Depreciação de imóvel no Japão: como declarar no exterior

A resposta em um minuto

Se você tem uma casa no Japão e declara imposto em outro país, três regras resolvem quase tudo:

• Você deprecia a construção, nunca o terreno. Numa compra japonesa o terreno costuma concentrar a maior parte do preço, então a parcela depreciável é menor do que o comprador espera.
• Quem define o prazo é o seu país, não o Japão. Quem declara nos Estados Unidos usa o Alternative Depreciation System (ADS): 30 anos em linha reta para imóvel residencial de aluguel colocado em serviço depois de 31 de dezembro de 2017, e 40 anos para o imóvel colocado em serviço antes dessa data e para prédios não residenciais. O prazo de 27,5 anos que você talvez tenha lido vale apenas para imóveis dentro dos Estados Unidos.
• O Japão roda o próprio relógio, muito mais rápido. A vida útil legal de uma casa de madeira é de 22 anos, e uma casa de segunda mão cuja vida útil já expirou é depreciada integralmente em quatro anos. Mesmo prédio, mesmo dinheiro, dois calendários completamente diferentes.

Todo o resto deste artigo trata das consequências dessa terceira linha: um fluxo de caixa que parece lucrativo em um país e deficitário no outro, um crédito de imposto pago no exterior que chega nos anos errados, e uma conta de recuperação na revenda que surpreende justamente quem nunca chegou a usar a dedução.

Um aviso antes dos números. Este é um guia geral escrito por um consultor imobiliário, não uma orientação tributária para a sua situação. A depreciação é o ponto em que um contador japonês e um contador estrangeiro mais falam línguas diferentes, e o custo de chutar se mede em anos. Use o texto para fazer as perguntas certas e depois peça aos dois lados que confirmem os números.

Por que o Japão e o seu fisco nunca escrevem o mesmo número

O Japão fixa uma vida útil legal (hotei taiyo nensu, hōtei taiyō nensū) por tipo de construção, e a depreciação (genka shokyaku, genka shōkyaku) é linear para os prédios adquiridos desde abril de 2007.

Construção	Vida útil legal no Japão	Vida útil ADS nos EUA (imóvel no exterior)
Casa com estrutura de madeira	22 anos	30 anos (residencial, em serviço depois de 2017)
Estrutura de aço leve, de até 3 mm	19 anos	30 anos
Estrutura de aço, acima de 3 mm e até 4 mm	27 anos	30 anos
Concreto armado	47 anos	30 anos
Qualquer uma das anteriores, alugada para uso comercial em vez de moradia	sem alteração	40 anos

A fórmula do usado que cria depreciações em quatro anos

O Japão não obriga quem compra uma casa velha a depreciá-la apenas pela vida útil legal restante. O método simplificado (kanbenho, 簡便法) funciona assim:

• Vida útil legal inteiramente expirada (casa de madeira com mais de 22 anos): vida útil = vida útil legal x 20 %. Para a madeira, 22 x 0,2 = 4,4, truncado para 4 anos.
• Parcialmente decorrida: vida útil = (vida útil legal menos a idade) + (idade x 20 %). Uma casa de madeira de 10 anos dá 12 + 2 = 14 anos.
• O piso é de dois anos, e as frações são desprezadas.

É por isso que tantas ofertas de investimento japonesas giram em torno de casas de madeira antigas: o escudo fiscal fica concentrado em quatro anos. Explicamos o mecanismo e o seu preço na revenda no nosso artigo sobre a depreciação de imóveis no Japão e a alavanca dos 22 anos da madeira. O seu fisco, porém, nunca ouviu falar dessa fórmula. Ele aplica o próprio prazo à construção tal como você a comprou, e uma casa de fazenda de 60 anos é depreciada exatamente nos mesmos 30 anos que uma nova.

Separar terreno e construção: o número do qual tudo depende

Sem separação, não há depreciação. Os contratos japoneses costumam mostrar um preço único para terreno e construção, então cabe a você produzir o rateio e guardar a prova. Três métodos são aceitos na prática, nesta ordem de solidez:

Método	Como funciona	Solidez
O contrato mostra o imposto sobre consumo	O imposto sobre consumo (shohizei, shōhi-zei) incide apenas sobre a construção, nunca sobre o terreno. Preço da construção = imposto indicado dividido pela alíquota (10 %).	O mais forte. Só existe quando o vendedor é uma empresa contribuinte, portanto não na maioria das vendas entre particulares.
Valores venais	Divida o preço na mesma proporção dos valores venais do imposto predial (kotei shisanzei hyokagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku) do terreno e da construção, tirados da certidão fiscal.	Forte e disponível em qualquer imóvel. A escolha usual.
Laudo ou custo de construção	Um avaliador, ou um custo de reconstrução por metro quadrado aplicado à área construída.	Aceitável, e vale pagar por ele quando a construção tem valor de verdade.

Como isso aparece numa compra japonesa de verdade

No estoque rural e suburbano a parcela da construção fica muitas vezes entre 20 % e 40 % do preço, porque as casas japonesas perdem o seu valor contábil enquanto o terreno mantém o dele. Esse fato cultural, explicado no nosso texto sobre por que as casas japonesas perdem valor enquanto o terreno o mantém, é exatamente a razão pela qual a sua base depreciável é menor do que um comprador americano imagina por instinto.

Dois pontos práticos que evitam discussão mais tarde:

• Peça ao corretor a certidão de avaliação do kotei shisanzei antes da escritura. Consegui-la depois significa uma ida à prefeitura ou um pedido por meio do corretor.
• Mantenha o rateio escolhido e aplique-o com coerência: na base depreciável, nos custos de aquisição e no cálculo do ganho quando você vender.

A sua base de custo em dólares, congelada no primeiro dia

A segunda coisa que as pessoas erram é a moeda. A sua base é o preço em ienes convertido pela taxa de câmbio da data em que você adquiriu o imóvel, e ela nunca mais se mexe. Você não a reajusta a cada ano, e um iene que cai de 110 para 156 por dólar não encolhe a dedução que você já travou.

O que entra na base em vez de virar despesa do ano

Os custos de aquisição são capitalizados na base e depreciados junto com a construção, na mesma proporção entre terreno e construção. No Japão esses custos ficam em no máximo 6 % do preço, um patamar baixo para os padrões internacionais e detalhado no nosso guia sobre os custos de compra de um imóvel no Japão.

Item	Tratamento
Comissão da imobiliária, honorários do escrivão judicial (shihō shoshi, shihō shoshi), imposto de registro e licença, imposto do selo	Capitalizar, dividindo entre terreno e construção
Imposto de aquisição de imóvel (fudosan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), cobrado alguns meses depois	Capitalizar ou lançar como despesa, conforme as regras do seu país; seja coerente
Reforma que valoriza o imóvel ou estende a sua vida	Capitalizar como ativo separado, com data de início própria
Reparos que apenas restabelecem o estado existente	Despesa do ano
Imposto predial anual, seguro, taxas de administração, contas de consumo	Despesa do ano
Terreno, em qualquer cenário	Nunca depreciado

Se você reformar antes de alugar, guarde as notas separadas por tipo de obra. Um telhado novo e uma parede repintada não são a mesma coisa numa declaração de imposto, e a distinção vale milhares ao longo da vida do imóvel.

Exemplo prático: uma casa de madeira de 12 milhões de ienes

Pegue uma casa de madeira de 1995 em Nagano, comprada em 2026 por 12.000.000 ¥ (cerca de US$ 76.900 a 156 ¥ por US$ 1), alugada por longo prazo a 65.000 ¥ por mês. A certidão de avaliação divide o valor em 70 % terreno e 30 % construção. Os custos de compra são de 6 %, ou 720.000 ¥.

• Parcela da construção no preço: 3.600.000 ¥. Parcela da construção nos custos: 216.000 ¥.
• Base depreciável: 3.816.000 ¥, cerca de US$ 24.460.
• Terreno: 8.400.000 ¥ (cerca de US$ 53.850), nunca depreciado.

A mesma construção em dois cronogramas

	Japão	Declaração nos EUA (ADS)
Idade da construção na compra	31 anos, vida útil legal expirada	Irrelevante
Vida útil aplicada	4 anos (22 x 0,2)	30 anos
Depreciação anual	954.000 ¥ (cerca de US$ 6.115)	cerca de US$ 815
Total depreciado	Idêntico: cerca de US$ 24.460. Só o calendário muda.

O que isso faz com a conta de imposto

O aluguel bruto é de 780.000 ¥ por ano. Depois do imposto predial, do seguro, da administração e de pequenos reparos, digamos 180.000 ¥, a renda líquida antes da depreciação é de 600.000 ¥ (cerca de US$ 3.846).

Período	Renda tributável no Japão	Renda tributável nos EUA
Anos 1 a 4	600.000 menos 954.000 = prejuízo, nenhum imposto devido no Japão	US$ 3.846 menos US$ 815 = cerca de US$ 3.031 tributáveis
Anos 5 a 30	600.000 ¥ integralmente tributáveis	cerca de US$ 3.031 tributáveis
Do ano 31 em diante	600.000 ¥ integralmente tributáveis	US$ 3.846 integralmente tributáveis

Releia a primeira linha: nos anos em que o Japão não cobra nada de você, o seu país cobra quase integralmente, e não existe imposto japonês para creditar contra ele. Essa é a armadilha, e ela é inteiramente previsível.

Nagano é um exemplo real, não uma hipótese: a província é uma das maiores fontes de estoque antigo de madeira do nosso catálogo, como mostra a nossa página de imóveis em Nagano.

A armadilha do crédito de imposto pago no exterior: dois calendários, um crédito

A dupla tributação normalmente se resolve pelo crédito de imposto pago no exterior: o Japão tributa o aluguel primeiro, porque os acordos tributários dão o direito de tributar ao país onde o imóvel está, e o seu país credita o que você pagou. Funciona bem quando os dois países tributam aproximadamente a mesma renda nos mesmos anos. É a depreciação que quebra esse alinhamento.

Como o descompasso se manifesta

• Primeiros anos: a depreciação japonesa acelerada significa pouco ou nenhum imposto japonês, logo há pouco ou nenhum crédito a aproveitar, enquanto a sua declaração de origem já mostra renda tributável. Você paga em casa, por inteiro.
• Anos seguintes: a depreciação japonesa se esgota e o imposto japonês aparece, mas a sua dedução de origem continua correndo, então a sua renda tributável em casa é menor e o crédito pode exceder o que você consegue usar.
• Créditos excedentes podem, em geral, ser transportados um ano para trás e dez anos para a frente no sistema americano, dentro da categoria passiva. Não se perdem de imediato, mas um crédito que você não consegue usar durante oito anos vale muito menos do que dinheiro hoje.

Dois detalhes que suavizam o quadro

Primeiro, o proprietário não residente não paga o imposto local de residente japonês (juminzei, jūminzei) de cerca de 10 %, porque ele é cobrado de quem tem domicílio no Japão em 1º de janeiro. O imposto japonês sobre um aluguel pequeno é, portanto, menor do que as alíquotas nominais sugerem, e o crédito também. Segundo, pode haver retenção de 20,42 % sobre o aluguel pago por uma empresa ou por uma pessoa física que não mora no próprio imóvel, e ela é um adiantamento recuperado pela declaração anual, não um imposto definitivo. Os dois pontos estão no nosso guia sobre o imposto sobre a renda de aluguel no Japão para não residentes, ao lado do papel do representante tributário (nozei kanrinin, nōzei kanrinin) que um não residente é obrigado a nomear.

Declarar corretamente do lado japonês não é opcional, e é essa declaração que produz a prova do seu crédito: veja o nosso passo a passo do kakutei shinkoku (kakutei shinkoku), a declaração anual de imposto no Japão. Guarde os comprovantes de pagamento japoneses: um crédito de imposto pago no exterior vale exatamente o que valer a prova de que o imposto foi pago.

Onde você declara muda toda a resposta

A depreciação de um prédio no exterior é uma das áreas em que os sistemas tributários mais divergem. A tabela abaixo é um mapa, não uma decisão, e as regras mudam. Se você declara no Brasil, comece pela primeira linha, e confirme a sua posição com um profissional local antes de entregar a declaração.

Você declara em	Depreciação da construção num aluguel no exterior?	Prazo ou alíquota	Fique atento a
Brasil	Não há depreciação para pessoa física	n/a	O aluguel recebido no exterior é tributado mensalmente, com alívio do imposto japonês pelo acordo
Estados Unidos	Sim, e é obrigatória	ADS de 30 anos em linha reta (residencial, em serviço depois de 2017); 40 anos se anterior ou não residencial	Convenção de meio de mês no primeiro ano; recuperação na venda
Reino Unido	Nenhuma dedução sobre a estrutura de uma moradia	n/a	A renda de imóvel no exterior é apurada pelas regras britânicas e informada nas páginas de renda estrangeira
Austrália	Sim, a título de capital works	2,5 % ao ano ao longo de 40 anos, para construções iniciadas depois de 15 de setembro de 1987	As deduções de plant and equipment de segunda mão foram eliminadas para imóveis residenciais a partir de 1º de julho de 2017
Canadá	Sim, mas é opcional	Capital cost allowance da Classe 1, 4 % pelo saldo decrescente	Não pode criar nem aumentar um prejuízo de aluguel; imóvel no exterior acima de CAD 100.000 é informado à parte
França	Não no regime de aluguel não mobiliado; sim quando alugado mobiliado	Aluguel mobiliado: depreciação por componentes, em geral de 25 a 40 anos	A renda japonesa é tributada no Japão, com alívio concedido na França pelo acordo
Alemanha	Em geral isenta com progressão, então a renda é recalculada pelas regras alemãs	Depreciação da construção de 2 %, ou 3 % para prédios concluídos depois de 2022	A renda isenta ainda eleva a alíquota aplicada ao restante da sua renda
Espanha	Sim	3 % do maior valor entre o custo de construção e o valor venal da construção	Ativos no exterior acima de 50.000 euros geram uma obrigação de declaração separada
Itália	Não há depreciação para pessoa física	n/a	A renda de imóvel no exterior é em geral considerada pelo valor líquido apurado no exterior

Dois padrões saltam aos olhos. Os países que permitem a dedução raramente acompanham a velocidade japonesa, então o descompasso acima é a norma, e não uma esquisitice americana. E os países que não permitem nenhuma, com destaque para o Reino Unido, vão tributar o aluguel japonês sobre uma base que ignora inteiramente a dedução japonesa, o que torna o escudo fiscal japonês muito menos valioso para um proprietário britânico do que para um americano.

Os erros que custam mais caro

Pular a depreciação porque o valor parece pequeno

Nos Estados Unidos a base é reduzida pela depreciação allowed or allowable (permitida ou passível de ser permitida). Não lance nada durante dez anos e você ainda assim vende como se tivesse lançado: o ganho é calculado sobre a base reduzida e você não recebe nenhuma dedução em troca. Se você já perdeu dois anos ou mais, a correção é uma mudança de método contábil com ajuste de recuperação, não uma pilha de declarações retificadoras. Pergunte isso ao seu contador de forma explícita.

Esquecer a recuperação na revenda

A depreciação é um diferimento, não um presente. Na venda, a parcela do ganho atribuível à depreciação linear é tributada em até 25 % no sistema americano. O Japão tem as próprias regras de ganho de capital, com um degrau abrupto nos cinco anos de posse, que tratamos no nosso artigo sobre o imposto sobre ganho de capital na venda de um imóvel no Japão. Planeje a saída antes da entrada.

Aplicar o prazo japonês na sua própria declaração

Quatro anos de depreciação japonesa numa declaração americana ou alemã não é agressivo, é simplesmente errado, e é o erro mais comum que vemos nas planilhas que os compradores nos enviam. O número japonês pertence à declaração japonesa.

Reajustar a base quando o iene se mexe

A base é histórica. A variação cambial muda quanto vale o seu aluguel convertido e muda o ganho na venda, mas não muda o cronograma de depreciação que você fixou no primeiro dia.

Depreciar o terreno, ou o preço inteiro

Acontece mais do que se imagina, em geral porque o contrato mostrava um número só. A parcela do terreno nunca é depreciável em nenhum dos sistemas da tabela acima.

Ignorar os formulários de declaração que acompanham a dedução

Uma casa detida diretamente não é uma conta financeira no exterior, mas a conta bancária japonesa que recebe o aluguel pode muito bem ser declarável, e deter o imóvel por meio de uma empresa ou de um trust traz um conjunto de formulários completamente diferente. Antes de escolher uma estrutura, leia o nosso texto sobre abrir uma empresa no Japão para investir: a carga de obrigações acessórias no exterior costuma superar o benefício japonês quando se trata de uma única casa.

Conclusão: uma casa, dois cronogramas, um plano

Depreciar um imóvel de aluguel japonês a partir do exterior não é complicado depois que você aceita o fato central: a construção é depreciada duas vezes, em dois relógios, e só o relógio japonês é rápido. Separe o terreno e a construção com um documento que você consiga defender, fixe a sua base na sua própria moeda no dia da compra, rode o cronograma japonês e o cronograma do seu país lado a lado desde o primeiro ano, e decida de antemão em quais anos você aceita pagar imposto em casa sem um crédito para compensar.

Feito nessa ordem, os números são previsíveis. Feito depois, viram surpresa, em geral no ano da venda. Se você ainda está escolhendo o imóvel, o nosso catálogo de casas à venda no Japão mostra os preços de onde essas contas partem, e o estoque antigo de madeira das nossas páginas de kominka (kominka, casas rurais tradicionais) à venda é exatamente a categoria em que os dois cronogramas mais divergem. Para a compra em si, todo o processo está descrito passo a passo no nosso guia para comprar uma casa no Japão, e o nosso acompanhamento vai da busca até a entrega das chaves, com a papelada japonesa tratada ao seu lado.

Perguntas frequentes

Em quantos anos se deprecia um imóvel de aluguel no exterior?

Pelo Alternative Depreciation System americano, 30 anos em linha reta para imóvel residencial de aluguel colocado em serviço depois de 31 de dezembro de 2017, e 40 anos para o imóvel colocado em serviço antes dessa data ou para prédios não residenciais. O prazo de 27,5 anos vale apenas para imóveis situados dentro dos Estados Unidos.

Posso usar 27,5 anos para uma casa localizada no Japão?

Não. Um imóvel usado predominantemente fora dos Estados Unidos tem de seguir o Alternative Depreciation System, que é de 30 anos para o aluguel residencial. Usar 27,5 anos infla a dedução e cria um erro que acompanha você até a venda.

A regra japonesa dos 22 anos para casa de madeira vale na minha declaração de origem?

Não. A vida útil legal de 22 anos, e a depreciação em quatro anos que dela decorre para uma casa de segunda mão já expirada, valem somente para a declaração japonesa. O seu país aplica o próprio prazo à mesma construção.

A depreciação é opcional se eu não preciso da dedução?

No sistema americano ela é, na prática, obrigatória, porque a base é reduzida pela depreciação permitida ou passível de ser permitida, tenha você lançado ou não. No Canadá ela é realmente opcional. Confira a sua própria regra antes de pular um ano.

Como separo terreno e construção num imóvel japonês?

Use o imposto sobre consumo indicado no contrato quando o vendedor for uma empresa contribuinte, já que ele incide apenas sobre a construção. Caso contrário, divida o preço na proporção dos valores venais do imposto predial do terreno e da construção, que estão na certidão fiscal municipal. Guarde o documento.

Qual taxa de câmbio eu uso para a base de custo?

A taxa da data de aquisição. A base fica então fixada na sua própria moeda por toda a vida do ativo e não é reajustada conforme o iene se mexe. O câmbio afeta, sim, a renda de aluguel que você converte a cada ano e o ganho quando você vender.

A depreciação de um imóvel de aluguel no exterior é recuperada quando eu vendo?

Sim, no sistema americano: a parcela do ganho atribuível à depreciação linear é tributada à alíquota máxima de 25 %, como unrecaptured section 1250 gain. O Japão tributa o ganho à parte, pelas próprias regras, que mudam bruscamente depois de cinco anos de posse.

Preciso informar a própria casa japonesa num formulário de bens no exterior?

Um imóvel detido diretamente em seu próprio nome em geral não é um ativo financeiro no exterior, mas a conta bancária japonesa que recebe o aluguel pode ser declarável, e deter o imóvel por meio de uma empresa ou de um trust muda completamente a resposta. Confirme os formulários com o seu contador antes de escolher uma estrutura.