從英國移居日本：簽證、資金與買房

從英國移居日本：簡短回答

有兩條互不相交的平行線：出入境與不動產。日本對外國人持有不動產沒有限制，因此您可以與日本國民完全相同的條件購買土地與建物的完全所有權，可遠端辦理，不需許可，也不需在留卡。但再多的不動產也買不到居留權：日本沒有投資人簽證，沒有投資居留，也沒有黃金簽證。兩條線的順序若弄錯，結果不是花錢搬家卻無法維持，就是握有房屋鑰匙，卻一次只能停留 90 天。

以下是英國護照實際能開啟哪些途徑的誠實對照。

途徑	適合對象	最長停留	在日本有償工作	可否買房
免簽證，之後申請延長	任何英國護照持有人	90 天，可延長至 6 個月	否	可
打工度假	18 至 30 歲	1 年	可，限附帶性質	可
工作簽證（技術・人文知識・國際業務）	受日本雇主聘用	1、3 或 5 年，可更新	可	可
日本人配偶	與日本公民結婚	1 至 5 年，可更新	可	可
經營管理	經營真正的日本公司	1 至 5 年，可更新	可	可
數位遊牧	收入超過門檻的遠距工作者	6 個月，不可更新	僅限境外客戶	可
沒有任何身分	非居住者的屋主	每次入境 90 天	否	可

成本最低的順序幾乎總是相同：先選定居留途徑，趁您仍是英國稅務居民時匯出資金，然後再買房。我們的日本購屋完整指南逐步說明交易本身，而您的預算實際能買到什麼，可以在目前在售的空屋與日本住宅中查看。

多數國籍都沒有的六個月期間

英國護照持有人抵達日本時，在邊境自動取得 90 天的短期滯在（短期滞在，tanki taizai，臨時訪客身分），不需申請，也不需費用。這點與數十個國家相同。不同的是下一步：奧地利、德國、愛爾蘭、列支敦斯登、墨西哥、瑞士與英國的國民，可向出入國在留管理廳的地方局申請，把停留延長至合計六個月。申請必須在最初 90 天屆滿前提出，而且這是審查而非權利：請準備好證明資金、回程機票與可信的停留理由。

為什麼這是英國人最好的看屋工具

遠端購屋有兩個問題：沒有親眼看過房子，以及沒有親自出席交割。在當地待六個月可同時解決。這段時間足以在三、四個候選地區各住一個月，弄清楚冬天步行 30 分鐘到車站究竟是什麼感覺，看二十間房而不是三間，並親自出席辦理產權登記的決済（決済，kessai，交屋與結算會議）。如果您從未在日本生活過，這段期間比任何網路研究都更有價值：我們的文章外國人在日本該住哪裡只是起點，無法取代在當地度過一個季節。

這六個月不是什麼

臨時訪客不是居民。沒有在留卡（在留カード，zairyu kado），沒有登錄於住民票（住民票，juminhyo），沒有國民健康保險，也不得從事任何工作，無論是否為日本雇主有償。實務上也意味著沒有日本銀行帳戶：幾乎所有銀行都要求在留卡與日本地址，因此我們的文章外國人如何開設日本銀行帳戶對買家的重要性超乎表面所見。沒有帳戶也能完成交割，但後續的水電合約與固定資產稅帳單，有帳戶會簡單得多。

還有一個實務重點：六個月是從入境起算，而不是從延長起算。請在第十週左右提出申請，而不是第十三週。

英國國民實際可走的居留途徑

如果您打算在日本生活而不只是造訪，就需要在留資格。對英國人而言有五種可行，其中一種在 2024 年悄悄地改變了。

打工度假：名額從 1,000 增加到 6,000

依 2023 年 11 月宣布的雙邊協議，自 2024 年 4 月 1 日起，英國國民可使用日本打工度假計畫的名額由每年 1,000 個增加到 6,000 個。申請人須為 18 至 30 歲，並持有足夠的初期資金；簽證為期一年，可附帶性質工作。對買家而言，這是在承諾某個地區之前，花最少成本在當地住滿一年的方式，而且現在抽中的機率已是以往的六倍。

工作、配偶與高度專門職

一般途徑仍是取得日本雇主的聘用，核發技術・人文知識・國際業務（技術・人文知識・国際業務，gijutsu jinbun chishiki kokusai gyomu，技術、人文知識與國際業務）在留資格，期間一年、三年或五年。與日本國民結婚可取得配偶身分，工作不受限制。高度專門職的積分制可加快取得永住，這在日後很重要：日本永久居留才是長期布局的關鍵。

經營管理：不再是捷徑

經營管理（経営管理，keiei kanri）在留資格常被推薦給外國投資人，作為購買出租物件組合並取得居留的方法。2025 年改革後，它要求真正的公司：資本額至少 30,000,000 日圓（約 185,000 歐元）、實體辦公室、一名全職員工與實際的營業活動。被動出租達不到這個門檻，我們在經營管理簽證與日本不動產中有說明。

數位遊牧

2024 年設立的這項身分，允許為境外客戶工作的遠距工作者停留六個月，不可更新，並須符合約 10,000,000 日圓（約 62,000 歐元）的年收入要求及私人醫療保險。它更像是長時間考察這個國家，而非真正搬遷，詳見我們的文章日本數位遊牧簽證。

這些途徑沒有一個是持有房產的結果。您可以在京都持有一棟房子二十年，也不會讓您的合法停留多一天，這點我們在外國人無簽證在日本買房中已說明。

不論國籍都適用的總覽，收錄在我們的指南如何移居日本：七種途徑、以日圓計算的搬家預算，以及一份務實的完整時程。

英國護照不會改變買房的哪些事

這是整件事令人安心的一半。日本的不動產法不分國籍，自戰後改革以來一直如此。英國國民買房享有與日本買家相同的權利：

• 完全所有權，含土地。您永久、完整地擁有土地（土地，tochi）與建物（建物，tatemono）。沒有英國式的租賃產權陷阱，沒有地租，也沒有逐年縮短的租約。
• 無需許可、核准或當地合夥人。不必向任何部會申報，沒有最低投資額，也沒有居住條件。
• 以您本人名義登記於登記簿（登記簿，toki bo，不動產登記簿），由司法書士（司法書士，shiho shoshi，辦理過戶的司法書士）辦理，這是日本最接近產權轉讓律師的角色。
• 遠端完成交割很普遍。有了委任狀與日本領事館簽發的簽名證明，您完全不必親自在場。
• 購買成本維持在房價的 6 % 以內，含仲介佣金，遠低於英國加上印花稅後的購屋成本。完整明細見日本購買不動產的實際成本。

有兩件事確實會不同，而且影響的是金錢而非權利。第一是貸款：日本房貸實務上只留給居住在日本且領日本薪資的人，詳見外國人在日本的房貸。搬家前買房的英國人必須付現。第二是匯率，這是下一節的主題，也是英國買家悄悄損失最多的地方。

把英鎊換成日圓，又不損失一筆訂金

現金購屋意味著一筆大額匯款，而您得到的匯率是可以談的，多數買家從未意識到這點。表面的手續費很少是真正的成本：利潤藏在匯率本身。

管道	一般全部成本	速度	備註
英國一般銀行的 SWIFT 匯款	1.5 至 3 %：匯差加固定費用	2 至 5 個工作日	最簡單也最貴；利潤藏在匯率裡
外匯經紀商或專業支付公司	0.3 至 0.8 %	1 至 3 個工作日	確認匯款上限，以及交割辦公室是否接受
先換匯、持有日圓、之後再匯	不一定	不一定	交割日確定後即可鎖定匯率

以一棟 20,000,000 日圓的房子（約 123,500 歐元）為例，3 % 與 0.5 % 的差距約為 500,000 日圓，約 3,100 歐元。這比司法書士費用、印花稅與土地登記稅加起來還多，任何費用表都不會讓您看到這一點。

日本銀行申報的報告，以及為何無害

任何超過一百萬日圓的匯入或匯出，都會由日本銀行自動向稅務機關提交國外送金等調書（国外送金等調書，kokugai sokin to chosho，海外匯款報告）。這不代表任何嫌疑，只是一筆比對紀錄。但這確實意味著您應該能說明資金的來源，這就帶出了時機問題。

時機陷阱：在成為日本稅務居民之前匯出資金

在過去十年中於日本居住五年以內的外國人，在稅務上屬於非永住者（非永住者，hi eijusha）。這種身分對來源於日本的所得全額課稅，並對同一年度匯入或匯至日本的境外來源所得也課稅。如果您在同一年既收到英國股息、租金或獎金，又從英國帳戶匯出一大筆錢，就可能在無意間把這些境外所得拉進日本的課稅基礎。安全的做法很簡單：在取得居留之前匯出購屋資金，或讓購屋當年不要有其他境外所得。美國買家也會遇到同樣的陷阱，我們在從美國移居日本中有說明。

抵達後 HMRC 仍要求什麼

離開英國並不會在飛機起飛當天就結束您與 HMRC 的關係。有三個時點重要：離開的那一年、非居民的那些年，以及回來的那一年。

離開的那一年：分割年度處理

英國居民身分由法定居住測試決定，課稅年度可以被分割，使只有在英國的那一段時間對您的全球所得課稅。分割年度處理不是自動的，也不是可選的：您要嘛符合其中一種情形，要嘛不符合。在分割之前，您在英國仍須就全球所得納稅，包括日本的租金。

身為英國居民期間：日本租金也是英國所得

日本房產的租金收入，對 HMRC 而言是境外所得。它要填在自行申報表的境外頁面，1,000 英鎊的物業免稅額可能涵蓋規模很小的出租，而已在日本繳納的稅，通常可透過境外稅額扣抵減免。其根本規則來自英國與日本之間的避免雙重課稅協定：不動產所得首先由不動產所在國課稅。因此日本課稅，英國給予扣抵而不重複課稅。這個等式的日本部分，包括承租人為公司時適用的 20.42 % 扣繳，見非居住者在日本的租金所得稅。

項目	日本	身為英國居民期間的英國	成為英國非居民之後的英國
日本房屋的租金	課稅，透過稅務代理人申報	須申報，境外稅額扣抵減免	英國不課稅
每年的財產稅	評定價值的 1.4 % 加最高 0.3 %	可從日本租金中扣除	不適用
出售利得	持有未滿 5 年約 39.63 %，之後約 20.315 %	資本利得稅，並扣抵日本稅額	一般不在英國資本利得稅範圍內
英國國家年金	如您希望，可匯入日本帳戶	照常課稅	照發但不調漲

出售：兩套稅制，一筆利得

日本對最初五個曆年內的利得課重稅，之後則輕得多，而非居住者賣家通常會被扣繳價款的 10.21 %，之後再結算。詳情見日本不動產的資本利得稅。在英國方面，住宅利得在基本稅率級距內課 18 %，超出部分課 24 %，2026 至 2027 年度的年度免稅額為 3,000 英鎊。如果您出售時是英國居民，兩套制度會針對同一筆利得，由協定決定誰扣抵誰。

回來的那一年

自 2025 年 4 月 6 日起，舊的匯入課稅制已廢止，改為針對境外所得與利得的四年制度：連續至少十個課稅年度為非居民後成為英國居民的人，回國的前四個課稅年度，不論資金是否帶入英國，境外所得與利得都不必繳英國稅。對在日本住了十年後返國的英國人而言，這段期間是本文最有價值的一件事：往往正是出售日本房屋或匯回累積租金的時機。

退休者現在就該查的兩件事

英國國家年金會發給居住在日本的人，但不會調漲：年度調漲只適用於有協議規定調漲的國家，而英日社會保障協定涵蓋的是繳費，不包括指數化調整。年金凍結在您離開當天的水準，二十年下來侵蝕會不斷累積。其次，同一份協定通常避免您同時繳交兩套制度的保費，而自願性國民保險繳費往往可從海外繳納以保全紀錄：出發前值得打電話給 HMRC。我們的文章在日本退休把數字整理在一起。

還有一個長期重點，35 歲時容易忘記，65 歲時代價很高：長期居住可能依您的在留資格與居住年數，把日本遺產稅擴及您的全球資產。在超過十年之前，請先閱讀日本不動產的遺產稅，並諮詢稅理士（税理士，zeirishi，持照稅務會計師）。

試算範例：從英國購買一棟 20,000,000 日圓的房子

一對來自布里斯托的夫妻，都是四十多歲，其中一人在岡山有工作機會。他們買下一棟 1998 年建造、附庭院的獨棟住宅，20,000,000 日圓（約 123,500 歐元），距離當地車站步行 25 分鐘。以下是完整帳單，評定價值約 10,000,000 日圓，這是此類物件的典型值。

項目	規則	金額
仲介佣金	3 % 加 60,000 日圓，再加 10 % 消費稅	726,000 日圓（約 4,480 歐元）
不動產取得稅	評定價值的 3 %，住宅用地的課稅基礎減半	約 167,000 日圓（約 1,030 歐元）
登記稅	評定價值的一定比例，土地與建物	約 140,000 日圓（約 860 歐元）
司法書士	固定費用	約 120,000 日圓（約 740 歐元）
印花稅	契約金額介於 1,000 萬至 5,000 萬日圓	10,000 日圓（約 60 歐元）
財產稅按比例分攤	從交屋日到 12 月 31 日	約 30,000 日圓（約 190 歐元）
總成本		約 1,193,000 日圓（約 7,360 歐元），6.0 %

再加上換匯。透過專業業者以 0.5 % 計，約 106,000 日圓。透過一般銀行以 3 % 計，約 636,000 日圓。因此整筆購買落在 21,299,000 至 21,829,000 日圓之間，約 131,500 至 134,700 歐元，而買家唯一能控制的變數就是匯款管道。

每年的持有成本

• 財產稅：評定價值的 1.4 % 加最高 0.3 %，這棟房子每年約 170,000 日圓（約 1,050 歐元）。
• 火災與地震保險：依災害地圖編列 50,000 至 90,000 日圓（約 310 至 560 歐元），河川附近的木造房屋更高。
• 維修準備金：1998 年建造的房子，每年預留重建成本的 1 % 是保守的數字，屋頂與排水優先。

不動產取得稅值得特別提醒：帳單會在交屋後三到六個月寄到，那時買家早已不再想著這筆購買。它是外國買家預算中最常被遺忘的一項。在出價之前，請先用收益與營運成本模擬器算出您自己的數字，並在10 萬歐元以下的日本住宅中比較同樣的錢在各地區能買到什麼。

讓英國買家損失最多的錯誤

• 抵達後才匯款。非永住者規則可能讓不相干的英國所得，在大額匯款的那一年被拉進日本的課稅基礎。請在仍位於日本課稅範圍之外時匯出資金。
• 以為房子對簽證有幫助。沒有，無論哪個方向：持有房產在永住申請中也不計算。
• 預算中編入房貸。沒有日本居留與日本薪資就沒有貸款，因此搬家前買房就是現金購買，沒有例外。
• 用活期帳戶匯日圓。價款的 2.5 %，看不見，卻發生在您這輩子最大的一筆匯款上。
• 忘了不動產取得稅。它在三到六個月後才到，那時錢已經花掉了。
• 買了房子卻沒買地點。離最近車站 45 分鐘、離超市 20 分鐘的便宜房子，便宜是有原因的。到車站與商店的距離，是在我們的物件中比價格更該先套用的篩選條件。
• 忽略回程。如果有一天您回到英國，出售時機會與四年境外所得與利得的期間互相影響。請事先決定，而不是在搬家卡車上才決定。
• 讓 90 天用完。延長申請必須在第 90 天之前提出，而不是之後，事後無法補救。

英國買家另一個常見錯誤，是太晚準備寵物文件。英國不在日本認定的狂犬病非疫區名單內，狗或貓需要約七個月的準備，詳見我們的帶狗去日本指南。

總結：成本最低的順序

從英國移居日本不是單一決定，而是一連串步驟，而這個順序有其最佳解。先確保居留途徑，因為沒有任何房子能提供居留。善用英國護照獨有的六個月期間，好好看清各地區，而不是憑照片買房。在成為日本稅務居民之前，透過不會吃掉 3 % 的管道匯出購屋資金。把購買成本以房價的 6 % 編列預算，再加上一個晚一季才到的不動產取得稅。並留意回程，因為回到英國時等著您的四年制度，可能比任何價格談判都更有價值。

當您準備好為某間具體的房子算出數字時，請從目前在售的房屋開始；如果您希望從第一次看屋到拿到鑰匙，搜尋、查核與交割都由人代辦，這正是我們的全程購屋協助服務的用途。

常見問題

英國公民可以在日本買房嗎？

可以。沒有國籍限制，也不需事先核准：英國買家可以與日本國民相同的條件取得土地與建物的完全所有權，必要時可遠端辦理，不需簽證或在留卡。

在日本買不動產需要簽證嗎？

不需要。您可以用觀光身分購買，或根本不必踏上日本。反過來也成立：擁有日本房屋不會賦予您居留權，對永住申請也毫無幫助。

英國公民可以在日本停留六個月嗎？

可以，分兩步。英國護照持有人抵達時取得 90 天免簽停留，並可在這 90 天屆滿前向地方出入國在留管理局申請，把停留延長至合計六個月。只有少數國籍有這個選項。

英國買家可以申請日本房貸嗎？

實務上不行，除非您已居住在日本且領日本薪資，通常還要有永住資格或日本籍配偶。從英國來的買家付現，如有需要再在本國融資。

日本房產的租金收入要在英國繳稅嗎？

身為英國居民期間要：它是境外所得，須填在自行申報表的境外頁面，並就已在日本繳納的稅享有境外稅額扣抵減免。成為英國非居民後，英國就不再對其課稅。

從英國買一棟日本房子要花多少錢？

購買成本維持在房價的 6 % 以內，因此 20,000,000 日圓的房子約 1,193,000 日圓，再加上換匯成本，依所選管道從 0.5 % 到 3 % 不等。

打工度假簽證是從英國移居日本的可行方式嗎？

對 18 至 30 歲的人而言，它現在是最容易的途徑：英國國民的年度名額在 2024 年 4 月由 1,000 個增加到 6,000 個。它提供一年期並可附帶工作，足以在買房前測試某個地區。

住在日本，英國國家年金每年會調漲嗎？

不會。年金會在日本發放但不調漲，因為英日社會保障協定涵蓋的是繳費而非年度指數化調整。長期退休下來損失會不斷累積，請列入預算。