Hypothekenzinsen Japan 2026: variabel, fest und Flat 35

Hypothekenzinsen in Japan im Oktober 2026: die Zahlen

Japanische Hypotheken gibt es in drei Familien. Der hendō kinri (hendō kinri, variabler Zins) folgt den kurzfristigen Zinsen und wird zweimal im Jahr überprüft. Der kotei kinri sentaku-gata (kotei kinri選択型, Zins mit gewählter Bindungsfrist) legt den Zins für 3, 5, 10 oder 20 Jahre fest und wechselt dann in den variablen Zins oder in eine neue Bindungsfrist. Der zenki kotei (全期間固定, Festzins über die gesamte Laufzeit) ändert sich nie: Flat 35 ist das bekannteste Beispiel.

Die folgende Tabelle nennt die veröffentlichten Zinsen für im Oktober 2026 ausgezahlte Kredite. Es sind die besten Zinsen, die jeder Kreditgeber für neue Kreditnehmer mit starkem Profil bewirbt, kein Versprechen für jeden Antrag.

Kreditart	Kreditgeber	Zins, Oktober 2026	Was ihn bewegt
Variabel (niedrigster beworbener Zins)	MUFG Bank	1,195 %	Kurzfristiger Prime Rate, also die Bank von Japan
Variabel (niedrigster beworbener Zins)	Mizuho Bank	etwa 1,275 %	Dasselbe
Variabel (niedrigster beworbener Zins)	SMBC	etwa 1,525 %	Dasselbe
10 Jahre fest	Mizuho Bank	etwa 3,60 %	Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen
10 Jahre fest	MUFG Bank	3,75 %	Dasselbe
Festzins über die gesamte Laufzeit, 31 bis 35 Jahre	MUFG Bank	4,35 %	Langfristige Renditen
Flat 35, 21 bis 35 Jahre, Darlehen ≤ 90 % des Preises	Häufigster Zins bei den Kreditgebern	3,83 % (Spanne 3,83 bis 5,84 %)	Langfristige Renditen, monatlich festgelegt
Flat 35, 20 Jahre oder weniger, Darlehen ≤ 90 %	Häufigster Zins	3,51 %	Dasselbe

Zwei Dinge fallen auf. Erstens war der Abstand zwischen variablem Zins und Festzins in jüngerer Zeit nie so groß: mehr als 2,5 Punkte zwischen dem variablen Zins einer Großbank und ihrem eigenen 10-Jahres-Festzins. Zweitens ist der angezeigte variable Zins der Zins, den Kreditnehmende heute zahlen, nicht der Zins, den sie in fünf Jahren zahlen werden. Der Rest dieses Ratgebers erklärt, warum diese Unterscheidung inzwischen wichtiger ist als die Schlagzeilenzahl.

Die Zinsen ändern sich jeden Monat. Prüfen Sie die Zinsseite des Kreditgebers in dem Monat, in dem Sie unterschreiben: Ein Hypothekenzins in Japan wird in der Regel am Tag der Auszahlung festgelegt, nicht am Tag der Zusage.

Warum die Zinsen steigen: Die Bank von Japan verlässt die Nullzone

Fast zwei Jahrzehnte lang war eine japanische Hypothek die günstigste Kreditaufnahme der entwickelten Welt, mit variablen Zinsen zwischen 0,3 und 0,5 % bei Direktbanken. Diese Ära endete im März 2024, als die Bank von Japan die Negativzinsen aufgab. Seither hat sie ihren Leitzins Schritt für Schritt angehoben.

Datum	Leitzins der Bank von Japan	Wirkung auf Hypotheken
Bis März 2024	-0,1 % (Negativzinsen)	Variable Kredite zu 0,3 bis 0,5 % bei den günstigsten Anbietern
März 2024	0 bis 0,1 %	Ende der Negativzinsen, erster Aufwärtsdruck
Juli 2024	0,25 %	Erste Erhöhung der Basiszinsen für variable Kredite
Januar 2025	0,5 %	Variable Zinsen steigen im Frühjahr 2025 erneut
Ende 2025	0,75 %	Im Januar, März und April 2026 auf diesem Niveau gehalten
Juni 2026	1,0 %	Ab Oktober 2026 in die meisten variablen Kredite übertragen
September 2026	1,25 %, der höchste Stand seit 1995	Bei den nächsten Überprüfungen der Basiszinsen in variablen Krediten erwartet

Festzinsen folgen einem anderen Signal: der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen. Diese Rendite überschritt Anfang September 2026 erstmals seit 1996 die Marke von 3 % (die zehnjährige Auktion des Finanzministeriums am 1. September 2026 wurde mit einer durchschnittlichen Rendite von 2,995 % abgeschlossen). Flat 35, das den langfristigen Renditen folgt, stieg drei Monate in Folge, von 3,46 % im September auf 3,83 % im Oktober, etwa 1,3 Punkte mehr als sechs Monate zuvor.

Die Mechanik ist für das Timing wichtig. Eine Entscheidung der Bank von Japan schlägt nicht am nächsten Morgen auf Ihre Rate durch. Die Banken passen zuerst ihren kurzfristigen Prime Rate an, dann ihren veröffentlichten Basiszins, meist zu festen Überprüfungsterminen im Frühjahr und Herbst, und die Rate eines bestehenden Kredits ändert sich erst bei der nächsten planmäßigen Neuberechnung. Der Rat tagt das nächste Mal Ende Oktober 2026: Niemand kann Ihnen seine Entscheidung nennen, und ein Artikel, der sie vorhersagt, rät nur.

Für ausländische Käuferinnen und Käufer hat derselbe Zyklus eine zweite Seite: Höhere japanische Zinsen können den Yen stärken, was ein Haus verteuert, das mit Dollar oder Euro bezahlt wird. Diese Seite behandeln wir in unserer Analyse zu schwachem Yen und japanischen Immobilien.

Wie sich ein japanischer Hypothekenzins zusammensetzt

Basiszins minus Nachlass

Eine japanische Bank veröffentlicht für jedes Produkt einen tentō kinri (店頭金利, veröffentlichter Basiszins) und zieht davon einen yūgū (優遇, Vorzugsnachlass) ab, der von Ihrem Profil, der Immobilie und der Aktion der Bank abhängt. Bei MUFG beträgt im Oktober 2026 der veröffentlichte variable Zins 3,375 % und der beste angewandte Zins 1,195 %: ein Nachlass von mehr als zwei Punkten. Der Nachlass wird in der Regel für die gesamte Laufzeit gewährt; was sich bewegt, ist der Basiszins.

Der variable Basiszins folgt dem kurzfristigen Prime Rate

Der Basiszins eines variablen Kredits ist an den tanki purime rēto (tankiプライムレート, kurzfristiger Prime Rate) gekoppelt, den die Banken nach dem Leitzins der Bank von Japan festlegen. Die meisten Banken überprüfen den variablen Zins zweimal im Jahr, im April und im Oktober, und wenden die Änderung einige Monate später auf die Raten an.

Die Fünf-Jahres-Regel und die 125-%-Regel

Die meisten großen Banken schützen variable Kreditnehmende mit zwei Regeln. Die go-nen rūru (5年ルール, Fünf-Jahres-Regel) friert die monatliche Rate fünf Jahre lang ein, auch wenn der Zins steigt. Die hyaku-nijūgo pāsento rūru (125%ルール, 125-%-Regel) begrenzt die nächste Rate auf 125 % der vorherigen. Diese Regeln mildern den Schock, sie heben ihn nicht auf: Steigen die Zinsen stark, wird ein Teil der Zinsen aufgeschoben und der Restbetrag sinkt langsamer. Übersteigen die Zinsen irgendwann die Rate, wird die Differenz zu mibarai risoku (未払利息, unbezahlte Zinsen), fällig am Ende des Kredits. Mehrere Direktbanken wenden diese Regeln gar nicht an und berechnen die Rate direkt neu: Lesen Sie das Produktblatt.

Kredite mit Zinsbindung wechseln am Ende der Frist

Ein Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung bleibt nicht 35 Jahre fest. Am Ende der Frist wechselt er in den variablen Zins oder in eine neue Bindungsfrist zu den Zinsen des jeweiligen Tages, und der Vorzugsnachlass nach dem Wechsel ist oft kleiner als der anfängliche. Eine Zinsbindung schützt Sie für ihre Dauer, mehr nicht.

Kriterium	Variabel	10 Jahre fest	Festzins über die gesamte Laufzeit / Flat 35
Startzins, Okt. 2026	etwa 1,2 bis 1,5 %	etwa 3,6 bis 4 %	etwa 3,8 bis 4,4 %
Planungssicherheit der Rate	Gering über fünf Jahre hinaus	Vollständig für zehn Jahre	Vollständig für den gesamten Kredit
Wer das Zinsrisiko trägt	Sie	Die Bank für zehn Jahre, danach Sie	Der Kreditgeber
Vorzeitige Rückzahlung	Online meist kostenlos	Gebühr während der Zinsbindung üblich	Bei Flat 35 ab einem Mindestbetrag kostenlos
Geeignet für	Kurze Haltedauer, große Barreserve	Plan, innerhalb von zehn Jahren zu verkaufen oder zurückzuzahlen	Lange Haltedauer, knappes Budget

Flat 35: das staatlich gestützte Festzinsdarlehen

Flat 35 (フラット35) ist ein Festzinsdarlehen, das von Banken und Spezialkreditgebern vertrieben und von der Jūtaku Kin'yū Shien Kikō (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Japan Housing Finance Agency, JHF), einer staatlichen Behörde, gestützt wird. Der Zins ist von der ersten bis zur letzten Rate fest, für bis zu 35 Jahre, und die Behörde veröffentlicht jeden Monat die Spanne der Zinsen, die ihre Partnerkreditgeber verlangen.

Flat-35-Zinsen, Oktober 2026

Laufzeit	Darlehen ≤ 90 % des Preises	Darlehen > 90 % des Preises
21 bis 35 Jahre	3,83 % (Spanne 3,83 bis 5,84 %)	3,94 % (Spanne 3,94 bis 5,95 %)
20 Jahre oder weniger	3,51 % (Spanne 3,51 bis 5,52 %)	3,62 % (Spanne 3,62 bis 5,63 %)

Quelle: Japan Housing Finance Agency, Zinsen für im Oktober 2026 ausgezahlte Kredite, einschließlich Gruppen-Risikolebensversicherung.

Wer berechtigt ist

• Aufenthaltsstatus. Ausländische Staatsangehörige müssen eine Daueraufenthaltserlaubnis, eijū kyoka (永住kyoka), oder den Status eines besonderen Daueraufenthaltsberechtigten besitzen. Ein Arbeitsvisum allein genügt für Flat 35 nicht, auch wenn einige Banken es für ihre eigenen Kredite akzeptieren.
• Das Haus selbst. Die Immobilie muss die technischen Standards der Behörde erfüllen, geprüft von einer zugelassenen Gutachterin oder einem zugelassenen Gutachter. Viele ältere Holzhäuser scheitern daran, besonders solche, die vor der Erdbebennorm von 1981 gebaut wurden (siehe unseren Ratgeber zur Erdbebennorm von 1981 in Japan).
• Nutzung. Flat 35 finanziert ein Zuhause, in dem Sie oder Ihre Familie wohnen. Es ist kein Kredit für Kapitalanlagen oder Ferienhäuser.
• Einkommen. Die jährlichen Rückzahlungen dürfen 30 % des Einkommens unter 4 Mio. ¥ im Jahr bzw. 35 % darüber nicht überschreiten.

Die Schwäche von Flat 35 ist heute sein Preis: Im Oktober 2026 kostet es mehr als das Doppelte des besten variablen Zinses einer Großbank. Seine Stärke ist, dass eine in Japan wohnende Person, die heute unterschreibt, die letzte Rate des Jahres 2061 auf den Yen genau kennt.

Was ein Kredit über 30 Mio. ¥ bei den heutigen Zinsen kostet

Nehmen wir ein in Japan wohnendes Paar, beide dort angestellt, das 30 Mio. ¥ (etwa 164.800 €) über 35 Jahre für ein Bestandshaus in einer Regionalstadt aufnimmt, mit gleichbleibenden Monatsraten und ohne Bonuszahlungen.

Szenario	Zins	Monatsrate	Zinsen insgesamt über die Laufzeit
Variabel bei einer Großbank, Zins 35 Jahre unverändert	1,195 %	87.439 ¥ (etwa 480 €)	6,7 Mio. ¥ (etwa 36.900 €)
Variabel, wenn der Zins im Durchschnitt einen Punkt höher liegt	2,195 %	102.407 ¥ (etwa 563 €)	13,0 Mio. ¥ (etwa 71.500 €)
Variabel, wenn der Zins im Durchschnitt zwei Punkte höher liegt	3,195 %	118.745 ¥ (etwa 652 €)	19,9 Mio. ¥ (etwa 109.200 €)
Flat 35, 35 Jahre fest	3,83 %	129.791 ¥ (etwa 713 €)	24,5 Mio. ¥ (etwa 134.700 €)
MUFG, Festzins über die gesamte Laufzeit	4,35 %	139.203 ¥ (etwa 765 €)	28,5 Mio. ¥ (etwa 156.400 €)

Der variable Kredit bleibt nur so lange günstiger als Flat 35, wie sein durchschnittlicher Zins über die gesamte Laufzeit unter etwa 3,8 % bleibt. Die Frage lautet nicht „Welcher Zins ist heute niedriger?“, sondern „Wie hoch, glaube ich, steigen die kurzfristigen Zinsen, und kann ich es verkraften, wenn ich mich irre?“.

Die Fünf-Jahres-Regel in der Praxis

Nehmen wir bei demselben variablen Kredit an, der Zins steigt im sechsten Jahr um zwei Punkte auf 3,195 %. Nach fünf Jahren sind noch etwa 26,4 Mio. ¥ offen. Über die verbleibenden 30 Jahre neu berechnet, läge die Rate bei 114.284 ¥. Die 125-%-Regel begrenzt sie auf 109.299 ¥ (etwa 600 €): Rund 5.000 ¥ im Monat werden nicht fristgerecht getilgt und der Restbetrag sinkt langsamer, sodass am Ende des Kredits ein Rest zu begleichen ist. Die Regel hat Zeit verschafft; sie hat den Anstieg nicht kostenlos gemacht.

Die Kosten für die Einrichtung des Kredits

Kosten	Üblicher Betrag	Hinweis
Bearbeitungsgebühr, jimu tesūryō (jimu tesūryō)	Bei Direktbanken oft 2,2 % des Kredits	Oder eine Festgebühr plus Bürgschaftsgebühr
Bürgschaftsgebühr, hoshōryō (hoshō-ryō)	Etwa 2 % des Kredits, wenn bei den Großbanken im Voraus gezahlt	Kann stattdessen auf den Zins aufgeschlagen werden
Eintragungssteuer auf das teitōken (抵当権, Grundpfandrecht)	0,4 % des Kredits, bei qualifizierten Wohnungen auf 0,1 % ermäßigt	Zuzüglich Honorar der shihō shoshi (Rechtsschreiber)
Stempelsteuer auf den Kreditvertrag	20.000 ¥ für einen Kredit von 10 bis 50 Mio. ¥	Nach Stufen festgelegt
Gruppen-Risikolebensversicherung, danshin (団信)	Meist im Zins enthalten	Zahlt den Kredit bei Tod oder schwerer Invalidität ab

Das sind Finanzierungskosten, getrennt von den eigentlichen Kaufnebenkosten, die bei höchstens 6 % des Preises bleiben (Einzelheiten in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in Japan). Kreditgeber verlangen außerdem für die Dauer des Kredits eine Feuerversicherung für das Gebäude.

Die „100-Jahre-Hypothek“ und Kredite über 50 Jahre

Nach der „japanischen 100-Jahre-Hypothek“ wird hunderte Male im Monat gesucht. Keine große japanische Bank verkauft heute einen Kredit über 100 Jahre. Der Begriff kursiert im Netz, oft verbunden mit Geschichten über Mehrgenerationenkredite aus der Zeit der Blase (unser Artikel zur japanischen Immobilienblase erzählt, was diese Zeit wirklich war). Was es gibt, ist bescheidener und besser belegt:

• Laufzeiten von 50 Jahren. Regionalbanken waren Vorreiter; Sumishin SBI Net Bank führte im August 2023 eine ein, und PayPay Bank verlängerte ihre Höchstlaufzeit im Juli 2025 von 35 auf 50 Jahre. Die letzte Rückzahlung muss in der Regel vor dem 80. Lebensjahr erfolgen, sodass praktisch nur Kreditnehmende in den Zwanzigern oder frühen Dreißigern die vollen 50 Jahre nutzen können, und der Zins liegt oft etwas höher als bei 35 Jahren.
• Staffelübergabe zwischen Eltern und Kind, oyako rirē henzai (親子リレー返済): Ein Kind übernimmt den Kredit von einem Elternteil, wodurch ältere Kreditnehmende eine längere Laufzeit wählen können. Flat 35 bietet das an.

Bei 30 Mio. ¥ senkt die Verlängerung der Laufzeit von 35 auf 50 Jahre bei etwa 1,3 % die Rate von 87.439 ¥ auf etwa 67.948 ¥, aber die Gesamtzinsen steigen von 6,7 Mio. ¥ auf etwa 10,8 Mio. ¥, und der Kreditnehmer zahlt noch im Ruhestand ab. Eine lange Laufzeit ist ein Mittel, um die Rate tragbar zu machen, keine Ersparnis.

Können Ausländerinnen und Ausländer zu diesen Zinsen leihen?

Die obigen Zinsen gelten nur für Kreditnehmende, die die Banken akzeptieren, und japanische Banken sind streng. In der Praxis:

Profil	Japanische Hypothek	Realistischer Weg
Daueraufenthaltsberechtigt, in Japan angestellt	Ja, Banken und Flat 35	Variabel und fest nach den Gesamtkosten vergleichen
Arbeitsvisum, seit mehreren Jahren in Japan angestellt	Manchmal, bei wenigen Banken, oft mit höherer Anzahlung	Mehrere Banken fragen; Flat 35 ist verschlossen
Selbstständig, wohnhaft, kürzlich zugezogen	Selten	Barkauf oder zwei bis drei Jahre japanische Steuererklärungen abwarten
Nicht in Japan wohnhaft, im Ausland lebend	Nein	Barkauf oder eine im Heimatland aufgenommene Finanzierung

Jeden Fall, die Banken und die Unterlagen behandeln wir in unserem Ratgeber zur Hypothek in Japan als Ausländer, und die Möglichkeiten für Käuferinnen und Käufer, die aus Europa finanzieren, in Kauf in Japan aus dem Ausland finanzieren. Der Kauf einer Immobilie gibt in Japan kein Aufenthaltsrecht und kein Visum, und er öffnet auch nicht die Tür zu einem japanischen Kredit.

Für die meisten unserer Leserinnen und Leser sind die japanischen Zinsen also nur indirekt von Bedeutung. Wer bar kauft, ist ihnen nicht ausgesetzt, aber sie prägen den Markt: Höhere Hypothekenkosten verringern, was örtliche Käufer zahlen können, besonders bei neuen Eigentumswohnungen in Großstädten, während ländliche Häuser schon heute überwiegend an Barkäufer gehen. Viele der Häuser in unseren Angeboten für Häuser zum Verkauf in Japan kosten weniger als ein Autokredit, und unsere Auswahl japanischer Häuser unter 100.000 US-Dollar zeigt, was ein Barbudget heute kauft.

Die Steuergutschrift für Hypotheken bei Ansässigen

Wer in Japan wohnt und einen Kredit für das selbst bewohnte Zuhause aufnimmt, kann die jūtaku rōn kōjo (jūtaku loankōjo, Steuergutschrift für Wohnungsbaukredite) nutzen: 0,7 % des Kreditsaldos zum Jahresende werden von der Einkommensteuer abgezogen, bis zu 13 Jahre bei einem Neubau und 10 Jahre bei einem Bestandshaus, innerhalb von Obergrenzen, die von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängen. Bei variablen Zinsen von 1,2 % gleicht die Gutschrift weiterhin einen großen Teil der Zinsen aus; bei Festzinsen nahe 4 % deutlich weniger. Die Regeln legt die Nationale Steuerbehörde fest, und jede Steuerreform überarbeitet sie: Prüfen Sie sie für das Jahr, in dem Sie einziehen.

Fehler, die Sie vermeiden sollten, und Expertentipps

Häufige Fehler

• Beworbene Zinsen statt Gesamtkosten vergleichen. Ein um 0,2 Punkte günstigerer Zins mit 2,2 % Bearbeitungsgebühr kann mehr kosten als ein etwas höherer Zins ohne Gebühr. Vergleichen Sie die effektiven Kosten über den Zeitraum, in dem Sie den Kredit wirklich behalten.
• Zinsen von 2024 lesen. Viele englischsprachige Seiten nennen noch variable Zinsen von 0,3 bis 0,5 %. Diese Zinsen gibt es nicht mehr: Im Oktober 2026 liegt die Untergrenze bei den Großbanken bei etwa 1,2 %.
• Die Fünf-Jahres-Regel für eine Versicherung halten. Sie verzögert den Anstieg, sie hebt ihn nicht auf, und der am Ende geschuldete Restbetrag kann überraschen.
• Das Ende einer Zinsbindung vergessen. Ein Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung wird zu den Zinsen des Jahres 2036 zu einem variablen oder neu gebundenen Kredit, mit einem möglicherweise kleineren Nachlass.
• Annehmen, dass jedes Haus finanzierbar ist. Ein altes Holzhaus, eine Immobilie auf Pachtland oder ein Gebäude, das die Erdbebennorm von 1981 nicht erfüllt, lässt sich oft gar nicht beleihen.

Expertentipps

• Stresstest mit +2 Punkten. Wenn die variable Rate bei 3,2 % Ihr Budget sprengen würde, wählen Sie einen Festzins oder leihen Sie weniger.
• Halten Sie eine Barreserve in Höhe der Mehrzahlungen eines Anstiegs um zwei Punkte über mehrere Jahre: Die vorzeitige Teilrückzahlung ist bei den meisten Direktbanken kostenlos.
• Lassen Sie sich den Nachlass schriftlich geben und prüfen Sie, dass er für die gesamte Laufzeit gilt, nicht nur für die ersten Jahre.
• Simulieren Sie, bevor Sie besichtigen. Mit unseren Simulatoren für Immobilie und Mietrendite testen Sie Preis, Zins und Laufzeit, und der Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Hauskauf in Japan zeigt, wo der Kredit im Ablauf steht.

Fazit: Das billige Geld ist vorbei, nicht das Leihen

Japans Hypothekenzinsen sind für einen variablen Kredit im Vergleich zu den USA oder Europa weiterhin niedrig, aber die Richtung hat sich geändert: Die Bank von Japan steht bei 1,25 %, die 10-Jahres-Rendite hat 3 % überschritten und Flat 35 liegt bei 3,83 %. Für in Japan Wohnende ist die Wahl zwischen variabel und fest nun eine echte Risikoentscheidung, die mit einem Stresstest zu treffen ist, nicht am Schlagzeilenzins. Für Nichtansässige ändert sich nichts: Der Kauf erfolgt bar, und höhere Zinsen bedeuten vor allem weniger örtliche Konkurrenz bei den Häusern, die Sie interessieren. Wenn Sie Hilfe beim Aufbau eines Kaufs wünschen, von der Suche bis zur Unterschrift, deckt unser Signature-Begleitpaket den gesamten Ablauf ab, und unser Überblick über Immobilien in Japan ist der richtige Ausgangspunkt, um Regionen zu vergleichen.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der aktuelle Hypothekenzins in Japan?

Im Oktober 2026 beginnen die besten beworbenen variablen Zinsen bei den Großbanken bei etwa 1,2 %, 10-Jahres-Festzinsen liegen bei rund 3,6 bis 4 %, und der häufigste Flat-35-Zins beträgt 3,83 % für einen Kredit mit 21 bis 35 Jahren Laufzeit. Die Zinsen werden monatlich veröffentlicht, und es gilt der Zins des Monats, in dem der Kredit ausgezahlt wird.

Warum steigen die Hypothekenzinsen in Japan?

Die Bank von Japan hat die Negativzinsen im März 2024 beendet und seither ihren Leitzins mehrfach angehoben, im September 2026 auf 1,25 %. Variable Zinsen folgen diesem Leitzins, während Festzinsen den Renditen zehnjähriger Staatsanleihen folgen, die im September 2026 die Marke von 3 % überschritten haben.

Ist in Japan ein variabler oder ein fester Zins besser?

Ein variabler Kredit ist heute günstiger, aber Sie tragen das Risiko künftiger Erhöhungen; ein Festzinskredit kostet vom ersten Monat an mehr, friert aber die Rate ein. Bei 30 Mio. ¥ über 35 Jahre bleibt der variable Kredit nur so lange günstiger als Flat 35, wie sein durchschnittlicher Zins unter etwa 3,8 % bleibt. Testen Sie Ihr Budget bei zwei Punkten über dem heutigen variablen Zins, bevor Sie wählen.

Können Ausländerinnen und Ausländer Flat 35 bekommen?

Nur mit Daueraufenthaltserlaubnis oder dem Status eines besonderen Daueraufenthaltsberechtigten, und nur für ein Zuhause, in dem sie oder ihre Familie wohnen. Inhaber eines Arbeitsvisums finden bei einigen Kreditgebern eventuell einen Bankkredit, aber kein Flat 35. Wer nicht in Japan wohnt, erhält keine japanische Hypothek und kauft bar.

Gibt es in Japan wirklich 100-Jahre-Hypotheken?

Nein, keine große japanische Bank bietet heute eine Hypothek über 100 Jahre an. Einige Banken bieten Laufzeiten von bis zu 50 Jahren an, in der Regel mit letzter Rückzahlung vor dem 80. Lebensjahr, und bei Staffelkrediten zwischen Eltern und Kind übernimmt ein Kind den Kredit eines Elternteils.

Was ist die Fünf-Jahres-Regel bei japanischen variablen Hypotheken?

Bei den meisten großen Banken bleibt die Monatsrate eines variablen Kredits fünf Jahre lang gleich, auch wenn sich der Zins ändert, und die nächste Rate darf 125 % der vorherigen nicht übersteigen. Steigen die Zinsen stark, wird ein Teil der Zinsen aufgeschoben und der Restbetrag sinkt langsamer. Einige Direktbanken wenden diese Regeln nicht an.

Wie hoch ist die Monatsrate bei einer Hypothek über 30 Mio. ¥ in Japan?

Über 35 Jahre mit gleichbleibenden Raten etwa 87.400 ¥ bei einem variablen Zins von 1,195 % und etwa 129.800 ¥ beim Flat-35-Zins von 3,83 % im Oktober 2026. Der Unterschied über die gesamte Laufzeit beträgt etwa 17,8 Mio. ¥ an Zinsen, wenn der variable Zins sich nie bewegt.