Comprar um imóvel em Kyoto: preços, distritos e regras

Kyoto são dois mercados com um só nome

Antes de olhar um único anúncio, entenda que "Kyoto" abrange dois mercados sem relação entre si. Há a cidade de Kyoto (Kyōto-shi, Kyoto) com seus onze distritos: densa, cheia de patrimônio e muito regulada. E há o resto da província, Nantan, Funai, Kyōtango, Maizuru, Ayabe, Miyazu, cidades rurais e litorâneas a 60 ou 120 km do centro, onde uma casa custa menos que um carro usado.

Em 25 de agosto de 2026 nosso catálogo acompanhava 169 anúncios publicados na província de Kyoto: 109 dentro da cidade, 60 fora dela. A diferença de preço entre os dois não é uma diferença de qualidade. É outro mercado.

O que 60 quilômetros separam

Segmento	Anúncios acompanhados	Preço mediano	Primeiro quartil	Terceiro quartil
Cidade de Kyoto (11 distritos)	109	79.800.000 ¥ (≈ 532.000 $)	35.800.000 ¥ (≈ 239.000 $)	180.000.000 ¥ (≈ 1.200.000 $)
Resto da província	60	5.500.000 ¥ (≈ 36.700 $)	3.500.000 ¥ (≈ 23.300 $)	8.800.000 ¥ (≈ 58.700 $)

Fonte: catálogo immoJapon, anúncios publicados em 25 de agosto de 2026. Equivalentes em dólares à taxa aplicada na redação deste artigo, 150 ¥/$.

Uma ressalva honesta: 86 % do nosso estoque na cidade de Kyoto são machiya (machiya, casas urbanas tradicionais de madeira), porque é isso que as imobiliárias às quais estamos conectados realmente vendem. Este catálogo descreve, portanto, muito bem o mercado de casas antigas e nada o de apartamentos novos, já que a oferta de imóveis novos passa por outros canais. Tenha isso em mente ao ler as medianas abaixo, e veja nossos anúncios de casas japonesas ou a página da província de Kyoto para o estoque real de hoje.

Preços 2026: quanto custa de verdade um imóvel em Kyoto

Duas medições respondem à pergunta do preço, e dizem coisas diferentes: os preços pedidos (o que os vendedores querem hoje) e o preço oficial do solo publicado todo ano pelo Estado (chika kōji, chika kōji), que é a referência para a tendência, porque é calculado nos mesmos pontos de pesquisa ano após ano.

Preços pedidos por tipo de imóvel

Tipo de imóvel	Onde	Anúncios	Preço mediano	≈ USD
Machiya (casa urbana tradicional)	Cidade de Kyoto	94	81.000.000 ¥	540.000 $
Kominka (casa de fazenda antiga)	Cidade de Kyoto	6	21.995.000 ¥	146.600 $
Casa térrea ou sobrado	Cidade de Kyoto	5	9.800.000 ¥	65.300 $
Casa térrea ou sobrado	Resto da província	46	6.000.000 ¥	40.000 $
Kominka	Resto da província	10	3.850.000 ¥	25.700 $

Por metro quadrado construído, a diferença fica espetacular: nossas machiya de Kyoto ficam em uma mediana de cerca de 1.260.000 ¥ por m² (≈ 8.400 $), enquanto as casas rurais no resto da província caem para 52.800 ¥ por m² (≈ 352 $), uma proporção de 1 para 24. Não se compra a mesma coisa: de um lado um endereço raro em uma cidade de 1,4 milhão de habitantes cujos monumentos são Patrimônio Mundial, do outro construção e terreno em quantidade, onde a população encolhe.

Valor do solo, medido pelo Estado

Os números abaixo são as médias dos pontos de pesquisa residenciais do chika kōji 2026, publicado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (Kokudo Kōtsū-shō).

Área	Solo residencial 2026	≈ USD/m²	Variação anual
Província de Kyoto (média)	164.084 ¥/m²	1.094 $	+2,33 %
Kamigyō	458.923 ¥/m²	3.059 $	+5,39 %
Nakagyō	387.200 ¥/m²	2.581 $	+4,85 %
Higashiyama	341.428 ¥/m²	2.276 $	+7,13 %
Ukyō	195.112 ¥/m²	1.301 $	+2,19 %
Yamashina	149.350 ¥/m²	996 $	+3,14 %

Três conclusões. O solo sobe na cidade inteira, distritos externos incluídos. A alta é mais forte no centro e nos distritos turísticos do que a média da província, então a diferença aumenta a cada ano. E o solo residencial de Kamigyō vale três vezes o de Yamashina, a vinte minutos de trem: em Kyoto, o preço é definido pelo endereço muito mais do que pela área. Para situar esses números na tendência nacional, veja nossa análise dos preços dos imóveis no Japão em 2026.

Fazer o mesmo exercício na metrópole vizinha dá números bem diferentes: a trinta minutos de trem, o preço mediano dos imóveis que acompanhamos cai de 34.890.000 ¥ para 9.000.000 ¥, como mostra nosso guia para comprar uma casa em Osaka.

Machiya, kominka, casa moderna ou apartamento: o que comprar

O tipo de imóvel determina todo o resto: o orçamento de reforma, o tratamento tributário local, se você pode alugá-lo legalmente, até se conseguirá revendê-lo com facilidade. Estas são as cinco famílias que você encontrará em Kyoto.

Tipo	Preço típico	Reforma a prever	Ponto forte	Atenção com
Machiya urbana	40 a 160 M¥	8 a 20 M¥	Ativo raro, endereço central, forte demanda de visitantes	Estrutura anterior a 1981, regras de conservação
Kominka rural	2 a 12 M¥	8 a 20 M¥	Grande área, terreno, preço de entrada muito baixo	Isolamento, revenda lenta, custo de aquecimento
Casa do pós-guerra	3 a 10 M¥	3 a 8 M¥	Melhor área por iene	Isolamento térmico ruim, valor do edifício depreciado
Apartamento (manshon, mansion)	20 a 80 M¥	0 a 3 M¥	Manutenção compartilhada, propriedade a distância fácil	Taxas mensais e fundo de reparos
Terreno vazio	Varia	Construção completa	Liberdade de projeto	Regras rígidas de altura e paisagem urbana

A machiya: um estoque que encolhe todo ano

A machiya merece seu próprio parágrafo, porque é o único ativo japonês cuja escassez é documentada pela própria cidade. O levantamento municipal do exercício 2024 contou 34.580 machiya restantes, contra 40.146 no levantamento de 2016 e 47.735 em 2008-2009: 5.566 perdidas em oito anos, uma média de 1,73 % ao ano. Nada as substitui, porque ninguém constrói novas. É por isso que seus preços se sustentam, embora os edifícios japoneses normalmente percam o valor em vinte ou trinta anos.

O outro lado: quase todas são anteriores à norma sísmica de 1981 (shin-taishin). O ano de construção mediano das nossas machiya de Kyoto é 1930, e a mais antiga do catálogo data de 1877. Isso não as torna perigosas por natureza, mas exige uma vistoria séria e, muitas vezes, reforço estrutural. Nossos anúncios especializados estão reunidos na página machiya à venda, e as casas de fazenda antigas em kominka à venda. Os prós e contras estão no nosso guia para comprar uma machiya em Kyoto.

Onde comprar: os distritos de Kyoto comparados

A tabela abaixo cruza, distrito por distrito, quantos anúncios acompanhamos, seu preço mediano e seu preço mediano por metro quadrado construído. É um retrato da oferta real em um momento, não um índice de mercado: onde a amostra tem menos de cinco anúncios, trate o número apenas como indicativo.

Distrito	Anúncios acompanhados	Preço mediano	¥ por m² construído	Perfil
Nakagyō	11	190.000.000 ¥	1.947.000	Núcleo comercial do centro, o mais caro
Sakyō	13	144.000.000 ¥	1.471.000	Universidades, colinas, Ginkaku-ji
Shimogyō	17	138.000.000 ¥	1.389.000	Estação de Kyoto, hotéis, fluxo de visitantes
Higashiyama	20	88.000.000 ¥	1.427.000	Gion, patrimônio, turismo no auge
Kamigyō	14	65.900.000 ¥	852.000	Nishijin, o coração das machiya
Minami	11	60.000.000 ¥	1.241.000	Ao sul da estação, misto e acessível
Kita	10	54.900.000 ¥	729.000	Residencial tranquilo, Kinkaku-ji
Ukyō	9	34.800.000 ¥	325.000	Arashiyama, áreas maiores
Yamashina	3	59.500.000 ¥	206.000	Atrás das colinas, o solo mais barato
Fushimi	1	59.800.000 ¥	595.000	Cervejarias de saquê, Inari, distrito muito grande

Catálogo immoJapon, 25 de agosto de 2026. Nishikyō está ausente: nenhum anúncio publicado naquele dia.

Como ler esta tabela sem interpretá-la mal

Kamigyō mostra um preço mediano menor que Higashiyama apesar de ter o solo residencial mais caro da cidade. Não é contradição: Kamigyō concentra machiya estreitas de 80 m² à espera de restauração, enquanto Higashiyama vende casas já reformadas e imóveis de prestígio. Um preço pedido mediano mede a oferta, não o valor do solo. A mesma lógica vale para Ukyō, cujo baixo preço por metro quadrado reflete casas maiores e mais novas na borda da cidade, não uma pechincha no centro.

Para uma leitura por projeto e não por preço (morar, alugar a longo prazo, operar como hospedagem), nosso artigo Kyoto bairro por bairro percorre os mesmos distritos pelo ângulo do uso.

Comprar do exterior: o processo e o custo real

O Japão não impõe nenhuma restrição de nacionalidade ou residência à compra de imóveis. Um não residente compra em Kyoto exatamente nas mesmas condições que um cidadão japonês: propriedade plena, terreno incluído. Duas consequências a resolver de imediato, porque muitas vezes decidem o projeto.

• Comprar não dá nenhum direito de residência. A propriedade não faz de você um residente: não existe visto por imóvel no Japão. Tratado em detalhe em comprar uma casa no Japão sem visto.
• Os financiamentos japoneses são para residentes que recebem salário no Japão. Um comprador estrangeiro não residente paga à vista, a menos que consiga financiamento no seu país de origem. Veja financiamento no Japão para estrangeiros.

Custos de compra, linha por linha

Os custos totais ficam abaixo de 6 % do preço, o que é baixo pelos padrões europeus ou americanos. Para uma machiya de 65.900.000 ¥ a ordem de grandeza é a seguinte.

Item	Base	Valor	≈ USD
Comissão da imobiliária	3 % + 60.000 ¥, mais imposto sobre consumo	2.240.700 ¥	14.940 $
Imposto de registro (tōroku menkyozei, tōroku menkyo-zei)	Valor venal	≈ 400.000 ¥	2.670 $
Honorários do escrivão judicial (shihō shoshi, shihō shoshi)	Valor fixo	≈ 150.000 ¥	1.000 $
Imposto de selo (inshizei, inshi-zei)	Valor do contrato	30.000 ¥	200 $
Imposto de aquisição (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), cobrado meses depois	Valor venal	≈ 450.000 ¥	3.000 $
Total		≈ 3.270.700 ¥	≈ 21.800 $

Isso dá cerca de 5,0 % do preço. O detalhamento completo, casos particulares incluídos, está em custos de compra de um imóvel no Japão.

As seis etapas, em ordem

1. Oferta por escrito (kaitsuke iraisho, kaitsuke依頼書): indica seu preço, cronograma e condições, sem compromisso jurídico definitivo.
2. Explicação dos assuntos importantes (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei): obrigatória, feita por um corretor licenciado, permitida por videochamada.
3. Assinatura e sinal (tetsukekin, 手付金), em geral 10 % do preço. É um sinal penitencial: perdido se o comprador desistir, devolvido em dobro se o vendedor desistir.
4. Transferência do saldo do exterior, com comprovação da origem dos recursos.
5. Transferência do título e registro no cartório de imóveis (tōki, tōki), no dia da conclusão.
6. Nomeação de um representante fiscal (nōzei kanrinin, nōzei kanrinin) se você não mora no Japão, para receber e pagar as guias de impostos locais.

A assinatura a distância funciona: ela se apoia em uma procuração (ininjō, ininjō) e em um certificado de assinatura (shomei shōmeisho, shomei shōmei) emitido pelo seu consulado, que substitui o carimbo registrado japonês. O guia de compra da immoJapon percorre cada documento, e nosso serviço completo cobre todo o caminho, das verificações antes da oferta à entrega das chaves.

Três regras que só existem em Kyoto

O que realmente separa Kyoto das outras cidades japonesas não é o preço, é a lei local. Três marcos municipais mudam o que um imóvel vale para você, e nenhum deles existe em outro lugar do Japão.

1. A lei da paisagem urbana (keikan jōrei)

Desde 2007 a lei da paisagem urbana (keikan jōrei, keikan jōrei) regula alturas de edifícios, formas de telhado, cores de fachada e sinalização. Os limites de altura caem a 10 ou 15 m nos distritos protegidos, letreiros no topo de edifícios e luminosos piscantes são proibidos em toda a cidade, e as paletas de cores são prescritas. A consequência prática para um comprador: em um lote de Kyoto, o que você pode construir, ampliar ou até repintar é mais restrito do que em Osaka ou Nagoya. Verifique o distrito antes de assinar, não depois.

2. A lei das machiya (2017)

Kyoto é a única cidade japonesa que legislou sobre a demolição de um tipo de casa. Para uma machiya designada como importante (jūyō kyō-machiya, 重要kyō-machiya) ou situada dentro de um distrito prioritário de conservação, o proprietário deve notificar a cidade um ano antes do início da demolição, com multa de até 50.000 ¥ se não o fizer; a empresa de demolição também deve verificar que a notificação foi feita. Para as outras machiya, a notificação prévia continua exigida, sem o prazo de um ano.

Não é obstáculo nem presente: é uma informação a obter antes de fazer uma oferta. Um imóvel dentro desse perímetro é mais difícil de demolir, portanto mais difícil de monetizar como terreno vazio, mas também abre acesso aos subsídios municipais de restauração. Peça à imobiliária o status do imóvel, por escrito.

3. Impostos locais: dois tributos exclusivos da cidade

O imposto de hospedagem (shukuhaku-zei, shukuhaku-zei) foi aumentado em 1º de março de 2026. Ele é pago pelo hóspede e recolhido pelo anfitrião, aluguéis de curta temporada incluídos, e Kyoto aplica agora a escala mais alta do país.

Preço por pessoa por noite	Imposto desde 1º de março de 2026	Imposto anterior
Abaixo de 6.000 ¥	200 ¥	200 ¥
6.000 a 20.000 ¥	400 ¥	400 ¥
20.000 a 50.000 ¥	1.000 ¥	500 ¥
50.000 a 100.000 ¥	4.000 ¥	1.000 ¥
100.000 ¥ ou mais	10.000 ¥	2.000 ¥

O imposto sobre casas vazias está vindo, mas não quando todo mundo diz. Em 2022 Kyoto aprovou um tributo sem precedente no Japão sobre moradias sem ninguém registrado no endereço (hikyojū jūtaku rikatsuyō sokushin zei, 非居住jūtaku利活用促進税), e ele mira também as segundas residências. Muitos artigos anunciam um início em 2026: está errado. A cidade adiou seu cronograma, e a tributação começa no exercício 2030, com base na situação observada em 1º de janeiro daquele ano.

• Alcance: moradias dentro da área de promoção da urbanização (shigaika kuiki, shigaika kuiki) sem ninguém domiciliado.
• Alíquota: 0,7 % do valor venal do edifício, mais um componente por área de 0,15 % a 0,6 % conforme esse valor.
• Isenções: valor venal do edifício abaixo de 300.000 ¥ (limite elevado a 1.000.000 ¥ nos cinco primeiros anos), edifícios históricos e, acima de tudo, imóveis declarados à venda, para aluguel ou em uso empresarial.

Leia essa última linha com atenção: uma casa que você aluga, opera ou coloca à venda não é atingida. O imposto mira a moradia deixada vazia, não o ativo que trabalha. Para o resto dos custos de manutenção, veja o imposto sobre o imóvel no Japão e o imposto de hospedagem japonês.

Alugar em Kyoto: o que o zoneamento permite, e a rentabilidade real

Kyoto tem a maior demanda de curta temporada do Japão e as regras mais rígidas. A lei nacional permite 180 diárias por ano em regime de minpaku (minpaku, aluguel de curta temporada registrado), mas a lei de Kyoto reduz isso, nas zonas exclusivamente residenciais (jūkyo sen'yō chiiki, jūkyo sen'yō chiiki), a uma janela de inverno de cerca de dois meses, de 15 de janeiro a 16 de março aproximadamente, que é a baixa temporada. Além disso, um gestor capaz de chegar rapidamente ao imóvel é obrigatório.

O caminho realista para operar o ano inteiro é, portanto, a licença de hospedagem simplificada (kan'i shukusho, kan'i shukusho) da Lei de Negócios Hoteleiros (ryokan gyō-hō, ryokan gyō-hō), que permite 365 diárias, mas impõe padrões de equipamento, segurança contra incêndio e recepção. É o regime sob o qual a maioria das machiya em operação em Kyoto funciona. Os dois regimes estão detalhados em a licença minpaku de 180 diárias e a licença ryokan de 365 diárias, e as regras específicas de Kyoto em Airbnb em Kyoto.

Exemplo com números: uma machiya em Kamigyō

Tome o imóvel mediano de Kamigyō do nosso catálogo: uma machiya de 83 m² a 65.900.000 ¥ (≈ 439.300 $), a restaurar. Operada como kan'i shukusho com 365 diárias permitidas, diária média de 29.550 ¥ (197 $) e ocupação de 53,2 %, ambas registradas pela AirROI para Kyoto em 2026.

Linha	Valor	≈ USD
Preço de compra	65.900.000 ¥	439.330 $
Custos de compra (5,0 %)	3.270.700 ¥	21.800 $
Restauração completa	10.000.000 ¥	66.670 $
Total investido	79.170.700 ¥	527.800 $
Receita bruta de hospedagem (por ano)	5.737.000 ¥	38.250 $
Comissões das plataformas (15 %)	-861.000 ¥	-5.740 $
Administração local (20 %)	-1.147.000 ¥	-7.650 $
Limpeza (cerca de 78 estadias)	-624.000 ¥	-4.160 $
Imposto sobre o imóvel e de planejamento urbano	-672.000 ¥	-4.480 $
Reserva para grandes reparos (1 %)	-659.000 ¥	-4.390 $
Seguro, contas de consumo, consumíveis	-500.000 ¥	-3.330 $
Resultado líquido anual	1.274.000 ¥	8.490 $
Rentabilidade líquida sobre o total investido	≈ 1,6 %

O número é deliberadamente conservador, e diz o essencial: em Kyoto você não compra uma rentabilidade, você compra um ativo raro. As rentabilidades de dois dígitos vivem nas províncias rurais, não em Gion. Refaça as contas com suas próprias hipóteses em nosso simulador de rentabilidade, e compare com as operações reais dos nossos estudos de caso.

Os erros que custam dinheiro em Kyoto

• Confundir os dois mercados. Procurar uma casa de 5 M¥ e acabar em Kyōtango, a duas horas e meia do centro. Verifique sempre o município e o tempo real de deslocamento, não só o rótulo da província.
• Confiar no teto nacional de 180 diárias. Nas zonas residenciais de Kyoto, o aluguel de curta temporada é na prática limitado a uma janela de inverno. É a leitura errada que destrói mais projeções financeiras.
• Fazer uma oferta sem conhecer o status da machiya. Uma casa dentro de um distrito prioritário de conservação não pode ser demolida livremente. Descobrir isso depois de assinar é descobrir que o terreno vazio nunca foi uma opção.
• Ignorar a regra de acesso à via (setsudō gimu, setsudō gimu). Um lote que não tem pelo menos 2 m de frente para uma via de 4 m não pode ser reconstruído. Nas vielas de Kyoto isso é comum, e reduz o valor pela metade.
• Subestimar as obras. Uma restauração completa de machiya custa de 8 a 20 M¥. Um orçamento de 3 M¥ para uma casa de 1930 não é orçamento, é esperança.
• Comprar para obter residência. Nenhum visto está ligado à propriedade imobiliária no Japão. Patrimônio e status são dossiês separados.
• Administrar a distância sem apoio local. Kyoto exige um gestor localizável que possa intervir. Sem ele, a operação é juridicamente frágil. Veja administrar um aluguel japonês do exterior.

Conclusão: escolha Kyoto pelo endereço e pelo uso

Comprar um imóvel em Kyoto é juridicamente simples e localmente exigente. Simples, porque um estrangeiro não residente compra em propriedade plena, com custos totais abaixo de 6 % e um processo que pode ser conduzido a distância. Exigente, porque três regras municipais, a lei da paisagem urbana, a lei das machiya e a tributação local, decidem o que você poderá de fato fazer com o imóvel.

O método certo são três perguntas nesta ordem: qual uso (morar, alugar a longo prazo, operar como hospedagem), portanto qual zoneamento, portanto qual distrito, e só então qual orçamento. Quem parte do preço acaba com uma casa a 60 km, ou com uma licença que não consegue obter. Quem parte do uso encontra, em uma faixa urbana de 35 a 180 M¥, um ativo cuja oferta cai 1,73 % a cada ano.

O estoque de hoje está visível em nossos anúncios, com a seleção de Kyoto na página da província de Kyoto. E se quiser confrontar seu projeto com a realidade do terreno antes de se comprometer, o primeiro contato é feito por escrito, sem compromisso, pela nossa página de acompanhamento.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode comprar uma casa em Kyoto?

Sim, sem restrição de nacionalidade ou residência, terreno incluído e em propriedade plena. Nenhuma autorização prévia é exigida. Comprar, porém, não dá nenhum direito de residência: propriedade e status de visto são assuntos totalmente separados.

Quanto custa uma machiya em Kyoto em 2026?

Entre as 94 machiya de Kyoto que acompanhávamos em 25 de agosto de 2026, o preço pedido mediano é de 81.000.000 ¥ (cerca de 540.000 $), com metade delas entre 44 e 158 M¥. Acrescente de 8 a 20 M¥ de restauração para uma reforma completa.

Qual distrito de Kyoto é o mais barato?

Pelo valor do solo residencial é Yamashina (149.350 ¥ por m² em 2026), à frente de Ukyō (195.112 ¥ por m²). Os dois ficam atrás das colinas orientais ou na borda ocidental, a quinze ou vinte minutos de trem do centro.

Consigo um financiamento japonês para comprar em Kyoto?

Não como não residente. Os financiamentos japoneses pressupõem que você mora no Japão e recebe salário lá, em geral com um status de residência estável. Um comprador estrangeiro que mora no exterior paga à vista ou financia a compra a partir do seu país de origem.

Dá para operar um aluguel de curta temporada em Kyoto?

Sim, mas o zoneamento decide. Nas zonas exclusivamente residenciais, a lei municipal limita o minpaku a uma janela de inverno de cerca de dois meses. Para operar o ano inteiro é preciso uma licença de hospedagem simplificada (kan'i shukusho), com seus padrões de segurança e um gestor localizável por perto.

Quais são os custos de compra de um imóvel em Kyoto?

Ficam abaixo de 6 % do preço. Em um imóvel de 65.900.000 ¥, preveja cerca de 3.270.000 ¥ (21.800 $): comissão da imobiliária, imposto de registro, honorários do escrivão judicial, imposto de selo e o imposto de aquisição cobrado alguns meses depois.

Kyoto vai tributar casas vazias e segundas residências?

Sim, mas a partir do exercício 2030, e não de 2026 como se costuma dizer: a cidade adiou seu cronograma. O imposto mirará as moradias sem residente dentro da área de urbanização, a 0,7 % do valor venal do edifício mais um componente por área. Imóveis alugados, operados ou colocados à venda são isentos.

Quantas machiya restam em Kyoto?

34.580 segundo o levantamento municipal do exercício 2024, contra 40.146 oito anos antes, uma perda média de 1,73 % ao ano. Como não se constroem novas, esse estoque só pode encolher, e é por isso que os preços se sustentam nesse segmento.