Assicurazione casa in Giappone: incendio e terremoto

Kasai hoken: l'assicurazione incendio, la base indispensabile

La kasai hoken è la base di qualsiasi copertura per un immobile in Giappone. Nonostante il nome, va ben oltre il fuoco: a seconda della formula copre incendio, fulmine ed esplosione, ma anche danni da acqua, tifoni e venti forti, grandine, neve, a volte furto e rottura dei vetri.

È obbligatoria? Per legge no. Nei fatti sì: ogni istituto di credito la esige e, anche in un acquisto in contanti, nessun proprietario avveduto ne fa a meno in un Paese così esposto a tifoni e alluvioni. Spesso la richiede anche l'amministrazione condominiale.

• Durata: di norma da 1 a 5 anni (i contratti di lunga durata si sono accorciati negli ultimi anni).
• Base dell'indennizzo: il valore di ricostruzione del fabbricato (il terreno non è mai assicurato).
• Opzioni frequenti: responsabilità civile, copertura del contenuto (mobilio), assistenza.

L'importo assicurato deve corrispondere al costo reale di ricostruzione. Per un immobile datato o una ristrutturazione, confronti con il nostro articolo sul costo di ristrutturazione di una machiya (machiya, casa urbana in legno tipica di Kyoto).

Jishin hoken: l'assicurazione terremoto, un complemento statale

Punto cruciale: il terremoto non è mai coperto dalla sola kasai hoken. I danni da sisma (e quelli da tsunami ed eruzione vulcanica che ne derivano) rientrano nella jishin hoken, una garanzia distinta.

Le sue caratteristiche, fissate dalla legge e cogestite dallo Stato giapponese (tramite il Ministero delle Finanze):

• Si può sottoscrivere solo in aggiunta a una polizza incendio (mai da sola).
• Il suo importo è limitato dal 30 al 50 % della somma assicurata contro l'incendio (per esempio: fabbricato assicurato per 20.000.000 ¥, quindi da 6 a 10 milioni di ¥ al massimo per il terremoto).
• Indennizza parzialmente: l'obiettivo è aiutare a ripartire, non ricostruire all'identico.
• Le tariffe sono identiche tra le compagnie a parità di zona e di struttura (tariffa pubblica), perché lo Stato riassicura una parte del rischio.

Gli indennizzi seguono fasce basate sulla gravità accertata (danno totale, grave, parziale, lieve). Non ci conti per una ricostruzione completa: è una rete di sicurezza, non un assegno in bianco. Da qui l'importanza della conformità antisismica (norma del 1981).

Prezzo: che cosa fa variare il premio

Il premio dipende da diversi fattori. Ecco le leve principali, con ordini di grandezza prudenti (da confermare con un preventivo, perché ogni immobile è un caso a sé).

Fattore	Effetto sul premio
Zona geografica (prefettura)	Forte: Tokyo, Kanagawa, aree costiere = più caro (terremoto)
Struttura dell'edificio	Cemento armato / acciaio (RC・鉄骨) meno caro del legno (mokuzō)
Età e conformità antisismica	Immobile successivo al 1981 (shin-taishin) = sconti possibili
Importo assicurato (valore del fabbricato)	Proporzionale
Garanzie opzionali (acqua, furto, responsabilità civile)	Ogni opzione aggiunge costo
Durata del contratto	I contratti pluriennali sono spesso più convenienti

A titolo indicativo, per un piccolo appartamento una kasai hoken può aggirarsi su qualche decina di migliaia di yen all'anno (qualche centinaio di euro, al cambio di 182 ¥/€ adottato al momento della stesura), e l'aggiunta della jishin hoken alza sensibilmente il conto, soprattutto per il legno e in zona a rischio. Un immobile in cemento armato, successivo al 1981, fuori da zone di pericolo paga nettamente meno. Questi costi entrano nel suo budget: veda il nostro simulatore e l'articolo sulle spese d'acquisto.

Come assicurarsi bene da stranieri

Qualche riflesso utile per chi compra dall'estero, spesso in contanti (il mutuo è accessibile, in pratica, solo a chi risiede e lavora come dipendente in Giappone):

• Consulti la mappa dei rischi prima di comprare: un indirizzo in zona esposta ad alluvioni o a liquefazione rincara o complica l'assicurazione. Veda il nostro articolo sui rischi naturali.
• Privilegi la conformità antisismica: un immobile shin-taishin (shin-taishin, nuova norma antisismica del 1981) è più sicuro e a volte meno caro da assicurare. È l'abbinamento migliore: struttura conforme più jishin hoken.
• Dimensioni l'importo assicurato sul valore reale di ricostruzione, non sul prezzo d'acquisto (che include il terreno, non assicurabile).
• Aggiunga la garanzia danni da acqua e tifone: sono i sinistri più frequenti, ben prima dell'incendio.
• Si faccia spiegare il contratto (in giapponese) riga per riga: un punto di cui il nostro accompagnamento si fa carico.

Un promemoria: comprare un immobile in Giappone non dà alcun diritto di soggiorno (veda comprare senza visto), e le spese d'acquisto restano al massimo il 6 % del prezzo, mentre l'assicurazione è un costo annuo ricorrente, a parte.

In sintesi: il riflesso giusto in materia di assicurazione

In Giappone assicurare un immobile poggia su due mattoni: la kasai hoken (incendio, quasi obbligatoria, copre fuoco, acqua e tifone) e la jishin hoken (terremoto, opzionale, gestita dallo Stato, con massimale al 50 % dell'importo incendio e indennizzo parziale). Il prezzo varia con la zona, la struttura, l'età e le garanzie scelte.

La configurazione migliore: un immobile conforme dal punto di vista antisismico (successivo al 1981), fuori da zone di pericolo, assicurato al valore di ricostruzione, con incendio più acqua più tifone, completato dal terremoto. Per costruire il suo budget complessivo, usi il nostro simulatore, sfogli i nostri annunci selezionati e scopra come La accompagniamo fino alla consegna delle chiavi.

Domande frequenti

L'assicurazione casa è obbligatoria in Giappone?

L'assicurazione incendio (kasai hoken) non è obbligatoria per legge, ma nei fatti lo è: ogni istituto di credito la esige e le amministrazioni condominiali la richiedono spesso. Vista l'esposizione a tifoni e alluvioni, nessun proprietario avveduto ne fa a meno, nemmeno in un acquisto in contanti.

Il terremoto è coperto dall'assicurazione incendio?

No. I danni da terremoto, tsunami ed eruzione vulcanica non sono mai coperti dalla sola kasai hoken. Occorre sottoscrivere l'assicurazione terremoto (jishin hoken) come complemento: una garanzia distinta, gestita dallo Stato giapponese.

Quanto costa l'assicurazione terremoto jishin hoken?

La tariffa è fissata da un tariffario pubblico, identico tra le compagnie a parità di zona e di struttura, perché lo Stato riassicura una parte del rischio. Dipende molto dalla prefettura, dal tipo di costruzione (il legno costa più del cemento armato) e dalla conformità antisismica. Per un immobile in legno in zona a rischio si metta in conto un premio aggiuntivo rilevante.

Fino a quanto indennizza l'assicurazione terremoto?

L'importo assicurabile contro il terremoto è limitato dal 30 al 50 % della somma assicurata contro l'incendio. Per esempio, un fabbricato assicurato per 20.000.000 ¥ (circa 110.000 €) dà diritto a un massimo da 6 a 10 milioni di ¥ (da 33.000 a 55.000 €) di copertura terremoto. L'indennizzo è parziale e segue fasce basate sulla gravità dei danni: è una rete di sicurezza, non una ricostruzione all'identico.

Bisogna assicurare il terreno in Giappone?

No, il terreno non è mai assicurato: è coperto solo il valore di ricostruzione dell'edificio. Dimensioni quindi l'importo assicurato sul costo di ricostruzione del fabbricato, e non sul prezzo d'acquisto, che include il terreno.