¿Quién tributa? El inmueble japonés tributa aunque usted no resida en Japón
Punto de partida esencial: un inmueble situado en Japón es un bien japonés. A efectos del impuesto japonés de sucesiones (sōzokuzei, sōzoku-zei), prevalece el lugar donde está el bien. Aunque el fallecido y el heredero nunca hayan vivido en Japón, transmitir un piso o una casa situados en Japón entra en la base imponible japonesa.
La regla general:
- Cuando el fallecido y los herederos son no residentes y sin vínculo reciente de residencia en Japón, el impuesto japonés cubre en principio solo los bienes situados en Japón (los inmuebles incluidos), no el patrimonio mundial.
- El estatus de residencia, la nacionalidad y el historial de estancias en Japón pueden alterar el alcance de la base imponible (patrimonio mundial frente a bienes japoneses), de ahí la importancia de un zeirishi (zeirishi, asesor fiscal colegiado) especializado.
Dicho de otro modo: comprar un inmueble en Japón crea, llegado el día, una exposición al impuesto japonés de sucesiones para sus herederos. Anticípela desde la compra, igual que el impuesto anual sobre bienes inmuebles y, en la reventa, el impuesto sobre la plusvalía. Este artículo ofrece puntos de referencia generales y no sustituye a un asesoramiento personalizado.
La reducción básica: 30 millones ¥ más 6 millones ¥ por heredero
Antes de cualquier impuesto, la herencia se beneficia de una reducción básica (kiso kōjo, kiso kōjo, reducción general en la base). Su fórmula es sencilla y central:
Reducción = 30.000.000 ¥ + (6.000.000 ¥ × número de herederos legales)
Es decir, una base de 30 millones ¥ (unos 165.000 €) incrementada en 6 millones ¥ (unos 33.000 €) por cada heredero legal. Solo tributa la parte de la herencia que supera esta reducción.
Ejemplos de reducción según el número de herederos
| Número de herederos legales | Cálculo | Reducción total |
|---|---|---|
| 1 | 30 millones ¥ + 6 millones ¥ | 36 millones ¥ (unos 198.000 €) |
| 2 | 30 millones ¥ + 12 millones ¥ | 42 millones ¥ (unos 231.000 €) |
| 3 | 30 millones ¥ + 18 millones ¥ | 48 millones ¥ (unos 264.000 €) |
| 4 | 30 millones ¥ + 24 millones ¥ | 54 millones ¥ (unos 297.000 €) |
En la práctica, un inmueble modesto de 20 a 30 millones ¥ transmitido a varios herederos puede quedar por debajo de la reducción y no generar impuesto alguno. Un bien de mayor valor supera la reducción y tributa por el exceso. Existen otras reducciones específicas (cónyuge, entre otras) cuya aplicación corresponde al zeirishi. Estas cifras son orientativas y no sustituyen a un asesoramiento personalizado.
La escala progresiva: del 10 % al 55 %
Por encima de la reducción, el impuesto sigue una escala progresiva por tramos, aplicada a la parte imponible atribuida a cada heredero (tras el reparto legal). Los tipos van del 10 % al 55 %.
Escala orientativa del impuesto de sucesiones (sōzokuzei)
| Parte imponible por heredero | Tipo | Deducción |
|---|---|---|
| ≤ 10 millones ¥ (unos 55.000 €) | 10 % | 0 |
| ≤ 30 millones ¥ (unos 165.000 €) | 15 % | 0,5 millones ¥ |
| ≤ 50 millones ¥ (unos 275.000 €) | 20 % | 2 millones ¥ |
| ≤ 100 millones ¥ (unos 550.000 €) | 30 % | 7 millones ¥ |
| ≤ 200 millones ¥ | 40 % | 17 millones ¥ |
| ≤ 300 millones ¥ | 45 % | 27 millones ¥ |
| ≤ 600 millones ¥ | 50 % | 42 millones ¥ |
| > 600 millones ¥ | 55 % | 72 millones ¥ |
El cálculo real se hace en varias etapas (base neta, reparto según las cuotas legales, aplicación de la escala y nuevo reparto según la división efectiva). Esta tabla es un punto de referencia; el cálculo definitivo corresponde a un zeirishi (zeirishi). Se trata de información general que no sustituye a un asesoramiento personalizado.
La valoración del inmueble: el valor fiscal, no el precio de mercado
Un punto que a menudo se malinterpreta: la base imponible no es el precio de mercado, sino un valor fiscal, por lo general más bajo.
El suelo: el valor rosenka (rosenka)
El suelo se valora a partir del rosenka (rosenka, valor catastral de referencia por metro de fachada a la vía pública), publicado cada año por la agencia tributaria (Kokuzei-chō). Ese valor suele situarse por debajo del precio de mercado (a menudo alrededor del 80 %), lo que reduce en la misma medida la base imponible.
La edificación: el valor catastral asignado
La construcción se valora por su valor catastral asignado (kotei shisan zei hyōkagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku), también inferior al coste de reconstrucción o al precio de venta.
El resultado es que el valor tomado para el impuesto de sucesiones suele ser bastante inferior al precio de compra. Precisamente por eso el inmueble se utiliza a veces en Japón como herramienta de planificación sucesoria: un uso que exige de forma estricta asesoramiento profesional. Para contrastar el valor fiscal con el precio real, compare el rosenka con la evolución de los precios inmobiliarios en Japón en 2026. Esta información es general y no sustituye a un asesoramiento personalizado.
Doble imposición y donaciones: qué comprobar en su país
Si usted reside fiscalmente fuera de Japón y posee un inmueble japonés, pueden cruzarse dos sistemas fiscales. Conviene saber qué está establecido y qué debe comprobarse caso por caso.
Lo que sí está establecido: el inmueble tributa en Japón
Un inmueble situado en Japón tributa en Japón, sea cual sea el país de residencia del fallecido o de los herederos. Ese punto no depende de ningún convenio.
Lo que hay que comprobar: la existencia de un convenio en materia de sucesiones
La existencia de un convenio entre Japón y su país de residencia en materia de sucesiones debe verificarse caso por caso: la mayoría de los convenios fiscales cubren únicamente el impuesto sobre la renta, no las sucesiones. No dé por supuesto ni que existe ni que no existe: compruébelo para su país concreto antes de tomar cualquier decisión.
A falta de convenio específico, la eliminación de la doble imposición pasa las más de las veces por un crédito por impuesto extranjero previsto en la normativa interna del país de residencia, que permite imputar el impuesto pagado en Japón. Sus condiciones, sus límites y sus plazos varían de un país a otro.
En la práctica, la coordinación de los dos regímenes es técnica: se recomienda encarecidamente el apoyo conjunto de un zeirishi (zeirishi) en Japón y de un asesor fiscal o un notario en su país de residencia.
Las donaciones (zōyozei, zōyo-zei)
Transmitir en vida entra en el ámbito del impuesto sobre donaciones (zōyozei, zōyo-zei), distinto de la sucesión, con su propia escala (también progresiva, hasta el 55 %) y una exención anual mucho menor (en torno a 1,1 millones ¥ al año, unos 6.000 €). Existen regímenes específicos (por ejemplo, la transmisión anticipada). También aquí, la elección entre donación y sucesión se decide con un profesional.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Creer que un inmueble japonés escapa al impuesto japonés porque usted vive en el extranjero: es falso.
- Confundir el valor de mercado con el valor fiscal (rosenka): es este último el que cuenta.
- Olvidar designar a un representante fiscal en Japón para los trámites de la sucesión.
- Improvisar una donación sin sopesar la escala del zōyozei ni el tratamiento previsto en su país de residencia.
Estas indicaciones son generales y no sustituyen a un asesoramiento personalizado sobre su situación y su país de residencia.
En resumen: anticipar, valorar, asesorarse
El impuesto de sucesiones sobre un inmueble japonés (sōzokuzei, sōzoku-zei) sigue una lógica clara: el bien japonés tributa aunque los interesados sean no residentes, una reducción básica (30 millones ¥ más 6 millones ¥ por heredero) protege las herencias modestas, y el exceso sigue una escala progresiva del 10 al 55 %, aplicada a un valor fiscal (rosenka) que suele situarse por debajo del mercado.
La eliminación de la doble imposición depende del convenio aplicable, que debe comprobarse país por país, o en su defecto del crédito por impuesto extranjero previsto en la normativa interna; y la vía de la donación (zōyozei, zōyo-zei) ofrece una alternativa que conviene encuadrar con cuidado. Dada su tecnicidad (base imponible, reparto legal, convenio aplicable, elección entre donación y sucesión), esta materia exige asesoramiento profesional: un zeirishi en Japón y un asesor fiscal o notario en su país de residencia. Para estructurar su proyecto inmobiliario japonés pensando en la sucesión desde la compra, apóyese en nuestro acompañamiento personalizado y anticipe también la fiscalidad de las rentas del alquiler para el no residente durante la tenencia del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Paga un no residente el impuesto de sucesiones por un inmueble japonés?
Sí. Un inmueble situado en Japón es un bien japonés y entra en la base del impuesto japonés de sucesiones (sōzokuzei, sōzoku-zei), aunque el fallecido y los herederos vivan en el extranjero. Para los no residentes, el impuesto cubre en principio solo los bienes situados en Japón. Un zeirishi (zeirishi) confirma el alcance de la base según cada situación.
¿Cuál es la reducción del impuesto de sucesiones en Japón?
La reducción básica (kiso kōjo, kiso kōjo) es de 30 millones ¥ (unos 165.000 €) más 6 millones ¥ (unos 33.000 €) por heredero legal. Con 2 herederos la reducción alcanza 42 millones ¥; con 3, 48 millones ¥. Solo tributa la parte de la herencia que supera esa reducción, con una escala del 10 al 55 %.
¿Cómo se valora un inmueble para el impuesto japonés de sucesiones?
No por el precio de mercado, sino por un valor fiscal generalmente más bajo. El suelo se valora según el rosenka (rosenka, valor catastral de referencia por metro de fachada, publicado por la agencia tributaria, a menudo alrededor del 80 % del mercado) y la edificación por su valor catastral asignado (kotei shisan-zei hyōka-gaku). La base imponible suele quedar, por tanto, bastante por debajo del precio de compra.
¿Se puede evitar la doble imposición sobre una herencia japonesa?
El inmueble tributa en Japón en todo caso. Que exista además un convenio en materia de sucesiones entre Japón y su país de residencia debe comprobarse caso por caso, ya que la mayoría de los convenios fiscales solo cubren el impuesto sobre la renta. A falta de convenio, la doble imposición suele corregirse mediante el crédito por impuesto extranjero previsto en la normativa interna. Verifíquelo con un zeirishi (zeirishi) en Japón y un asesor fiscal o notario en su país.
¿Es mejor donar en vida o transmitir por herencia?
Depende. Una donación entra en el ámbito del zōyozei (zōyo-zei), con su propia escala progresiva (hasta el 55 %) y una exención anual mucho menor (en torno a 1,1 millones ¥ al año). La sucesión se beneficia de la reducción de 30 millones ¥ más 6 millones ¥ por heredero. El equilibrio depende del valor del bien, del calendario y de la situación familiar: decídalo con un profesional.
Fuentes oficiales
El siguiente paso
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