Doação de imóvel no Japão: o guia do zoyozei

Doação ou herança: a resposta curta, em números

Todo proprietário estrangeiro de um imóvel japonês acaba fazendo a mesma pergunta: transferir agora, ou deixar para o inventário? A lei tributária japonesa responde com custos, e eles apontam com firmeza para um lado só.

O Japão cobra dois impostos separados mas ligados: o zōyozei (zōyo-zei, imposto sobre doação), pago por quem recebe, e o sōzokuzei (sōzoku-zei, imposto sobre herança), tratado a fundo no nosso artigo sobre o imposto sobre herança de imóveis no Japão. O primeiro é deliberadamente mais pesado que o segundo: a razão de ser dele é impedir que as famílias esvaziem o espólio por meio de doações em vida.

Critério	Doação (zoyozei)	Herança (sozokuzei)
Isenção	¥1.100.000 por ano e por donatário (≈ $7.050)	¥30.000.000 + ¥6.000.000 por herdeiro
Alíquotas	10 % a 55 % (55 % a partir de ¥45.000.000)	10 % a 55 % (55 % acima de ¥600.000.000)
Imposto de registro	2 % do valor venal	0,4 % do valor venal
Imposto de aquisição imobiliária	3 %	Nenhum
Quando se paga	Imediatamente (declaração até 15 de março)	10 meses após o falecimento

O que isso quer dizer na prática: para o mesmo valor, uma doação custa muito mais do que uma herança. Ela só faz sentido por três razões: tirar do espólio tributável um bem que vai valorizar, evitar um condomínio conflituoso depois da morte, ou entregar a gestão ainda em vida. Se o seu patrimônio japonês está abaixo da isenção de herança, doar significa pagar um imposto que os seus herdeiros nunca teriam pago.

O imóvel japonês é sempre tributado, mesmo entre não residentes

É isso que os proprietários estrangeiros descobrem tarde demais. As regras de territorialidade do Japão distinguem os kokunai zaisan (国内財産, bens situados no Japão) dos bens no exterior. Para os bens no exterior, a tributação depende da residência e da nacionalidade das duas partes, com testes intrincados de tempo de permanência. Para os bens japoneses, não há saída:

Um imóvel situado no Japão está sujeito ao zōyozei em todos os casos, qualquer que seja a nacionalidade ou a residência de quem doa e de quem recebe. Um pai brasileiro morando no Brasil que doa um apartamento em Osaka à filha que mora no Canadá aciona o imposto japonês sobre doação.

Um donatário não residente precisa nomear um representante fiscal

O zōyozei é pago por quem recebe, na repartição fiscal do seu domicílio. Um donatário sem endereço no Japão precisa, portanto, nomear um nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, representante fiscal encarregado das declarações e dos pagamentos junto ao fisco japonês). Sem ele, não há como declarar nem pagar, e as multas por atraso continuam correndo. Tratamos disso no nosso artigo sobre o representante fiscal no Japão: em geral a mesma pessoa que já cuida das suas obrigações de locador.

A dupla tributação não é neutralizada automaticamente

Os acordos fiscais entre o Japão e a maior parte dos países ocidentais cobrem a renda e, às vezes, o patrimônio, mas raramente as doações. Na prática, cada país aplica as suas próprias regras internas, com um mecanismo de crédito de imposto estrangeiro para os bens situados fora. Valide o seu plano com um consultor tributário dos dois lados antes de assinar: é o único honorário de consultoria que recomendamos sem exceção.

A tabela do zoyozei: isenção anual e alíquotas de 10 a 55 por cento

O regime padrão é o rekinen kazei (暦年課税, tributação por ano civil). Cada donatário tem uma isenção de ¥1.100.000 por ano civil (≈ $7.050), que cobre todas as doações recebidas de todos os doadores somadas. Acima disso, a tabela se aplica ao excedente.

O Japão usa duas tabelas diferentes. A tabela especial (tokurei zōyo zaisan, 特例贈与財産) vale para doações de um ascendente em linha reta (pai, mãe ou avô) a um donatário com 18 anos ou mais em 1º de janeiro do ano. Todas as outras doações (entre cônjuges, entre irmãos, de tio para sobrinho) caem na tabela geral, mais pesada.

Base tributável (após a isenção)	Tabela especial (de pai ou mãe para filho de 18 anos ou mais)	Tabela geral (todos os outros casos)
≤ ¥2.000.000	10 %	10 %
≤ ¥3.000.000	15 % − ¥100.000	15 % − ¥100.000
≤ ¥4.000.000	15 % − ¥100.000	20 % − ¥250.000
≤ ¥6.000.000	20 % − ¥300.000	30 % − ¥650.000
≤ ¥10.000.000	30 % − ¥900.000	40 % − ¥1.250.000
≤ ¥15.000.000	40 % − ¥1.900.000	45 % − ¥1.750.000
≤ ¥30.000.000	45 % − ¥2.650.000	50 % − ¥2.500.000
≤ ¥45.000.000	50 % − ¥4.150.000	55 % − ¥4.000.000
> ¥45.000.000	55 % − ¥6.400.000	55 % − ¥4.000.000

Como ler: o valor em ienes que vem depois de cada alíquota é uma dedução fixa aplicada após a alíquota. Sobre uma base tributável de ¥19.900.000 na tabela especial: ¥19.900.000 × 45 % − ¥2.650.000 = ¥6.305.000 de imposto (≈ $40.400).

Dois abatimentos que fazem diferença de verdade

• Dedução entre cônjuges (haigūsha kōjo, 配偶者kōjo): ¥20.000.000 a mais (≈ $128.000) para a doação de uma moradia situada no Japão, ou dos recursos para comprá-la, entre cônjuges casados há mais de vinte anos. Quem recebe precisa morar no imóvel até 15 de março do ano seguinte e ter a intenção de permanecer. Utilizável uma única vez na vida com o mesmo cônjuge, e acumulável com a isenção de ¥1.100.000.
• Recursos para aquisição de moradia (jūtaku shutoku-tō shikin, jūtaku取得等資金): até ¥10.000.000 isentos (≈ $64.000) para uma moradia energeticamente eficiente, ¥5.000.000 nos demais casos, quando um ascendente em linha reta financia a compra de uma moradia japonesa em que o donatário vai morar. A medida vale até 31 de dezembro de 2026, sob condições estritas de área, desempenho energético e renda.

A declaração vai de 1º de fevereiro a 15 de março

Quem recebe apresenta a declaração de zōyozei e paga entre 1º de fevereiro e 15 de março do ano seguinte ao da doação. Uma doação assinada em 20 de dezembro e outra assinada em 5 de janeiro estão a duas semanas de distância, mas caem em dois anos civis diferentes: duas isenções de ¥1.100.000. Essa é a primeira alavanca gratuita que o calendário oferece.

O regime sozoku-ji seisan kazei: 25 milhões de ienes sem imposto imediato

Ao lado do regime por ano civil, o Japão oferece uma opção irrevogável: o sōzoku-ji seisan kazei (相続時精算課税, literalmente "tributação acertada no momento da herança"). A ideia: não tributar a doação hoje e reincorporar o seu valor ao espólio mais tarde.

Condições e mecânica

• Doador: ascendente em linha reta com 60 anos ou mais em 1º de janeiro do ano da doação.
• Donatário: filho ou neto com 18 anos ou mais em 1º de janeiro.
• Isenção cumulativa de ¥25.000.000 (≈ $160.000) por par doador-donatário, utilizável em uma ou várias transferências. Acima disso, alíquota fixa de 20 %, depois compensada com o imposto sobre herança.
• Desde 1º de janeiro de 2024, o regime também traz a sua própria isenção anual de ¥1.100.000, e essa parcela não é reincorporada ao espólio. É essa a verdadeira novidade da reforma.
• Irrevogável: uma vez feita a opção com um doador, você nunca mais pode voltar ao regime por ano civil com essa pessoa.

A armadilha do valor congelado, que também é a vantagem

No falecimento, o bem doado é reincorporado ao espólio pelo seu valor no dia da doação, e não pelo valor no dia da morte. Isso é uma aposta: se o seu apartamento em Tóquio ganhar 40 % em dez anos, a valorização escapa do imposto sobre herança. Se o bem perder valor (o destino da maioria das casas japonesas, como explicamos no nosso artigo sobre a depreciação do edifício e o valor do terreno no Japão), você terá travado um valor maior do que a realidade.

O prazo de reincorporação de 7 anos no regime por ano civil

O regime por ano civil traz uma regra de reincorporação (seizen zōyo kasan, 生前贈与加算): as doações feitas nos últimos anos de vida do doador a quem depois herda voltam para o espólio. A reforma em vigor desde 1º de janeiro de 2024 estende progressivamente essa janela de 3 para 7 anos.

Data do falecimento	Período de reincorporação
Até 31 de dezembro de 2026	3 anos antes do falecimento
De 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2030	De 1º de janeiro de 2024 até a data do falecimento
A partir de 1º de janeiro de 2031	7 anos antes do falecimento

Uma dedução fixa de ¥1.000.000 se aplica ao conjunto dos anos 4 a 7. Duas nuances úteis: a reincorporação só atinge quem efetivamente recebe algo do espólio (uma doação a um neto que não herda nada escapa dela), e as doações feitas sob sōzoku-ji seisan kazei ficam totalmente fora dessa regra.

Como o fisco japonês avalia um imóvel doado

Boa notícia para quem doa: a base do zōyozei não é o preço de mercado. O Japão usa dois valores administrativos, ambos sistematicamente mais baixos.

Item	Base de avaliação	Nível típico em relação ao mercado
Terreno (áreas urbanas)	rosenka (rosenka), o valor por metro quadrado por testada de rua publicado pela agência tributária	≈ 80 % do preço de mercado
Terreno (áreas rurais)	Valor venal × multiplicador oficial	Variável, muitas vezes mais baixo
Edifício	kotei shisanzei hyōkagaku (kotei shisan-zei hyōka-gaku, o valor venal usado para o imposto predial)	≈ 40 % a 60 % do custo de construção

O rosenka é público e pode ser conferido on-line, mapa por mapa. O valor venal do edifício aparece no aviso do imposto predial japonês que todo proprietário recebe, ou no certificado de avaliação emitido pela prefeitura municipal.

Dica de especialista: a diferença de avaliação é a verdadeira alavanca

Um imóvel comprado por ¥30.000.000 pode ser avaliado em apenas ¥21.000.000 para efeito de imposto sobre doação. Transmitir imóvel japonês em vez de dinheiro corta, portanto, de 25 % a 35 % da base tributável, de forma mecânica. É uma das razões pelas quais as famílias japonesas convertem poupança em tijolo antes de transmitir, e um dos ângulos que trabalhamos nos nossos estudos de projetos de investimento.

A exceção a conhecer: a doação com encargo

Se você doa um imóvel transferindo junto uma dívida (um saldo de financiamento, por exemplo), a operação vira um futan-tsuki zōyo (負担付贈与, doação com encargo). Duas consequências duras: o imóvel passa a ser avaliado a preço de mercado em vez do rosenka, e quem doa pode ser tributado sobre um ganho de capital igual à dívida transferida, segundo as regras descritas no nosso artigo sobre o imposto sobre ganho de capital imobiliário no Japão. Vale lembrar: o financiamento imobiliário japonês é de todo modo reservado a quem mora e trabalha com carteira no Japão, então a maioria dos compradores estrangeiros paga à vista e não é afetada.

Os custos de transferência que todo mundo esquece: 2 por cento e 3 por cento

O zōyozei é só a primeira linha da conta. Mudar o nome no registro de imóveis tem um custo, e ele é bem mais alto numa doação do que numa herança.

Custo	Doação	Herança	Base
tōroku menkyozei (imposto de registro)	2 %	0,4 %	Valor venal
fudōsan shutokuzei (imposto de aquisição imobiliária)	3 %	Nenhum	Valor venal (base do terreno pela metade até 31 de março de 2027)
Honorários do shihō shoshi	¥50.000 a ¥100.000 (faixa comum)	Semelhante	Por registro

O tōroku menkyozei (tōroku menkyo-zei, imposto de registro) é cinco vezes mais alto numa doação do que numa herança. O fudōsan shutokuzei (fudōsan shutoku-zei, imposto de aquisição imobiliária) é ainda mais brutal: ele não se aplica às transmissões por falecimento, mas se aplica às doações, à alíquota reduzida de 3 % em vigor até 31 de março de 2027.

O registro tem de passar por um shiho shoshi, o escrivão judicial japonês, que protocola o ato no cartório de assuntos jurídicos. O próprio registro está explicado no nosso artigo sobre o toki bo, o registro de imóveis do Japão. Para efeito de comparação, os custos totais de compra no Japão ficam abaixo de 6 % do preço: só em custos de transferência, uma doação é quase tão cara quanto uma compra.

Exemplo calculado: uma casa de 30 milhões de ienes em Kyoto passada a uma filha

Eis uma situação real da nossa prática, calculada de ponta a ponta. Um casal brasileiro é dono de uma machiya em Kyoto comprada por ¥30.000.000 ($192.000). O pai, de 68 anos, quer passá-la à filha de 30 anos. Nenhum outro bem japonês, uma única herdeira.

Valores administrativos usados: avaliação para o imposto sobre doação ¥21.000.000 (terreno pelo rosenka ¥18.000.000 + edifício ¥3.000.000); valor venal para os custos de transferência ¥18.000.000 (dos quais ¥15.000.000 de terreno).

Cenário A: doação pura e simples, de uma vez

• Base tributável: ¥21.000.000 − ¥1.100.000 = ¥19.900.000
• Tabela especial: ¥19.900.000 × 45 % − ¥2.650.000 = ¥6.305.000
• Imposto de registro: ¥18.000.000 × 2 % = ¥360.000
• Imposto de aquisição: (¥15.000.000 ÷ 2 × 3 %) + (¥3.000.000 × 3 %) = ¥315.000
• Total: cerca de ¥6.980.000, ou $44.700

Cenário B: optar pelo sozoku-ji seisan kazei

• Base após a isenção anual: ¥19.900.000, abaixo do limite de ¥25.000.000 → ¥0 de imposto sobre doação agora
• Imposto de registro + imposto de aquisição: ¥675.000, a pagar imediatamente
• No falecimento: ¥19.900.000 reincorporados ao espólio, pelo valor de 2026
• Total imediato: ¥675.000, ou $4.300

Cenário C: não fazer nada e deixar o inventário transmitir

• Isenção de herança para uma herdeira: ¥30.000.000 + ¥6.000.000 = ¥36.000.000, acima da avaliação de ¥21.000.000 → ¥0 de imposto sobre herança
• Imposto de registro: ¥18.000.000 × 0,4 % = ¥72.000
• Imposto de aquisição: nenhum
• Total: ¥72.000, ou $460

Veredito: para esse patrimônio, uma doação pura e simples custa quase cem vezes o caminho da herança. A opção pelo sōzoku-ji seisan kazei é o meio-termo sensato se o pai quer a filha administrando o imóvel desde já: transfere a propriedade e a responsabilidade por $4.300, sem imposto imediato. Uma doação pura só se torna racional acima da isenção de herança, ou seja, com um patrimônio japonês bem acima de ¥36.000.000, ou com um bem que deve valorizar muito. O nosso simulador de rentabilidade e de impostos permite testar esses números com a sua própria situação.

Os erros que custam mais caro

1. Doar em fatias anuais sem contar os custos

Fatiar uma casa em vinte quotas de ¥1.050.000 para ficar abaixo da isenção anual parece esperto. Só que cada transferência de quota aciona o seu próprio imposto de registro, imposto de aquisição e honorários de shihō shoshi: reserve mais ou menos ¥80.000 a ¥100.000 por ano, perto de ¥2.000.000 em vinte anos, para evitar ¥6.305.000 de imposto. A conta ainda pode fechar, mas não sai de graça.

2. Criar um condomínio do qual você não consegue sair

O corolário do erro anterior: por vinte anos o imóvel fica em kyōyū (共有, condomínio indiviso) entre pai e filha. Qualquer venda exige o consentimento de todos os coproprietários, e revender um imóvel japonês mantido em condomínio transfronteiriço, com um falecimento pelo caminho, vira um canteiro de obras jurídico.

3. Ignorar a reincorporação dos últimos anos

Uma doação feita três anos antes do falecimento não traz nenhum benefício sucessório: ela é reincorporada, e você pagou zōyozei à toa. Doar é uma ferramenta de longo prazo, não uma manobra de última hora.

4. Transferir sem contrato escrito

A lei japonesa reconhece as doações verbais, mas elas continuam revogáveis enquanto não executadas, e o fisco quer uma data certa. Um contrato de doação datado (zōyo keiyakusho, 贈与keiyaku書) selado com um carimbo hanko registrado é essencial, entre outras coisas para provar que você não disfarçou uma única doação grande em uma série de parcelas anuais.

5. Esquecer a tributação do aluguel depois da transferência

Se o imóvel está alugado, quem recebe passa a dever o imposto japonês sobre a renda de aluguel a partir da data da transferência, e precisa se organizar para isso: veja o nosso artigo sobre o imposto sobre a renda de aluguel para não residentes. A retenção de 20,42 % sobre o aluguel pago a um não residente muda de beneficiário, o que implica avisar o inquilino ou a administradora.

6. Achar que uma doação abre direito de permanência

Receber um imóvel japonês não dá nenhum direito de residência: nem visto, nem status de residência, nem via rápida. Tratamos disso no nosso artigo sobre comprar uma casa no Japão sem visto. Propriedade e imigração são dois processos totalmente separados no Japão.

Em resumo: doe cedo o que vai valorizar

Doar imóvel japonês segue uma lógica simples assim que os números estão diante de você. A isenção anual de ¥1.100.000 é pequena demais para mover um imóvel inteiro; a tabela sobe rápido; os custos de transferência acrescentam cerca de 5 % à conta. Do outro lado, a isenção de herança de ¥30.000.000 mais ¥6.000.000 por herdeiro absorve a maior parte dos patrimônios japoneses de proprietários estrangeiros.

Três regras de decisão aparecem:

• Patrimônio japonês abaixo da isenção de herança: não doe o imóvel pura e simplesmente. Se você quer passar o bem em vida, a opção pelo sōzoku-ji seisan kazei transfere a propriedade pelo custo apenas dos tributos de transferência.
• Patrimônio acima da isenção, ou bem que vai valorizar: doar começa a compensar, sobretudo em ativos de alto potencial, como imóveis no centro das cidades ou casas exploradas em aluguel de curta temporada.
• Em todos os casos: planeje com mais de sete anos de antecedência, ponha o contrato por escrito e faça a estrutura ser validada por um consultor tributário japonês e por outro no seu país de residência.

Antes de pensar em transmissão, é preciso ter o bem certo. Se você ainda não chegou lá, comece pelo nosso guia completo para comprar um imóvel no Japão, navegue pelos imóveis que acompanhamos em todo o Japão, ou conte para nós o seu projeto familiar pelo nosso acompanhamento personalizado à compra: a estrutura de propriedade se decide antes da compra, não vinte anos depois.

Perguntas frequentes

Devo imposto japonês se eu doar meu apartamento em Tóquio ao meu filho que mora fora?

Sim. Um imóvel situado no Japão está sujeito ao zoyozei qualquer que seja a nacionalidade ou a residência de quem doa e de quem recebe. O seu filho vai precisar apresentar uma declaração japonesa de imposto sobre doação entre 1º de fevereiro e 15 de março do ano seguinte e nomear um representante fiscal japonês.

Quanto se pode doar por ano sem imposto no Japão?

¥1.100.000 por donatário e por ano civil, cerca de $7.050, somando todos os doadores. A isenção se renova a cada 1º de janeiro, e é isso que torna possível uma transmissão ao longo de vários anos.

É melhor doar ou herdar um imóvel japonês?

Na imensa maioria dos casos, herdar sai mais barato: a isenção de herança chega a ¥30.000.000 mais ¥6.000.000 por herdeiro, contra ¥1.100.000 por ano nas doações, e os tributos de transferência são cinco vezes menores. Doar compensa sobretudo acima dessa isenção, ou num bem que deve valorizar.

Como funciona o regime sozoku-ji seisan kazei?

Por opção irrevogável, um pai, uma mãe ou um avô com 60 anos ou mais pode transferir até ¥25.000.000 a um filho ou neto de 18 anos ou mais sem imposto imediato, mais ¥1.100.000 por ano desde 2024. O valor é reincorporado ao espólio, mas pelo valor do dia da doação.

Que valor o fisco japonês usa para o imposto sobre doação?

Valores administrativos, não o preço de mercado: o rosenka para o terreno, em torno de 80 % do mercado, e o valor venal para o edifício, muitas vezes de 40 % a 60 % do custo de construção. Transmitir imóvel em vez de dinheiro corta, portanto, de 25 % a 35 % da base tributável.

Quanto custa a mudança de nome no registro de imóveis depois de uma doação?

Reserve 2 % do valor venal de imposto de registro, 3 % de imposto de aquisição imobiliária com a base do terreno pela metade até 31 de março de 2027, mais os honorários do shiho shoshi, em geral de ¥50.000 a ¥100.000 por ato.

As doações em vida são reincorporadas ao espólio japonês?

Sim, no caso de quem herda. A janela de reincorporação está passando de 3 para 7 anos: 3 anos para falecimentos até 31 de dezembro de 2026, uma extensão progressiva depois disso, e 7 anos completos para falecimentos a partir de 1º de janeiro de 2031.

Receber um imóvel no Japão dá direito a visto?

Não. Nem comprar nem receber um imóvel japonês cria qualquer direito de permanência. O visto segue um processo totalmente separado, baseado em emprego, atividade empresarial ou situação familiar.