Ammortamento di un immobile in Giappone affittato dall'estero

La risposta in un minuto

Se possiede una casa in Giappone e presenta la dichiarazione dei redditi altrove, tre regole risolvono quasi tutto:

• Si ammortizza il fabbricato, mai il terreno. In un acquisto giapponese il terreno assorbe spesso la maggior parte del prezzo, quindi la quota ammortizzabile è più piccola di quanto gli acquirenti si aspettino.
• La durata la fissa il suo paese, non il Giappone. Un contribuente statunitense applica l'Alternative Depreciation System (ADS): 30 anni a quote costanti per un immobile residenziale locato entrato in servizio dopo il 31 dicembre 2017, 40 anni per un immobile entrato in servizio prima di quella data e per i fabbricati non residenziali. La durata di 27,5 anni di cui avrà letto vale solo per gli immobili situati negli Stati Uniti.
• Il Giappone segue un orologio tutto suo, molto più veloce. La vita utile fiscale di una casa in legno è di 22 anni, e una casa di seconda mano la cui vita utile è già scaduta si azzera in quattro anni. Stesso fabbricato, stesso denaro, due calendari completamente diversi.

Tutto il resto di questo articolo riguarda le conseguenze di quella terza riga: un flusso di cassa che appare redditizio in un paese e in perdita nell'altro, un credito d'imposta estero che arriva negli anni sbagliati, e un conto da recupero alla rivendita che sorprende chi la deduzione non l'aveva nemmeno chiesta.

Un avvertimento prima delle cifre. Questa è una guida generale scritta da un consulente immobiliare, non una consulenza fiscale sulla sua situazione. L'ammortamento è il punto su cui un commercialista giapponese e un commercialista estero si fraintendono più spesso, e il costo di tirare a indovinare si misura in anni. La usi per porre le domande giuste, poi faccia confermare i numeri da entrambe le parti.

Perché il Giappone e il suo fisco non scrivono mai lo stesso numero

Il Giappone fissa una vita utile fiscale (hotei taiyo nensu, hōtei taiyō nensū) per tipo di costruzione, e l'ammortamento (genka shokyaku, genka shōkyaku) è a quote costanti per i fabbricati acquistati dall'aprile 2007.

Costruzione	Vita utile fiscale giapponese	Vita utile ADS statunitense (immobile estero)
Casa con struttura in legno	22 anni	30 anni (residenziale, in servizio dopo il 2017)
Struttura in acciaio leggero, spessore fino a 3 mm	19 anni	30 anni
Struttura in acciaio, oltre 3 mm e fino a 4 mm	27 anni	30 anni
Cemento armato	47 anni	30 anni
Una qualsiasi delle precedenti, locata a uso commerciale anziché abitativo	invariata	40 anni

La formula sull'usato che genera ammortamenti in quattro anni

Il Giappone non obbliga chi compra una casa vecchia ad ammortizzarla soltanto sulla vita utile residua. Il metodo semplificato (kanbenho, 簡便法) funziona così:

• Vita utile fiscale interamente scaduta (una casa in legno di oltre 22 anni): vita utile = vita utile fiscale x 20 %. Per il legno, 22 x 0,2 = 4,4, troncato a 4 anni.
• Vita utile in parte trascorsa: vita utile = (vita utile fiscale meno età) + (età x 20 %). Una casa in legno di 10 anni dà 12 + 2 = 14 anni.
• Il minimo è di due anni, e le frazioni si troncano.

È per questo che tante proposte di investimento giapponesi ruotano attorno alle vecchie case in legno: lo scudo fiscale è concentrato nei primi quattro anni. Spieghiamo il meccanismo e il suo contraccolpo alla rivendita nel nostro articolo sull'ammortamento immobiliare in Giappone e la leva dei 22 anni del legno. Il suo fisco, però, quella formula non l'ha mai sentita nominare. Applica la propria durata al fabbricato così come l'ha comprato, e una casa colonica di 60 anni si ammortizza esattamente negli stessi 30 anni di una nuova.

Dividere terreno e fabbricato: la cifra da cui dipende tutto

Senza ripartizione non c'è ammortamento. I contratti giapponesi indicano abitualmente un prezzo unico per terreno e fabbricato, quindi la ripartizione deve produrla lei e deve conservarne la prova. Nella pratica sono accettati tre metodi, in questo ordine di solidità:

Metodo	Come funziona	Solidità
Il contratto espone l'imposta sui consumi	L'imposta sui consumi (shohizei, shōhi-zei) si applica solo al fabbricato, mai al terreno. Prezzo del fabbricato = imposta esposta divisa per l'aliquota (10 %).	Il più solido. Vale solo quando il venditore è un soggetto passivo d'imposta, quindi non nella maggior parte delle vendite tra privati.
Valori catastali	Si ripartisce il prezzo nella stessa proporzione dei valori ai fini dell'imposta patrimoniale (kotei shisanzei hyokagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku) di terreno e fabbricato, ripresi dal certificato fiscale.	Solido e disponibile su ogni immobile. La scelta abituale.
Perizia o costo di costruzione	Un perito, oppure un costo di ricostruzione al metro quadro applicato alla superficie.	Accettabile, e vale la spesa quando il fabbricato ha un valore reale.

Che aspetto ha su un vero acquisto giapponese

Sul patrimonio rurale e suburbano la quota del fabbricato è spesso tra il 20 e il 40 % del prezzo, perché le case giapponesi perdono il proprio valore contabile mentre il terreno lo conserva. Questo dato culturale, spiegato nel nostro pezzo sul perché le case giapponesi perdono valore mentre il terreno lo mantiene, è esattamente il motivo per cui la sua base ammortizzabile è più piccola di quanto un acquirente straniero immagini d'istinto.

Due indicazioni pratiche che evitano discussioni dopo:

• Chieda all'agenzia il certificato dei valori kotei shisanzei prima del rogito. Ottenerlo dopo significa un passaggio in municipio o una richiesta tramite l'agenzia.
• Conservi la ripartizione scelta e la applichi in modo coerente: alla base ammortizzabile, alle spese d'acquisto e al calcolo della plusvalenza quando venderà.

La base di costo in euro, congelata il primo giorno

La seconda cosa che si sbaglia è la valuta. La sua base è il prezzo in yen convertito al cambio del giorno in cui ha acquistato l'immobile, e da lì non si muove più. Non la si rivaluta ogni anno, e uno yen che si indebolisce nei confronti dell'euro non riduce la deduzione che ha già fissato.

Che cosa entra nella base anziché nelle spese dell'anno

Le spese d'acquisto si capitalizzano nella base e si ammortizzano insieme al fabbricato, nella stessa proporzione tra terreno e fabbricato. In Giappone quelle spese restano al massimo al 6 % del prezzo, un livello basso per gli standard internazionali, trattato in dettaglio nella nostra guida alle spese d'acquisto quando si compra un immobile in Giappone.

Voce	Trattamento
Provvigione dell'agenzia, onorario dello scrivano giudiziario (shihō shoshi, shihō shoshi), imposta di registro e di licenza, imposta di bollo	Capitalizzare, ripartire tra terreno e fabbricato
Imposta sull'acquisto immobiliare (fudosan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), notificata qualche mese dopo	Capitalizzare o dedurre secondo le regole del suo paese; sia coerente
Ristrutturazione che migliora l'immobile o ne prolunga la vita	Capitalizzare come bene separato, con una propria data di decorrenza
Riparazioni che ripristinano lo stato esistente	Dedurre nell'anno
Imposta patrimoniale annuale, assicurazione, spese di gestione, utenze	Dedurre nell'anno
Terreno, in ogni scenario	Mai ammortizzato

Se ristruttura prima di affittare, tenga le fatture separate per tipo di lavoro. Un tetto nuovo e una parete ridipinta non sono la stessa cosa in dichiarazione, e la distinzione vale migliaia di euro lungo la vita dell'immobile.

Esempio pratico: una casa in legno da 12 milioni di yen

Prendiamo una casa in legno del 1995 a Nagano, comprata nel 2026 per 12.000.000 yen (circa 65.900 € al cambio di 182 yen per euro), affittata a lungo termine a 65.000 yen al mese. Il certificato catastale ripartisce il valore al 70 % terreno e al 30 % fabbricato. Le spese d'acquisto sono pari al 6 %, cioè 720.000 yen.

• Quota del fabbricato sul prezzo: 3.600.000 yen. Quota del fabbricato sulle spese: 216.000 yen.
• Base ammortizzabile: 3.816.000 yen, circa 20.970 €.
• Terreno: 8.400.000 yen (circa 46.150 €), mai ammortizzato.

Lo stesso fabbricato su due piani di ammortamento

	Giappone	Dichiarazione statunitense (ADS)
Età del fabbricato all'acquisto	31 anni, vita utile fiscale scaduta	Irrilevante
Vita utile applicata	4 anni (22 x 0,2)	30 anni
Ammortamento annuo	954.000 yen (circa 5.240 €)	circa 700 €
Totale ammortizzato	Identico: circa 20.970 €. Cambia solo la tempistica.

Che effetto ha sul conto fiscale

Il canone lordo è di 780.000 yen l'anno. Dopo imposta patrimoniale, assicurazione, gestione e piccole riparazioni, diciamo 180.000 yen, il reddito netto ante ammortamento è di 600.000 yen (circa 3.300 €).

Periodo	Reddito imponibile in Giappone	Reddito imponibile negli Stati Uniti
Anni da 1 a 4	600.000 meno 954.000 = perdita, nessuna imposta giapponese dovuta	3.300 € meno 700 € = circa 2.600 € imponibili
Anni da 5 a 30	600.000 yen interamente imponibili	circa 2.600 € imponibili
Dal 31° anno in poi	600.000 yen interamente imponibili	3.300 € interamente imponibili

Rilegga la prima riga: negli anni in cui il Giappone non le chiede nulla, il suo paese le chiede quasi tutto, e non c'è alcuna imposta giapponese da portare in credito. È questa la trappola, ed è del tutto prevedibile.

Nagano è un esempio reale e non un'ipotesi: la prefettura è una delle fonti più ricche di vecchio patrimonio in legno del nostro catalogo, come mostra la nostra pagina immobiliare su Nagano.

La trappola del credito d'imposta: due calendari, un solo credito

La doppia imposizione si risolve di norma con il credito d'imposta estero: il Giappone tassa per primo il canone, perché le convenzioni assegnano il diritto d'imposta al paese in cui si trova l'immobile, e il suo paese le riconosce in credito quanto ha versato. Funziona bene quando i due paesi tassano all'incirca lo stesso reddito negli stessi anni. È l'ammortamento a rompere quell'allineamento.

Come si manifesta lo sfasamento

• Primi anni: l'ammortamento giapponese veloce significa poca o nessuna imposta giapponese, quindi poco o nessun credito da far valere, mentre la dichiarazione nel suo paese mostra già un reddito imponibile. Paga a casa, per intero.
• Anni successivi: l'ammortamento giapponese è esaurito e compare l'imposta giapponese, ma la deduzione nel suo paese è ancora in corso, quindi il reddito imponibile interno è più basso e il credito può eccedere quanto riesce a utilizzare.
• I crediti eccedenti si possono in genere riportare indietro di un anno e in avanti di dieci nel sistema statunitense, all'interno della categoria passiva. Non si perdono subito, ma un credito che non potrà usare per otto anni vale molto meno di liquidità oggi.

Due dettagli che attenuano il problema

Primo, un proprietario non residente non paga l'imposta locale di residenza giapponese (juminzei, jūminzei) di circa il 10 %, perché si applica a chi è domiciliato in Giappone al 1° gennaio. L'imposta giapponese su un piccolo affitto è quindi più bassa di quanto lascino intendere le aliquote nominali, e così è anche il credito. Secondo, sul canone pagato da una società o da un privato che non abita personalmente nell'immobile può applicarsi una ritenuta del 20,42 %, che è un acconto recuperato con la dichiarazione annuale e non un'imposta definitiva. Entrambi i punti sono illustrati nella nostra guida alle imposte sui redditi da locazione in Giappone per i non residenti, insieme al ruolo del rappresentante fiscale (nozei kanrinin, nōzei kanrinin) che un non residente deve nominare.

Presentare correttamente la dichiarazione giapponese non è facoltativo, ed è proprio quella dichiarazione a produrre la prova del suo credito: veda il nostro percorso passo passo sul kakutei shinkoku (kakutei shinkoku), la dichiarazione dei redditi annuale giapponese. Conservi le ricevute di pagamento giapponesi: un credito d'imposta estero vale quanto la prova che l'imposta è stata versata.

Il paese in cui dichiara cambia tutta la risposta

L'ammortamento di un fabbricato estero è uno degli ambiti in cui i sistemi fiscali divergono di più. La tabella qui sotto è una mappa, non un parere, e il lettore italiano trova la propria riga in cima; le regole cambiano, quindi verifichi la sua posizione con un professionista locale prima di dichiarare.

Paese di dichiarazione	Ammortamento del fabbricato su un immobile estero locato?	Durata o aliquota	A cosa fare attenzione
Italia	Nessun ammortamento per una persona fisica	n/a	Il reddito immobiliare estero si assume in genere nella misura netta accertata all'estero
Stati Uniti	Sì, ed è obbligatorio	ADS 30 anni a quote costanti (residenziale, in servizio dopo il 2017); 40 anni se anteriore o non residenziale	Convenzione di metà mese nel primo anno; recupero alla vendita
Regno Unito	Nessuna deduzione sulla struttura di un'abitazione	n/a	Il reddito immobiliare estero si calcola secondo le regole britanniche e si dichiara nelle pagine dedicate all'estero
Australia	Sì, capital works	2,5 % l'anno su 40 anni, per costruzioni iniziate dopo il 15 settembre 1987	Le deduzioni su impianti e attrezzature di seconda mano sono state abolite per il residenziale dal 1° luglio 2017
Canada	Sì, ma facoltativo	Capital cost allowance di classe 1, 4 % a quote decrescenti	Non può creare né aumentare una perdita da locazione; gli immobili esteri oltre 100.000 CAD si dichiarano a parte
Francia	No nel regime dell'immobile non ammobiliato; sì quando è locato ammobiliato	Locazioni ammobiliate: ammortamento per componenti, in genere da 25 a 40 anni	Il reddito giapponese è tassato in Giappone, con lo sgravio riconosciuto in Francia in base alla convenzione
Germania	In genere esente con progressività, quindi il reddito si ricalcola secondo le regole tedesche	Ammortamento del fabbricato del 2 %, oppure del 3 % per i fabbricati ultimati dopo il 2022	Il reddito esente alza comunque l'aliquota applicata al resto dei suoi redditi
Spagna	Sì	3 % del maggiore tra costo di costruzione e valore catastale del fabbricato	Le attività estere oltre 50.000 € comportano un obbligo di dichiarazione separato
Brasile	Nessun ammortamento per una persona fisica	n/a	Il canone estero è tassato mensilmente, con lo sgravio convenzionale per l'imposta giapponese

Emergono due schemi. I paesi che ammettono una deduzione raramente eguagliano la velocità giapponese, quindi lo sfasamento descritto sopra è la norma e non una stranezza statunitense. E i paesi che non ne ammettono alcuna, in particolare il Regno Unito, tassano il canone giapponese su una base che ignora del tutto la deduzione giapponese, il che rende lo scudo fiscale giapponese molto meno prezioso per un proprietario britannico che per uno americano.

Gli errori che costano di più

Rinunciare all'ammortamento perché l'importo sembra piccolo

Negli Stati Uniti la base si riduce dell'ammortamento allowed or allowable, cioè dedotto o deducibile. Non deduca nulla per dieci anni e venderà comunque come se l'avesse dedotto: la plusvalenza si calcola sulla base ridotta e in cambio non ottiene alcuna deduzione. Se ha già saltato due anni o più, il rimedio è un cambio di metodo contabile con un conguaglio di recupero, non una pila di dichiarazioni integrative. Lo chieda esplicitamente al suo professionista.

Dimenticare il recupero alla rivendita

L'ammortamento è un rinvio, non un regalo. Alla vendita, la parte di plusvalenza riferibile all'ammortamento a quote costanti è tassata fino al 25 % nel sistema statunitense. Il Giappone ha regole proprie sulle plusvalenze, con uno scalino netto ai cinque anni di possesso, che trattiamo nel nostro articolo sull'imposta sulla plusvalenza quando si vende un immobile in Giappone. Pianifichi l'uscita prima dell'ingresso.

Applicare la durata giapponese alla propria dichiarazione

Quattro anni di ammortamento giapponese su una dichiarazione statunitense o tedesca non sono una posizione aggressiva, sono semplicemente un errore, ed è l'errore più frequente che vediamo nei fogli di calcolo che gli acquirenti ci mandano. La cifra giapponese appartiene alla dichiarazione giapponese.

Rivalutare la base quando lo yen si muove

La base è storica. Il movimento valutario cambia quanto vale il suo canone una volta convertito e cambia la plusvalenza alla vendita, ma non cambia il piano di ammortamento fissato il primo giorno.

Ammortizzare il terreno, o l'intero prezzo

Succede più spesso di quanto si creda, di solito perché il contratto esponeva un numero solo. La quota del terreno non è mai ammortizzabile in nessuno dei sistemi della tabella qui sopra.

Ignorare i moduli dichiarativi che accompagnano la deduzione

Una casa detenuta direttamente non è un conto finanziario estero, ma il conto bancario giapponese che incassa il canone può benissimo esserlo, e detenere tramite una società o un trust chiama in causa un insieme di moduli del tutto diverso. Prima di scegliere una struttura, legga il nostro pezzo su come costituire una società giapponese per investire: l'onere dichiarativo all'estero supera spesso il beneficio giapponese quando si tratta di una sola casa.

Conclusione: una casa, due piani di ammortamento, un solo progetto

Ammortizzare dall'estero un immobile giapponese dato in affitto non è complicato una volta accettato il fatto centrale: il fabbricato si azzera due volte, su due orologi, e solo quello giapponese è veloce. Ripartisca terreno e fabbricato con un documento difendibile, fissi la base nella sua valuta il giorno dell'acquisto, faccia correre il piano giapponese e quello del suo paese affiancati fin dal primo anno, e decida in anticipo in quali anni è disposto a pagare imposte a casa senza un credito da compensare.

Fatto in quest'ordine, i numeri sono prevedibili. Fatto dopo, sono una sorpresa, di solito nell'anno in cui vende. Se sta ancora scegliendo l'immobile, il nostro catalogo di case in vendita in Giappone mostra i prezzi da cui partono questi calcoli, e il vecchio patrimonio in legno delle nostre pagine kominka (kominka, case rurali tradizionali) in vendita è proprio la categoria in cui i due piani divergono di più. Per l'acquisto vero e proprio, l'intero percorso è descritto passo passo nella nostra guida per comprare casa in Giappone, e il nostro accompagnamento va dalla ricerca alla consegna delle chiavi, con le pratiche giapponesi gestite al suo fianco.

Domande frequenti

Per quanti anni si ammortizza un immobile locato all'estero?

Con l'Alternative Depreciation System statunitense, 30 anni a quote costanti per un immobile residenziale locato entrato in servizio dopo il 31 dicembre 2017, e 40 anni per un immobile entrato in servizio prima di quella data o per i fabbricati non residenziali. La durata di 27,5 anni vale solo per gli immobili situati negli Stati Uniti.

Posso usare 27,5 anni per una casa situata in Giappone?

No. Un immobile utilizzato in prevalenza fuori dagli Stati Uniti deve seguire l'Alternative Depreciation System, cioè 30 anni per il residenziale locato. Usare 27,5 anni gonfia la deduzione e crea un errore che la segue fino alla vendita.

La regola giapponese dei 22 anni per le case in legno vale nella mia dichiarazione?

No. La vita utile fiscale di 22 anni, e l'ammortamento in quattro anni che ne deriva per una casa di seconda mano con vita utile scaduta, valgono solo per la dichiarazione giapponese. Il suo paese applica la propria durata allo stesso fabbricato.

L'ammortamento è facoltativo se non mi serve la deduzione?

Nel sistema statunitense è di fatto obbligatorio, perché la base si riduce dell'ammortamento dedotto o deducibile, che lei l'abbia chiesto o no. In Canada è davvero facoltativo. Verifichi la regola del suo paese prima di saltare un anno.

Come si ripartisce tra terreno e fabbricato per un immobile giapponese?

Usi l'imposta sui consumi esposta nel contratto quando il venditore è un soggetto passivo d'imposta, perché si applica solo al fabbricato. Altrimenti ripartisca il prezzo in proporzione ai valori catastali di terreno e fabbricato ai fini dell'imposta patrimoniale, che figurano sul certificato fiscale comunale. Conservi il documento.

Quale tasso di cambio uso per la base di costo?

Il cambio della data di acquisto. La base resta poi fissata nella sua valuta per tutta la vita del bene e non si rivaluta al muoversi dello yen. La valuta incide invece sul reddito da locazione che converte ogni anno e sulla plusvalenza quando vende.

L'ammortamento di un immobile locato all'estero viene recuperato alla vendita?

Sì nel sistema statunitense: la plusvalenza riferibile all'ammortamento a quote costanti è tassata a un'aliquota massima del 25 % come unrecaptured section 1250 gain. Il Giappone tassa la plusvalenza separatamente secondo regole proprie, che cambiano nettamente dopo cinque anni di possesso.

Devo dichiarare la casa giapponese stessa su un modulo per le attività estere?

Un immobile detenuto direttamente a proprio nome non è in genere un'attività finanziaria estera, ma il conto bancario giapponese che riceve il canone può essere soggetto a dichiarazione, e detenere l'immobile tramite una società o un trust cambia completamente la risposta. Confermi i moduli con il suo professionista prima di scegliere una struttura.