffetta genitore-figlio, oyako rirē henzai (親子リレー返済): un figlio subentra al genitore nel prestito, il che permette a un mutuatario più anziano di ottenere una durata più lunga. Flat 35 lo prevede.

Su ¥30 milioni, allungare la durata da 35 a 50 anni a circa l'1,3 % abbassa la rata da ¥87.439 a circa ¥67.948, ma gli interessi totali salgono da ¥6,7 milioni a circa ¥10,8 milioni, e il mutuatario sta ancora rimborsando in pensione. Una durata lunga è uno strumento per rendere la rata sostenibile, non un risparmio.

Uno straniero può ottenere questi tassi?

I tassi sopra sono disponibili solo per i mutuatari che le banche accettano, e le banche giapponesi sono severe. In pratica:

Profilo	Mutuo giapponese	Percorso realistico
Residente permanente, dipendente in Giappone	Sì, banche e Flat 35	Confrontare variabile e fisso sul costo totale
Visto di lavoro, dipendente in Giappone da diversi anni	A volte, presso alcune banche, spesso con un anticipo più alto	Interpellare più banche; Flat 35 è precluso
Residente autonomo, arrivato da poco	Raramente	Contanti, oppure attendere due o tre anni di dichiarazioni dei redditi giapponesi
Non residente, che vive all'estero	No	Contanti, oppure un finanziamento ottenuto nel Suo paese

Trattiamo ogni caso, le banche e i documenti nella nostra guida su come ottenere un mutuo in Giappone da straniero, e le opzioni per chi finanzia dall'Europa in finanziare un acquisto giapponese dall'estero. Comprare un immobile non dà alcun diritto di soggiorno né alcun visto, e non apre nemmeno la porta a un prestito giapponese.

Per la maggior parte dei nostri lettori, quindi, i tassi giapponesi contano in modo indiretto. Chi compra in contanti non ne è esposto, ma essi plasmano il mercato: costi di mutuo più alti riducono ciò che i compratori locali possono pagare, soprattutto per i condomini nuovi nelle grandi città, mentre le case rurali si vendono già per lo più a chi paga in contanti. Molte delle case nei nostri annunci di case in vendita in Giappone costano meno di un prestito auto, e la nostra selezione di case giapponesi sotto i 100.000 dollari mostra cosa compra oggi un budget in contanti.

La detrazione fiscale sul mutuo per i residenti

Un residente che si indebita per acquistare l'abitazione in cui vive può richiedere la jūtaku rōn kōjo (jūtaku loankōjo, detrazione fiscale sul mutuo): lo 0,7 % del capitale residuo a fine anno è dedotto dall'imposta sul reddito, per un massimo di 13 anni su una casa nuova e 10 anni su una casa usata, entro massimali che dipendono dalla prestazione energetica dell'edificio. Con tassi variabili all'1,2 %, la detrazione compensa ancora una larga parte degli interessi; con tassi fissi vicini al 4 %, molto meno. Le regole sono stabilite dall'Agenzia nazionale delle imposte e riviste a ogni riforma fiscale: le verifichi per l'anno in cui entra nell'immobile.

Errori da evitare e consigli degli esperti

Errori frequenti

• Confrontare i tassi pubblicizzati invece del costo totale. Un tasso più basso di 0,2 punti con una commissione di istruttoria del 2,2 % può costare più di un tasso leggermente più alto senza commissioni. Confronti il costo effettivo sul periodo in cui terrà davvero il prestito.
• Leggere i tassi del 2024. Molte pagine in inglese citano ancora tassi variabili dello 0,3-0,5 %. Quei tassi non esistono più: a ottobre 2026 il minimo presso le megabanche è intorno all'1,2 %.
• Scambiare la regola dei cinque anni per un'assicurazione. Ritarda il rialzo, non lo annulla, e il capitale dovuto alla fine può sorprenderla.
• Dimenticare la fine di un periodo fisso. Un prestito fisso a 10 anni diventa un prestito variabile o un nuovo prestito fisso ai tassi del 2036, con uno sconto che può essere minore.
• Dare per scontato che qualsiasi casa sia finanziabile. Una vecchia casa in legno, un immobile su terreno in locazione o un edificio che non rispetta la normativa sismica del 1981 spesso non può essere ipotecato affatto.

Consigli degli esperti

• Faccia una prova di stress a +2 punti. Se la rata variabile al 3,2 % metterebbe in crisi il Suo budget, scelga un tasso fisso o chieda meno.
• Tenga una riserva di liquidità pari alle rate aggiuntive di un rialzo di due punti su più anni: il rimborso parziale anticipato è gratuito presso la maggior parte delle banche online.
• Chieda lo sconto per iscritto e verifichi che valga per tutta la durata del prestito, non solo per i primi anni.
• Simuli prima di visitare. I nostri simulatori di immobili e di rendimento locativo Le permettono di testare un prezzo, un tasso e una durata, e la guida passo per passo su come comprare casa in Giappone mostra dove si colloca il prestito nel calendario.

Conclusione: il denaro a buon mercato è finito, non il credito

I tassi dei mutui giapponesi sono ancora bassi rispetto agli standard americani o europei per un prestito variabile, ma la direzione è cambiata: la Banca del Giappone è all'1,25 %, il rendimento a 10 anni ha superato il 3 % e Flat 35 è al 3,83 %. Per un residente, la scelta tra variabile e fisso è ormai una vera decisione sul rischio, da prendere con una prova di stress e non sul tasso in vetrina. Per un non residente non cambia nulla: l'acquisto si fa in contanti, e tassi più alti significano soprattutto meno concorrenza locale sulle case che La interessano. Se desidera un aiuto per impostare un acquisto, dalla ricerca alla firma, il nostro pacchetto di accompagnamento Signature copre l'intero percorso, e la nostra panoramica sul mercato immobiliare in Giappone è il punto di partenza per confrontare le regioni.

Domande frequenti

Qual è il tasso dei mutui in Giappone oggi?

A ottobre 2026 i migliori tassi variabili pubblicizzati dalle megabanche partono da circa l'1,2 %, i tassi fissi a 10 anni sono intorno al 3,6-4 % e il tasso Flat 35 più diffuso è il 3,83 % per un prestito da 21 a 35 anni. I tassi sono pubblicati ogni mese e quello applicato è il tasso del mese in cui il prestito viene erogato.

Perché i tassi dei mutui salgono in Giappone?

La Banca del Giappone ha posto fine ai tassi negativi a marzo 2024 e da allora ha alzato più volte il tasso di riferimento, fino all'1,25 % a settembre 2026. I tassi variabili seguono quel tasso di riferimento, mentre i tassi fissi seguono i rendimenti dei titoli di Stato a 10 anni, che hanno superato il 3 % a settembre 2026.

Meglio un mutuo variabile o fisso in Giappone?

Un prestito variabile costa meno oggi, ma Lei sopporta il rischio di futuri rialzi; un prestito fisso costa di più fin dal primo mese ma congela la rata. Su ¥30 milioni in 35 anni il prestito variabile resta più conveniente di Flat 35 solo finché il suo tasso medio resta sotto il 3,8 % circa. Prima di scegliere, faccia una prova di stress del Suo budget con due punti in più rispetto al tasso variabile di oggi.

Uno straniero può ottenere Flat 35?

Solo con la residenza permanente o lo status di residente permanente speciale, e solo per un'abitazione in cui vivrà lui stesso o la sua famiglia. Chi ha un visto di lavoro può trovare un prestito bancario presso alcuni istituti, ma non Flat 35. Un non residente non può ottenere un mutuo giapponese e acquista in contanti.

Esistono davvero mutui a 100 anni in Giappone?

No, nessuna grande banca giapponese offre oggi un mutuo a 100 anni. Alcune banche offrono durate fino a 50 anni, in genere con rimborso finale prima degli 80 anni, e i prestiti a staffetta genitore-figlio permettono a un figlio di subentrare nel prestito di un genitore.

Che cos'è la regola dei cinque anni nei mutui variabili giapponesi?

Presso la maggior parte delle grandi banche la rata mensile di un prestito variabile resta invariata per cinque anni anche se il tasso cambia, e la rata successiva non può superare il 125 % della precedente. Quando i tassi salgono bruscamente, una parte degli interessi è differita e il capitale residuo scende più lentamente. Alcune banche online non applicano queste regole.

Quanto è la rata mensile di un mutuo da ¥30 milioni in Giappone?

Su 35 anni con rate costanti, circa ¥87.400 con un tasso variabile dell'1,195 % e circa ¥129.800 con il tasso Flat 35 del 3,83 % di ottobre 2026. La differenza sull'intero prestito è di circa ¥17,8 milioni di interessi se il tasso variabile non si muove mai.