Surface moyenne d'un logement à Tokyo et au Japon

Surface moyenne à Tokyo : la réponse courte

Le Japon mesure son parc de logements tous les cinq ans, par l'enquête sur le logement et le foncier (Jūtaku Tochi Tōkei Chōsa), dont l'édition 2023 a été publiée en septembre 2024. Elle recense 55 665 000 logements occupés et publie la surface moyenne de chaque catégorie. Quatre chiffres suffisent à s'y retrouver.

Référence	Surface moyenne	Ce qu'elle recouvre
Japon, tous logements	91,66 m2	Maisons et appartements, propriétaires et locataires
Préfecture de Tokyo, tous logements	64,02 m2	Banlieue ouest et îles comprises
Tokyo, 23 arrondissements	60,04 m2	La ville centre
Tokyo 23 arrondissements, appartement loué	38,16 m2	Ce dans quoi vit un nouvel arrivant

C'est la dernière ligne que les gens ont en tête quand ils demandent la surface d'un appartement à Tokyo. Un logement loué dans les 23 arrondissements compte en moyenne 1,98 pièce et 14,94 jō (tatami, l'unité en tatamis qui sert à décrire la taille des pièces) d'espace habitable. Autrement dit, la location tokyoïte type est un studio ou un deux-pièces, pas un trois-pièces.

Les mêmes chiffres dans les unités japonaises

Une annonce japonaise s'arrête rarement aux mètres carrés. Deux autres unités reviennent en permanence.

Unité	Conversion	Usage
Mètre carré (m², heibei)	l'unité légale	Sur toutes les annonces
Tsubo (tsubo)	1 tsubo = 3,3058 m2	Terrains, et prix à l'unité de surface
Jō (tatami, aussi écrit 帖)	1 jō = au moins 1,62 m2 en publicité	Taille d'une pièce

Le logement tokyoïte moyen de 64,02 m2 fait donc environ 19,4 tsubo ou 40 jō, et l'appartement loué de 38,16 m2 environ 11,5 tsubo ou 24 jō. Notre lexique du vocabulaire immobilier japonais couvre les autres unités que vous croiserez.

Tokyo face au reste du Japon : un écart de 2,2 fois

Tokyo est la préfecture la plus mal logée du Japon en surface, et l'écart avec la première n'a rien de marginal. La préfecture de Toyama, sur la côte de la mer du Japon, affiche 140,01 m2 par logement contre 64,02 m2 à Tokyo : 2,19 fois plus d'espace, dans le même pays, sous le même code de la construction.

Préfecture	Surface moyenne par logement
Toyama	140,01 m2
Fukui	136,71 m2
Yamagata	134,44 m2
Akita	132,33 m2
Niigata	130,13 m2
Moyenne nationale	91,66 m2
Kyoto (préfecture)	85,20 m2
Fukuoka (préfecture)	83,46 m2
Kanagawa	76,51 m2
Osaka (préfecture)	75,53 m2
Okinawa	74,92 m2
Tokyo	64,02 m2

D'une grande ville à l'autre, les écarts se resserrent

Dès qu'on compare des centres-villes plutôt que des préfectures entières, le classement se tasse. Osaka est à 60,05 m2, presque exactement le niveau des 23 arrondissements de Tokyo, quand Sapporo atteint 79,47 m2 et Kyoto 72,84 m2.

Ville	Tous logements	Appartement loué
Tokyo, 23 arrondissements	60,04 m2	38,16 m2
Osaka	60,05 m2	37,78 m2
Fukuoka	64,08 m2	40,97 m2
Kyoto	72,84 m2	36,23 m2
Yokohama	73,71 m2	39,93 m2
Nagoya	76,86 m2	44,01 m2
Sapporo	79,47 m2	44,36 m2

Kyoto est le cas intéressant : sa moyenne générale est élevée parce que la ville conserve un grand parc de maisons familiales anciennes et de machiya (machiya, maisons de ville en bois), mais ses appartements loués sont les plus petits de toutes les grandes villes japonaises, à 36,23 m2. Une ville étudiante dotée d'un centre historique protégé produit exactement ce profil. Si ce sont les maisons anciennes qui vous intéressent, commencez par nos machiya à vendre et par la page de la préfecture de Kyoto.

Location ou propriété, maison ou appartement : quatre moyennes très différentes

L'erreur que commettent tous les articles écrits sur le sujet est de citer une seule moyenne nationale. L'enquête, elle, décompose le parc, et les catégories vont du simple au triple.

Catégorie	Japon	Préfecture de Tokyo
Occupé par son propriétaire (持ち家)	118,25 m2	90,52 m2
Loué (shakuya)	45,39 m2	39,80 m2
Maison individuelle (一戸建)	126,89 m2	107,79 m2
Appartement en immeuble collectif (共同jūtaku)	50,33 m2	48,12 m2
Appartement loué	42,13 m2	38,67 m2

Lisez ce tableau en acheteur. Un logement occupé par son propriétaire fait en moyenne 118,25 m2 au Japon, soit une maison familiale confortable à l'échelle française, et une maison individuelle 126,89 m2. Les 38 m2 qui frappent les lecteurs étrangers décrivent le marché locatif des arrondissements les plus denses, pas ce que les gens achètent.

Pourquoi le parc se répartit ainsi

Sur 55,67 millions de logements occupés, 29,32 millions sont des maisons individuelles et 24,97 millions des appartements en immeuble. Le parc de maisons se trouve majoritairement hors des grands centres, ce qui explique que la moyenne nationale de 91,66 m2 se situe si loin au-dessus du vécu d'un locataire tokyoïte. C'est aussi pourquoi le parc vacant que nous suivons est si vaste : une maison rurale dont personne n'hérite reste debout, et reste grande. L'effet se voit directement dans nos annonces d'akiya et dans la sélection des maisons à moins de 50 000 dollars, où les surfaces à trois chiffres sont la norme plutôt que l'exception.

Ce que mesure réellement la surface annoncée

Deux annonces peuvent afficher le même nombre et décrire des espaces utiles différents. C'est ici que les acheteurs étrangers perdent de l'argent, et cela n'a rien à voir avec les moyennes précédentes.

Axe des murs contre nu intérieur

La pratique japonaise connaît deux façons de tracer le contour d'un logement.

• Kabeshin (壁芯, axe des murs) : la surface est mesurée au milieu des murs. C'est le chiffre des brochures de vente, pour le neuf et pour les maisons individuelles.
• Uchinori (内法, nu intérieur) : la surface est mesurée à l'intérieur des murs. C'est le chiffre inscrit au registre foncier pour un lot de copropriété.

Pour le même appartement, la surface enregistrée au nu intérieur est plus petite que la surface annoncée à l'axe des murs, de quelques mètres carrés en général. L'enjeu dépasse l'amour-propre : les avantages fiscaux et les conditions de prêt qui reposent sur un seuil de 50 m2 s'apprécient sur le chiffre enregistré, si bien qu'un lot annoncé à 51 m2 peut échouer au test des 50 m2. Demandez toujours sur quelle base le nombre est calculé, et vérifiez le tōki bo (tōki簿, registre foncier) avant de signer. Notre article sur le registre foncier japonais explique comment le lire.

Le tatami est un plancher réglementaire, pas une mesure

Quand une pièce est annoncée à « 6 jō », le code de publicité immobilière (fudōsan no hyōji ni kansuru kōsei kyōsō kiyaku, code de concurrence loyale de la publicité immobilière) impose qu'un jō représente au moins 1,62 m2. C'est un minimum légal, pas une mesure : les tatamis réels varient selon les régions.

Standard de tatami	Région	Surface d'un tatami
Kyōma (京間)	Kyoto et le Kansai	environ 1,82 m2
Chūkyōma (Nakagyō間)	Nagoya, Hokuriku, Tōhoku	environ 1,66 m2
Edoma (江戸間)	Tokyo et le Kantō	environ 1,55 m2
Danchima (団地間)	Grands ensembles d'après-guerre	environ 1,45 m2

Une pièce de six tatamis à Kyoto fait donc environ 10,9 m2, quand les mêmes six tatamis dans un immeuble tokyoïte peuvent n'en faire que 8,7, un cinquième de moins, pour une description identique. Pour tout le reste d'une fiche d'annonce, du madori (madori (plan), code de plan du type 1LDK) aux temps d'accès, voyez notre guide pour lire une annonce immobilière japonaise.

Les logements japonais rétrécissent depuis soixante-dix ans

C'est le constat qu'aucun article ne rapporte, et il sort de la même enquête. Classée par période de construction, la surface moyenne baisse presque sans interruption.

Construit	Surface moyenne
Avant 1950	137,65 m2
1951 à 1970	105,77 m2
1971 à 1980	96,77 m2
1981 à 1990	91,50 m2
1991 à 2000	93,29 m2
2006 à 2010	85,99 m2
2016 à 2018	80,97 m2
2022	79,99 m2
2023 (janvier à septembre)	77,17 m2

Un logement construit avant 1950 est 78 % plus grand qu'un logement de 2023. À Tokyo, la même courbe va de 89,22 m2 avant 1950 à 56,05 m2 pour les logements bâtis en 2022, et dans les 23 arrondissements de 83,00 m2 à 51,46 m2.

La moyenne baisse aussi, pas seulement le neuf

Entre les enquêtes de 2018 et de 2023, le parc national entier a reculé : de 93,04 m2 à 91,66 m2. Tokyo est passée de 65,90 à 64,02 m2, la préfecture d'Osaka de 76,98 à 75,53 m2, et Toyama, la plus spacieuse, de 145,17 à 140,01 m2. Les petites unités neuves s'ajoutent plus vite que les grandes anciennes ne sont remplacées.

Pour un acheteur étranger, cela inverse le réflexe habituel. Au Japon, l'ancienneté achète de l'espace : les mètres carrés sont dans le parc d'avant 1980, et c'est précisément ce parc qui se vide. Voilà l'arithmétique derrière nos annonces de kominka à vendre, où les fermes de 150 m2 sont banales. La contrepartie est que le bâti est traité comme un actif qui se déprécie, ce qu'explique notre article sur la perte de valeur des maisons japonaises, et qu'une construction antérieure à 1981 précède la norme parasismique actuelle, sujet de notre article sur la norme sismique de 1981.

Ce que les normes officielles considèrent comme suffisant

Le Japon ne laisse pas « l'espace suffisant » à l'appréciation de chacun. Le plan-cadre de l'habitat, adopté en conseil des ministres et tenu par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT), publie deux référentiels.

Ménage	Norme minimale	Cible, milieu urbain	Cible, général
Une personne	25 m2	40 m2	55 m2
Deux personnes	30 m2	55 m2	75 m2
Trois personnes	40 m2	75 m2	100 m2
Quatre personnes	50 m2	95 m2	125 m2

La norme minimale est le seuil sous lequel un logement est jugé impropre à une vie saine. Les deux cibles sont ce que la politique publique vise : le chiffre urbain pour la ville dense, le chiffre général ailleurs.

Comparez maintenant. L'appartement loué moyen des 23 arrondissements de Tokyo, à 38,16 m2, se situe sous la cible urbaine de 40 m2 prévue pour une personne seule. Il passe le minimum de 30 m2 pour un couple, mais reste sous le minimum de 40 m2 pour un ménage de trois personnes. Ce n'est pas une anomalie du bas de marché : c'est la moyenne. Une famille de quatre qui s'installe dans Tokyo doit traiter 50 m2 comme un plancher absolu et 95 m2 comme le niveau de confort réaliste, et budgéter en conséquence. Notre article sur le coût de la vie au Japon replace ces loyers dans leur contexte.

Ces normes sont aussi le meilleur étalon pour juger une maison étroite de ville sur une parcelle de 40 m² ; voir notre guide de la petite maison japonaise.

Ce que 100 000 yens par mois achètent vraiment, ville par ville

La même enquête publie le loyer mensuel au mètre carré, ce qui transforme la question de l'espace en question de budget. Les chiffres ci-dessous sont des moyennes sur l'ensemble du parc locatif de chaque zone, pas un barème : les petites surfaces coûtent plus cher au mètre carré que les grandes, il faut donc les lire comme des ordres de grandeur.

Prenons un budget de 100 000 yens par mois (environ 549 €, au taux figé de 182 yens pour un euro que nous utilisons sur tout le site). Voici, en gros, ce qu'il loue.

Zone	Loyer mensuel au m2	Surface pour 100 000 yens
Tokyo, 23 arrondissements	2 497 yens	40,0 m2
Préfecture de Tokyo	2 274 yens	44,0 m2
Kanagawa	1 726 yens	57,9 m2
Osaka	1 619 yens	61,8 m2
Kyoto	1 590 yens	62,9 m2
Fukuoka	1 368 yens	73,1 m2
Sapporo	1 149 yens	87,0 m2
Okinawa	1 075 yens	93,0 m2
Toyama	963 yens	103,8 m2
Akita	861 yens	116,1 m2

Cas pratique : le prix d'une pièce en plus

Un couple installé dans 38 m2 au centre de Tokyo paie environ 95 000 yens par mois au tarif moyen des arrondissements. Passer à 55 m2, la cible générale pour deux personnes, coûte de l'ordre de 137 000 yens au même taux : 42 000 yens de plus par mois, soit environ 504 000 yens par an (près de 2 770 €). Sur une expatriation de cinq ans, cette seule pièce supplémentaire représente 2,5 millions de yens de loyer, sans rien posséder au bout.

Les mêmes 55 m2 se loueraient environ 63 000 yens à Sapporo et 47 000 yens à Akita. C'est cette arithmétique qui pousse les acheteurs en quête d'espace à quitter le centre : notre carte des prix et simulateur de rentabilité permet de tester l'arbitrage sur de vraies annonces, et la sélection des maisons à moins de 100 000 dollars montre ce que le même loyer annuel achète comptant en région.

Cinq erreurs à éviter devant une surface japonaise

1. Citer la moyenne nationale pour juger un appartement urbain. Les 91,66 m2 nationaux incluent 29 millions de maisons individuelles. Pour une location tokyoïte, le chiffre pertinent est 38,16 m2, moins de la moitié.
2. Comparer une surface annoncée à une surface enregistrée. L'axe des murs et le nu intérieur ne tracent pas le même contour. Un lot annoncé juste au-dessus de 50 m2 peut être enregistré juste en dessous, ce qui change l'accès aux avantages fiscaux.
3. Prendre le jō pour une taille fixe. Six tatamis valent au moins 9,72 m2 dans une annonce, mais les tatamis physiques vont de 1,45 à 1,82 m2 selon la région et l'âge du bâtiment.
4. Oublier que les balcons ne comptent pas. Un balcon de copropriété japonaise est une partie commune à jouissance privative : il est exclu de la surface annoncée, contrairement à l'usage de plusieurs marchés européens.
5. Croire que le neuf est plus grand. Le parc rétrécit depuis soixante-dix ans. Si la surface est votre priorité, elle se trouve sur le marché d'avant 1980, avec les questions sismiques et de rénovation qui vont avec, et c'est exactement le parcours que déroule notre guide d'achat.

Un dernier point pratique. Acheter un logement au Japon est ouvert aux non-résidents, sans condition de visa et sans qu'aucun droit de séjour n'en découle, et les frais d'acquisition restent inférieurs ou égaux à 6 % du prix. Un crédit immobilier japonais, en revanche, est en pratique réservé aux personnes qui résident ET travaillent au Japon : prévoyez un achat comptant. Si vous préférez confier la recherche, la négociation et la signature à quelqu'un sur place, c'est ce que couvre notre accompagnement à l'achat.

En résumé : choisissez le chiffre qui correspond à votre situation

La surface moyenne d'un appartement à Tokyo est de 38,16 m2 s'il s'agit d'un appartement loué dans les 23 arrondissements, de 48,12 m2 pour tout appartement de la préfecture, et de 64,02 m2 pour tout logement quel qu'il soit. Au niveau national, les équivalents sont 42,13 m2, 50,33 m2 et 91,66 m2, et une maison individuelle occupée par son propriétaire fait 126,89 m2.

Trois conclusions pour qui achète. L'espace est concentré dans le parc ancien, un logement d'avant 1950 étant 78 % plus grand qu'un logement de 2023. L'espace est concentré hors des préfectures métropolitaines, Toyama valant 2,19 fois Tokyo. Et la surface annoncée doit être confrontée au registre avant de vouloir dire quoi que ce soit. Parcourez les annonces en ligne avec ces trois filtres en tête, ou lisez notre décomposition du prix d'une maison au Japon pour mettre un montant sur les mètres carrés.

Questions fréquentes

Quelle est la surface moyenne d'un appartement à Tokyo ?

Un appartement loué dans les 23 arrondissements de Tokyo fait 38,16 m2 en moyenne, et tout appartement de la préfecture 48,12 m2. Tous types de logements confondus, maisons comprises, la moyenne de la préfecture de Tokyo est de 64,02 m2. Les chiffres viennent du recensement du logement de 2023.

Quelle est la surface moyenne d'un logement au Japon ?

91,66 m2 pour l'ensemble des logements occupés en 2023. Cela se décompose en 118,25 m2 pour les logements occupés par leur propriétaire et 45,39 m2 pour les logements loués, et en 126,89 m2 pour les maisons individuelles contre 50,33 m2 pour les appartements.

Combien de mètres carrés fait un appartement 1LDK au Japon ?

Le 1LDK ne désigne pas une surface mais un plan : une chambre plus une pièce à vivre réunissant salon, salle à manger et cuisine. En pratique un 1LDK va d'environ 30 à 50 m2, fourchette qui encadre les 38,16 m2 de moyenne des appartements loués au centre de Tokyo.

Combien mesure un tatami en mètres carrés ?

Dans une annonce, un jo doit représenter au moins 1,62 m2. Les tatamis réels varient selon la région : environ 1,82 m2 à Kyoto, 1,66 m2 vers Nagoya, 1,55 m2 à Tokyo et 1,45 m2 dans les grands ensembles d'après-guerre.

Comment convertir des tsubo en mètres carrés ?

Un tsubo vaut 3,3058 m2 et correspond à deux tatamis. Pour convertir un prix au tsubo en prix au mètre carré, divisez par 3,3058.

Les appartements japonais deviennent-ils plus petits ?

Oui, et la tendance a soixante-dix ans. Les logements construits avant 1950 font 137,65 m2 en moyenne contre 77,17 m2 pour ceux de 2023, et la moyenne du parc national est passée de 93,04 m2 en 2018 à 91,66 m2 en 2023.

Quelle préfecture japonaise a les plus grands logements ?

Toyama, avec 140,01 m2 par logement, devant Fukui, Yamagata, Akita et Niigata. Tokyo a les plus petits, à 64,02 m2 : un logement de Toyama est donc 2,19 fois plus grand en moyenne.

Quarante mètres carrés suffisent-ils pour vivre à Tokyo ?

Ils atteignent la cible urbaine officielle de 40 m2 pour une personne seule et dépassent largement le minimum de 30 m2 pour un couple, mais ils restent sous le minimum de 40 m2 fixé pour un ménage de trois personnes. Pour une famille de quatre, le minimum est de 50 m2 et la cible urbaine de 95 m2.