Moradia fora da base militar no Japão: OHA, aluguel e compra

Moradia fora da base no Japão: quem tem direito e a aprovação que não dá para pular

O Japão abriga a maior concentração de forças dos Estados Unidos fora do país, da ordem de 50.000 a 60.000 militares conforme a contagem, além de cerca de 35.000 dependentes e milhares de civis do Departamento de Defesa. A moradia dentro das instalações não absorve todo mundo, e é por isso que morar na economia, a expressão que as Forças Armadas usam para designar o mercado de aluguel japonês, é rotina em todas as grandes bases.

Três condições regem o assunto, e elas são cumulativas:

• O status. Você tem status SOFA como membro das Forças Armadas, do componente civil ou como dependente. Esse status vem das suas ordens de missão, nunca de um imóvel.
• A autorização do comando. Poder morar fora da base depende da sua força, da sua instalação e, muitas vezes, do seu posto e da sua situação familiar. Alguns cargos são obrigados a morar em alojamento oficial.
• A aprovação do imóvel específico pelo escritório de habitação. É a etapa que os recém-chegados subestimam. O imóvel precisa atender aos critérios de habitabilidade do Departamento de Defesa antes da assinatura, e é o escritório de habitação da base (housing office) que emite a aprovação que libera o auxílio.

Por que o escritório de habitação vem primeiro, e não por último

A sequência é fixa: você se apresenta ao escritório de habitação, recebe a orientação, é liberado para procurar na economia, visita imóveis por meio de imobiliárias que trabalham com a base e só então, uma vez aprovado o imóvel, assina o contrato e paga o dinheiro de entrada. Um contrato assinado antes da aprovação é um contrato que você pode acabar bancando sozinho. As imobiliárias instaladas em volta de cada base mantêm um estoque pré-inspecionado justamente porque os critérios são conhecidos e repetitivos.

Esse processo corre em paralelo com algo que os civis também enfrentam: entender o que um anúncio japonês diz de verdade. A área em tsubo (tsubo, cerca de 3,3 m²), os códigos de cômodos como 2LDK e a idade da construção seguem convenções locais, e nós os deciframos no nosso guia para ler um anúncio imobiliário japonês.

Como funciona a OHA: teto de aluguel, contas e custos de entrada

A Overseas Housing Allowance é administrada pelo Defense Travel Management Office e tem três partes distintas. Confundi-las é o erro de orçamento mais comum de todos.

Componente	Para que serve	Regra principal
Auxílio de aluguel	Reembolsa o aluguel que você paga de fato	Limitado por um teto fixado para a sua localidade e o seu posto. Se você paga menos que o teto, é reembolsado pelo aluguel real, e não pelo teto: a diferença não fica no seu bolso. Se paga mais, o excedente é por sua conta.
Auxílio de contas e manutenção corrente	Cobre eletricidade, gás, água e a manutenção recorrente	Pago como um valor mensal fixo para o país, e não contra recibos. Se as suas contas custarem menos, você fica com a diferença.
MIHA (auxílio de mudança para moradia privada)	Compensa os custos únicos de entrada em uma moradia privada	A MIHA/Miscellaneous é um pagamento único feito na mudança. Existem componentes separados, contra recibo, para certas cobranças de aluguel não reembolsáveis e para adaptações de segurança, administrados pelo escritório de habitação.

Os tetos variam enormemente entre as cerca de trinta localidades japonesas da tabela do DTMO, desde bases aéreas rurais em que o teto fica abaixo de 100.000 ¥ por mês até Tóquio, onde chega a várias vezes esse valor. Eles são revisados regularmente, então qualquer valor publicado em um artigo, inclusive neste, é apenas uma fotografia do momento. Verifique o seu próprio teto na consulta oficial de taxas da OHA e confirme com o escritório de habitação antes de se comprometer com um aluguel.

A consequência que passa despercebida

Como a parte não usada do auxílio de aluguel não fica com você, não existe recompensa financeira em alugar bem abaixo do seu teto: a economia volta para o governo, não para você. As alavancas de verdade são o valor fixo do auxílio de contas, que você mantém se gastar menos, e a decisão de comprar em vez de alugar, tratada mais adiante.

Base por base: onde ficam de fato os mercados fora da base

Moradia fora da base não é um mercado só. Uma cidade-dormitório de Kanagawa e um subúrbio de Okinawa não se parecem em nada, nem no preço, nem no estoque, nem no que o seu dinheiro compra.

Instalação	Prefeitura	Como é o mercado local
Base Naval de Yokosuka	Kanagawa	Cidade densa e caminhável na linha Keikyu. Sobretudo apartamentos, algumas casas na encosta. Tóquio e Yokohama a uma distância de deslocamento diário, o que sustenta a revenda.
NAF Atsugi, Camp Zama	Kanagawa	Kanagawa suburbana e interiorana: mais casas com vaga de garagem, terrenos maiores, dependência do carro.
Base Aérea de Yokota	Tóquio (região de Fussa)	Subúrbio oeste de Tóquio. Existem casas isoladas a preços impensáveis no centro de Tóquio, em linhas JR que levam à capital.
Base Aérea de Misawa	Aomori	Norte, frio, região de neve pesada. O estoque mais barato do grupo; isolamento térmico e aquecimento são os fatores decisivos.
MCAS Iwakuni	Yamaguchi	Cidade pequena perto de Hiroshima. Estoque limitado, mercado calmo, preços baixos.
Base Naval de Sasebo	Nagasaki	Cidade portuária, relevo íngreme, moradias compactas, muitos imóveis acessíveis por escadas.
Kadena, Foster, Futenma, Hansen	Okinawa	Construção em concreto contra os tufões, a terra mais escassa do Japão e aluguéis sustentados por uma grande população SOFA. Um mercado à parte.

Duas dessas prefeituras estão documentadas em profundidade neste site. O nosso estudo do mercado imobiliário de Kanagawa cobre o arco Yokosuka-Atsugi, e a página do mercado de Okinawa trata das particularidades da ilha, inclusive das terras militares arrendadas que complicam alguns terrenos. No caso de Okinawa em particular, leia o nosso artigo detalhado sobre comprar uma casa em Okinawa sendo estrangeiro antes de olhar qualquer coisa: a terra lá é escassa, os preços não são a pechincha que quem vê de fora imagina, e parte do solo pertence a proprietários privados mas está arrendada aos militares.

O frio é um critério de compra, não um detalhe

Em Misawa, e em menor medida em Iwakuni e no interior de Kanagawa, o parque construído japonês é bem menos isolado que o americano. Uma casa barata de comprar pode ser cara de aquecer, e o valor fixo do auxílio de contas não vai dar conta. O nosso artigo sobre o isolamento térmico das casas japonesas explica o que verificar e quanto custa uma reforma.

Quanto um contrato de aluguel japonês custa além do aluguel

É aqui que o reflexo americano falha. Um contrato japonês exige vários meses de aluguel adiantados, e parte desse dinheiro nunca volta. Provisione esse valor mesmo existindo os auxílios, porque o dinheiro sai da sua conta antes de qualquer reembolso chegar.

Cobrança	Nível habitual	Reembolsável?
Shikikin (敷金, caução)	1 a 2 meses	Sim, descontadas a limpeza e as reparações
Reikin (礼金, gratificação ao proprietário)	0 a 2 meses	Não. É um presente ao proprietário, por costume
Chukai tesuryo (chūkai tesūryō, comissão da imobiliária)	Até 1 mês mais imposto	Não
Empresa fiadora (hosho gaisha, 保証kaisha)	Cerca de meio mês, depois uma taxa anual	Não
Seguro contra incêndio, troca de fechadura	15.000 a 30.000 ¥ (US$ 96 a US$ 192)	Não
Koshinryo (更新料, taxa de renovação)	Muitas vezes 1 mês, a cada dois anos	Não

Sobre um aluguel mensal de 200.000 ¥ (US$ 1.282), um dinheiro de entrada de quatro a cinco meses, ou seja, 800.000 a 1.000.000 ¥ (US$ 5.128 a US$ 6.410), é o normal. Os imóveis oferecidos à comunidade SOFA muitas vezes abrem mão do reikin, e o escritório de habitação administra os componentes da MIHA que cobrem algumas dessas cobranças não reembolsáveis: pergunte o que se aplica ao seu caso antes de negociar, não depois.

Sair antes do prazo

As ordens de missão andam mais rápido que os contratos. Os contratos japoneses costumam durar dois anos com um aviso prévio, em geral de um a dois meses, e as imobiliárias acostumadas a inquilinos militares redigem contratos que sabem que vão terminar na transferência. Não presuma que uma proteção legal americana se aplica a um contrato regido pelo direito japonês: leia a cláusula de rescisão, em inglês, e peça à imobiliária que confirme por escrito.

Comprar em vez de alugar: o que o status SOFA muda

O Japão não impõe nenhuma restrição de nacionalidade à propriedade imobiliária. Um comprador com status SOFA adquire a propriedade plena do terreno e da construção exatamente como um cidadão japonês, sem exigência de residência, sem sócio local e sem autorização do governo. O que o status SOFA muda não é o direito de comprar: é o financiamento, a burocracia e o auxílio.

Financiamento: parta do princípio de que será à vista

Os bancos japoneses emprestam contra um zairyu kado (在留カード, cartão de residência) e rendimentos de fonte japonesa. O pessoal SOFA não tem nem um nem outro: entra no país por status, não por visto, e o soldo vem dos Estados Unidos. Na prática, isso significa compra à vista. Um empréstimo VA não pode ser usado em um imóvel fora dos Estados Unidos e dos seus territórios, e os poucos financiadores especializados que existem trabalham com condições restritivas. É a mesma parede que todo não residente encontra, e nós a descrevemos no nosso artigo sobre o financiamento imobiliário no Japão para compradores estrangeiros.

Burocracia sem cartão de residência

O registro normalmente depende de um carimbo registrado e de um inkan shomeisho (印鑑証明書, certificado de carimbo) emitido pela administração municipal japonesa, que um membro SOFA sem inscrição no registro de residentes não consegue obter pela via comum. A solução consagrada é uma declaração de assinatura certificada por um consulado, usada junto com um shihō shoshi (shihō shoshi, escrivão judicial responsável pelo registro do imóvel), que cuida da transferência de propriedade. A operação inteira pode correr em inglês com uma imobiliária bilíngue. A nossa explicação sobre o papel do escrivão judicial mostra o que esse profissional garante de fato.

A regra do auxílio que muda a conta

Quem compra, em vez de alugar, não perde pura e simplesmente o auxílio de aluguel. Pelas regras do Departamento de Defesa, a moradia comprada é tratada amortizando o preço de aquisição em 120 meses, e esse valor mensal é pago até o mesmo teto de quem aluga, com o excedente não pago e sem que a parte não usada fique com você. Os proprietários não têm direito aos mesmos componentes de mudança que os inquilinos. A referência é o DoD Financial Management Regulation, volume 7A: confirme a regra em vigor e o seu próprio teto com o escritório de habitação antes de fazer uma oferta, porque só esse ponto decide se comprar faz sentido em uma missão de três anos.

Exemplo prático: um apartamento usado perto de Yokosuka

Tome um apartamento usado de 70 m² em Yokosuka a 18.000.000 ¥ (US$ 115.400). Os custos de compra no Japão, ou seja, comissão da imobiliária, imposto de registro, escrivão judicial e imposto de aquisição, ficam em 6 % do preço, no máximo, um nível baixo pelos padrões europeus ou americanos. O nosso detalhamento dos custos de compra no Japão lista item por item.

Item	Ienes	USD (aprox.)
Preço	18.000.000	US$ 115.400
Custos de compra (no máximo 6 %)	1.080.000	US$ 6.900
Total investido	19.080.000	cerca de US$ 122.300
Aluguel de mercado se for alugado, por ano	1.560.000	US$ 10.000
Taxa de condomínio e fundo de reserva para obras	-300.000	-US$ 1.920
Imposto predial e taxa de urbanismo	-120.000	-US$ 770
Administração do aluguel, 5 %	-78.000	-US$ 500
Líquido antes de impostos e grandes obras	1.062.000	cerca de US$ 6.810

Isso dá um rendimento líquido de aproximadamente 5,5 % antes de impostos, sobre um ativo que você pode manter depois da transferência. Dois números merecem atenção. A taxa mensal de condomínio e o fundo de reserva, juntos comumente 15.000 a 40.000 ¥ (US$ 96 a US$ 256) em um condomínio, são permanentes e sobem com a idade do prédio: o nosso artigo sobre as taxas de condomínio no Japão explica como elas são fixadas. E o imposto anual de posse é modesto, em 1,4 % do valor venal mais até 0,3 % de taxa de urbanismo, sendo os valores venais bem inferiores ao preço de mercado, como detalhamos em o imposto predial no Japão.

Alugar para militares americanos: o lado do proprietário

Vire o artigo do avesso e aparece um caso de investimento que poucos compradores estrangeiros no Japão examinaram. Uma concentração de inquilinos cuja moradia é financiada por um auxílio, em cidades com demanda estável e que se renova, é um perfil incomum em um país onde a demanda por aluguel no meio rural está encolhendo.

• O aluguel é sustentado por um auxílio, até um teto publicado. Isso não faz do Estado o seu inquilino e não garante o pagamento, mas significa que o orçamento de moradia do inquilino é definido e conhecido de antemão.
• A demanda se renova em um ciclo fixo. As missões duram de dois a quatro anos, então as vacâncias são frequentes, mas os substitutos também, e o público não depende da economia local.
• Os critérios são conhecidos. Um imóvel que atende aos critérios de habitabilidade, com vaga de garagem, área adequada e estado aceitável, aluga para uma fila definida.
• Espera-se o inglês. As imobiliárias especializadas nesse segmento cuidam de contratos bilíngues; um proprietário que mora no exterior trabalha por meio delas.

O que isso exige de você

Você não vai administrar isso de outro continente sozinho. Uma rotatividade a cada poucos anos significa visitas, vistorias e nova locação em ciclo, e os critérios do escritório de habitação se aplicam ao imóvel, não à sua boa vontade. Uma administradora local não é opcional aqui, e o nosso guia sobre administrar um aluguel no Japão à distância expõe o que os agentes fazem e quanto cobram. O estoque que atende a essa demanda, ou seja, apartamentos e casas com vaga nas cidades de base, não é a akiya (akiya, casa vazia) rural que a maioria dos compradores estrangeiros imagina: percorra o que existe de fato em nosso catálogo de imóveis japoneses e filtre por prefeitura antes de supor que os dois se sobrepõem.

Uma ressalva contra a concentração excessiva. A demanda por aluguel de uma cidade de base repousa sobre uma decisão política tomada em outro lugar. O dispositivo militar no Japão é renegociado periodicamente, e um imóvel cujo modelo de negócio inteiro depende de uma única instalação carrega um risco que uma cidade-dormitório perto de Yokohama não carrega. Compre um imóvel que também alugaria, ou revenderia, para uma família japonesa.

Impostos: o que o SOFA isenta e o que não isenta

É neste ponto que circulam as respostas erradas mais confiantes, então vamos direto à fonte. O escritório de assistência jurídica da Marinha dos Estados Unidos para o Pacífico Ocidental diz com todas as letras: os membros das Forças Armadas, do componente civil e seus dependentes não são obrigados a pagar imposto de renda japonês sobre os rendimentos recebidos das Forças Armadas americanas no Japão e, no mesmo documento, se você tiver rendimentos de fonte japonesa, terá de pagar imposto de renda japonês sob o SOFA.

O aluguel de um imóvel localizado no Japão é, por definição, rendimento de fonte japonesa. Então:

• O seu soldo militar e a sua pensão militar ficam fora do imposto de renda japonês.
• Os rendimentos de aluguel do seu imóvel japonês, não. Eles são tributáveis no Japão, seja qual for o seu status.
• O pessoal com status SOFA é tratado como não residente para fins fiscais japoneses, o que determina qual regime se aplica a esse aluguel.

O regime dos não residentes é o que descrevemos em detalhe em a tributação dos rendimentos de aluguel no Japão para não residentes. Duas consequências práticas decorrem daí. Primeiro, uma retenção na fonte de 20,42 % se aplica ao aluguel pago por um inquilino pessoa jurídica, mas não quando o inquilino é uma pessoa física que aluga o imóvel como sua própria moradia ou a da sua família, que é exatamente o caso quando você aluga para um militar. Segundo, um proprietário não residente costuma nomear um nozei kanrinin (nōzei kanrinin, representante fiscal) para apresentar a declaração anual, o kakutei shinkoku (kakutei shinkoku): veja o nosso artigo sobre nomear um representante fiscal no Japão.

Nada disso apaga as obrigações do seu país de residência fiscal: um contribuinte brasileiro declara os seus rendimentos de aluguel japoneses no Brasil, sob reserva do acordo fiscal aplicável, e um militar americano continua tendo de reportar os seus rendimentos mundiais ao IRS, com as obrigações declaratórias próprias de um bem no exterior. Ser proprietário no Japão significa declarar em dois países, e a articulação entre os dois é assunto para um profissional habilitado nos dois sistemas.

Erros a evitar

1. Assinar antes da aprovação do escritório de habitação. É a aprovação que libera o auxílio. Um contrato assinado primeiro pode deixar você bancando um imóvel que depois será considerado inadequado.
2. Orçar o aluguel e esquecer a parede dos custos de entrada. Quatro a cinco meses de aluguel saem da sua conta na assinatura, e parte disso nunca volta.
3. Alugar bem abaixo do teto para economizar. A parte não usada do auxílio de aluguel não fica com você. Você baixa o seu padrão de moradia e não ganha nada na linha do aluguel.
4. Achar que o status SOFA isenta os rendimentos de aluguel. Ele isenta o soldo de fonte americana, não o aluguel de fonte japonesa. A distinção está escrita na orientação publicada pelo seu próprio escritório jurídico.
5. Comprar para uma missão de dois anos. Os custos de compra, por mais baixos que sejam em 6 %, mais os custos de venda e um mercado que não se valoriza como os subúrbios americanos, precisam de anos para serem absorvidos. Leia revender um imóvel no Japão antes de comprar, não depois.
6. Supor que a construção mantém o seu valor. No Japão a construção se deprecia e é o terreno que carrega o valor, o inverso do pressuposto americano, que explicamos em por que as casas japonesas perdem valor. Uma casa de madeira perto de uma base vale o que vale o seu terreno.
7. Esperar que um imóvel mexa no seu status. Ser dono de uma casa no Japão não dá nenhum visto nem direito de residência. A sua presença repousa sobre as suas ordens, e sobre nada mais, o que importa no dia em que essas ordens terminam.

Conclusão: um mercado que recompensa a preparação, não a pressa

A moradia fora da base no Japão é bem organizada, e as partes em que as pessoas tropeçam são conhecidas de antemão: obtenha a aprovação do escritório de habitação antes de assinar, trate os três componentes da OHA como três coisas separadas, e coloque a parede japonesa dos custos de entrada no orçamento do seu primeiro mês. Alugar é o padrão para uma missão curta, e é o padrão certo.

Comprar é uma opção real, mas ela se decide sobre dois fatos, e não sobre entusiasmo: você quase certamente vai pagar à vista, e o auxílio trata a compra como o preço diluído em 120 meses até o seu teto. Onde essa conta funciona, um apartamento em cidade de base pode sustentar 5 % líquidos e sobreviver à sua missão. Onde não funciona, alugar bem é melhor do que ser dono mal.

Se você quiser ver o que o mercado tem de fato, comece pelos imóveis que acompanhamos em todo o Japão e pelo nosso guia completo para comprar uma casa no Japão. Se preferir que a busca, as verificações e a negociação sejam feitas por nós, da procura do imóvel até a entrega das chaves, é para isso que existe o nosso acompanhamento. As perguntas são respondidas por escrito, sem compromisso.

Perguntas frequentes

Militares americanos podem morar fora da base no Japão?

Sim, na maioria dos casos. É preciso ter status SOFA, autorização do seu comando e a aprovação do imóvel específico pelo escritório de habitação antes de assinar o contrato. Alguns cargos são obrigados a morar em alojamento oficial, e a elegibilidade pode depender do posto e de você ter ou não dependentes.

De quanto é o auxílio-moradia para o Japão?

Depende da sua localidade e do seu posto, e as tabelas de valores são revisadas regularmente. Os tetos nas localidades japonesas vão de menos de 100.000 ¥ por mês em algumas bases rurais a várias vezes esse valor em Tóquio. Consulte a ferramenta oficial de taxas do DTMO para o seu próprio número e confirme com o escritório de habitação.

O pessoal com status SOFA pode comprar imóvel no Japão?

Sim. O Japão não impõe nenhuma restrição de nacionalidade ou de residência à propriedade imobiliária, e um comprador SOFA obtém a mesma propriedade plena do terreno e da construção que um cidadão japonês. A restrição prática é o financiamento: sem cartão de residência e sem rendimentos japoneses, os bancos japoneses não emprestam, então as compras costumam ser à vista.

O SOFA isenta você dos impostos japoneses sobre os rendimentos de aluguel?

Não. O SOFA isenta os rendimentos recebidos das Forças Armadas americanas no Japão. O aluguel de um imóvel localizado no Japão é rendimento de fonte japonesa e é tributável no Japão. O pessoal com status SOFA é tratado como não residente para fins fiscais japoneses, então é o regime dos não residentes que se aplica a esse rendimento de aluguel.

Quanto custa entrar em um imóvel alugado no Japão?

Tipicamente quatro a cinco meses de aluguel na assinatura: um a dois meses de caução reembolsável, até dois meses de gratificação não reembolsável ao proprietário, até um mês de comissão da imobiliária mais imposto, uma taxa de empresa fiadora e o seguro. Os imóveis oferecidos à comunidade militar muitas vezes abrem mão da gratificação ao proprietário.

Você fica com a diferença se o seu aluguel ficar abaixo do teto da OHA?

No componente de aluguel, não: você é reembolsado pelo aluguel que paga de fato, e a parte não usada do teto volta para o governo. O auxílio de contas e manutenção corrente funciona ao contrário, como um valor fixo, então gastar menos com as contas deixa você no lucro.

Comprar perto de uma base americana no Japão é um bom investimento?

Pode ser, porque a demanda se renova em um ciclo fixo de missões e os inquilinos têm um orçamento de moradia definido. Os riscos são a concentração e a mobilidade: o dispositivo militar é decidido politicamente, e as construções japonesas se depreciam enquanto o terreno carrega o valor. Compre um imóvel que também alugaria ou revenderia para uma família japonesa.

Dá para usar um empréstimo VA para comprar uma casa no Japão?

Não. A elegibilidade ao empréstimo VA não se estende a imóveis fora dos Estados Unidos e dos seus territórios. Alguns financiadores especializados oferecem crédito em ienes a compradores sem cartão de residência, com condições restritivas, mas a hipótese realista para uma compra no Japão é o pagamento à vista.