Quanto custa o aluguel no Japão? Os números oficiais de 2026

A resposta curta: 59.656 ienes por mês

O número vem do jutaku tochi tokei chosa (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa, Pesquisa de Habitação e Terras), feita a cada cinco anos pelo Escritório de Estatísticas do Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações. Na edição de 2023, a mais recente disponível, o aluguel de um imóvel alugado ficou em média 59.656 ienes por mês (US$ 382) em todo o Japão, 7,1 % acima de 2018.

Duas coisas fazem desse o número a ser citado, e não as médias que você encontra em sites de mudança internacional. Ele é medido sobre cerca de 3,4 milhões de domicílios sorteados em uma amostra nacional, não sobre anúncios. E registra o aluguel efetivamente pago, não o aluguel pedido: uma distinção que pesa em um país onde o valor anunciado e o valor assinado costumam ser o mesmo, mas onde o estoque anunciado puxa para o novo e para o urbano.

Um aviso antes de montar seu orçamento em cima disso. Uma média entre 47 prefeituras e cinco categorias de locador não descreve nenhum apartamento específico. Leia as duas próximas seções antes de usar 59.656 como o seu número.

O que a média cobre e o que ela esconde

O mercado de aluguel japonês não é um só, são cinco, e a pesquisa os separa. A distância entre a categoria mais barata e a mais cara é de quase três vezes.

Tipo de imóvel alugado	Aluguel mensal, 2023	Variação sobre 2018	Participação no total de domicílios
Todos os imóveis alugados	59.656 ienes (US$ 382)	+7,1 %	35,0 %
Privado (de madeira e não madeira)	54.409 a 68.548 ienes	+4,5 a +7,0 %	28,2 %
Privado, não madeira (concreto, aço)	68.548 ienes (US$ 439)	+7,0 %
Privado, de madeira	54.409 ienes (US$ 349)	+4,5 %
Habitação pública	24.961 ienes (US$ 160)	+7,6 %	3,2 %
Moradia funcional da empresa	37.993 ienes (US$ 244)	+11,6 %	2,3 %
UR e corporações públicas	71.831 ienes (US$ 460)	+2,8 %	1,3 %

A coluna da direita é a parte que a maioria dos guias pula. A casa própria responde por 60,9 % dos domicílios japoneses e o aluguel por 35,0 %, mas só o mercado de aluguel privado representa 28,2 % de todos os domicílios, contra 3,2 % da habitação pública e 1,3 % da UR. As linhas baratas dessa tabela são estatisticamente reais e praticamente fechadas.

Qual linha vale para você

Se você é um residente estrangeiro alugando no mercado aberto, a linha que descreve a sua situação é privado, não madeira, a 68.548 ienes, ou privado de madeira a 54.409 ienes para um prédio baixo e mais antigo. As outras três categorias não estão abertas a você na prática.

• A habitação pública (24.961 ienes) é municipal, tem critério de renda e é sorteada, com filas longas e exigências de tempo de residência.
• A UR (71.831 ienes) é a Urban Renaissance Agency, uma corporação pública cujos conjuntos são de fato abertos a residentes estrangeiros e não cobram reikin (礼金, luvas pagas ao proprietário), nem comissão de imobiliária, nem taxa de renovação. Em troca, exigem renda de cerca de quatro vezes o aluguel, ou um ano de aluguel pago adiantado. O valor de vitrine parece alto porque o estoque deles está concentrado nas grandes cidades.
• A moradia funcional (37.993 ienes) é subsidiada pelo empregador. Se o seu contrato japonês inclui isso, o seu problema de moradia está praticamente resolvido.

Repare em qual categoria subiu mais rápido. O aluguel privado de madeira, a ponta barata do mercado aberto, subiu 4,5 % em cinco anos, enquanto o estoque de concreto subiu 7,0 %. O segmento barato do aluguel japonês está envelhecendo, e envelhece mais rápido do que é reposto: é o mesmo movimento demográfico que enche de casas vazias o nosso catálogo de casas japonesas à venda.

Aluguel por tatame: o único número que compara um lugar com outro

Comparar um aluguel de Tóquio com um de Kyushu não diz quase nada, porque os imóveis não têm o mesmo tamanho. Um estúdio no centro de Tóquio tem, de praxe, 18 a 25 metros quadrados; o mesmo aluguel em uma cidade do interior paga três cômodos. A pesquisa resolve isso publicando o aluguel por jo (tatami, o tatame usado como unidade de área habitável, 1,65 metro quadrado).

Categoria	Aluguel por tatame, 2023	Variação sobre 2018
Todos os imóveis alugados, no país	3.403 ienes (US$ 22)	+10,7 %
Privado, não madeira	4.151 ienes (US$ 27)	+8,3 %
UR e corporações públicas	3.633 ienes (US$ 23)	+3,0 %
Privado, de madeira	2.916 ienes (US$ 19)	+13,0 %
Moradia funcional da empresa	2.071 ienes (US$ 13)	+21,9 %
Habitação pública	1.246 ienes (US$ 8)	+7,8 %
Tóquio, todos os imóveis alugados	5.692 ienes (US$ 36)

Leia a última linha contra a primeira. Tóquio cobra 1,67 vez o aluguel nacional por unidade de área. É essa razão, e não o valor mensal bruto, que representa o preço real da capital, e é o número mais útil deste artigo para quem está pesando uma cidade contra outra. A nossa análise detalhada do custo de vida em Tóquio abre a capital linha por linha, inclusive as diferenças entre distritos.

A leitura por tatame também corrige uma ilusão comum. Um aluguel de madeira a 54.409 ienes parece mais barato do que um de concreto a 68.548 ienes, e por mês ele é. Por metro quadrado de área útil o estoque de madeira é ainda mais barato, 2.916 contra 4.151 ienes: você paga 30 % menos por unidade de espaço, não apenas menos no total. O que você abre mão é isolamento térmico, isolamento acústico e desempenho sísmico, já que a maior parte desse estoque de madeira é anterior à norma antissísmica de 1981.

Vinte anos de aluguel japonês: um mercado que não dispara

Se você só alugou em Londres, Sydney, São Paulo ou uma grande cidade americana, a próxima tabela vai ser a coisa mais surpreendente daqui.

Ano da pesquisa	Aluguel mensal médio	Por tatame
2003	51.064 ienes (US$ 327)	2.879 ienes
2008	53.565 ienes (US$ 343)	3.039 ienes
2013	54.052 ienes (US$ 346)	3.051 ienes
2018	55.695 ienes (US$ 357)	3.074 ienes
2023	59.656 ienes (US$ 382)	3.403 ienes

Vinte anos, mais 16,8 % no total. Isso dá menos de 0,8 % ao ano, abaixo de quase qualquer economia comparável no mesmo período. Entre 2008 e 2013, o aluguel por tatame variou 0,4 % em cinco anos, ou seja, não variou.

Agora olhe a última linha. O salto de 2018 para 2023, mais 7,1 % no aluguel mensal e mais 10,7 % por tatame, é o mais forte da série. A longa estagnação do aluguel japonês terminou por volta de 2022, sob a mesma pressão de custos de construção e de demanda estrangeira que empurra os preços urbanos de venda para recordes. Seguem daí duas conclusões práticas: citar um valor de aluguel tirado de um artigo de 2019 subestima o de hoje em cerca de um décimo, e a estabilidade que tornava o aluguel japonês confortável deixou de ser algo a pressupor.

Essa mesma estabilidade de vinte anos não vale para a compra. Os preços de transação no centro de Tóquio estão em máximas nominais históricas, enquanto os preços das casas rurais continuaram caindo. Essa divergência, e o motivo pelo qual a construção em si é tratada como um ativo que se consome, é o tema do nosso artigo sobre por que as casas japonesas perdem valor.

Os custos que o valor do aluguel nunca inclui

É aqui que o orçamento do estrangeiro estoura, e nenhuma estatística vai avisar. Assinar um contrato de aluguel japonês padrão custa muito mais do que o primeiro mês. São condições de praxe do mercado, não números oficiais, e variam conforme a cidade, o proprietário e a imobiliária.

Item	Valor típico	Devolvido?
Shikikin (敷金), caução	1 a 2 meses	Sim, menos limpeza e danos
Reikin (礼金), luvas pagas ao proprietário	0 a 2 meses	Não, é um presente por costume
Comissão da imobiliária	1 mês mais imposto	Não
Taxa da empresa fiadora	0,5 a 1 mês, depois renovação anual	Não
Seguro contra incêndio, 2 anos	15.000 a 25.000 ienes (US$ 96 a US$ 160)	Não
Troca da fechadura	15.000 a 25.000 ienes (US$ 96 a US$ 160)	Não
Total para pegar as chaves	4 a 6 meses de aluguel

No aluguel médio nacional, cinco meses são 298.280 ienes (US$ 1.912) entregues antes de você dormir uma única noite no imóvel. No centro de Tóquio, a 130.000 ienes por mês, isso vira cerca de 650.000 ienes (US$ 4.167).

E depois se repete

O koshinryo (更新料, taxa de renovação), de aproximadamente um mês de aluguel, é cobrado quando um contrato de dois anos é renovado, prática padrão na região de Kanto e mais rara em Kansai. Em dez anos, são quatro meses extras de aluguel só para continuar no mesmo lugar. A taxa da empresa fiadora também se renova todo ano.

O problema do fiador

A maioria dos proprietários japoneses exige um hoshonin (保証人, fiador pessoal) que seja residente no Japão e tenha renda, ou, hoje bem mais comum, uma hosho gaisha (保証kaisha, empresa fiadora) que cumpre esse papel mediante taxa. Um inquilino estrangeiro sem empregador no Japão e sem fiador japonês vai ser recusado por uma parcela relevante dos proprietários, não importa quanto tenha guardado. Essa é a barreira prática que nenhuma tabela de aluguel mostra, e é a razão pela qual uma parte considerável dos nossos compradores desistiu de alugar. Um caminho mais barato nesse meio-tempo está no nosso guia sobre share houses no Japão, que dispensam tanto as luvas quanto a exigência de fiador.

Com um cachorro ou um gato, a conta sobe ainda mais: os contratos que aceitam animais são minoria e costumam pedir um depósito maior, como explica nosso guia para levar cachorro para o Japão.

Onde comprar passa a alugar: a linha dos sete anos e meio

Agora a pergunta por trás da pergunta. A 59.656 ienes por mês, o que esse aluguel compra se você parar de pagá-lo?

Entre os 4.976 anúncios com preço do nosso catálogo no dia em que este artigo foi escrito, a casa japonesa mediana sai por 4.800.000 ienes (US$ 30.769). Um quarto delas está abaixo de 2.500.000 ienes (US$ 16.026), e 36 % abaixo de 3.000.000 de ienes (US$ 19.231).

A casa mediana custa, portanto, 80 meses do aluguel médio nacional. Some os custos de compra, que no Japão ficam em no máximo 6 % do preço, e você chega a 85 meses: pouco mais de sete anos de aluguel compram a casa inteira.

Exemplo trabalhado: dez anos, alugar contra comprar

Hipóteses declaradas abertamente: aluguel de 59.656 ienes por mês, cinco meses de custos de entrada, um mês de taxa de renovação a cada dois anos; compra de 4.800.000 ienes mais 6 % de custos, imposto predial anual de 1,7 % sobre uma base tributável de 60 % do preço (48.960 ienes) e uma provisão de manutenção de 1 % ao ano (48.000 ienes). Compra à vista, porque um financiamento japonês exige que você more e trabalhe com carteira assinada no Japão.

Depois de	Total pago, alugando	Total pago, comprando	Mais barato
2 anos	1.730.024 ienes (US$ 11.090)	5.281.920 ienes (US$ 33.858)	Alugar
5 anos	3.996.952 ienes (US$ 25.621)	5.572.800 ienes (US$ 35.723)	Alugar
7 anos	5.488.352 ienes (US$ 35.182)	5.766.720 ienes (US$ 36.966)	Alugar, por pouco
7 anos e 6 meses	As duas linhas se cruzam
10 anos	7.695.624 ienes (US$ 49.331)	6.057.600 ienes (US$ 38.831)	Comprar, por 1.638.024 ienes
15 anos	11.453.952 ienes (US$ 73.423)	6.542.400 ienes (US$ 41.938)	Comprar, por 4.911.552 ienes

Passados sete anos e meio, comprar a casa japonesa mediana custa menos do que alugar o apartamento japonês médio, e no fim você fica com um bem em vez de uma pilha de recibos. Em quinze anos a diferença é de 4.911.552 ienes (US$ 31.484).

Rode a sua própria versão, com o seu aluguel e o seu preço-alvo, no nosso simulador de rentabilidade e orçamento, que aplica os mesmos custos de compra e as mesmas hipóteses de imposto.

Onde essa conta não é honesta, e você precisa saber

A casa mediana do nosso catálogo não substitui o apartamento que você aluga. Em geral é uma casa isolada em uma cidade do interior, muitas vezes precisando de obras, raramente a dez minutos a pé de uma estação importante. Compará-la com um estúdio de Tóquio é comparar duas vidas diferentes. A conta acima é exata dentro das próprias hipóteses e inútil se você não fosse morar de fato nessa casa. Cabem aqui mais três ressalvas: o custo da reforma não está incluído e pode igualar o preço de compra; a revenda em uma cidade que encolhe é lenta e às vezes impossível; e ter um imóvel no Japão não dá absolutamente nenhum visto nem direito de residência.

Quanto custa uma casa onde o aluguel é mais barato

O aluguel é mais baixo nas mesmas prefeituras em que as casas são mais baratas e mais numerosas, e é essa arbitragem que este site inteiro existe para documentar. Tóquio está em 87.000 ienes por mês no topo da tabela por prefeitura, e a prefeitura na última posição fica perto de 40.000 ienes: pouco mais do que o preço de uma vaga de garagem no distrito de Minato.

Veja como é o lado da compra nas prefeituras da ponta barata da tabela de aluguéis, medido no nosso próprio catálogo no dia em que este texto foi escrito.

Prefeitura	Anúncios que acompanhamos	Preço pedido mediano
Niigata	339	2.950.000 ienes (US$ 18.910)
Aomori	213	3.000.000 ienes (US$ 19.231)
Akita	144	3.200.000 ienes (US$ 20.513)
Wakayama	344	3.500.000 ienes (US$ 22.436)
Kagoshima	173	3.800.000 ienes (US$ 24.359)
Okayama	196	4.000.000 ienes (US$ 25.641)

Em Niigata, a casa mediana que acompanhamos custa 49 meses do aluguel médio nacional, pouco mais de quatro anos. A nossa seleção de casas japonesas por menos de US$ 50.000 sai esmagadoramente dessas prefeituras, e o método completo está no nosso guia para comprar uma casa no Japão.

Uma ressalva que decide tudo. Aluguel barato e casas baratas são sintomas da mesma coisa: população indo embora. Uma casa só vale a compra onde a localização ainda funciona, o que na prática significa uma estação com funcionários a 20 ou 30 minutos e comércio que você alcance a pé. A nossa análise de quanto custa de verdade uma casa no Japão e das taxas de compra que vêm por cima mostra o orçamento completo antes de você se comprometer.

Erros que tornam a comparação de aluguéis inútil

• Citar a pesquisa de orçamento familiar em vez da pesquisa de habitação. A Pesquisa de Renda e Gastos das Famílias mostra uma linha de moradia bem mais baixa, porque faz a média de todos os domicílios e 60,9 % dos imóveis japoneses são ocupados pelos próprios donos, sem contribuir com aluguel nenhum. Aquele número não é um aluguel.
• Comparar aluguéis mensais entre cidades sem ajustar pelo tamanho. Os imóveis de Tóquio são pequenos. Use o valor por tatame, ou compare áreas úteis idênticas.
• Orçar só o primeiro mês. Quatro a seis meses adiantados é a norma, e não é negociável para a maioria dos candidatos estrangeiros.
• Esquecer a taxa de renovação. Em Kanto, um mês extra a cada dois anos é padrão, e isso acrescenta 4 % ao seu aluguel anual real sem que você perceba.
• Supor que existe financiamento. Os bancos japoneses emprestam a residentes com salário japonês. Sem os dois, planeje uma compra à vista.
• Usar números anteriores a 2022. O aluguel se mexeu mais entre 2018 e 2023 do que nos quinze anos anteriores. Qualquer texto escrito antes de 2023 subestima o mercado de hoje.
• Tratar uma casa rural como substituta de um apartamento urbano. A arbitragem é real, mas só se você fosse morar ali de verdade.
• Acreditar que a compra ajuda na residência. Não ajuda. Nem um dia, nem um visto, nem uma renovação.

Conclusão: barato para alugar, mais barato ainda para ser dono

O aluguel no Japão custa em média 59.656 ienes por mês (US$ 382), um valor que subiu menos de 0,8 % ao ano por duas décadas e que segue, pelos padrões de qualquer economia comparável, notavelmente baixo. Tóquio custa 1,67 vez a média nacional por unidade de área, e o mercado privado aberto em que você realmente vai entrar fica entre 54.000 e 69.000 ienes. Reserve quatro a seis meses de aluguel para assinar, e mais um mês a cada dois anos para ficar.

A aritmética que vem depois é a parte interessante. A um preço pedido mediano de 4.800.000 ienes (US$ 30.769) entre as casas que acompanhamos, cerca de sete anos e meio de aluguel médio é o ponto em que ser dono custa menos do que alugar, e a diferença aumenta a cada ano seguinte. Em Niigata ou Aomori, a linha chega mais perto dos cinco anos. Nada disso se aplica se a casa estiver em um lugar onde você não moraria, e é por isso que a localização, não o preço, é o único filtro que importa quando você vai pesquisar os anúncios.

Se você quiser essa filtragem feita para você, da pré-seleção até as chaves na mão, é isso que o nosso acompanhamento Signature cobre. Fora isso, todos os guias deste site são gratuitos, e o primeiro contato é por escrito, sem compromisso.

Perguntas frequentes

Quanto custa o aluguel no Japão por mês?

A média nacional é de 59.656 ienes por mês (US$ 382) para um imóvel alugado, segundo a Pesquisa de Habitação e Terras de 2023. No mercado privado aberto, que é o que um residente estrangeiro realmente aluga, espere 54.409 ienes para um prédio de madeira e 68.548 ienes para concreto ou aço.

Por que o aluguel que me cobram é maior que a média nacional?

Porque a média inclui a habitação pública a 24.961 ienes e a moradia funcional a 37.993 ienes, nenhuma das duas aberta a você, e porque cobre as 47 prefeituras. Se você procura em uma cidade grande, compare-se com a linha do privado não madeira, a 68.548 ienes, e com Tóquio a 1,67 vez a média nacional por unidade de área.

Quanto custa o aluguel em Tóquio?

Tóquio cobra 5.692 ienes por tatame contra 3.403 ienes no país, ou seja, 1,67 vez o aluguel nacional para a mesma área. Como os imóveis de Tóquio também são menores, a conta mensal sobe menos do que essa razão sugere, ficando em cerca de 87.000 ienes por mês considerando todos os imóveis alugados da prefeitura.

O que é o reikin no Japão e sou obrigado a pagar?

O reikin são luvas não reembolsáveis pagas ao proprietário, por costume de zero a dois meses de aluguel, entregues na assinatura e nunca devolvidas. Dá para evitar: os conjuntos da corporação pública UR não cobram nada disso, muitas share houses também não, e uma parcela crescente dos anúncios privados anuncia zero de luvas para atrair inquilinos.

Sai mais barato alugar ou comprar no Japão?

Alugar sai mais barato por cerca de sete anos e meio, e depois disso comprar vence. Com o aluguel médio nacional e o preço pedido mediano de 4.800.000 ienes entre as casas que acompanhamos, dez anos alugando custam 7.695.624 ienes contra 6.057.600 ienes para ser dono, já contando impostos e manutenção. A comparação só vale se você fosse morar de verdade na casa que poderia comprar.

Um estrangeiro pode alugar um apartamento no Japão?

Pode, sem nenhuma restrição legal, mas na prática a maioria dos proprietários exige uma empresa fiadora e muitos ainda recusam candidatos sem empregador japonês ou sem domínio do idioma. Os conjuntos da UR, as share houses e as imobiliárias especializadas em inquilinos estrangeiros são os caminhos confiáveis. Do lado da compra não existe essa barreira: estrangeiros podem comprar imóveis em propriedade plena no Japão sem residir no país.

Os aluguéis no Japão estão subindo?

Estão, e mais rápido do que em qualquer momento dos últimos vinte anos. O aluguel subiu 7,1 % entre as pesquisas de 2018 e 2023, e 10,7 % por unidade de área, depois de duas décadas com média abaixo de 0,8 % ao ano. Qualquer número publicado antes de 2023 hoje subestima o mercado em cerca de um décimo.

Comprar uma casa no Japão dá o direito de morar lá?

Não. Ser dono de um imóvel no Japão não dá visto, não dá autorização de residência e não estende uma estadia de turista. Comprar e imigrar são procedimentos completamente separados, e confundir os dois é o erro mais caro que um comprador estrangeiro pode cometer.