2026 年 10 月日本房貸利率：最新數字
日本房貸分為三大類。變動利率（変動金利，hendō kinri）跟隨短期利率，每年檢視兩次。期間固定利率（固定金利選択型，kotei kinri sentaku-gata）將利率鎖定 3、5、10 或 20 年，期滿後轉為變動利率或重新選擇固定期間。全期固定（全期間固定，zenki kotei）則完全不變：Flat 35 是最知名的例子。
下表為 2026 年 10 月撥款貸款所公布的利率。這是各家貸款機構針對條件優良的新借款人所刊登的最優利率，並非對每一件申請的承諾。
| 貸款類型 | 貸款機構 | 利率，2026 年 10 月 | 影響因素 |
|---|---|---|---|
| 變動利率（刊登最低） | 三菱 UFJ 銀行（MUFG Bank） | 1.195% | 短期優惠利率，即日本銀行 |
| 變動利率（刊登最低） | 瑞穗銀行（Mizuho Bank） | 約 1.275% | 同上 |
| 變動利率（刊登最低） | 三井住友銀行（SMBC） | 約 1.525% | 同上 |
| 10 年固定 | 瑞穗銀行（Mizuho Bank） | 約 3.60% | 10 年期公債殖利率 |
| 10 年固定 | 三菱 UFJ 銀行（MUFG Bank） | 3.75% | 同上 |
| 全期固定，31 至 35 年 | 三菱 UFJ 銀行（MUFG Bank） | 4.35% | 長期殖利率 |
| Flat 35，21 至 35 年，貸款額 ≤ 房價 90% | 各機構最常見利率 | 3.83%（範圍 3.83% 至 5.84%） | 長期殖利率，每月公布 |
| Flat 35，20 年以下，貸款額 ≤ 90% | 最常見利率 | 3.51% | 同上 |
有兩點特別值得注意。第一，變動與固定利率的差距是近年來從未見過的大：大型銀行的變動利率與其 10 年固定利率相差超過 2.5 個百分點。第二，所列的變動利率是借款人今天支付的利率，而不是五年後將支付的利率。本文接下來會說明，為什麼這個差別現在比標題數字更重要。
利率每月都會變動。請在簽約當月查看貸款機構自己的利率頁面：日本的房貸利率通常以撥款當日為準，而不是核准當日。
利率為何上升：日本銀行告別零利率
近二十年來，日本房貸是已開發國家中最便宜的借款，網路銀行的變動利率只有 0.3% 至 0.5%。這個時代在 2024 年 3 月結束，當時日本銀行放棄了負利率。此後，它一步步調升政策利率。
| 日期 | 日本銀行政策利率 | 對房貸的影響 |
|---|---|---|
| 2024 年 3 月以前 | -0.1%（負利率） | 最便宜的機構變動貸款為 0.3% 至 0.5% |
| 2024 年 3 月 | 0 至 0.1% | 負利率結束，首次出現上行壓力 |
| 2024 年 7 月 | 0.25% | 變動貸款基準利率首次上調 |
| 2025 年 1 月 | 0.5% | 變動利率在 2025 年春季再度上升 |
| 2025 年底 | 0.75% | 2026 年 1 月、3 月與 4 月維持此水準 |
| 2026 年 6 月 | 1.0% | 自 2026 年 10 月起反映到多數變動貸款 |
| 2026 年 9 月 | 1.25%，為 1995 年以來最高 | 預期在下一次基準利率檢視時反映到變動貸款 |
固定利率則跟隨另一個訊號：10 年期公債的殖利率。該殖利率在 2026 年 9 月初突破 3%，為 1996 年以來首次（財務省 2026 年 9 月 1 日的 10 年期公債標售，平均殖利率為 2.995%）。追蹤長期殖利率的 Flat 35 連續三個月上升，從 9 月的 3.46% 升至 10 月的 3.83%，比六個月前高出約 1.3 個百分點。
傳導機制關係到時機。日本銀行的決議不會隔天就影響您的月付金。銀行先調整短期優惠利率，再調整公告基準利率，通常在春季與秋季的固定檢視日，而既有借款人的月付金要到下一次排定的重新計算時才會改變。理事會下次會議在 2026 年 10 月底：沒有人能告訴您結果，預測結果的文章只是在猜測。
對外國買家而言，同一個循環還有另一面：日本利率上升可能使日圓走強，這會提高以美元或歐元支付房價的成本。我們在分析日圓貶值與日本不動產的文章中談到這一面。
日本房貸利率是怎麼算出來的
基準利率減去優惠幅度
日本銀行為每項商品公告一個公告基準利率（店頭金利，tentō kinri），再減去依您的條件、物件與銀行活動而定的優惠幅度（優遇，yūgū）。2026 年 10 月，三菱 UFJ 銀行公告的變動利率為 3.375%，實際適用的最優利率為 1.195%：優惠超過兩個百分點。優惠通常適用於整個貸款期間；會變動的是基準利率。
變動基準利率跟隨短期優惠利率
變動貸款的基準利率與短期優惠利率（短期プライムレート，tanki purime rēto）掛鉤，銀行依日本銀行的政策利率來訂定。多數銀行每年在 4 月與 10 月檢視兩次變動利率，並在數個月後將變動反映到還款額。
五年規則與 125% 規則
多數大型銀行以兩項規則保護變動利率借款人。五年規則（5年ルール，go-nen rūru）讓月付金即使利率上升也凍結五年。125% 規則（125%ルール，hyaku-nijūgo pāsento rūru）將下一期付款額限制在前一期的 125% 以內。這些規則減緩衝擊，卻不會消除衝擊：利率大幅上升時，部分利息會被遞延，本金減少得更慢。若利息超過付款額，差額會成為未付利息（未払利息，mibarai risoku），須在貸款期末償還。有些網路銀行完全不適用這些規則，而是直接重新計算付款額：請閱讀商品說明書。
期間固定貸款在期滿時轉換
10 年固定貸款不會固定 35 年。期滿時，它會轉為變動利率，或按當日利率重新選擇固定期間，而轉換後的優惠幅度往往小於最初。固定期間只在該期間內保護您，僅此而已。
| 比較項目 | 變動利率 | 10 年固定 | 全期固定 / Flat 35 |
|---|---|---|---|
| 起始利率，2026 年 10 月 | 約 1.2% 至 1.5% | 約 3.6% 至 4% | 約 3.8% 至 4.4% |
| 付款確定性 | 五年後偏低 | 十年內完全確定 | 整個貸款期間完全確定 |
| 誰承擔利率風險 | 您 | 十年內由銀行承擔，之後由您承擔 | 貸款機構 |
| 提前還款 | 網路銀行通常免費 | 固定期間內常收手續費 | Flat 35 超過最低金額即免費 |
| 適合 | 持有期短、現金準備充足 | 打算十年內出售或還清 | 長期持有、預算緊 |
Flat 35：政府支持的固定利率貸款
Flat 35（フラット35）是由銀行與專業貸款機構銷售的固定利率貸款，由政府機構住宅金融支援機構（Jūtaku Kin'yū Shien Kikō，英文 Japan Housing Finance Agency，JHF）支持。利率從第一期到最後一期固定，最長 35 年，該機構每月公布其合作貸款機構收取的利率範圍。
Flat 35 利率，2026 年 10 月
| 年期 | 貸款額 ≤ 房價 90% | 貸款額 > 房價 90% |
|---|---|---|
| 21 至 35 年 | 3.83%（範圍 3.83% 至 5.84%） | 3.94%（範圍 3.94% 至 5.95%） |
| 20 年以下 | 3.51%（範圍 3.51% 至 5.52%） | 3.62%（範圍 3.62% 至 5.63%） |
資料來源：住宅金融支援機構，2026 年 10 月撥款貸款的利率，含團體信用生命保險。
誰符合資格
- 居留資格。外國人須持有永住資格（永住許可，eijū kyoka）或特別永住者身分。光有工作簽證不能申請 Flat 35，即使有些銀行接受工作簽證申請自家貸款。
- 房屋本身。物件必須通過該機構的技術標準，並由認可的檢查員查驗。許多老舊木造住宅無法通過，尤其是 1981 年耐震新標準之前興建的房屋（參見我們的日本 1981 年耐震標準指南）。
- 用途。Flat 35 用於融資您或家人自住的房屋，不是投資用或度假屋貸款。
- 收入。年收入低於 400 萬日圓者，每年還款額不得超過收入的 30%；高於此額者不得超過 35%。
Flat 35 今日的弱點是價格：2026 年 10 月，它的利率是大型銀行最優變動利率的兩倍以上。它的優點是，今天簽約的居民可以精確到每一日圓地知道 2061 年的最後一期付款。
3,000 萬日圓貸款在現行利率下要多少錢
以一對在日本受僱領薪的居民夫妻為例，為購買地方城市的二手住宅貸款 3,000 萬日圓（約 192,300 美元），分 35 年，採本息平均攤還，無獎金加碼還款。
| 情境 | 利率 | 月付金 | 貸款期間利息總額 |
|---|---|---|---|
| 大型銀行變動利率，35 年利率不變 | 1.195% | 87,439 日圓（約 560 美元） | 670 萬日圓（約 43,100 美元） |
| 變動利率，若平均利率最後高出一個百分點 | 2.195% | 102,407 日圓（約 656 美元） | 1,300 萬日圓（約 83,400 美元） |
| 變動利率，若平均利率最後高出兩個百分點 | 3.195% | 118,745 日圓（約 761 美元） | 1,990 萬日圓（約 127,400 美元） |
| Flat 35，35 年固定 | 3.83% | 129,791 日圓（約 832 美元） | 2,450 萬日圓（約 157,100 美元） |
| 三菱 UFJ 全期固定 | 4.35% | 139,203 日圓（約 892 美元） | 2,850 萬日圓（約 182,500 美元） |
只有當整個貸款期間的平均利率低於約 3.8% 時，變動貸款才會比 Flat 35 便宜。問題不在於「今天哪個利率比較低」，而在於「我認為短期利率會升到多高，若我判斷錯誤，我承受得起嗎」。
五年規則的實際運作
同一筆變動貸款，假設利率在第六年上升兩個百分點至 3.195%。五年後，仍欠約 2,640 萬日圓。以剩餘 30 年重新計算，月付金會是 114,284 日圓。125% 規則將其限制在 109,299 日圓（約 700 美元）：每月約 5,000 日圓沒有按時還清，本金減少得更慢，貸款期末留下一筆殘額要結清。這項規則爭取了時間，但沒有讓漲幅變成免費。
辦理貸款的費用
| 費用 | 一般金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 手續費，事務手數料（jimu tesūryō） | 網路銀行常為貸款額的 2.2% | 或採固定手續費加保證費 |
| 保證費，保証料（hoshōryō） | 大型銀行若一次付清，約為貸款額的 2% | 也可改為加進利率 |
| 抵押權（抵当権，teitōken）的登記稅 | 貸款額的 0.4%，符合條件的住宅減為 0.1% | 另加司法書士（shihō shoshi）費用 |
| 貸款契約印花稅 | 貸款額 1,000 萬至 5,000 萬日圓者為 20,000 日圓 | 依級距固定 |
| 團體信用生命保險，團信（団信，danshin） | 通常已含在利率中 | 借款人身故或重度失能時清償貸款 |
這些是融資成本，與購買本身的費用分開計算，後者仍為房價的 6% 以內（詳見我們的日本購屋費用指南）。貸款機構也要求在貸款期間為建物投保火災險。
「百年房貸」與 50 年貸款
「日本 100 年房貸」每月有數百次搜尋。今天沒有任何一家日本主要銀行銷售 100 年期貸款。這個說法在網路上流傳，常與泡沫年代的多世代貸款故事連在一起（我們關於日本不動產泡沫的文章說明了那個時期的真相）。真正存在的東西比較樸實，記錄也比較完整：
- 50 年期。地方銀行率先推出；住信 SBI 網路銀行（Sumishin SBI Net Bank）在 2023 年 8 月推出一款，PayPay 銀行（PayPay Bank）在 2025 年 7 月將最長年期從 35 年延長至 50 年。最後一期通常須在 80 歲前還清，所以實務上只有二十多歲或三十出頭的借款人能用滿 50 年，而且利率常比 35 年期略高。
- 親子接力還款（親子リレー返済，oyako rirē henzai）：子女從父母手中接手貸款，讓年長的借款人能取得較長的年期。Flat 35 提供這項安排。
以 3,000 萬日圓為例，把年期從 35 年拉長到 50 年、利率約 1.3%，月付金從 87,439 日圓降到約 67,948 日圓，但利息總額從 670 萬日圓增至約 1,080 萬日圓，而且借款人退休後仍在還款。長年期是提高負擔能力的工具，不是省錢的方法。
外國人能以這些利率貸款嗎？
上述利率只適用於銀行願意接受的借款人，而日本銀行相當嚴格。實務上：
| 身分 | 日本房貸 | 實際途徑 |
|---|---|---|
| 永住者，在日本受僱領薪 | 可以，銀行貸款與 Flat 35 | 以總成本比較變動與固定利率 |
| 工作簽證，在日本受僱領薪數年 | 有時可以，限少數銀行，常需更高頭期款 | 向多家銀行詢問；Flat 35 不適用 |
| 自僱的居民，剛抵達 | 很少 | 現金，或等待兩到三年的日本報稅紀錄 |
| 非居民，住在國外 | 不行 | 現金，或在您自己的國家取得融資 |
我們在外國人在日本申請房貸的指南中說明每種情況、銀行與文件，並在從國外為日本購屋籌資中說明從歐洲籌資的買家有哪些選擇。在日本購置不動產不會取得任何簽證或居留權，也不會因此打開日本貸款的大門。
因此，對我們多數讀者來說，日本的利率是間接相關的。現金買家不受其影響，但利率會塑造市場：房貸成本升高，會降低當地買家能負擔的價格，尤其是大城市的新建公寓，而鄉間住宅本來就主要賣給現金買家。我們的日本待售房屋物件中，許多房屋的價格比一筆汽車貸款還低，而我們精選的10 萬美元以下日本房屋顯示了現金預算今天能買到什麼。
居民的房貸減稅
為購買自住住宅而貸款的居民，可以申請房貸減稅（住宅ローン控除，jūtaku rōn kōjo）：年末貸款餘額的 0.7% 從所得稅中扣除，新建住宅最長 13 年，二手住宅最長 10 年，並有依建物節能性能而定的上限。變動利率為 1.2% 時，這項減稅仍可抵銷相當大一部分利息；固定利率接近 4% 時，抵銷的比例就小得多。規則由國稅廳訂定，並在每次稅制改革時修訂：請查詢您入住當年度的規定。
應避免的錯誤與專家建議
常見錯誤
- 比較刊登利率而不是總成本。便宜 0.2 個百分點、但收 2.2% 手續費的利率，可能比稍高但免手續費的利率花更多。請比較您實際持有貸款期間內的有效成本。
- 參考 2024 年的利率。許多英文網頁仍引用 0.3% 至 0.5% 的變動利率。這些利率已不存在：2026 年 10 月，大型銀行的底線約為 1.2%。
- 把五年規則當成保險。它延後漲幅，卻不會取消漲幅，期末所欠的餘額可能讓您意外。
- 忘了固定期間會結束。10 年固定貸款會在 2036 年按當時利率轉為變動或新的固定貸款，優惠幅度可能更小。
- 以為任何房屋都能貸款。老舊木造住宅、位於租賃土地上的物件，或未通過 1981 年耐震標準的建物，往往完全無法抵押貸款。
專家建議
- 以 +2 個百分點做壓力測試。如果變動利率升到 3.2% 時的月付金會壓垮您的預算，就選固定利率，或少貸一些。
- 保留現金準備，金額相當於利率上升兩個百分點、持續數年所增加的付款額：多數網路銀行的部分提前還款是免費的。
- 要求以書面載明優惠幅度，並確認它適用於整個貸款期間，而不只是最初幾年。
- 看房前先試算。我們的不動產與租金收益試算工具可讓您測試價格、利率與年期，而在日本買房的逐步指南說明貸款在整個時程中的位置。
結論：廉價資金時代結束，借貸並未結束
以美國或歐洲的標準來看，日本的變動房貸利率仍然偏低，但方向已經改變：日本銀行的政策利率為 1.25%，10 年期殖利率已突破 3%，Flat 35 為 3.83%。對居民而言，選擇變動或固定利率現在是一項真正的風險決策，應透過壓力測試來做，而不是看標題利率。對非居民而言，一切不變：購買以現金完成，而利率上升主要意味著您感興趣的房屋面對的當地競爭較少。如果您需要協助規劃購屋，從搜尋到簽約，我們的Signature 陪同服務涵蓋整個流程，而我們的日本不動產總覽則是開始比較各地區的起點。
常見問題
日本目前的房貸利率是多少？
2026 年 10 月，大型銀行刊登的最優變動利率約 1.2% 起，10 年固定利率約 3.6% 至 4%，21 至 35 年期最常見的 Flat 35 利率為 3.83%。利率每月公布，適用的是貸款撥款當月的利率。
日本房貸利率為什麼在上升？
日本銀行在 2024 年 3 月結束負利率，此後多次調升政策利率，2026 年 9 月升至 1.25%。變動利率跟隨該政策利率，固定利率則跟隨 10 年期公債殖利率，後者在 2026 年 9 月突破 3%。
在日本，變動利率或固定利率房貸哪個比較好？
變動利率貸款今天比較便宜，但您要承擔未來上升的風險；固定利率貸款從第一個月起就較貴，但付款額被凍結。以 3,000 萬日圓、35 年為例，只有在平均利率維持在約 3.8% 以下時，變動貸款才會比 Flat 35 便宜。選擇之前，請以比今天的變動利率高兩個百分點來測試您的預算。
外國人可以申請 Flat 35 嗎？
只有持有永住資格或特別永住者身分，且貸款用於本人或家人自住的房屋時才可以。持工作簽證者或許能在某些機構取得銀行貸款，但不能申請 Flat 35。非居民無法取得日本房貸，須以現金購買。
日本真的有 100 年房貸嗎？
沒有，今天沒有任何一家日本主要銀行提供 100 年房貸。有些銀行提供最長 50 年的年期，一般須在 80 歲前還清最後一期，而親子接力貸款讓子女可以接手父母的貸款。
日本變動利率房貸的「五年規則」是什麼？
在多數大型銀行，變動貸款的月付金即使利率改變也維持五年不變，且下一期付款額不得超過前一期的 125%。利率大幅上升時，部分利息會被遞延，剩餘本金減少得更慢。有些網路銀行不適用這些規則。
日本 3,000 萬日圓房貸的月付金是多少？
35 年、本息平均攤還，變動利率 1.195% 時約 87,400 日圓，2026 年 10 月 Flat 35 利率 3.83% 時約 129,800 日圓。若變動利率從不變動，整個貸款期間的利息差額約 1,780 萬日圓。