Vivienda fuera de la base en Japón: OHA, alquiler y compra

La vivienda fuera de la base en Japón: quién tiene derecho y la aprobación ineludible

Japón acoge la mayor concentración de fuerzas estadounidenses fuera de Estados Unidos: del orden de 50.000 a 60.000 militares según el recuento, a los que se suman unas 35.000 personas a cargo y varios miles de civiles del Departamento de Defensa. La vivienda situada dentro de las instalaciones no basta para todos, y por eso vivir «en la economía», la expresión que emplean los ejércitos para referirse al mercado de alquiler japonés, es habitual en cada gran base.

Tres condiciones lo rigen, y son acumulativas:

• El estatus. Usted tiene estatus SOFA como miembro de las fuerzas armadas, del componente civil o como persona a cargo. Ese estatus procede de sus órdenes de destino, nunca de un inmueble.
• La autorización del mando. Que pueda vivir fuera de la base depende de su ejército, de su instalación y a menudo de su graduación y de su situación familiar. Algunos destinos obligan a alojarse en vivienda oficial.
• La aprobación del inmueble concreto por la oficina de vivienda. Es el paso que los recién llegados subestiman. La vivienda debe cumplir los criterios de habitabilidad del Departamento de Defensa antes de que usted firme, y es esa aprobación la que abre el derecho a la asignación.

Por qué la oficina de vivienda va primero, no al final

La secuencia es fija: usted se presenta en la oficina de vivienda, recibe la información previa, obtiene el visto bueno para buscar en el mercado japonés, visita inmuebles con agencias que trabajan con la base y solo entonces, una vez aprobado el inmueble, firma el contrato y paga los gastos de entrada. Un contrato firmado antes de la aprobación es un contrato que puede acabar pagando de su bolsillo. Las agencias instaladas alrededor de cada base mantienen un parque preinspeccionado precisamente porque los criterios son conocidos y repetitivos.

A esto se suma una dificultad que también afrontan los civiles: entender qué dice realmente un anuncio japonés. La superficie en tsubo (tsubo, unos 3,3 m²), los códigos de distribución como 2LDK y la antigüedad del edificio siguen convenciones locales, y los desciframos en nuestra guía para leer un anuncio inmobiliario japonés.

Cómo funciona la OHA: techo de alquiler, suministros y gastos de entrada

La Overseas Housing Allowance la gestiona la Defense Travel Management Office y consta de tres partes distintas. Confundirlas es el error de presupuesto más frecuente.

Componente	Para qué sirve	Regla clave
Asignación de alquiler	Reembolsa el alquiler que usted paga realmente	Limitada por un techo fijado según su localidad y su graduación. Si paga menos que el techo, se le reembolsa el alquiler real y no el techo: la diferencia no se queda en su bolsillo. Si paga más, el exceso corre por su cuenta.
Asignación de suministros y mantenimiento recurrente	Cubre electricidad, gas, agua y conservación corriente	Se abona como importe mensual a tanto alzado por país, sin justificantes. Si sus suministros reales cuestan menos, la diferencia es suya.
MIHA (asignación de entrada en vivienda)	Compensa los gastos únicos de instalarse en una vivienda privada	La MIHA llamada «miscellaneous» es un pago único que se abona al entrar. Existen componentes aparte, con justificantes, para ciertos cargos de alquiler no recuperables y para modificaciones de seguridad, que gestiona la oficina de vivienda.

Los techos varían enormemente entre la treintena de localidades japonesas de la tabla de la DTMO: desde bases aéreas rurales donde el techo queda por debajo de 100.000 ¥ (550 €) al mes hasta Tokio, donde se multiplica varias veces. Se revisan con regularidad, así que cualquier importe publicado en un artículo, este incluido, es solo una instantánea. Compruebe su propio techo en la herramienta oficial de consulta de tarifas de la OHA y confírmelo con su oficina de vivienda antes de comprometerse con un alquiler.

La consecuencia que se pasa por alto

Como la parte no utilizada de la asignación de alquiler no se conserva, alojarse muy por debajo del techo no reporta ninguna ganancia: el ahorro vuelve a la Administración, no a usted. Las palancas reales son el tanto alzado de suministros, cuya diferencia sí se queda quien gasta menos, y la decisión de comprar en lugar de alquilar, que tratamos más abajo.

Base por base: dónde están realmente los mercados fuera de la base

No hay un mercado fuera de la base, sino varios. Una ciudad dormitorio de Kanagawa y un suburbio de Okinawa no se parecen en nada: ni en precios, ni en parque disponible, ni en lo que compra su dinero.

Instalación	Prefectura	Fisonomía del mercado local
Base naval de Yokosuka	Kanagawa	Ciudad densa y caminable sobre la línea Keikyu. Sobre todo pisos, algunas casas en ladera. Tokio y Yokohama a distancia de trayecto diario, lo que sostiene la reventa.
NAF Atsugi, Camp Zama	Kanagawa	Kanagawa interior y residencial: más casas con aparcamiento, parcelas mayores, dependencia del coche.
Base aérea de Yokota	Tokio (zona de Fussa)	Extrarradio oeste de Tokio. Hay casas unifamiliares a precios impensables en el centro, sobre líneas JR hacia la capital.
Base aérea de Misawa	Aomori	Norte, frío, país de nieve. El parque más barato del grupo: el aislamiento y la calefacción son los criterios decisivos.
MCAS Iwakuni	Yamaguchi	Ciudad pequeña cerca de Hiroshima. Oferta limitada, mercado tranquilo, precios bajos.
Base naval de Sasebo	Nagasaki	Ciudad portuaria, relieve pronunciado, viviendas compactas, muchos inmuebles a los que se llega por escaleras.
Kadena, Foster, Futenma, Hansen	Okinawa	Construcción de hormigón frente a los tifones, el suelo más escaso de Japón y alquileres sostenidos por una gran población SOFA. Un mercado aparte.

Dos de estas prefecturas están documentadas a fondo en este sitio. Nuestro estudio del mercado inmobiliario de Kanagawa cubre el arco Yokosuka-Atsugi, y la página dedicada al mercado de Okinawa detalla las particularidades de la isla, incluido el suelo arrendado al ejército que complica algunas parcelas. Para Okinawa en particular, lea antes de mirar nada nuestro artículo detallado sobre comprar una casa en Okinawa siendo extranjero: la tierra allí es escasa, los precios no son la ganga que se imagina desde fuera y parte del suelo pertenece a propietarios privados aunque esté arrendado al ejército.

El frío es un criterio de compra, no un detalle

En Misawa, y en menor medida en Iwakuni y en el interior de Kanagawa, el parque construido japonés está mucho menos aislado que el estadounidense. Una casa barata de comprar puede salir cara de calentar, y el tanto alzado de suministros no dará para tanto. Nuestro artículo sobre el aislamiento de las casas japonesas explica qué comprobar y cuánto cuesta rehacerlo.

Lo que cuesta un contrato de alquiler japonés además del alquiler

Aquí es donde falla el reflejo estadounidense. Un contrato de alquiler japonés exige varios meses de renta por adelantado, y una parte no se devuelve nunca. Hay que provisionarlo aunque existan asignaciones, porque el dinero sale de su cuenta antes de que llegue reembolso alguno.

Concepto	Nivel habitual	¿Recuperable?
Shikikin (敷金, fianza)	1 a 2 meses	Sí, menos limpieza y reparaciones
Reikin (礼金, dinero de agradecimiento)	0 a 2 meses	No. Es un regalo al arrendador, por costumbre
Chukai tesuryo (chūkai tesūryō, comisión de agencia)	Hasta 1 mes más impuesto	No
Empresa avalista (hosho gaisha, 保証kaisha)	Alrededor de medio mes, luego una cuota anual	No
Seguro de incendios, cambio de cerradura	15.000 a 30.000 ¥ (82 a 165 €)	No
Koshinryo (更新料, cuota de renovación)	A menudo 1 mes, cada dos años	No

Sobre un alquiler de 200.000 ¥ (1.100 €) al mes, unos gastos de entrada de cuatro a cinco meses, es decir de 800.000 a 1.000.000 ¥ (4.400 a 5.500 €), son lo normal. Los inmuebles dirigidos a la comunidad SOFA renuncian a menudo al reikin, y la oficina de vivienda administra los componentes MIHA que cubren algunos de estos cargos no recuperables: pregunte qué se le aplica antes de negociar, no después.

Marcharse antes de tiempo

Las órdenes de destino van más rápido que los contratos. Los contratos japoneses son normalmente de dos años con un preaviso, habitualmente de uno a dos meses, y las agencias acostumbradas a inquilinos militares redactan contratos que saben que terminarán con el traslado. No dé por hecho que una protección legal estadounidense se aplica a un contrato regido por el derecho japonés: lea la cláusula de resolución, en inglés, y haga que la agencia se la confirme por escrito.

Comprar en lugar de alquilar: lo que cambia el estatus SOFA

Japón no impone ninguna restricción de nacionalidad a la propiedad inmobiliaria. Un comprador con estatus SOFA adquiere la plena propiedad del suelo y de la construcción, igual que un ciudadano japonés, sin requisito de residencia, sin socio local y sin autorización administrativa. Lo que el estatus SOFA cambia no es el derecho a comprar, sino la financiación, los trámites y la asignación.

Financiación: dé por hecho que será al contado

Los bancos japoneses prestan contra una zairyu kado (在留カード, tarjeta de residencia) y unos ingresos de fuente japonesa. El personal SOFA no tiene ni la una ni los otros: entra en Japón con un estatus, no con un visado, y su sueldo procede de Estados Unidos. En la práctica, esto significa una compra al contado. Un préstamo VA estadounidense no puede emplearse en un inmueble situado fuera de Estados Unidos y de sus territorios, y los pocos prestamistas especializados que existen imponen condiciones restrictivas. Es el mismo muro con el que choca todo no residente, y lo exponemos en nuestro artículo sobre la hipoteca en Japón para un comprador extranjero.

Firmar sin tarjeta de residencia

La inscripción registral se apoya normalmente en un sello registrado y en un inkan shomeisho (印鑑証明書, certificado de sello) expedido por un ayuntamiento japonés, que un miembro SOFA sin inscripción en el registro de residentes no puede obtener por la vía ordinaria. La solución establecida es una declaración de firma certificada por un consulado, utilizada junto con un shihō shoshi (shihō shoshi, escribano judicial encargado de la inscripción registral), que se ocupa de la transmisión del título. Toda la operación puede desarrollarse en inglés con una agencia bilingüe. Nuestra explicación sobre el papel del escribano judicial detalla qué garantiza exactamente este profesional.

La regla de la asignación que cambia el cálculo

Quien compra, en vez de alquilar, no pierde sin más la asignación de alquiler. Según la normativa del Departamento de Defensa, la vivienda comprada se trata amortizando el precio de adquisición a lo largo de 120 meses, y ese importe mensual se abona hasta el mismo techo que el de un inquilino, con el exceso a cargo del militar y sin que se conserve la parte no utilizada. Los propietarios no tienen derecho a los mismos componentes de entrada que los inquilinos. La referencia es el DoD Financial Management Regulation, volumen 7A: confirme la regla vigente y su propio techo con la oficina de vivienda antes de hacer una oferta, porque este único punto decide si comprar tiene sentido en un destino de tres años.

Caso práctico: un piso de segunda mano cerca de Yokosuka

Tomemos un piso de segunda mano de 70 m² en Yokosuka a 18.000.000 ¥ (98.900 €). Los gastos de compra en Japón, es decir comisión de agencia, impuesto de inscripción, escribano judicial e impuesto de adquisición, se mantienen como máximo en el 6 % del precio, un nivel bajo para los estándares europeos o estadounidenses. Nuestro desglose de los gastos de compra en Japón los detalla uno a uno.

Concepto	Yenes	Euros (aprox.)
Precio	18.000.000	98.900 €
Gastos de compra (6 % como máximo)	1.080.000	5.900 €
Total invertido	19.080.000	unos 104.800 €
Alquiler de mercado si se arrienda, al año	1.560.000	8.600 €
Gastos de comunidad y fondo de reserva	-300.000	-1.650 €
Impuesto sobre bienes inmuebles y de urbanismo	-120.000	-660 €
Gestión del alquiler, 5 %	-78.000	-430 €
Neto antes de impuestos y de obras mayores	1.062.000	unos 5.840 €

Eso da una rentabilidad neta de aproximadamente el 5,5 % antes de impuestos, sobre un activo que puede conservar después del traslado. Dos cifras merecen atención. Los gastos mensuales de comunidad y el fondo de reserva, juntos habitualmente de 15.000 a 40.000 ¥ (82 a 220 €) en un edificio en régimen de propiedad horizontal, son permanentes y aumentan con la antigüedad del edificio: nuestro artículo sobre los gastos de comunidad en Japón explica cómo se fijan. Y el impuesto anual de tenencia es modesto, un 1,4 % del valor catastral más hasta un 0,3 % de impuesto de urbanismo, siendo los valores catastrales muy inferiores al precio de mercado, como detallamos en el impuesto sobre bienes inmuebles en Japón.

Alquilar a militares estadounidenses: el punto de vista del arrendador

Dele la vuelta al artículo y aparece una tesis de inversión que pocos compradores extranjeros en Japón han examinado. Una concentración de inquilinos cuya vivienda está financiada por una asignación, en ciudades donde la demanda es estable y se renueva, es un perfil poco común en un país cuya demanda de alquiler rural se contrae.

• El alquiler está respaldado por una asignación, hasta un techo publicado. Eso no convierte al Estado en su inquilino y no garantiza el pago, pero sí significa que el presupuesto de vivienda del inquilino está definido y se conoce de antemano.
• La demanda se renueva en un ciclo fijo. Los destinos duran de dos a cuatro años, de modo que las vacantes son frecuentes, pero los relevos también, y la bolsa de inquilinos no depende de la economía local.
• Los criterios son conocidos. Un inmueble que cumple los requisitos de habitabilidad, con aparcamiento, superficie suficiente y estado aceptable, se alquila a una cola de espera identificada.
• Se espera el inglés. Las agencias especializadas en este segmento gestionan contratos bilingües; un arrendador que vive en el extranjero trabaja a través de ellas.

Lo que le exige a usted

Usted no gestionará esto solo desde otro continente. Una rotación cada pocos años son visitas, inventarios y realquiler de forma cíclica, y los criterios de la oficina de vivienda se aplican al inmueble, no a su buena voluntad. Aquí una empresa de gestión local no es opcional, y nuestra guía sobre la gestión del alquiler en Japón desde el extranjero expone qué hacen los gestores y cuánto cobran. El parque que conviene a esta demanda, es decir pisos y casas con aparcamiento en las ciudades con base, no es la akiya (akiya, casa vacía) rural que la mayoría de los compradores extranjeros tienen en mente: recorra lo que hay realmente disponible en nuestro catálogo de inmuebles japoneses y filtre por prefectura antes de suponer que ambas cosas coinciden.

Una advertencia contra la concentración excesiva. La demanda de alquiler de una ciudad con base descansa sobre una decisión política tomada en otro lugar. El dispositivo militar en Japón se renegocia periódicamente, y un inmueble cuyo modelo económico depende por entero de una sola instalación soporta un riesgo que una ciudad dormitorio cerca de Yokohama no tiene. Compre un inmueble que también se alquilaría, o se revendería, a un hogar japonés.

Fiscalidad: lo que el SOFA exonera y lo que no

Este es el punto donde circulan respuestas equivocadas con mucho aplomo, así que tomémoslo de la fuente. La oficina de asistencia jurídica de la Armada de Estados Unidos para el Pacífico occidental lo dice sin rodeos: los miembros de las fuerzas armadas, del componente civil y sus personas a cargo no están obligados a pagar el impuesto japonés sobre la renta por los ingresos percibidos del ejército estadounidense en Japón y, en el mismo documento, si usted percibe ingresos de fuente japonesa, tendrá que pagar el impuesto japonés sobre la renta bajo el régimen del SOFA.

Ahora bien, el alquiler de un inmueble situado en Japón es por definición un ingreso de fuente japonesa. Por tanto:

• Su sueldo militar y su pensión militar quedan fuera del impuesto japonés sobre la renta.
• Los ingresos por alquiler de su inmueble japonés, no. Tributan en Japón sea cual sea su estatus.
• El personal con estatus SOFA se trata como no residente a efectos fiscales japoneses, lo que determina qué régimen se aplica a esos alquileres.

El régimen de no residentes es el que describimos en detalle en la tributación de los ingresos por alquiler en Japón para no residentes. De ahí se derivan dos consecuencias prácticas. Primera: una retención del 20,42 % se aplica al alquiler pagado por un inquilino persona jurídica, pero no cuando el inquilino es un particular que alquila el inmueble como vivienda propia o de su familia, que es precisamente el caso cuando se alquila a un militar. Segunda: un propietario no residente designa por lo general un nozei kanrinin (nōzei kanrinin, representante fiscal) para presentar en su nombre la declaración anual, el kakutei shinkoku (kakutei shinkoku, declaración de la renta): véase nuestro artículo sobre la designación de un representante fiscal en Japón.

Nada de esto elimina sus obligaciones estadounidenses. La renta mundial sigue siendo declarable ante el IRS, y un inmueble en el extranjero conlleva sus propias obligaciones informativas. Ser propietario en Japón significa declarar en dos países, y la articulación entre ambos es cuestión de un profesional cualificado en los dos sistemas.

Errores que conviene evitar

1. Firmar antes de la aprobación de la oficina de vivienda. Es la aprobación la que abre la asignación. Un contrato firmado primero puede dejarle financiando un inmueble que después se considere no apto.
2. Presupuestar el alquiler y olvidar el muro de los gastos de entrada. De cuatro a cinco meses de renta salen de su cuenta en la firma, y una parte no vuelve nunca.
3. Alquilar muy por debajo del techo para ahorrar. La parte no utilizada de la asignación de alquiler no se conserva: usted baja su nivel de vivienda y no gana nada en la línea del alquiler.
4. Creer que el estatus SOFA exonera los ingresos por alquiler. Exonera el sueldo de fuente estadounidense, no un alquiler de fuente japonesa. La distinción está escrita en la documentación que publican los propios servicios jurídicos militares.
5. Comprar para un destino de dos años. Los gastos de compra, por bajos que sean con ese 6 %, más los gastos de venta y un mercado que no se revaloriza como los suburbios estadounidenses, necesitan años para absorberse. Lea revender un inmueble en Japón antes de comprar, no después.
6. Suponer que la construcción conserva su valor. En Japón el edificio se deprecia y es el suelo el que soporta el valor, lo contrario del reflejo estadounidense, y lo explicamos en por qué las casas japonesas pierden valor. Una casa de madera cerca de una base vale lo que vale su terreno.
7. Esperar que un inmueble influya en su estatus. Comprar una vivienda en Japón no otorga ningún derecho de residencia ni ningún visado. Su presencia descansa en sus órdenes de destino y en nada más, lo que importa el día en que esas órdenes terminan.

Conclusión: un mercado que premia la preparación, no la prisa

La vivienda fuera de la base en Japón está bien organizada, y lo que hace tropezar se conoce de antemano: obtener la aprobación de la oficina de vivienda antes de firmar, tratar los tres componentes de la OHA como tres cosas distintas y provisionar en su primer mes el muro japonés de los gastos de entrada. Para un destino corto, alquilar es la opción por defecto, y es la opción correcta.

Comprar es una posibilidad real, pero se decide sobre dos hechos y no sobre el entusiasmo: casi con certeza pagará al contado, y la asignación trata la compra como el precio repartido a lo largo de 120 meses hasta su techo. Allí donde ese cálculo funciona, un piso en una ciudad con base puede sostener un 5 % neto y sobrevivir a su destino. Allí donde no funciona, alquilar bien es mejor que poseer mal.

Si quiere ver lo que ofrece realmente el mercado, empiece por los inmuebles que seguimos en todo Japón y por nuestra guía completa para comprar una casa en Japón. Si prefiere que la búsqueda, las comprobaciones y la negociación se lleven por usted, desde encontrar el inmueble hasta la entrega de las llaves, para eso está nuestro acompañamiento. Las preguntas se responden por escrito, sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los militares estadounidenses vivir fuera de la base en Japón?

Sí, en la mayoría de los casos. Hace falta el estatus SOFA, la autorización de su mando y la aprobación del inmueble concreto por la oficina de vivienda antes de firmar el contrato. Algunos destinos obligan a alojarse en vivienda oficial, y la elegibilidad puede depender de la graduación y de si tiene personas a cargo.

¿A cuánto asciende la asignación de vivienda para Japón?

Depende de su localidad y de su graduación, y las tablas de tarifas se revisan con regularidad. Los techos de las localidades japonesas van desde menos de 100.000 ¥ (550 €) al mes en algunas bases rurales hasta varias veces esa cifra en Tokio. Consulte la herramienta oficial de la DTMO para conocer su propio importe y confírmelo con su oficina de vivienda.

¿Puede el personal con estatus SOFA comprar un inmueble en Japón?

Sí. Japón no impone ninguna restricción de nacionalidad ni de residencia a la propiedad inmobiliaria, y un comprador SOFA obtiene la plena propiedad del suelo y de la construcción igual que un ciudadano japonés. La limitación práctica es la financiación: sin tarjeta de residencia ni ingresos japoneses, los bancos japoneses no prestan, así que las compras suelen hacerse al contado.

¿Exonera el SOFA de los impuestos japoneses sobre los ingresos por alquiler?

No. El SOFA exonera los ingresos percibidos del ejército estadounidense en Japón. El alquiler de un inmueble situado en Japón es un ingreso de fuente japonesa y tributa en Japón. El personal con estatus SOFA se trata como no residente a efectos fiscales japoneses, de modo que a esos ingresos por alquiler se les aplica el régimen de no residentes.

¿Cuánto cuesta entrar en una vivienda de alquiler en Japón?

Normalmente de cuatro a cinco meses de renta en la firma: de uno a dos meses de fianza recuperable, hasta dos meses de dinero de agradecimiento no recuperable, hasta un mes de comisión de agencia más impuesto, la cuota de una empresa avalista y el seguro. Los inmuebles dirigidos a la comunidad militar renuncian a menudo al dinero de agradecimiento.

¿Se queda usted la diferencia si su alquiler está por debajo del techo de la OHA?

En el componente de alquiler, no: se le reembolsa el alquiler que paga realmente y la parte no utilizada del techo vuelve a la Administración. La asignación de suministros y mantenimiento recurrente funciona al revés, como importe a tanto alzado, así que gastar menos en suministros sí le deja con ganancia.

¿Es buena inversión comprar cerca de una base estadounidense en Japón?

Puede serlo, porque la demanda se renueva en un ciclo fijo de destinos y los inquilinos disponen de un presupuesto de vivienda definido. Los riesgos son la concentración y la movilidad: el dispositivo militar se decide políticamente, y los edificios japoneses se deprecian mientras el suelo conserva el valor. Compre un inmueble que también se alquilaría o se revendería a un hogar japonés.

¿Se puede usar un préstamo VA para comprar una casa en Japón?

No. La elegibilidad para el préstamo VA no se extiende a inmuebles situados fuera de Estados Unidos y de sus territorios. Algunos prestamistas especializados ofrecen financiación en yenes a compradores sin tarjeta de residencia, en condiciones restrictivas, pero la hipótesis realista para una compra en Japón es el contado.