Vender imóvel no Japão sendo estrangeiro: guia completo

Um estrangeiro pode vender imóvel no Japão?

Sim. O Japão não impõe nenhuma restrição à propriedade estrangeira de terrenos ou edificações, e nenhuma à revenda. As regras que valem para um vendedor japonês valem para você, com algumas diferenças práticas que dependem de onde você mora, não do seu passaporte.

Vale distinguir três situações: o estrangeiro residente (endereço registrado no Japão, tributado como qualquer residente), o não residente (mora no exterior, tributado no Japão apenas sobre a renda de fonte japonesa, portanto sobre esta venda) e o proprietário que deixa o Japão antes de vender. Este último caso é o que pega as pessoas de surpresa: depois de sair do país, você se torna um vendedor não residente, com a retenção e o representante fiscal que vêm junto. Se a venda está planejada, fechar antes da partida costuma ser mais simples.

Como funciona a venda de um imóvel no Japão?

A venda segue uma sequência fixa que a imobiliária e o especialista em registro conduzem para você. O prazo completo, da primeira avaliação até o dinheiro chegar, costuma ser de 3 a 6 meses.

1. Avaliação (satei, 査定): uma ou mais imobiliárias estimam o preço a partir de transações comparáveis. Peça duas ou três; uma avaliação gratuita não compromete você a nada.
2. Escolha da imobiliária e assinatura de um contrato de intermediação (baikai keiyaku, 媒介keiyaku). Existem três formas, da exclusiva (sen'zoku sen'nin, 専属専任) à aberta (ippan, ippan). As formas exclusivas obrigam o corretor a cadastrar o imóvel no REINS, a base de dados compartilhada entre profissionais, e a prestar contas a você regularmente.
3. Divulgação: portais, REINS, visitas organizadas pela imobiliária.
4. Proposta: o comprador apresenta uma proposta de compra por escrito (kaitsuke shōmeisho, kaitsuke証明書), muitas vezes abaixo do preço pedido. Segue-se a negociação de preço, prazo e condições.
5. Contrato de compra e venda (baibai keiyaku, baibai keiyaku): assinado depois que o comprador recebeu a explicação legal obrigatória (jūyō jikō setsumei, jūyō jikō setsumei). O comprador paga um sinal (tetsukekin, 手付金), normalmente de 5 a 10 % do preço.
6. Preparação dos documentos para a transferência: título, certificado de carimbo ou seu equivalente, documentos de identidade, papelada de baixa da hipoteca.
7. Fechamento (kessai, kessai): o comprador paga o saldo, o vendedor entrega as chaves, e o especialista em registro protocola a transferência de propriedade no mesmo dia, junto com a baixa de qualquer hipoteca.
8. Depois da venda: rateio do imposto predial, declaração de imposto no ano seguinte e, para não residentes, acerto da retenção.

Quem faz o quê

A mecânica passo a passo de uma revenda, inclusive a escolha entre intermediação e compra direta por uma empresa do setor, está detalhada no nosso guia sobre revender um imóvel no Japão.

Quanto custa vender?

Comissão da imobiliária

A comissão tem teto fixado por lei (Lei de Intermediação Imobiliária, takuchi tatemono torihiki gyō-hō, takuchi tatemono torihiki gyō-hō). Para um preço acima de ¥4.000.000, a escala legal é de 5 % sobre os primeiros ¥2.000.000, 4 % sobre os ¥2.000.000 seguintes e 3 % acima disso. O atalho que todo mundo usa dá exatamente o mesmo resultado:

Preço × 3 % + ¥60.000, mais 10 % de imposto sobre o consumo

Dois detalhes importam. Primeiro, isso é um teto, não uma taxa fixa: uma imobiliária pode cobrar menos, e algumas cobram em imóveis de alto valor. Segundo, desde 1º de julho de 2024, para imóveis de baixo valor (preço até ¥8.000.000, tipicamente uma akiya, akiya, casa vazia), o Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT) permite uma comissão maior, de até ¥300.000 mais imposto de cada parte, para que vendas pequenas valham o tempo do corretor. Se você vende uma casa barata no interior, conte com esse valor em vez de 3 %.

Custos administrativos e jurídicos

Antes de comprar, a maioria das pessoas orça com cuidado o lado da aquisição (veja custos de compra de imóvel no Japão); o lado da venda merece o mesmo cuidado, porque cada uma dessas notas reduz o ganho tributável mais tarde.

Como se calcula o ganho de capital?

O imposto incide sobre o ganho tributável (jōto shotoku, jōto shotoku), nunca sobre o preço total de venda. A fórmula é:

Ganho tributável = preço de venda − custo fiscal de aquisição − despesas de venda

O que entra no custo de aquisição

• o preço de compra do terreno e da edificação;
• os custos de compra: comissão da imobiliária, imposto de selo, taxa de registro, honorários do shihō shoshi, imposto de aquisição;
• as melhorias de capital (ampliação, reforma estrutural), não os reparos de rotina;
• se você não consegue comprovar o preço original (documentos perdidos, herança muito antiga), a Receita japonesa admite um valor fixo de 5 % do preço de venda como custo de aquisição, o que é quase sempre desfavorável.

O que conta como despesa de venda

• a comissão da imobiliária na venda;
• o imposto de selo sobre o contrato de venda;
• custos de demolição ou levantamento topográfico feitos para vender;
• indenização paga a um inquilino para desocupar.

Não dedutíveis: os custos de baixa da hipoteca, o imposto predial e a manutenção durante o período de posse.

A edificação é depreciada, e isso aumenta o seu ganho

Esta é a parte que mais surpreende os proprietários estrangeiros. O terreno não perde valor para fins fiscais, mas a edificação perde. Mesmo em um imóvel que você nunca alugou, a Receita deduz uma depreciação nocional (genka shōkyaku-hi sōtō-gaku, genka shōkyaku-hi相当額) do custo de aquisição da edificação, com uma taxa linear baseada em 1,5 vez a vida útil legal da construção:

Custo da edificação × 0,9 × taxa × anos de posse, com taxa de 0,031 para casa de madeira, 0,015 para concreto armado e 0,036 para estrutura de aço leve (limitada a 95 % do custo da edificação).

Uma casa de madeira cuja parte de edificação custou ¥15.000.000, mantida por 8 anos, já "consumiu" 15.000.000 × 0,9 × 0,031 × 8 = ¥3.348.000 do seu custo. Seu custo fiscal de aquisição é, portanto, ¥3.348.000 menor do que o que você pagou, e seu ganho tributável é maior nessa mesma medida, mesmo que você tenha vendido exatamente pelo preço de compra. A mecânica dessa depreciação de imóveis no Japão é a razão pela qual uma venda "no zero a zero" ainda pode gerar imposto a pagar.

Curto ou longo prazo: que diferença faz o tempo de posse?

A alíquota depende apenas de há quanto tempo você mantém o imóvel, com corte em cinco anos. Os dois regimes são tanki jōto shotoku (tankijōto shotoku, ganho de curto prazo) e chōki jōto shotoku (chōkijōto shotoku, ganho de longo prazo). As alíquotas abaixo vêm da Agência Tributária Nacional e incluem a sobretaxa de reconstrução de 2,1 % aplicada ao imposto de renda nacional até 2037.

* Um não residente que não tinha endereço no Japão em 1º de janeiro do ano seguinte à venda não deve o imposto de residente (jūminzei, jūminzei), que é um tributo local lançado sobre os residentes. Confira o seu caso com um zeirishi: a data em que você deixou o Japão é o que decide.

Como os cinco anos são contados de verdade

O período de posse não é medido da data de compra à data de venda. Ele é medido da data de aquisição até 1º de janeiro do ano em que você vende. Na prática, você precisa manter o imóvel até o sexto ano-calendário depois da compra para alcançar a alíquota de longo prazo.

Sobre um ganho de ¥10.000.000, esperar de março de 2026 até janeiro de 2027 economiza cerca de ¥1.930.000 (≈ $12.400). Se a sua data de venda estiver perto do limite, faça as contas do calendário antes de assinar um contrato de intermediação. O detalhe das alíquotas e da dedução de ¥30.000.000 para residência principal está no nosso artigo sobre imposto sobre ganho de capital imobiliário no Japão.

Que imposto se aplica a um vendedor não residente?

Um não residente é tributado no Japão sobre o ganho de imóveis japoneses, às alíquotas da tabela anterior (sem o imposto de residente). A diferença está em como o imposto é cobrado: por uma retenção no fechamento e, depois, por uma declaração.

A retenção na fonte de 10,21 %

Quando o vendedor é não residente, o comprador deve reter 10,21 % do preço de venda (10 % de imposto de renda mais a sobretaxa de 2,1 % sobre ele) e recolher o valor à Receita até o dia 10 do mês seguinte. Trata-se de uma retenção (gensen chōshū, gensen chōshū), não do imposto final do vendedor.

Duas coisas precisam ficar claras:

• 10,21 % retidos não significam 10,21 % de imposto. O imposto real é calculado depois, sobre o ganho, a 15,315 % ou 30,63 %.
• A retenção é calculada sobre o preço bruto, não sobre o ganho. Em uma venda de ¥50.000.000, o comprador retém 50.000.000 × 10,21 % = ¥5.105.000 (≈ $32.700) e paga a você ¥44.895.000 antes de qualquer outro custo.

Por que isso existe? Porque um vendedor que mora no exterior é difícil de alcançar para a Receita japonesa depois que o dinheiro saiu do país. O comprador é responsabilizado por cobrar um adiantamento. Na prática, a imobiliária e o shihō shoshi cuidam da mecânica: pedem comprovação do seu status de residência, o banco do comprador divide o pagamento, e você recebe um comprovante de retenção que vai anexar à sua declaração.

Como recuperar o que foi pago a mais

Entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte à venda, você (ou seu representante fiscal) entrega uma declaração (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku) que calcula o ganho real e o imposto real. Os ¥5.105.000 já retidos são abatidos dele. Se a retenção for maior que o imposto devido, a diferença é restituída em uma conta bancária japonesa, normalmente em um a dois meses após a entrega.

Exemplo simplificado com a mesma venda de ¥50.000.000, imóvel mantido por mais de cinco anos:

O imposto foi calculado sobre ¥8.000.000, enquanto a retenção incidiu sobre ¥50.000.000: essa diferença é a restituição. Note que é a declaração que a dispara; sem declaração, a Receita fica com os 10,21 % e você terá pago quatro vezes o imposto realmente devido.

O representante fiscal

Um não residente não pode declarar do exterior sem nomear um nōzei kanrinin (representante fiscal) no Japão, tipicamente um zeirishi. A nomeação é um formulário de uma página entregue à Receita; o representante entrega a declaração, recebe a correspondência e, o que importa, a restituição. Nosso artigo sobre o representante fiscal no Japão explica como nomear um e quanto custa.

Existem exceções à retenção de 10,21 %?

Sim, uma, e ela é comum em vendas de casas. Segundo a orientação da Agência Tributária Nacional (nº 2879), o comprador não precisa reter quando as três condições são atendidas:

1. o comprador é uma pessoa física (não uma empresa);
2. o comprador adquire o imóvel para usá-lo como moradia própria ou de parentes;
3. o preço é de ¥100.000.000 ou menos.

Assim, um não residente que vende uma casa de ¥30.000.000 a uma família japonesa que vai morar nela recebe o preço integral no fechamento. A mesma casa vendida a uma empresa imobiliária, ou a um investidor que vai alugá-la, dispara a retenção. O que conta é a intenção do comprador, então peça à imobiliária que a confirme por escrito antes do fechamento: isso muda em 10,21 % o dinheiro que você recebe.

Com ou sem retenção, a declaração de imposto continua obrigatória se houver ganho. A isenção dispensa o adiantamento, não o imposto.

É possível vender do exterior?

Sim. Um vendedor que não está no Japão no momento da transação pode ser representado em cada etapa, inclusive na assinatura do contrato e no fechamento. O que o especialista em registro precisa é de prova de que você é quem diz ser e de que realmente concordou com a venda.

Procuração

Uma procuração (ininjō, ininjō) em favor de uma pessoa de confiança no Japão (um parente, um advogado, às vezes a equipe da imobiliária ou um shihō shoshi) permite que essa pessoa assine e compareça ao fechamento por você. O shihō shoshi a redige para cobrir exatamente os atos necessários: contrato, recebimento dos valores, registro.

Identidade e certificado de assinatura

Um vendedor japonês prova seu consentimento com um carimbo registrado e seu certificado (inkan shōmeisho, 印鑑証明書). Um não residente normalmente não tem nenhum dos dois. O substituto aceito é um certificado de assinatura (shomei shōmeisho, shomei shōmei書): você assina a procuração diante de uma autoridade que certifica a assinatura. Onde fica essa autoridade depende do seu país:

• um cidadão japonês no exterior obtém o certificado no consulado japonês;
• um cidadão estrangeiro obtém o reconhecimento de firma em um cartório do seu próprio país, em geral com apostila (Convenção de Haia) ou legalização consular, e depois uma tradução para o japonês.

Conte também com um comprovante de endereço (certidão de residência, ou uma declaração juramentada nos países que não a emitem), porque o endereço no título precisa ser conciliado com o seu endereço atual. As exigências exatas variam conforme o país e o shihō shoshi: confirme a lista com aquele que cuida do registro antes de marcar o cartório, porque um documento no formato errado significa uma segunda ida e volta.

Dinheiro e presença

O saldo é pago no fechamento por transferência bancária. Se você ainda tem conta no Japão, o dinheiro cai nela e você o transfere para o exterior depois; se não, o banco do comprador pode transferir para uma conta no exterior, com as tarifas e o spread cambial correspondentes. Sua presença física não é exigida em nenhuma etapa, mas planeje o fuso horário, os prazos postais dos documentos originais e, para a restituição do imposto, uma conta japonesa ou um representante capaz de recebê-la. Esse fechamento a distância é uma das tarefas cobertas pelo nosso pacote de acompanhamento.

Como vender um imóvel com hipoteca ainda em andamento?

Uma hipoteca registrada (teitōken, 抵当権) não impede a venda, mas o comprador só aceita o imóvel livre dela. Três coisas acontecem no dia do fechamento, nesta ordem e na mesma sala:

1. o comprador paga o saldo;
2. parte desse dinheiro quita o saldo devedor do empréstimo junto ao banco, que entrega os documentos de baixa preparados com antecedência;
3. o shihō shoshi protocola a baixa da hipoteca (teitōken masshō tōki, 抵当権抹消tōki) e a transferência de propriedade juntas.

Sua tarefa é avisar o banco 4 a 6 semanas antes do fechamento, pedir o demonstrativo de quitação (incluindo qualquer tarifa de quitação antecipada) e confirmar que o banco enviará alguém ou os documentos no dia. Se o preço de venda for menor que o saldo devedor, o banco precisa concordar com a venda e você deve cobrir a diferença com recursos próprios antes do fechamento. Como um financiamento no Japão só existe, na prática, para quem mora e trabalha com carteira no país (veja crédito imobiliário no Japão para estrangeiros), isso diz respeito sobretudo a estrangeiros residentes, e aos que financiaram o imóvel enquanto residentes e depois se mudaram para o exterior.

Vender um imóvel de Airbnb, minpaku ou hotel

Para um investidor, o imóvel é só uma parte do que está sendo vendido. O valor que o comprador enxerga depende do faturamento, da licença, dos móveis, das reservas futuras e do contrato de administração, e nada disso é transferido automaticamente com a escritura.

A licença não acompanha o prédio

O Japão tem vários regimes de hospedagem de curta temporada, e cada um tem suas próprias regras de transferência:

Um prédio que passou nas inspeções uma vez normalmente passa de novo, mas o procedimento leva semanas e o comprador assume o risco de uma recusa (um código de incêndio alterado, uma nova regra local). É por isso que imóveis licenciados costumam ser vendidos com uma condição suspensiva: a venda só se conclui quando a licença do comprador é concedida. Verifique o status de cada autorização separadamente com o centro de saúde pública (hokenjo, hokenjo) do município, e leia nossos guias sobre a licença minpaku de 180 noites e a licença ryokan para o ano todo antes de anunciar.

O que precificar e documentar

• Faturamento e ocupação: dois ou três anos de extratos das plataformas de reserva; o comprador vai avaliar o negócio com base neles.
• Móveis e equipamentos: listados e avaliados separadamente no contrato (essa parte não é imóvel e pode ter tratamento fiscal diferente).
• Reservas futuras: decida quem as honra, quem recebe o dinheiro e como as contas nas plataformas são repassadas.
• Contrato de administração: pode ser cedido ao comprador, e com que aviso prévio?
• Imposto: um imóvel usado em negócio de hospedagem foi depreciado à taxa empresarial, que é mais rápida; o custo fiscal de aquisição é menor e o ganho é maior. Tenha os números preparados antes de definir o preço.

Quais documentos preparar?

Lista indicativa; o shihō shoshi e a imobiliária darão a lista exata para o seu caso.

A última linha é a que as pessoas negligenciam. Os documentos da compra não são necessários para fechar a venda, mas sem eles o seu custo de aquisição cai para o valor fixo de 5 % e a conta do imposto pode se multiplicar. Digitalize-os no dia em que comprar.

Vender por meio de uma empresa japonesa ou estrangeira

Tudo o que foi dito acima diz respeito a um vendedor pessoa física. Se o imóvel pertence a uma empresa japonesa (uma kabushiki kaisha ou gōdō kaisha), o ganho não é tributado pelo regime de ganho de capital, e sim como lucro ordinário da empresa, às alíquotas do imposto corporativo, sem distinção de cinco anos, e a retenção sobre não residentes não se aplica a uma empresa japonesa. Se o proprietário é uma empresa estrangeira, o ganho é renda de fonte japonesa de uma pessoa jurídica não residente, em geral sujeita à retenção de 10,21 % e a uma declaração corporativa japonesa, e a interação com o tratado tributário do país da empresa precisa ser verificada. Nos dois casos, as formalidades (certidões do registro de empresas, deliberação da diretoria, poderes do representante) são mais pesadas do que para uma pessoa física. Não detalhamos os números aqui porque eles dependem da estrutura: uma análise específica por um zeirishi é indispensável antes de anunciar. Nosso artigo sobre abrir uma empresa no Japão para investir explica por que um investidor pode optar por deter o imóvel por meio de uma empresa.

Dois exemplos completos

Exemplo 1: um estrangeiro residente

Compra em 2018 de uma casa de madeira por ¥35.000.000 (≈ $224.400), dos quais ¥15.000.000 pela edificação, mais ¥1.200.000 de custos de compra. Venda em 2026 por ¥50.000.000 (≈ $320.500), com ¥2.000.000 de despesas de venda (comissão ¥1.716.000, imposto de selo ¥10.000, levantamento topográfico e diversos).

Sem retenção no fechamento: o vendedor recebe ¥50.000.000 menos a comissão e paga o imposto com a declaração na primavera seguinte. Se a mesma casa tivesse sido vendida em 2023 (curto prazo), o imposto teria sido de cerca de ¥6.003.000.

Exemplo 2: um estrangeiro não residente

Mesma venda por ¥50.000.000 a uma empresa imobiliária (portanto a retenção se aplica), por um proprietário que mora no exterior, com mais de cinco anos de posse, com o ganho tributável simplificado de ¥8.000.000 usado antes.

A lição das duas tabelas: o vendedor não "perde" 10,21 %. Ele os empresta à Receita por cerca de um ano. O que ele paga de fato é o imposto sobre o ganho, o mesmo de um residente menos o tributo local. Note também que, se o comprador fosse uma família comprando para morar, nenhuma retenção teria sido aplicada, e todo o valor de ¥50 milhões menos os custos teria chegado no fechamento.

Erros comuns a evitar

• Vender no quinto ano em vez do sexto: alíquota quase o dobro.
• Deixar o Japão antes do fechamento sem planejar o representante fiscal e a conta para a restituição.
• Perder as notas da compra e descobrir depois o custo de aquisição fixo de 5 %.
• Supor que a licença minpaku é vendida junto com a casa.
• Não avisar o banco cedo o bastante sobre a baixa da hipoteca, o que pode adiar o fechamento em semanas.
• Esquecer que a restituição dos 10,21 % exige uma declaração entregue até 15 de março, não um crédito automático.

Conclusão

Um estrangeiro vende no Japão exatamente como um proprietário japonês: por uma imobiliária, com comissão limitada por lei, com um shihō shoshi para registrar a transferência. O que difere é o calendário e o imposto. Mantenha o imóvel além da linha dos cinco anos contados em 1º de janeiro, guarde cada nota para comprovar o seu custo de aquisição e, se você mora no exterior, nomeie um representante fiscal antes do fechamento para que a retenção de 10,21 % volte para você na primavera seguinte. Faça as suas próprias contas no nosso simulador, veja por quanto imóveis comparáveis estão anunciados no catálogo de casas à venda no Japão e no nosso panorama do mercado imobiliário japonês, e, se quiser a venda coordenada do anúncio até a transferência para o exterior, o pacote de acompanhamento faz isso.

As informações deste artigo são gerais e não constituem aconselhamento fiscal ou jurídico. As regras podem variar conforme a situação do vendedor. Para uma transação real, consulte um corretor de imóveis, um shihō shoshi e/ou um zeirishi no Japão.

Perguntas frequentes

Um estrangeiro pode vender uma casa no Japão?

Sim, sem nenhuma restrição de nacionalidade, visto ou residência. Um proprietário estrangeiro vende pelo mesmo processo que um japonês: imobiliária, contrato de intermediação, contrato de compra e venda, fechamento com um escrivão judicial que registra a transferência.

Preciso estar no Japão para vender?

Não. Uma procuração a uma pessoa no Japão, com certificado de assinatura de um cartório ou consulado (apostilado quando exigido), permite assinar e fechar do exterior. Confirme a lista exata de documentos com o shihō shoshi que cuida do registro.

Quanto custa uma imobiliária no Japão?

A comissão tem teto de preço × 3 % + ¥60.000, mais 10 % de imposto sobre o consumo, para preços acima de ¥4.000.000: cerca de ¥1.716.000 em uma venda de ¥50.000.000. Para imóveis de ¥8.000.000 ou menos, o teto é de ¥300.000 mais imposto desde julho de 2024.

Que imposto pago sobre o ganho de capital?

Cerca de 39,63 % se o imóvel foi mantido por 5 anos ou menos em 1º de janeiro do ano da venda, cerca de 20,315 % além disso (imposto nacional, sobretaxa de reconstrução e imposto local de residente). Um não residente não deve a parte local: 30,63 % ou 15,315 %.

O que é a retenção de 10,21 %?

Quando o vendedor é não residente, o comprador retém 10,21 % do preço bruto de venda e recolhe o valor à Receita japonesa. É um adiantamento do imposto do vendedor, não o imposto em si, e é acertado na declaração do ano seguinte.

É possível recuperar os 10,21 %?

Sim, se a retenção for maior que o imposto realmente devido sobre o ganho, o que costuma ser o caso. O vendedor entrega uma declaração entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte, por meio de um representante fiscal, e o excedente é restituído em uma conta bancária japonesa.

Como calculo meu custo fiscal de aquisição?

Preço de compra do terreno e da edificação, mais custos de compra e melhorias de capital, menos a depreciação nocional da edificação (custo × 0,9 × taxa × anos, taxa de 0,031 para madeira). Sem comprovação do preço de compra, só se admite 5 % do preço de venda.

Posso vender um imóvel ainda financiado por um banco?

Sim. O empréstimo é quitado no fechamento com o pagamento do comprador, e o shihō shoshi protocola a baixa da hipoteca junto com a transferência de propriedade. Avise o banco com 4 a 6 semanas de antecedência e verifique se o preço cobre o saldo devedor.

Um Airbnb ou minpaku pode ser vendido com a licença?

Não automaticamente. A notificação de minpaku e a certificação de zona especial são pessoais do operador e o comprador precisa apresentar as suas; uma licença da lei hoteleira pode ser transferida mediante aprovação desde 2023 ou pedida de novo. Verifique cada autorização com o centro de saúde pública local.

Preciso entregar declaração de imposto no Japão depois da venda?

Sim, se houver ganho tributável, seja você residente ou não, e em todo caso para recuperar uma retenção. A declaração é entregue entre 16 de fevereiro e 15 de março do ano seguinte à venda; um não residente declara por meio de um representante fiscal.