Portali immobiliari giapponesi: come cercare su SUUMO

I quattro circuiti in cui vivono davvero gli annunci giapponesi

Un acquirente straniero digita «case in vendita in Giappone» su Google e finisce su tre o quattro siti in inglese che mostrano qualche centinaio di immobili. Il vero mercato giapponese conta diverse centinaia di migliaia di annunci di vendita attivi. Lo scarto non è un segreto: è strutturale, perché l'informazione sugli immobili è divisa in quattro circuiti distinti.

La mappa da avere in mente prima di iniziare

Circuito	Esempi	Che cosa ci si trova	Raggiungibile dall'estero
Portali per il grande pubblico	SUUMO, at home, LIFULL HOME'S	La maggior parte degli immobili urbani e suburbani in vendita, pubblicati dalle agenzie	Sì, ma in giapponese
Banca dati professionale	reinzu (レインズ, REINS)	Immobili con mandato in esclusiva, spesso prima di qualsiasi annuncio pubblico	No: solo agenti abilitati
Banche delle case vuote	Banche comunali, portale nazionale	Case rurali, spesso del tutto fuori dal circuito delle agenzie	Sì, a volte è richiesta la registrazione
Siti delle agenzie e fuori mercato	Il sito dell'agenzia stessa, mikōkai bukken (未公開物件, immobile non pubblicato)	Annunci in anteprima, immobili mai pubblicizzati	In parte

Da tenere a mente la sequenza: un immobile parte dall'agenzia, entra in REINS se il mandato lo impone e solo allora affiora su un portale per il grande pubblico. Quando lo vede su SUUMO, ha già circolato tra i professionisti per diversi giorni. È esattamente per questo che il nostro catalogo di akiya e case giapponesi aggrega più fonti invece di rispecchiare un solo portale.

Un portale non è un venditore

Nessuno di questi siti detiene immobili. Sono piattaforme pubblicitarie: l'agenzia paga per esporre un mandato ed è l'agenzia, titolare di una licenza takuchi tatemono torihikigyō (宅地tatemono取引業, intermediazione immobiliare), a gestire la vendita. Il pulsante di contatto invia quindi un messaggio a un professionista locale, non al proprietario, e la colloca in un rapporto in cui l'agenzia rappresenta anzitutto il venditore. Analizziamo questo rapporto di forza nel nostro articolo su come funziona un'agenzia immobiliare giapponese.

SUUMO, at home e LIFULL HOME'S: quale portale per quale esigenza

I tre portali si somigliano da lontano e nella pratica si comportano in modo molto diverso. Nessuno è completo da solo: un immobile può trovarsi su uno e non sugli altri due, a seconda dei contratti pubblicitari dell'agenzia che lo detiene.

Portale	Editore	Punto di forza	Punto cieco
SUUMO	Recruit	Volume e notorietà: il riferimento nazionale, molto ricco nelle zone urbane e suburbane, schede degli annunci dettagliate	Lato vendita interamente in giapponese, filtri pensati per un residente
at home	At Home Co., Ltd.	Buona copertura delle piccole agenzie indipendenti e delle zone rurali, cogestore del portale nazionale delle case vuote	Schede più spoglie, poche foto sugli immobili rurali
LIFULL HOME'S	LIFULL Co., Ltd.	Motore di ricerca ricco (mappe, scuole, dintorni), gestisce anche una banca nazionale di akiya	Le versioni tradotte, dove esistono, coprono soprattutto gli affitti

Consiglio pratico: incrociare sempre due portali, non fidarsi mai di uno solo

Un ippan baikai (ippan媒介, mandato non esclusivo) consente al venditore di affidare lo stesso immobile a più agenzie contemporaneamente. Ciascuna pubblica per conto proprio, con le sue foto e talvolta una descrizione diversa. Un mandato in esclusiva, al contrario, viene pubblicizzato da una sola agenzia, spesso su un unico portale. Cercare su un solo sito significa quindi ignorare una fetta casuale del mercato. Il metodo di lavoro: lanciare la stessa ricerca su SUUMO e su at home, poi confrontare i risultati per indirizzo e superficie, mai per titolo.

I siti in inglese non sono un quarto circuito

Le piattaforme in inglese rivolte agli acquirenti stranieri per lo più rivendono mandati già esistenti e non aggiungono alcun immobile al mercato. Aiutano con la lingua, raramente con la copertura. È proprio per questo che abbiamo costruito un catalogo tradotto, alimentato dalle fonti giapponesi stesse, con un simulatore di rendimento e una mappa dei prezzi per leggere i numeri dietro ogni annuncio.

Cercare in giapponese senza parlare giapponese

La maggior parte delle ricerche fallite si riduce a tre parole. La prima separa l'affitto dall'acquisto, la seconda nomina il tipo di immobile, la terza indica il prezzo. Una volta note queste tre, un browser con traduzione automatica basta per usare qualsiasi portale.

Romaji	Giapponese	Significato	Perché conta
baibai	売買	Compravendita	La scheda che le serve. Senza, sta consultando gli affitti
chintai	chintai	Affitto	La scheda da evitare: è quella che si apre per impostazione predefinita
chūko ikkodate	中古一戸建て	Casa unifamiliare di seconda mano	La categoria che contiene quasi tutte le akiya
shinchiku	新築	Nuova costruzione	Da deselezionare se cerca immobili più vecchi
chūko manshon	中古mansion	Appartamento in cemento di seconda mano	Il mercato urbano, spese condominiali mensili comprese
tochi	tochi	Terreno nudo	Una categoria a parte, mai mescolata alle case
kakaku	価格	Prezzo	Espresso in man'en (万円), unità da 10.000 yen
madori	madori	Disposizione dei locali	Il noto codice 3LDK o 2DK
chikunen	chikunen	Anno di costruzione	Decisivo per la norma antisismica applicabile
toho	徒歩	A piedi	Minuti calcolati a 80 metri al minuto
shōdanchū	商談中	Trattativa in corso	L'immobile non è più realmente disponibile
seiyakuzumi	成約済	Venduto	L'annuncio resta spesso online per settimane

La trappola del man'en

Un prezzo indicato come «480万円» non è né 480 yen né 480.000 yen: è 480 volte 10.000, quindi 4.800.000 ¥ (circa 29.600 € al tasso di 162 ¥/€ applicato alla stesura di questo articolo). Bastano tre zeri per trasformare un affare in un miraggio, o viceversa. L'anatomia completa di una scheda annuncio, planimetrie e unità di superficie comprese, si trova nella nostra guida per leggere un annuncio immobiliare giapponese, con la terminologia nel nostro glossario immobiliare giapponese.

Un minuto a piedi non è un minuto

Il tempo toho pubblicizzato è calcolato per legge a 80 metri al minuto, in piano, ignorando semafori, passaggi a livello e dislivelli. In una città collinare come Kanazawa, o su un pendio di Yokohama, «toho 15 minuti» ne richiede venticinque. Per una akiya rurale la vera domanda non è comunque il tragitto a piedi: è se esista una stazione servita. Questo solo fattore incide sul valore di rivendita molto più delle condizioni dell'edificio.

Ciò che un portale giapponese non le mostra mai

Un portale mostra ciò che un'agenzia ha deciso di mettervi, quando ha deciso di metterlo. Quattro punti ciechi spiegano gran parte della frustrazione degli acquirenti stranieri.

REINS, la banca dati che il pubblico non può vedere

Quando un venditore firma un mandato in esclusiva, l'agenzia deve registrare l'immobile in reinzu (REINS), la rete degli organismi di diffusione designati dal ministero: entro cinque giorni lavorativi per un mandato in esclusiva piena (senzoku sennin baikai, 専属専任媒介), entro sette giorni lavorativi per un mandato in esclusiva semplice (sennin baikai, 専任媒介). Un mandato non esclusivo non comporta alcun obbligo del genere. In altre parole, un immobile può essere noto a tutti i professionisti della prefettura per una settimana prima che esista un solo annuncio pubblico. Il pubblico raggiunge soltanto la vetrina statistica di REINS, che pubblica i prezzi delle transazioni passate, non gli immobili in vendita.

Gli immobili fuori mercato

I mikōkai bukken (未公開物件, immobili non pubblicati) passano di mano in mano verso acquirenti che l'agenzia conosce già: investitori abituali, vicini, imprese locali. Non sono illegali, sono semplicemente invisibili. Un acquirente che non parla con nessuno sul posto non ne vedrà mai uno, per quante ore passi sui portali.

Doppioni, annunci fantasma e annunci civetta

• Doppioni. Con un mandato non esclusivo la stessa casa compare presso tre agenzie, con tre serie di foto e talvolta tre titoli diversi. Confronti sempre per indirizzo, superficie del terreno e anno di costruzione.
• Annunci fantasma. Un immobile segnalato shōdanchū o seiyakuzumi resta online perché porta contatti. L'indicazione è in caratteri piccoli, di solito in cima alla pagina.
• Annunci civetta. Gli otori bukken (おとり物件, immobili civetta), pubblicizzati per attirare telefonate e poi dichiarati «appena venduti», sono vietati dal codice di concorrenza leale che disciplina la pubblicità immobiliare. Sopravvivono comunque, soprattutto nella fascia bassa dei prezzi.

Niente sui rischi, niente sul quartiere

Un annuncio giapponese descrive un edificio, non ciò che lo circonda. La zonizzazione, l'esposizione alle inondazioni, le aree di allerta frane e la popolazione prevista del comune tra dieci anni non compaiono. Tutto questo esiste, pubblicamente e gratuitamente, ma vive altrove: veda il nostro articolo sui rischi naturali e l'immobiliare giapponese.

Il patrimonio rurale che non arriva su nessun portale

In campagna una quota consistente delle case vuote non passa affatto da un'agenzia. La commissione di legge su un immobile da 3.000.000 ¥ (circa 18.500 €) non copre la trasferta di un agente, un sopralluogo e le pratiche di successione. Così la casa resta vuota, oppure finisce in una banca comunale delle case vuote.

Come funziona il circuito delle banche di akiya

Ogni comune gestisce la propria lista, con la propria interfaccia e le proprie condizioni. Il ministero ha spinto una parte di queste liste verso un portale nazionale, la cui gestione è stata affidata a due società private di portali (at home e LIFULL HOME'S) nell'ambito di un progetto pilota. Il risultato è disomogeneo: alcuni comuni pubblicano tutto, altri richiedono una registrazione preventiva, un colloquio, persino l'impegno ad abitare la casa. Ogni passaggio è spiegato nella nostra guida al sistema delle banche di akiya.

Perché aggreghiamo invece di indicare un portale

Un acquirente non residente a cui si chieda di sorvegliare tre portali nazionali, quarantasette prefetturali e centinaia di pagine comunali rinuncia nel giro di due settimane. È il senso del nostro catalogo: più di 5.000 annunci seguiti in 46 prefetture, aggiornati ogni notte, prezzi convertiti e posizioni sulla mappa verificate sul terreno. I punti d'ingresso più usati sono le case giapponesi sotto i 50.000 € e, per l'abitazione urbana tradizionale, le machiya in vendita.

Verificare un prezzo con i dati ufficiali gratuiti

Un portale mostra un prezzo richiesto, mai un prezzo di mercato. Prima di scrivere a un'agenzia, tre banche dati pubbliche le diranno se quel numero regge. Sono gratuite, sono in giapponese e valgono più di qualsiasi valutazione commerciale.

Fonte	Editore	Che cosa fornisce	Limite
fudōsan jōhō raiburari (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca delle informazioni immobiliari)	Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT)	Transazioni realmente registrate per comune e per tipo di immobile, sovrapposte alle mappe dei rischi e della zonizzazione	Trimestri pubblicati con diversi mesi di ritardo
REINS Market Information	Organismi di diffusione designati	Prezzi delle transazioni di case e appartamenti venduti tramite professionisti	Dati aggregati, senza indirizzo esatto
rosenka (rosenka, valore fiscale sul fronte strada)	Agenzia nazionale delle entrate (NTA)	Valore fiscale al metro quadro, strada per strada, pubblicato ogni anno	Una base imponibile, inferiore al prezzo di mercato

L'abitudine che le evita di pagare troppo

Prenda il prezzo richiesto, lo divida per la superficie e lo confronti con il prezzo al metro quadro delle transazioni reali nello stesso comune per lo stesso tipo di immobile. Il venti per cento in più è negoziabile; il doppio del livello locale significa quasi sempre un immobile ristrutturato per l'affitto breve, oppure un errore di categoria. È esattamente il calcolo che la nostra analisi Premium esegue su ogni annuncio, confrontando il prezzo con le transazioni registrate dal ministero quando il comune è coperto, e con il catalogo quando non lo è.

Esempio pratico: dall'annuncio individuato al budget reale

Individua una casa unifamiliare di seconda mano pubblicizzata a «1.200万円», cioè 12.000.000 ¥ (circa 74.100 €), toho 12 minuti da una stazione, costruita nel 1998, 95 m² di superficie su 180 m² di terreno. Ecco che cosa l'annuncio non conteggia.

Voce	Importo in yen	Equivalente	Nota
Prezzo richiesto	12.000.000 ¥	74.074 €	Una base di trattativa, non un prezzo fisso
Commissione dell'agenzia (tetto di legge, imposte comprese)	462.000 ¥	2.852 €	3 % del prezzo più 60.000 ¥, più l'imposta sui consumi
Imposta di registro (tōroku menkyozei, tōroku menkyo-zei)	115.000 ¥	710 €	Calcolata sul valore catastale, ben inferiore al prezzo pagato
Imposta di bollo (inshizei, inshi-zei), aliquota ridotta	10.000 ¥	62 €	Scala fissa per fascia di prezzo del contratto
Onorari dello shihō shoshi (shihō shoshi, scrivano giudiziario incaricato della registrazione catastale)	60.000 ¥	370 €	Trascrizione del trasferimento di proprietà
Imposta di acquisto (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei)	Da 0 a 20.000 ¥	Da 0 a 123 €	Spesso annullata dalle agevolazioni per la residenza
Totale spese d'acquisto	Da 647.000 a 667.000 ¥	Da 3.994 a 4.117 €	Cioè dal 5,4 % al 5,6 % del prezzo

La regola da ricordare: le spese d'acquisto in Giappone restano sotto il 6 % del prezzo, e la commissione dell'agenzia ne rappresenta due terzi. Il dettaglio voce per voce si trova nel nostro articolo sulle spese d'acquisto di un immobile in Giappone.

Il caso particolare degli immobili molto economici

Dal 1° luglio 2024 la normativa consente un onorario in deroga sugli immobili vuoti con prezzo pari o inferiore a 8.000.000 ¥: fino a 300.000 ¥ al netto delle imposte, quindi 330.000 ¥ imposte comprese, a condizione che l'agenzia lo spieghi e ottenga l'accordo prima della firma del mandato. Non è una percentuale, è un tetto espresso in yen, pensato per rendere sostenibile la gestione delle piccole pratiche rurali. In pratica: su una akiya da 3.000.000 ¥ la commissione non è più di 155.000 ¥, ma può arrivare a 330.000 ¥. L'importo assoluto resta modesto, ma va messo nel budget fin dal primo calcolo.

Ciò che il portale non le dirà nemmeno

• Una casa del 1998 è successiva alla norma antisismica del 1981, il che cambia tutto in materia di assicurazione e di rivendita: veda la norma antisismica shin-taishin.
• Nessuna banca giapponese presta a un non residente: un mutuo presuppone che lei risieda in Giappone e vi lavori come dipendente. Altrimenti l'acquisto avviene in contanti.
• Comprare questa casa non dà alcun diritto di soggiorno. Proprietà e visto sono due questioni distinte.

I sette errori che costano di più

1. Cercare affitti senza accorgersene. I portali si aprono su chintai. Se i prezzi si aggirano intorno agli 80.000, sta guardando canoni mensili, non prezzi di vendita.
2. Scambiare i siti in inglese per il mercato. Traducono una frazione dell'offerta. Il vero mercato è in giapponese, e la traduzione del browser basta ampiamente per muoversi.
3. Scrivere in inglese a una piccola agenzia rurale. Molte semplicemente non rispondono, non per disprezzo ma per timore di fraintendere un impegno giuridico. Un messaggio breve e cortese in giapponese che citi il riferimento dell'immobile trasforma il tasso di risposta.
4. Leggere alla lettera il tempo a piedi. Il calcolo regolamentare ignora salite, semafori e passaggi a livello.
5. Trascurare l'indicazione di trattativa in corso. Una visita organizzata dall'Europa su un immobile già impegnato è una settimana persa.
6. Credere che il portale la rappresenti. L'agenzia che pubblica l'annuncio agisce per il venditore. Far verificare l'immobile da un terzo prima di fare un'offerta non è diffidenza, è prassi professionale: il nostro articolo su visitare un immobile giapponese a distanza ne descrive la procedura.
7. Comprare lontano da tutto perché costa meno. Ciò che distingue una buona akiya da una cattiva non è né il prezzo né lo stato dell'edificio: è l'accesso a una stazione e ai negozi. Una casa a 20 minuti da una stazione in servizio si affitta e si rivende; la stessa casa a 50 minuti no.

Queste sette verifiche sono esattamente quelle che facciamo prima di consigliare un immobile nel nostro servizio di accompagnamento all'acquisto, e attraversano tutta la guida all'acquisto.

In sintesi: un portale trova, non compra

Un sito immobiliare giapponese è un ottimo strumento di esplorazione e un pessimo strumento di decisione. Mostra ciò che un'agenzia ha scelto di pubblicare, in una lingua che lei non legge, senza contesto sui rischi, senza prezzi di mercato e senza il vero calendario della vendita. Lo usi per cogliere gli ordini di grandezza in una data città, non per decidere.

Il metodo che funziona ha quattro passaggi: incrociare almeno due portali, verificare il prezzo con le transazioni reali pubblicate dal ministero, cercare a parte nelle banche delle case vuote per il patrimonio rurale e non fare mai un'offerta senza aver fatto ispezionare l'immobile sul posto. Per saltare le settimane di lavoro preliminare, il nostro catalogo di annunci giapponesi tradotti fa già l'aggregazione, e il primo scambio scritto, senza impegno esiste proprio per stabilire se il suo progetto sta in piedi prima di impegnarvi un budget.

Domande frequenti

SUUMO è disponibile in inglese?

Non per la vendita: la parte acquisto di SUUMO è pubblicata solo in giapponese. La traduzione del browser funziona benissimo per consultare e filtrare, a condizione di conoscere le poche parole giapponesi che comandano i filtri.

Si può comprare direttamente su un sito immobiliare giapponese?

No. I portali sono piattaforme pubblicitarie: trasmettono il suo messaggio all'agenzia che detiene il mandato, la quale gestisce la vendita. La transazione deve passare da un professionista abilitato, che redige e legge l'informativa legale obbligatoria prima della firma.

Perché la stessa casa compare più volte con foto diverse?

Perché il venditore ha firmato un mandato non esclusivo che permette a più agenzie di commercializzare l'immobile contemporaneamente. Ciascuna pubblica il proprio annuncio. Confronti per indirizzo, superficie del terreno e anno di costruzione, non per titolo, per individuare i doppioni.

Che cosa significa un prezzo espresso in man'en?

Un man'en equivale a 10.000 yen. Un prezzo di 480 man'en significa quindi 4.800.000 ¥, circa 29.600 €. È l'unità standard su tutti i portali giapponesi, e l'errore di lettura più diffuso tra gli acquirenti stranieri.

Le agenzie giapponesi rispondono agli acquirenti stranieri?

Le grandi agenzie urbane spesso sì. I piccoli uffici rurali rispondono molto meglio a un messaggio breve e cortese in giapponese che citi il riferimento dell'immobile e proponga una data di visita. Un primo contatto in inglese resta molto spesso senza risposta.

Dove si trovano le case vuote che non sono su nessun portale?

Nelle banche delle case vuote gestite dai comuni e nel portale nazionale che ne aggrega una parte. Questi immobili sfuggono ai portali perché la commissione che generano non copre il lavoro di un'agenzia.

Un portale giapponese indica l'esposizione ai rischi naturali?

Quasi mai. Inondazioni, frane, liquefazione e zonizzazione si consultano a parte, tramite la biblioteca delle informazioni immobiliari del ministero e le mappe dei rischi comunali, entrambe pubbliche e gratuite.

Comprare un immobile trovato su un portale giapponese dà diritto a un visto?

No. La proprietà immobiliare non crea alcun diritto di soggiorno in Giappone, qualunque sia l'importo investito. Un visto dipende da uno status di attività o da una situazione familiare, mai da un acquisto.