Akiya en Tokio: dónde hay casas vacías y cuánto cuestan

¿Cuántas akiya tiene realmente Tokio?

La palabra akiya (akiya, casa vacía) designa cualquier vivienda en la que no vive nadie en la fecha de la encuesta. Con esa definición, Tokio es la capital de las akiya de Japón: 896.500 viviendas vacías en 2023, frente a unas 810.000 en 2018, la cifra más alta de todas las prefecturas. Sin embargo, su tasa de vacantes, el 10,9 %, es una de las más bajas del país (puesto 44 de 47), frente al 13,8 % del conjunto de Japón y sus 9,0 millones de viviendas vacías.

La paradoja desaparece cuando se mira qué es lo que está vacío. En la encuesta de 2013, la última para la que Tokio publicó el desglose detallado que citamos aquí, unas 490.000 de aproximadamente 820.000 viviendas vacías eran viviendas de alquiler a la espera de inquilino, y otras 56.000 estaban a la venta. Solo unas 110.000 eran las casas vacías de larga duración a las que se refiere la prensa internacional con «casas abandonadas». Dicho de otro modo, la mayoría de las akiya de Tokio son estudios vacíos, no una casa barata a la espera de comprador.

Indicador (Encuesta de Vivienda y Suelo)	Metrópolis de Tokio	Japón
Viviendas vacías, 2023	896.500	9,0 millones
Tasa de vacantes, 2023	10,9 % (44.º de 47)	13,8 %
Viviendas vacías, 2018	unas 810.000	8,49 millones
Viviendas de alquiler entre las vacías, 2013	unas 490.000 (seis de cada diez)	alrededor de la mitad
Casas vacías de larga duración, 2013	unas 110.000	no comparable

La oferta futura importa más que el stock actual. El Gobierno Metropolitano de Tokio calcula que hay aproximadamente un millón de viviendas ocupadas por sus propietarios en las que todos los residentes tienen 65 años o más, y las considera «akiya en espera». Estas casas llegarán al mercado por herencia durante los próximos veinte años, sobre todo en los distritos periféricos y en la zona de Tama. Para el panorama nacional y el sentido de la palabra, consulte nuestra guía sobre las casas abandonadas en Japón.

Tres Tokios, tres mercados de akiya

La Metrópolis de Tokio no es una sola ciudad. Son 23 distritos especiales, 26 ciudades y un puñado de pueblos y aldeas en la zona de Tama, al oeste, y dos archipiélagos, Izu y Ogasawara, que se extienden 1.000 km por el Pacífico. El mercado de akiya de cada zona no se parece en nada al de las demás.

Zona	Cómo es una casa vacía	Lógica del precio	Acceso al centro de Tokio	Reventa
23 distritos	Pequeña casa de madera en una parcela de 40 a 100 m², a menudo en un callejón estrecho	Valor del suelo: 856.400 yenes por m² de media en 2026 (4.705 €), 387.500 yenes en Katsushika, el distrito más barato (2.129 €)	10 a 40 min en tren	Fuerte, salvo en parcelas no reconstruibles
Tama oriental (Hachioji, Machida, Tachikawa)	Casas de urbanizaciones de los años 70 a 90, a veces en una colina lejos de la estación	Una fracción de los precios de los distritos, según el tiempo a pie hasta la estación	40 a 60 min	Aceptable cerca de las estaciones, débil en urbanizaciones solo con autobús
Tama occidental (Ome, Akiruno, Okutama, Hinohara)	Antiguas casas de campo y casas de madera en los valles, parcelas grandes	A menudo a unos pocos millones de yenes, a veces menos	60 a 120 min	Lenta, solo compradores locales
Islas (Izu, Ogasawara)	Casas sencillas, raras en el mercado, a menudo alquiladas a través del ayuntamiento	Bajo, pero la oferta es minúscula	Ferri o 55 min de vuelo hasta Hachijojima	Muy limitada

La Tama oriental es en la práctica un área residencial periférica: la comparamos con Kanagawa, Saitama y Chiba en nuestra guía sobre los suburbios de Tokio y dónde comprar una casa cerca de Tokio. Este artículo se centra en los lugares donde una casa vacía en Tokio puede ser realmente barata, y en por qué lo es.

Akiya en los 23 distritos: por qué no son baratas

En los distritos, una casa vacía se valora por su suelo. Los compradores son constructores y familias que derribarán la casa para edificar una nueva, así que el edificio vale cero o menos (demoler cuesta dinero). Una parcela de 60 m² en Katsushika, al precio medio de 2026, vale unos 23 millones de yenes (127.700 €) antes de considerar siquiera la casa. Por eso las búsquedas de «akiya en Tokio» rara vez terminan en una ganga.

La excepción: las casas no reconstruibles

Las casas baratas que se encuentran en los distritos suelen ser saikenchiku fuka (saikenchiku fuka, no reconstruibles). Según la Ley de Normas de Edificación, una parcela edificable debe dar a una vía de al menos 4 m de ancho a lo largo de al menos 2 m: es el setsudō gimu (setsudō gimu, obligación de frente a vía). Miles de casas antiguas de Tokio están en callejones que no cumplen esta prueba, o llegan a la calle solo por un pasaje de 1,5 m. Se puede conservar y reparar la casa existente, pero una vez demolida o destruida por un incendio, no se puede volver a construir.

• El descuento es real: los agentes suelen tasar estas casas muy por debajo de las parcelas vecinas, a veces a la mitad, porque los bancos prestan poco o nada sobre ellas y la mayoría de los compradores no pueden utilizarlas.
• La trampa también: desde abril de 2025, una reforma importante de la mayoría de las casas de madera de dos plantas exige una confirmación de edificación, que una casa no reconstruible no siempre puede obtener. La reforma ligera que hacía atractivas estas casas es ahora más limitada.
• Salir es difícil: revenderá a la misma reducida bolsa de compradores al contado, o al vecino que necesita su parcela para regularizar su propio frente a la vía. Ese vecino suele ser el mejor comprador.

Retranqueos y barrios densos de madera

En las calles de menos de 4 m que la ley sigue considerando vías (las «vías del artículo 42-2»), un edificio nuevo debe retranquearse hasta 2 m del eje de la calzada: es el setto bakku (セットバック, retranqueo). La parcela que usted compra es entonces más pequeña que la parcela que puede usar. Amplias zonas de Setagaya, Nakano, Suginami, Shinagawa, Ota y Sumida son además barrios mokumitsu (木密, vivienda densa de madera), donde el gobierno metropolitano impulsa con subvenciones la reconstrucción resistente al fuego y donde las casas antiguas de madera presentan un mayor riesgo de incendio. Para comparar los propios distritos, lea nuestro análisis de los 23 distritos de Tokio y dónde comprar.

Tama occidental: el verdadero mercado de akiya de Tokio

Al oeste de Hachioji, Tokio se convierte en montaña. Ome, Akiruno, Hinode, Okutama y Hinohara, la única aldea de la parte continental de Tokio, comparten valles boscosos, el río Tama y una población envejecida. Aquí las direcciones de Tokio vienen con parcelas grandes, antiguas casas de campo y precios de pocos millones de yenes.

Qué se encuentra

• Ome y Akiruno: ciudades con estaciones de JR (línea Ome, línea Itsukaichi), a 60 u 80 minutos de Shinjuku. Las casas cercanas a las estaciones forman un mercado residencial normal; las akiya aparecen en las colinas y en los valles laterales.
• Okutama: final de la línea Ome, a unas 2 horas de Shinjuku. Auténticas kominka (kominka, casas tradicionales antiguas), vistas al río, zona de senderismo, y un municipio que gestiona un banco de akiya e incentivos de instalación dirigidos a hogares jóvenes.
• Hinohara: sin ferrocarril alguno, con autobuses desde Musashi-Itsukaichi. Hermosa, tranquila y muy difícil de revender.

Muchos de estos municipios gestionan un akiya bank (akiya bank, registro municipal de casas vacías). Cómo funcionan estos registros, y por qué sus anuncios suelen estar desactualizados, se explica en nuestra guía sobre los bancos de akiya en Japón. Consulte la página de cada municipio: las ayudas a la reforma o a la mudanza suelen reservarse a quienes se inscriben como residentes.

La regla de la ubicación sigue vigente

El problema de las akiya es la ubicación, no la casa. Una casa de la Tama occidental a 20 o 30 minutos a pie de una estación con comercios cerca es una segunda vivienda utilizable o una base para el teletrabajo. Una casa al final de un camino de montaña de un solo carril, a 40 minutos en autobús de la tienda más cercana, es barata por una razón: nieve en la carretera en invierno, zonas de desprendimientos en el mapa de riesgos y ningún comprador cuando quiera marcharse. Consulte el mapa de riesgos de la parcela exacta antes que nada: en valles escarpados, muchas parcelas se sitúan en zonas designadas de desastres por sedimentos.

Las islas de Tokio: akiya que rara vez llegan al mercado

Las islas Izu (Oshima, Niijima, Miyakejima, Hachijojima y otras) y Ogasawara pertenecen administrativamente a Tokio. Sus casas vacías rara vez aparecen en los portales nacionales. En las islas pequeñas, una casa cambia de manos por la familia, los vecinos o el ayuntamiento, y varios municipios insulares gestionan sus propios programas de viviendas vacías para atraer nuevos residentes, a veces en alquiler y no en venta.

• El acceso lo condiciona todo: Hachijojima está a unos 55 minutos en avión desde Haneda, Oshima a unas horas en ferri o jetfoil, y Ogasawara a 24 horas de barco, sin aeropuerto.
• Construir cuesta más: cada teja y cada carpintero viajan en barco, por lo que la reforma supera con creces los presupuestos del continente.
• Aire salino y tifones: los tejados, canalones y piezas metálicas envejecen rápido; presupueste mantenimiento cada año.

Una casa en una isla es un proyecto de estilo de vida para quien va a vivir allí de verdad. Como inversión o alquiler vacacional, las cuentas rara vez salen, y la comunidad espera propietarios presentes.

Caso práctico: una casa vacía en Ome

Para mostrar lo que cuesta realmente una akiya de Tokio, tomemos un ejemplo ilustrativo: una casa de madera de 1995 de 90 m² en una parcela de 160 m², a 20 minutos a pie de una estación de la línea Ome, anunciada a 12.000.000 de yenes (65.900 €). Construida después de 1981, cumple la norma sísmica vigente, lo que mantiene la reforma en límites razonables (véase nuestra guía sobre la norma sísmica de 1981).

Concepto	Yenes	Euros	Nota
Precio de compra	12.000.000	65.900 €	Precio de salida, negociable
Gastos de compra (máximo 6 %)	720.000	3.960 €	Agente, impuestos, escribano judicial
Reforma (supuesto)	3.000.000 a 5.000.000	16.500 a 27.500 €	Baño, cocina, aislamiento, revisión del tejado
Total del proyecto	15.720.000 a 17.720.000	86.400 a 97.400 €	Sin mobiliario
Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planificación urbana	decenas de miles al año	unos pocos cientos de euros	1,4 % más hasta un 0,3 % del valor catastral

Los gastos de compra nunca superan el 6 % del precio: el desglose línea por línea está en nuestro artículo sobre los gastos de compra de un inmueble en Japón. Compare con los 23 distritos: el mismo presupuesto compra, como mucho, el suelo desnudo de una parcela de 40 m² en Katsushika, sin casa encima. Compare también con Kanagawa o Chiba, donde el mismo dinero suele comprar una casa más reciente y más cerca de una estación. Una dirección en Tokio no merece por sí sola ser pagada.

Desde el 1 de abril de 2024, la inscripción de la herencia es obligatoria en Japón en un plazo de tres años. Antes de firmar, el registro de la propiedad debe mostrar al vendedor como propietario inscrito: una akiya que sigue a nombre de un progenitor fallecido no puede transmitirse hasta que los herederos la hayan inscrito.

Errores frecuentes con las akiya de Tokio

Error	Por qué le cuesta dinero	Cómo comprobarlo
Comprar una casa de un distrito sin comprobar la vía	Una parcela no reconstruible pierde casi todo su valor el día que desaparece la casa	Pida al agente el tipo de vía en la explicación de asuntos importantes (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei) y confírmelo en el ayuntamiento del distrito
Contar con ingresos de Airbnb en los distritos	Además del límite nacional de 180 noches, la mayoría de los distritos añaden sus propias limitaciones, varios solo en fines de semana en zonas residenciales	Lea la ordenanza del distrito antes de calcular; véase nuestra guía sobre la licencia minpaku y la regla de los 180 días
Ignorar la pendiente en la Tama occidental	Las zonas de desastres por sedimentos limitan la reconstrucción y espantan a los compradores	Portal nacional de mapas de riesgos, y después el ayuntamiento
Dejar la casa vacía tras la compra	Una casa declarada en abandono tras un aviso oficial pierde la reducción del impuesto sobre el suelo residencial (hasta seis veces más en la parte del suelo)	Planifique visitas, un cuidador y un mantenimiento básico
Esperar una hipoteca	Los préstamos japoneses exigen residencia y empleo en Japón; las parcelas no reconstruibles no obtienen ningún préstamo	Planifique una compra al contado
Creer que la compra abre un visado	Ser propietario en Japón no da ningún derecho de residencia	Resuelva el visado por separado

En el plano fiscal, la reducción a una sexta parte sobre el suelo residencial solo se aplica a una casa habitada o correctamente mantenida; las normas están en nuestra guía sobre el impuesto sobre bienes inmuebles en Japón.

Consejos de expertos para encontrar una akiya en Tokio

• Decida la zona antes que la casa. Distrito, Tama oriental, Tama occidental o isla: cada una es un proyecto distinto, con compradores distintos en la reventa.
• Busque donde están realmente las casas. Nuestra página de casas en venta en Tokio recoge el catálogo actual de toda la metrópolis, y el catálogo nacional de akiya y casas en venta en Japón permite comparar con las prefecturas vecinas. Para una visión de presupuesto más amplia, las casas japonesas por menos de 100.000 dólares están en su mayoría fuera de Tokio, lo que indica cuál es la prima de la capital.
• Recorra a pie el trayecto hasta la estación. Cronométrelo usted mismo, a pie y con equipaje. Los anuncios suelen indicar el mejor caso.
• Consulte los precios oficiales. La encuesta de precios del suelo y la Biblioteca de Información Inmobiliaria del MLIT muestran las transacciones reales cerca de la dirección: si el precio pedido queda muy por encima, pregunte por qué.
• Inspeccione antes de comprometerse. Termitas, goteras en el tejado y conexiones de aguas residuales (muchas casas de valle aún usan fosa séptica) son las tres sorpresas costosas de la Tama occidental.
• Busque ayuda si está en el extranjero. El proceso completo está en nuestra guía para comprar una casa en Japón; si quiere a alguien sobre el terreno que busque, compruebe y negocie, consulte nuestro paquete de acompañamiento al comprador.

Conclusión: las akiya de Tokio existen, pero no donde se las busca

Tokio tiene más viviendas vacías que cualquier otra prefectura, casi 900.000, pero son sobre todo pisos de alquiler desocupados, y las casas vacías de los 23 distritos se venden al precio de su suelo. Las akiya asequibles de Tokio están en la Tama occidental, en las islas y en parcelas no reconstruibles que solo convienen a un comprador al contado que entienda la salida. Elija primero la zona, compruebe la vía, la pendiente y el título de propiedad, mantenga los gastos totales de compra dentro del 6 % y compare cada casa de Tokio con lo que el mismo presupuesto compra una prefectura más allá. Un código postal de Tokio es un buen extra, nunca un motivo para comprar.

Preguntas frecuentes

¿Hay akiya en Tokio?

Sí. Tokio tenía 896.500 viviendas vacías en 2023, la cifra más alta de todas las prefecturas, pero la mayoría son pisos de alquiler entre inquilinos. Las casas vacías existen, sobre todo en los distritos periféricos, la zona de Tama y las islas.

¿Se puede comprar una akiya barata en Tokio?

Rara vez en los 23 distritos, donde una casa se vende al valor del suelo. Las akiya baratas de Tokio se encuentran en la Tama occidental (Ome, Okutama, Hinohara), en las islas o en parcelas no reconstruibles de los distritos, que tienen serias limitaciones de reforma y reventa.

¿Qué es una casa no reconstruible en Tokio?

Una casa saikenchiku fuka está en una parcela que no da a una vía de 4 m a lo largo de al menos 2 m. Se puede conservar y reparar, pero no se puede construir una casa nueva una vez demolida. Los bancos rara vez prestan sobre estas parcelas.

¿Tiene Tokio un banco de akiya?

No existe un único banco de akiya para todo Tokio. Varios municipios de la Tama occidental y de las islas gestionan sus propios registros de casas vacías, y el gobierno metropolitano ofrece asesoramiento a los propietarios. Consulte la web de cada municipio.

¿A qué distancia está Okutama del centro de Tokio?

La estación de Okutama está al final de la línea JR Ome, a unas dos horas de Shinjuku en tren. Ome está a unos 60 u 80 minutos, lo que la hace más práctica para viajes frecuentes a la ciudad.

¿Puede un extranjero comprar una akiya en Tokio?

Sí. Japón no impone ninguna restricción a los extranjeros para comprar terrenos o casas, sean residentes o no. En cambio, una hipoteca japonesa está reservada a residentes con empleo en Japón, así que la mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado, y comprar no da visado.

¿Puedo explotar un Airbnb en una akiya de Tokio?

Solo dentro del límite nacional de 180 noches para una notificación de minpaku, y la mayoría de los 23 distritos añaden normas locales más estrictas, varios de ellos limitando la actividad a los fines de semana en zonas residenciales. Consulte la ordenanza del distrito o del municipio antes de comprar.