Portales inmobiliarios japoneses: cómo buscar en SUUMO

Los cuatro circuitos donde viven de verdad los anuncios japoneses

Un comprador extranjero teclea «casas en venta en Japón» en Google y aterriza en tres o cuatro webs en inglés que muestran unos cientos de propiedades. El mercado japonés real tiene varios cientos de miles de anuncios de venta activos. La diferencia no es ningún secreto: es estructural, porque la información de los anuncios está repartida en cuatro circuitos separados.

El mapa que conviene tener en mente antes de empezar

Circuito	Ejemplos	Qué encontrará ahí	Accesible desde el extranjero
Portales para particulares	SUUMO, at home, LIFULL HOME'S	La mayoría de las viviendas urbanas y periurbanas en venta, publicadas por agencias	Sí, pero en japonés
Base de datos profesional	reinzu (レインズ, REINS)	Bienes bajo mandato exclusivo, a menudo antes de cualquier anuncio público	No: solo agentes colegiados
Bancos de casas vacías	Bancos municipales, portal nacional	Casas rurales, con frecuencia totalmente fuera del circuito de las agencias	Sí, a veces con registro previo
Webs de agencia y mercado oculto	La web propia de la agencia, mikōkai bukken (未公開物件, bien no publicado)	Anuncios en primicia, bienes que no se anuncian jamás	En parte

Recuerde la secuencia: un bien empieza en una agencia, entra en REINS si el mandato lo exige y solo entonces aparece en un portal para particulares. Cuando usted lo ve en SUUMO, ya ha circulado varios días entre profesionales. Por eso mismo nuestro catálogo de akiya (akiya, casas vacías) y viviendas japonesas agrega varias fuentes en lugar de replicar un único portal.

Un portal no es un vendedor

Ninguna de estas webs posee cartera propia. Son plataformas publicitarias: la agencia paga por mostrar un mandato, y es la agencia, titular de una licencia takuchi tatemono torihikigyō (宅地tatemono取引業, intermediación inmobiliaria), la que gestiona la venta. El botón de contacto envía, por tanto, un mensaje a un profesional local, no al propietario, y le sitúa en una relación en la que la agencia representa antes que nada al vendedor. Analizamos ese equilibrio de fuerzas en nuestro artículo sobre cómo funciona una agencia inmobiliaria japonesa.

SUUMO, at home y LIFULL HOME'S: cuál para qué

Los tres portales se parecen vistos de lejos y se comportan de forma muy distinta en la práctica. Ninguno es completo por sí solo: un bien puede estar en uno y no en los otros dos, según los contratos publicitarios de la agencia que lo tiene.

Portal	Editor	Punto fuerte	Punto ciego
SUUMO	Recruit	Volumen y notoriedad: la opción nacional por defecto, muy densa en zonas urbanas y periurbanas, fichas detalladas	La parte de venta, íntegramente en japonés, con filtros pensados para un residente
at home	At Home Co., Ltd.	Buena cobertura de las pequeñas agencias independientes y de las zonas rurales, cooperador del portal nacional de casas vacías	Fichas más sobrias, pocas fotos en los bienes rurales
LIFULL HOME'S	LIFULL Co., Ltd.	Buscador muy completo (mapas, colegios, entorno), gestiona además un banco nacional de akiya	Las versiones traducidas, cuando existen, cubren sobre todo el alquiler

Consejo de experto: cruce siempre dos portales, nunca se fíe de uno solo

Un ippan baikai (ippan媒介, mandato no exclusivo) permite al vendedor confiar el mismo bien a varias agencias a la vez. Cada una lo publica por su cuenta, con sus propias fotos y a veces con otra descripción. Un mandato exclusivo, en cambio, lo anuncia una sola agencia, a menudo en un único portal. Buscar en una sola web significa, por tanto, ignorar una parte aleatoria del mercado. El método de trabajo: lance la misma consulta en SUUMO y en at home, y luego cruce los resultados por dirección y superficie, nunca por título.

Las webs en inglés no son un cuarto circuito

Las plataformas en inglés dirigidas a compradores extranjeros revenden en su mayoría mandatos ya existentes y no añaden ni un bien al mercado. Ayudan con el idioma, rara vez con la cobertura. Precisamente por eso hemos construido un catálogo traducido alimentado por las propias fuentes japonesas, con un simulador de rentabilidad y mapa de precios para leer las cifras que hay detrás de cada anuncio.

Buscar en japonés sin hablar japonés

La mayoría de las búsquedas fallidas se reducen a tres palabras. La primera separa alquilar de comprar, la segunda nombra el tipo de bien, la tercera indica el precio. Una vez que conoce esas tres, un navegador con traducción automática basta para manejar cualquier portal.

Romaji	Japonés	Significado	Por qué importa
baibai	売買	Compraventa	La pestaña que busca. Sin ella está viendo alquileres
chintai	chintai	Alquiler	La pestaña que hay que evitar: es la que se abre por defecto
chūko ikkodate	中古一戸建て	Casa unifamiliar de segunda mano	La categoría que contiene casi todas las akiya
shinchiku	新築	Obra nueva	Desmárquela si busca vivienda antigua
chūko manshon	中古mansion	Piso de segunda mano en edificio de hormigón	El mercado urbano, con los gastos mensuales de comunidad incluidos
tochi	tochi	Terreno sin edificar	Una categoría aparte, nunca mezclada con las casas
kakaku	価格	Precio	Se indica en man'en (万円), unidades de 10.000 yenes
madori	madori	Distribución	El conocido código 3LDK o 2DK
chikunen	chikunen	Año de construcción	Decisivo para saber qué norma sísmica se aplica
toho	徒歩	A pie	Minutos calculados a 80 metros por minuto
shōdanchū	商談中	En negociación	El bien ya no está realmente disponible
seiyakuzumi	成約済	Vendido	El anuncio suele seguir en línea durante semanas

La trampa del man'en

Un precio mostrado como «480万円» no son 480 yenes ni 480.000 yenes: son 480 por 10.000, es decir 4.800.000 ¥ (unos 29.600 € al cambio de 162 ¥/€ aplicado al redactar este artículo). Bastan tres ceros para convertir un chollo en un espejismo, o al revés. La anatomía completa de una ficha de anuncio, planos y unidades de superficie incluidos, está en nuestra guía para leer un anuncio inmobiliario japonés, con la terminología en nuestro glosario inmobiliario japonés.

Un minuto a pie no es un minuto

El tiempo toho anunciado se calcula por norma a 80 metros por minuto, en llano, sin contar semáforos, pasos a nivel ni desnivel. En una ciudad de colinas como Kanazawa, o en una ladera de Yokohama, «toho 15 minutos» se convierte en veinticinco. En una akiya rural, además, la pregunta de verdad no es el paseo: es si existe siquiera una estación con servicio. Ese único factor determina el valor de reventa mucho más que el estado del edificio.

Lo que un portal japonés nunca le enseña

Un portal muestra lo que una agencia decidió poner ahí, cuando decidió ponerlo. Cuatro puntos ciegos explican la mayor parte de la frustración que sienten los compradores extranjeros.

REINS, la base de datos que el público no puede ver

Cuando un vendedor firma un mandato exclusivo, la agencia debe registrar el bien en reinzu (REINS), la red de organismos de distribución designados por el ministerio: en un plazo de cinco días hábiles para el mandato exclusivo pleno (senzoku sennin baikai, 専属専任媒介) y de siete días hábiles para el mandato exclusivo simple (sennin baikai, 専任媒介). Un mandato no exclusivo no conlleva ninguna obligación de este tipo. Dicho de otro modo: un bien puede ser conocido por todos los profesionales de la prefectura durante una semana antes de que exista un solo anuncio público. El público solo alcanza el escaparate estadístico de REINS, que publica precios de transacciones pasadas, no bienes en venta.

Los bienes fuera de mercado

Los mikōkai bukken (未公開物件, bienes no publicados) pasan de mano en mano a compradores que la agencia ya conoce: inversores recurrentes, vecinos, empresas locales. No son ilegales, simplemente son invisibles. Un comprador que no hable con nadie sobre el terreno no verá ninguno jamás, por muchas horas que dedique a los portales.

Duplicados, anuncios fantasma y anuncios cebo

• Duplicados. Con un mandato no exclusivo, la misma casa aparece en tres agencias, con tres juegos de fotos y a veces tres títulos distintos. Cruce siempre por dirección, superficie de terreno y año de construcción.
• Anuncios fantasma. Un bien marcado shōdanchū o seiyakuzumi sigue en línea porque genera consultas. La mención aparece en letra pequeña, normalmente en la parte alta de la página.
• Anuncios cebo. Los otori bukken (おとり物件, bienes cebo), anunciados para atraer llamadas y luego declarados «recién vendidos», están prohibidos por el código de competencia leal que regula la publicidad inmobiliaria. Persisten igualmente, sobre todo en la gama baja.

Nada sobre riesgos, nada sobre el barrio

Un anuncio japonés describe un edificio, no su entorno. La zonificación urbanística, la exposición a inundaciones, las zonas de vigilancia por desprendimientos o la población prevista del municipio dentro de diez años no aparecen. Todo eso existe, es público y gratuito, pero vive en otra parte: consulte nuestro artículo sobre riesgos naturales e inmobiliario japonés.

El parque rural que no llega a ningún portal

En el campo, buena parte de las casas vacías no pasa siquiera por una agencia. La comisión legal sobre un bien de 3.000.000 ¥ (unos 18.500 €) no cubre el desplazamiento de un agente, una inspección y el papeleo de la sucesión. Así que la casa sigue vacía, o acaba en un banco municipal de casas vacías.

Cómo funciona el circuito de los bancos de akiya

Cada municipio gestiona su propia lista, con su interfaz y sus condiciones. El ministerio empujó parte de esas listas hacia un portal nacional, cuya explotación se encomendó a dos empresas privadas de portales (at home y LIFULL HOME'S) en régimen de prueba. El resultado es desigual: algunos ayuntamientos lo publican todo, otros exigen registro previo, una entrevista e incluso el compromiso de vivir en la casa. Cada paso está desglosado en nuestra guía del sistema de bancos de akiya.

Por qué agregamos en vez de remitirle a un portal

A un comprador no residente al que se le pide vigilar tres portales nacionales, cuarenta y siete portales prefecturales y cientos de páginas municipales se le acaba la paciencia en quince días. Ese es el sentido de nuestro catálogo: más de 5.000 anuncios seguidos en 46 prefecturas, actualizados cada noche, con los precios convertidos y las ubicaciones verificadas sobre el terreno. Las puertas de entrada más usadas son las casas japonesas por menos de 50.000 € y, para la vivienda urbana tradicional, las machiya en venta.

Comprobar un precio con datos oficiales gratuitos

Un portal muestra un precio de salida, nunca un precio de mercado. Antes de escribir a una agencia, tres bases de datos públicas le dirán si la cifra se sostiene. Son gratuitas, están en japonés y superan a cualquier tasación comercial.

Fuente	Editor	Qué aporta	Límite
fudōsan jōhō raiburari (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca de información inmobiliaria)	Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT)	Transacciones realmente registradas, por municipio y por tipo de bien, superpuestas a los mapas de riesgos y de zonificación	Trimestres publicados con varios meses de retraso
REINS Market Information	Organismos de distribución designados	Precios de transacción de casas y pisos vendidos a través de profesionales	Agregados, sin dirección exacta
rosenka (rosenka, valor fiscal por frente de calle)	Agencia Tributaria Nacional (NTA)	Valor fiscal por metro cuadrado, calle por calle, publicado cada año	Es una base imponible, inferior al precio de mercado

La costumbre que evita pagar de más

Tome el precio de salida, divídalo por la superficie construida y compárelo con el precio por metro cuadrado de las transacciones reales del mismo municipio y del mismo tipo de bien. Un veinte por ciento por encima es negociable; el doble del nivel local casi siempre significa un bien reformado para el alquiler de corta estancia, o un error de categoría. Ese es exactamente el cálculo que hace nuestro análisis Premium en cada anuncio, comparando el precio con las transacciones registradas por el ministerio cuando el municipio está cubierto, y con el catálogo cuando no lo está.

Caso práctico: del anuncio que ha visto al presupuesto real

Ve una casa unifamiliar de segunda mano anunciada a «1.200万円», es decir 12.000.000 ¥ (unos 74.100 €), a toho 12 minutos de una estación, construida en 1998, con 95 m² construidos sobre 180 m² de terreno. Esto es lo que el anuncio no valora.

Concepto	Importe en yenes	Equivalente	Nota
Precio de salida	12.000.000 ¥	74.074 €	Una base de negociación, no un precio fijo
Comisión de la agencia (tope legal, impuestos incluidos)	462.000 ¥	2.852 €	El 3 % del precio más 60.000 ¥, más el impuesto sobre el consumo
Impuesto de registro (tōroku menkyozei, tōroku menkyo-zei)	115.000 ¥	710 €	Calculado sobre el valor catastral, muy inferior al precio pagado
Impuesto de timbre (inshizei, inshi-zei), tipo reducido	10.000 ¥	62 €	Escala fija por tramo de precio del contrato
Honorarios del shihō shoshi (shihō shoshi, escribano judicial encargado de la inscripción registral)	60.000 ¥	370 €	Inscripción de la transmisión de la propiedad
Impuesto de adquisición (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei)	De 0 a 20.000 ¥	De 0 a 123 €	A menudo anulado por las bonificaciones para vivienda
Total de gastos de compra	De 647.000 a 667.000 ¥	De 3.994 a 4.117 €	Es decir, del 5,4 % al 5,6 % del precio

La regla que hay que recordar: los gastos de compra en Japón se mantienen por debajo del 6 % del precio, y la comisión de la agencia representa dos tercios de ese total. El desglose línea a línea está en nuestro artículo sobre los gastos de compra de un inmueble en Japón.

El caso particular de los bienes muy baratos

Desde el 1 de julio de 2024, la normativa permite unos honorarios excepcionales sobre los bienes vacíos con un precio igual o inferior a 8.000.000 ¥: hasta 300.000 ¥ antes de impuestos, es decir 330.000 ¥ con impuestos, siempre que la agencia lo explique y obtenga el acuerdo antes de firmar el mandato. No es un porcentaje, es un tope expresado en yenes, pensado para que los expedientes rurales pequeños resulten viables. En la práctica: sobre una akiya de 3.000.000 ¥ la comisión ya no es de 155.000 ¥, sino que puede llegar a 330.000 ¥. El importe absoluto sigue siendo modesto, pero debe entrar en su presupuesto desde el primer cálculo.

Lo que el portal tampoco le dirá

• Una casa de 1998 es posterior a la norma sísmica de 1981, lo que lo cambia todo en materia de seguro y de reventa: vea la norma sísmica shin-taishin.
• Ningún banco japonés presta a un no residente: una hipoteca solo está al alcance, en la práctica, de quien reside y trabaja por cuenta ajena en Japón. Si no, la compra es al contado.
• Comprar esta casa no otorga ningún derecho de residencia. Propiedad y visado son asuntos sin relación entre sí.

Los siete errores que más caros salen

1. Buscar alquileres sin darse cuenta. Los portales se abren en chintai. Si los precios rondan los 80.000, está mirando alquileres mensuales, no precios de venta.
2. Confundir las webs en inglés con el mercado. Traducen una fracción del parque. El mercado real está en japonés, y la traducción del navegador basta de sobra para moverse por él.
3. Escribir en inglés a una pequeña agencia rural. Muchas simplemente no responden, no por desdén sino por miedo a malinterpretar un compromiso legal. Un mensaje breve y cortés en japonés que cite la referencia del bien transforma la tasa de respuesta.
4. Leer el tiempo a pie de forma literal. El cálculo reglamentario ignora las cuestas, los semáforos y los pasos a nivel.
5. Pasar por alto la mención de negociación en curso. Una visita organizada desde Europa sobre un bien que ya tiene oferta es una semana perdida.
6. Dar por hecho que el portal le representa. La agencia que anuncia el bien actúa por cuenta del vendedor. Hacer comprobar el bien por un tercero antes de presentar una oferta no es desconfianza, es práctica profesional: nuestro artículo sobre visitar un bien japonés a distancia explica el procedimiento.
7. Comprar lejos de todo porque sale más barato. Lo que separa una buena akiya de una mala no es el precio ni el estado del edificio: es el acceso a una estación y a comercios. Una casa a 20 minutos de una estación en servicio se alquila y se revende; la misma casa a 50 minutos, no.

Estas siete comprobaciones son exactamente las que hacemos antes de recomendar un bien dentro de nuestro servicio de acompañamiento a la compra, y recorren de principio a fin la guía de compra.

En resumen: un portal encuentra, no compra

Una web inmobiliaria japonesa es una excelente herramienta de exploración y una mala herramienta de decisión. Muestra lo que una agencia decidió publicar, en un idioma que usted no lee, sin contexto de riesgos, sin precio de mercado y sin el calendario real de la venta. Úsela para captar los órdenes de magnitud de una ciudad concreta, no para decidir.

El método que funciona tiene cuatro pasos: cruzar al menos dos portales, contrastar el precio con las transacciones reales publicadas por el ministerio, buscar aparte en los bancos de casas vacías para el parque rural y no presentar nunca una oferta sin haber hecho inspeccionar el bien sobre el terreno. Para ahorrarse las semanas de trabajo previo, nuestro catálogo de anuncios japoneses traducidos ya hace esa agregación, y el primer intercambio por escrito, sin compromiso, existe precisamente para determinar si su proyecto se sostiene antes de dedicarle un presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿SUUMO está disponible en español?

No, y tampoco en inglés en la parte de venta: la sección de compraventa de SUUMO se publica únicamente en japonés. La traducción del navegador funciona perfectamente para navegar y filtrar, siempre que conozca el puñado de términos japoneses que gobiernan los filtros.

¿Se puede comprar directamente en una web inmobiliaria japonesa?

No. Los portales son plataformas publicitarias: trasladan su mensaje a la agencia titular del mandato, que es quien gestiona la venta. La transacción debe pasar por un profesional colegiado, que redacta y lee la explicación legal previa al contrato antes de la firma.

¿Por qué la misma casa aparece varias veces con fotos distintas?

Porque el vendedor firmó un mandato no exclusivo que permite a varias agencias comercializar el bien a la vez. Cada una publica su propio anuncio. Cruce por dirección, superficie de terreno y año de construcción, y no por el título, para detectar los duplicados.

¿Qué significa un precio expresado en man'en?

Un man'en equivale a 10.000 yenes. Un precio de 480 man'en significa por tanto 4.800.000 ¥, unos 29.600 €. Es la unidad estándar en todos los portales japoneses y el error de lectura más frecuente entre los compradores extranjeros.

¿Responden las agencias japonesas a los compradores extranjeros?

Las grandes agencias urbanas, a menudo sí. Las pequeñas oficinas rurales responden mucho mejor a un mensaje breve y cortés en japonés que cite la referencia del bien y proponga una fecha de visita. Un primer contacto en inglés se queda sin respuesta muy a menudo.

¿Dónde se encuentran las casas vacías que no están en ningún portal?

En los bancos de casas vacías que gestionan los municipios y en el portal nacional que agrega una parte de ellos. Estos bienes escapan a los portales porque la comisión que generan no cubre el trabajo de una agencia.

¿Muestra un portal japonés la exposición a riesgos naturales?

Casi nunca. Las inundaciones, los desprendimientos, la licuefacción y la zonificación se consultan aparte, en la biblioteca de información inmobiliaria del ministerio y en los mapas de riesgo municipales, ambos públicos y gratuitos.

¿Comprar un bien encontrado en un portal japonés da derecho a un visado?

No. Comprar una vivienda en Japón no otorga ningún derecho de residencia, sea cual sea el importe invertido. Un visado depende de un estatus de actividad o de una situación familiar, nunca de una compra.