Indirizzo giapponese: come si legge e si trova sulla mappa

Com'è costruito un indirizzo giapponese, dalla prefettura alla porta

Un indirizzo occidentale parte dal dettaglio e risale: numero, via, città, paese. L'indirizzo giapponese fa esattamente il contrario. Parte dalla prefettura e restringe, livello dopo livello, fino a un solo edificio. Niente, nel mezzo, nomina una via, semplicemente perché il sistema non prende la strada come unità.

Ecco l'indirizzo della sede del governo metropolitano di Tokyo, scomposto nei suoi livelli:

Livello	Giapponese	Romaji	Nell'esempio	Che cosa le dice
Prefettura	都道府県	to-do-fu-ken	Tokyo-to	Una delle 47 prefetture
Comune	市-ku町村	shi-ku-cho-son	Shinjuku-ku	Città, circoscrizione, cittadina o villaggio
Nome di quartiere	町名	chomei	Nishi-Shinjuku	Il quartiere che porta un nome
Quartiere numerato	丁目	chome	2-chome	Una porzione numerata di quel quartiere
Isolato	番	ban	8-ban	Un isolato all'interno del chome
Edificio	号	go	1-go	L'edificio su quell'isolato

Per esteso diventa Tokyo-to Shinjuku-ku Nishi-Shinjuku 2-chome 8-ban 1-go, e nell'uso quotidiano gli ultimi tre livelli si comprimono in 2-8-1. È questa forma compressa che troverà su quasi ogni annuncio immobiliare: saper leggere quei tre numeri è gran parte del lavoro.

I quattro suffissi da non trascurare

La desinenza di un toponimo porta un'informazione vera. -ken (県) indica una prefettura, ma Tokyo è -to (都), Osaka e Kyoto sono -fu (府) e l'Hokkaido è -do (道). Un livello più in basso, -shi (市, città) e -ku (-ku, circoscrizione) dicono che si trova in un comune urbanizzato, mentre -machi o -cho (町, cittadina) e -mura o -son (村, villaggio) dicono l'opposto. Quando sfoglia il nostro catalogo di case giapponesi in vendita, quella sola sillaba separa già un lotto urbano da uno rurale.

Perché le strade giapponesi non hanno un nome

La ragione è insieme storica e giuridica. Le città giapponesi si sono sviluppate come un mosaico di quartieri dotati di nome, e non come una scacchiera di strade dotate di nome, e quando il paese ha modernizzato il proprio sistema di indirizzi ha conservato quella logica invece di sostituirla.

La regola sta nella jukyo hyoji ni kansuru horitsu (住居表示に関する法律, legge sull'indicazione degli indirizzi residenziali), legge n. 119 del 1962. Il suo articolo 2 lascia ai comuni esattamente due metodi:

• Il metodo per isolato, gaiku hoshiki (街-ku方式): il quartiere è tagliato in isolati da elementi permanenti come strade, ferrovie o fiumi, ogni isolato riceve un numero e ogni edificio che vi sorge riceve il suo.
• Il metodo per strada, doro hoshiki (道路方式): gli edifici sono numerati lungo una via dotata di nome, come si fa nella maggior parte dei paesi occidentali.

Il Giappone ha adottato il metodo per isolato quasi ovunque. Il metodo per strada esiste nel testo di legge, ma è rimasto marginale nella pratica: ecco perché un indirizzo giapponese può essere perfettamente preciso senza nominare mai la strada su cui guiderà davvero.

Che cosa cambia quando si cerca una casa

I numeri degli edifici girano lungo il perimetro dell'isolato, di solito in senso orario a partire da un angolo, con il comune che colloca punti di riferimento a intervalli regolari. Ne seguono due conseguenze, e sorprendono entrambe chi compra dall'estero:

• I numeri sono ordinati attorno a un isolato, non lungo una strada. Il numero 5 e il numero 6 possono darsi le spalle, su due lati opposti dello stesso isolato.
• Gli edifici costruiti più tardi si inseriscono nella numerazione esistente: non è quindi sempre continua, e più edifici possono legittimamente condividere uno stesso go.

Le due città che fanno di testa loro

Kyoto sovrappone il suo sistema premoderno a quello ufficiale: l'indirizzo nomina l'incrocio di due strade, poi precisa se si sale, si scende, si va a est o a ovest con agaru (上ル, nord), sagaru (下ル, sud), higashi iru (東入ル, est) e nishi iru (西入ル, ovest). Chi vuole comprare un immobile a Kyoto o guardare le machiya in vendita (machiya, case urbane in legno tipiche di Kyoto) incontrerà queste parole molto prima di un numero di isolato. Sapporo usa al contrario una griglia pura, contando gli isolati a nord, a sud, a est e a ovest a partire da un punto di origine: un indirizzo come Kita 3 jo Nishi 2 chome è già un insieme di coordinate.

Leggere i tre numeri: chome, ban e go

Quasi ogni annuncio che leggerà comprime l'indirizzo in tre numeri separati da trattini. Smontarli è semplice, una volta chiaro quale sia quale.

Elemento	Giapponese	Termine ufficiale nella legge	Significa	In 2-8-1
chome	丁目	Suddivisione di quartiere	Una parte numerata del quartiere dotato di nome	2
ban	番	gaiku fugo (simbolo di isolato)	L'isolato stesso	8
go	号	jukyo bango (numero di abitazione)	L'edificio sull'isolato	1

Incontrerà anche banchi (番地), che assomiglia a ban senza essere affatto la stessa cosa: appartiene al vecchio sistema catastale trattato più avanti, ed è la prima fonte di confusione per chi compra dall'estero.

Appartamenti e nomi degli edifici

Gli alloggi in condominio aggiungono un livello dopo l'edificio. Un indirizzo completo si legge spesso 2-8-1 Sakura Heights 305: il nome dell'edificio segue i numeri, il numero dell'appartamento chiude la riga. Questi nomi sono di uso costante nella vita quotidiana, raramente tradotti, e non fanno giuridicamente parte dell'indirizzo: una consegna può arrivarle anche se manca solo quel nome. Il nostro glossario del vocabolario immobiliare giapponese copre le parole che vi gravitano attorno.

Indirizzi rurali: gun, oaza, aza e la trappola delle akiya

La legge del 1962 si applica agli shigaichi (市街地), le zone urbanizzate. Al di fuori, cioè nella campagna dove le akiya (akiya, le case vuote) costano poco, molti comuni non hanno mai introdotto il sistema di indirizzo residenziale. Gli indirizzi rurali sono quindi diversi, e più corti.

Elemento	Giapponese	Che cos'è	Perché conta per chi compra
gun	郡	Un distretto rurale che raggruppa cittadine e villaggi	La sua presenza significa che si trova fuori da ogni città: verifichi trasporti, scuole e negozi
oaza	大字	Un grande nome di borgata tradizionale	Spesso sostituisce del tutto il nome di quartiere
aza o koaza	字 / 小字	Una suddivisione più fine al suo interno	Molto locale, a volte sconosciuto ai servizi di cartografia
banchi	番地	Il numero della particella di terreno	È un numero catastale, non un indirizzo residenziale

Un indirizzo rurale tipico si legge Nagano-ken Kitaazumi-gun Hakuba-mura Oaza Hokujo 1234-5. Non contiene né chome, né ban, né go: l'ultimo numero è la particella. È la forma normale della maggior parte delle kominka, le case rurali tradizionali (kominka), e della maggioranza degli immobili della nostra selezione di case sotto i 50.000 euro, ed è esattamente il caso in cui una ricerca sulla mappa è meno affidabile.

Chiban e jukyo hyoji: ogni immobile ha due indirizzi

Ecco il punto che quasi nessuna guida generalista spiega, e quello che conta di più al momento di comprare davvero. Un immobile giapponese porta due identificativi diversi, rilasciati da due amministrazioni diverse, e spesso non coincidono.

	Chiban (地番)	Jukyo hyoji (住居表示)
Che cosa identifica	Una particella di terreno	Un ingresso di edificio
Rilasciato da	L'ufficio degli affari giuridici, homukyoku (hōmukyoku)	Il municipio
Serve per	Il registro fondiario, il contratto di vendita, le imposte, il rilievo dei confini	Posta, consegne, utenze, vita quotidiana
Si scrive	1234-5, a volte seguito da banchi	2-8-1, con chome, ban e go
Esiste ovunque?	Sì, su ogni particella del Giappone	Solo dove il comune lo ha introdotto

Perché la differenza costa denaro

Non si può ottenere un estratto del registro fondiario con un indirizzo postale. Il toki jiko shomeisho (tōki jikō shōmeisho), il certificato che dice chi possiede il terreno, se vi grava un'ipoteca e quale superficie vi è iscritta, si richiede per chiban. Presenti l'indirizzo residenziale allo sportello e la particella semplicemente non verrà trovata. Il documento costa poco, 600 ¥ (circa 3 €) allo sportello secondo il decreto sulle tariffe di registrazione, e meno se ordinato online: non c'è alcun motivo per rinunciarvi. Il nostro articolo sul registro fondiario giapponese percorre il documento riga per riga.

La seconda trappola è più discreta. Uno stesso indirizzo postale può coprire più particelle, e una particella può portare più edifici. Una casa annunciata sotto un unico indirizzo può poggiare su due o tre chiban, uno dei quali appartiene a qualcun altro, tipicamente il vialetto d'accesso. Lo si scopre leggendo il kozu (公図, mappa catastale) accanto al registro, mai guardando l'annuncio.

Codici postali e localizzazione di un indirizzo sulla mappa

Ogni indirizzo giapponese porta un codice postale a sette cifre, scritto dopo il segno 〒 nella forma 160-0023. Le prime tre cifre coprono un'area ampia, le ultime quattro la restringono, e il livello raggiunto non è lo stesso ovunque: in città il codice identifica di solito il quartiere e spesso il chome, mentre in campagna un solo codice può coprire un intero villaggio.

Tre strumenti, nell'ordine che funziona

1. La ricerca di codice postale delle Poste giapponesi: incolli l'indirizzo o il codice e ottiene l'ortografia ufficiale di ogni livello, in kanji e in romaji. È il riferimento per scrivere l'indirizzo come va scritto.
2. La mappa del Kokudo Chiriin, l'istituto geografico nazionale giapponese: la cartografia ufficiale, con strati catastali e di rischio che nessuna mappa di largo consumo offre.
3. Una mappa di largo consumo, per ultima e non per prima. Tratta bene gli indirizzi urbani e si rivela poco affidabile su quelli rurali.

Perché a volte il segnaposto è sbagliato

Quando un geocodificatore non riesce a risolvere un aza o un numero di particella, non fallisce: ripiega in silenzio sul centro del comune. Il segnaposto sembra sicuro di sé e può trovarsi a diversi chilometri dalla casa. Lo misuriamo sul nostro stesso catalogo: per questo ogni posizione che pubblichiamo è confrontata con il geocodificatore inverso ufficiale, e viene rimossa invece che mostrata quando non si conferma. Se controlla un annuncio per conto suo, il test onesto è semplice: se il segnaposto cade esattamente sul municipio o in mezzo a un villaggio, non è stato risolto. Incroci con la mappa catastale prima di farsi un'opinione sulla posizione, e legga la nostra guida ai rischi naturali e immobiliare in Giappone prima di dare fiducia a una localizzazione che non ha verificato.

Che cosa dice un indirizzo giapponese a chi compra

Letto bene, un indirizzo è una prima diagnosi dell'immobile, gratuita e immediata. Quattro cose ne escono prima ancora di aprire una mappa.

• Il carattere urbano o rurale. Un gun nell'indirizzo significa che nessuna amministrazione cittadina è in gioco: verifichi la stazione più vicina, la situazione scolastica e lo sgombero della neve in inverno. Un ku dice l'opposto.
• L'età del quartiere. Un quartiere ancora descritto con oaza e aza non è mai stato ridisegnato dal sistema di indirizzo residenziale, il che segnala di solito un insediamento antico e vicoli privati stretti.
• Il livello dei prezzi. All'interno di una stessa città i prezzi variano per quartiere e per chome. Due indirizzi separati da una sola unità possono ricadere in due fasce di prezzo diverse, ed è proprio a questo grado di dettaglio che lavorano la nostra mappa dei prezzi e il simulatore di rendimento.
• L'esposizione ai rischi. Le mappe di alluvione, di frana e di liquefazione si consultano per localizzazione: è l'indirizzo che vi si inserisce. I nomi che contengono un elemento acquatico come sawa (沢, palude o ruscello) o ike (池, stagno) meritano un secondo sguardo sullo strato di rischio.

È anche per questo che l'indirizzo completo è l'unico dato che riserviamo ai membri su ogni annuncio: è la chiave che apre il registro, le mappe di rischio e i veri comparabili. Il resto di un annuncio, compreso come decifrarne la pianta e le superfici, è trattato nella nostra guida per leggere un annuncio immobiliare giapponese.

Caso pratico e gli errori che costano cari

Prendiamo una casa vuota annunciata a 3.800.000 ¥ (circa 20.900 €) nel Wakayama, all'indirizzo Wakayama-ken Kainan-shi Shimotsu-cho Kami 123-4.

La lettura

• Wakayama-ken: la prefettura, sulla penisola di Kii a sud di Osaka.
• Kainan-shi: una città, quindi un'amministrazione urbana, anche se la casa in sé può essere rurale.
• Shimotsu-cho Kami: l'antica cittadina di Shimotsu, assorbita dalla città, poi il nome della borgata.
• 123-4: né chome, né go, quindi si tratta di un chiban, un numero di particella, e non di un indirizzo residenziale.

Quest'ultima riga è tutto il punto. Prima di qualsiasi offerta, questo indirizzo serve a ordinare l'estratto del registro per particella, 600 ¥ (circa 3 €), e la mappa catastale che lo accompagna. Le spese d'acquisto totali in Giappone restano al massimo al 6 % del prezzo: su questa casa metterà quindi a budget fino a circa 228.000 ¥ (quasi 1.250 €) tra imposta di acquisizione, registrazione, imposta di bollo e onorari d'agenzia, e qualche centinaio di yen di documenti non pesa nulla al confronto. Gli immobili di questo livello di prezzo sono quelli che troverà nei nostri annunci del Wakayama.

I cinque errori da evitare

1. Prendere un numero di particella per un indirizzo postale. Non verrà geocodificato, la posta può non consegnarvi, e i fornitori di utenze chiederanno invece l'indirizzo residenziale.
2. Invertire l'ordine alla cieca. Gli indirizzi romanizzati sono spesso capovolti per i lettori stranieri: lo stesso indirizzo circola quindi nei due sensi. Individui sempre prima la prefettura, poi ricostruisca la catena, invece di fidarsi dell'ordine in cui le è stato dato.
3. Fidarsi di un solo segnaposto sulla mappa. Un segnaposto sul centro di un villaggio significa che l'indirizzo non è stato risolto, non che la casa sia al centro.
4. Credere che un indirizzo equivalga a una particella. Verifichi sulla mappa catastale il vialetto d'accesso, che appartiene di frequente a un vicino, o a nessuno in modo utilizzabile.
5. Trascurare il nome dell'edificio. Per un appartamento, il numero dell'alloggio senza il nome dell'edificio non è recapitabile, e quel nome figura raramente nel registro.

Niente di tutto questo richiede di parlare giapponese per essere fatto bene, ma tutto richiede che qualcuno vada davvero a chiedere e a leggere i documenti. Quella verifica fa parte di ciò che copre il nostro accompagnamento dalla ricerca alla consegna delle chiavi, e la sequenza completa di un acquisto è esposta passo dopo passo nella nostra guida per comprare casa in Giappone.

In sintesi: un indirizzo che ora sa leggere

Un indirizzo giapponese è un imbuto, non una linea. Restringe dalla prefettura al comune, poi al quartiere, al chome, all'isolato, all'edificio, e non nomina mai la strada perché il sistema è stato costruito attorno agli isolati. In campagna si ferma prima e finisce su un numero di particella: è la forma normale delle case vuote.

La distinzione da ricordare prima di tutte le altre resta quella che separa il chiban, che identifica il terreno nel registro, dal jukyo hyoji, che identifica la porta per il postino. I contratti, le imposte e la proprietà seguono il primo, la vita quotidiana segue il secondo, e confonderli è ciò che trasforma una casa a buon mercato in una costosa brutta sorpresa. Con questo in mano può leggere qualsiasi annuncio del nostro catalogo di akiya sapendo esattamente che cosa sta guardando, e la nostra guida per comprare una akiya in Giappone prende il testimone.

Domande frequenti

In Giappone le strade hanno un nome?

Quasi mai a fini di indirizzo. Le vie hanno un nome nel linguaggio corrente, ma il sistema numera gli isolati e non le strade. La legge del 1962 autorizza un metodo basato sulla strada, eppure i comuni giapponesi hanno adottato quasi ovunque il metodo per isolato. Kyoto è l'eccezione più nota: i suoi indirizzi partono dagli incroci tra due strade.

Come si legge un indirizzo giapponese?

Individui prima la prefettura, che finisce in -ken, -to, -fu o -do, poi scenda attraverso il comune, il quartiere e i numeri. Gli indirizzi romanizzati sono spesso capovolti per i lettori stranieri: ricostruisca la catena a partire dalla prefettura invece di fidarsi dell'ordine in cui l'indirizzo le viene presentato.

Che cosa significa chome in un indirizzo giapponese?

Il chome è una suddivisione numerata di un quartiere dotato di nome. In 2-8-1, il 2 è il chome, l'8 è l'isolato e l'1 è l'edificio su quell'isolato. Un chome misura tipicamente qualche centinaio di metri ed è un'unità significativa per i prezzi.

Qual è la differenza tra chiban e jukyo hyoji?

Il chiban è il numero di particella tenuto dall'ufficio degli affari giuridici e serve per il registro, per il contratto e per le imposte. Il jukyo hyoji è l'indirizzo residenziale attribuito dal comune, usato per la posta e le consegne. I due differiscono spesso per la stessa casa, e solo il chiban permette di ordinare l'estratto del registro.

Perché le mappe non trovano alcuni indirizzi giapponesi?

Gli indirizzi rurali usano nomi di borgata e numeri di particella che i servizi di cartografia non possiedono sempre. Quando un geocodificatore non riesce a risolverne uno, ripiega sul centro del comune invece di restituire un errore: il segnaposto sembra affidabile pur trovandosi a chilometri di distanza.

Che cosa significa il segno posto prima di un codice postale giapponese?

Il simbolo 〒 è il marchio delle Poste giapponesi e indica semplicemente che segue un codice postale. I codici hanno sette cifre, scritte tre, un trattino, poi quattro. In città un codice identifica di solito il quartiere e spesso il chome, mentre in zona rurale un solo codice può coprire un intero villaggio.

Serve un indirizzo in Giappone per comprare un immobile?

No. Un acquirente straniero senza residenza in Giappone può acquistare la piena proprietà del terreno e del fabbricato, e la registrazione è possibile dall'estero con un affidavit al posto del certificato di residenza. Possedere un immobile non dà tuttavia alcun visto né diritto di soggiorno.

Quante cifre ha un codice postale giapponese?

Sette, scritte nella forma 123-4567. Questo formato a sette cifre è in uso dal 1998, in sostituzione di codici più corti, e le Poste giapponesi pubblicano un motore di ricerca gratuito che restituisce l'ortografia ufficiale di ogni livello dell'indirizzo.