Donar un inmueble en Japón: la guía del impuesto zoyozei

Donación o herencia: la respuesta corta, en cifras

Todo propietario extranjero de un inmueble japonés acaba haciéndose la misma pregunta: ¿transmitir ahora o dejar que lo resuelva la sucesión? La fiscalidad japonesa responde con cifras, y apuntan claramente en una dirección.

Japón aplica dos impuestos distintos pero conectados: el zōyozei (zōyo-zei, impuesto sobre donaciones), que paga quien recibe, y el sōzokuzei (sōzoku-zei, impuesto sobre sucesiones), que tratamos a fondo en nuestro artículo sobre el impuesto de sucesiones japonés sobre los inmuebles. El primero es deliberadamente más gravoso que el segundo: se trata precisamente de impedir que las familias vacíen una herencia a base de donaciones en vida.

Criterio	Donación (zoyozei)	Herencia (sozokuzei)
Reducción	1.100.000 ¥ al año por beneficiario (≈ 7.300 €)	30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ por heredero
Tipos	Del 10 % al 55 % (55 % a partir de 45.000.000 ¥)	Del 10 % al 55 % (55 % por encima de 600.000.000 ¥)
Impuesto de registro	2 % del valor catastral	0,4 % del valor catastral
Impuesto de adquisición de inmuebles	3 %	Ninguno
Cuándo se paga	De inmediato (declaración antes del 15 de marzo)	10 meses después del fallecimiento

Qué significa esto en la práctica: para un mismo valor, una donación cuesta bastante más que una herencia. Solo tiene sentido por tres motivos: sacar del patrimonio gravable un activo que va a revalorizarse, evitar una copropiedad conflictiva tras el fallecimiento o ceder la gestión en vida. Si su patrimonio japonés queda por debajo de la reducción sucesoria, donar significa pagar un impuesto que sus herederos nunca habrían pagado.

Un inmueble japonés siempre tributa, incluso entre no residentes

Esto es lo que los propietarios extranjeros descubren demasiado tarde. Las reglas de territorialidad japonesas distinguen los kokunai zaisan (国内財産, bienes situados en Japón) de los bienes extranjeros. Para los bienes extranjeros, la tributación depende de la residencia y de la nacionalidad de ambas partes, con complejas pruebas de duración de estancia. Para los bienes japoneses no hay escapatoria:

Un inmueble situado en Japón queda sujeto al zōyozei en todos los casos, sea cual sea la nacionalidad o la residencia del donante y del beneficiario. Un padre español residente en España que dona un piso de Osaka a su hija residente en México activa el impuesto japonés sobre donaciones.

Un beneficiario no residente debe nombrar un representante fiscal

El zōyozei lo paga el beneficiario, en la oficina tributaria de su lugar de residencia. Un beneficiario sin domicilio en Japón debe por tanto nombrar un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, representante fiscal que gestiona declaraciones y pagos ante la administración japonesa). Sin él no es posible ni declarar ni pagar, y los recargos por retraso siguen acumulándose. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el representante fiscal en Japón: suele ser la misma persona que ya se ocupa de sus obligaciones como arrendador.

La doble imposición no se neutraliza automáticamente

Los convenios fiscales entre Japón y la mayoría de los países occidentales cubren la renta y, a veces, el patrimonio, pero rara vez las donaciones. En la práctica, cada país aplica sus propias normas internas, con un mecanismo de crédito por impuesto extranjero para los bienes situados fuera. Haga validar su plan por un asesor fiscal de cada lado antes de firmar: es el único honorario de asesoramiento que recomendamos sin excepción.

La escala del zoyozei: reducción anual y tipos del 10 al 55 por ciento

El régimen por defecto es el rekinen kazei (暦年課税, tributación por año natural). Cada beneficiario dispone de una reducción de 1.100.000 ¥ por año natural (≈ 7.300 €), que cubre todas las donaciones recibidas de todos los donantes juntos. Por encima de esa cifra, la escala se aplica al resto.

Japón utiliza dos escalas distintas. La escala especial (tokurei zōyo zaisan, 特例贈与財産) se aplica a las donaciones de un ascendiente en línea directa (padre, madre o abuelo) a un beneficiario que tenga 18 años o más a 1 de enero del ejercicio. Cualquier otra donación (entre cónyuges, entre hermanos, de un tío a un sobrino) queda bajo la escala general, más gravosa.

Base imponible (tras la reducción)	Escala especial (de padre a hijo de 18 años o más)	Escala general (los demás casos)
≤ 2.000.000 ¥	10 %	10 %
≤ 3.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	15 % − 100.000 ¥
≤ 4.000.000 ¥	15 % − 100.000 ¥	20 % − 250.000 ¥
≤ 6.000.000 ¥	20 % − 300.000 ¥	30 % − 650.000 ¥
≤ 10.000.000 ¥	30 % − 900.000 ¥	40 % − 1.250.000 ¥
≤ 15.000.000 ¥	40 % − 1.900.000 ¥	45 % − 1.750.000 ¥
≤ 30.000.000 ¥	45 % − 2.650.000 ¥	50 % − 2.500.000 ¥
≤ 45.000.000 ¥	50 % − 4.150.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥
> 45.000.000 ¥	55 % − 6.400.000 ¥	55 % − 4.000.000 ¥

Cómo se lee: la cifra en yenes que sigue a cada tipo es una deducción fija que se aplica después del tipo. Sobre una base imponible de 19.900.000 ¥ con la escala especial: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥ de impuesto (≈ 42.000 €).

Dos beneficios que sí marcan la diferencia

• Reducción por cónyuge (haigūsha kōjo, 配偶者kōjo): 20.000.000 ¥ adicionales (≈ 133.000 €) para la donación de una vivienda situada en Japón, o de los fondos para comprarla, entre cónyuges casados desde hace más de veinte años. El beneficiario debe vivir en el inmueble antes del 15 de marzo del año siguiente y tener intención de quedarse. Se usa una sola vez en la vida con el mismo cónyuge y es acumulable con la reducción de 1.100.000 ¥.
• Fondos para la adquisición de vivienda (jūtaku shutoku-tō shikin, jūtaku取得等資金): hasta 10.000.000 ¥ exentos (≈ 67.000 €) para una vivienda energéticamente eficiente y 5.000.000 ¥ en los demás casos, cuando un ascendiente en línea directa financia la compra de una vivienda japonesa en la que residirá el beneficiario. La medida está vigente hasta el 31 de diciembre de 2026, con condiciones estrictas de superficie, eficiencia energética e ingresos.

La declaración va del 1 de febrero al 15 de marzo

El beneficiario presenta la declaración del zōyozei y paga entre el 1 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente a la donación. Una donación firmada el 20 de diciembre y otra firmada el 5 de enero se separan por dos semanas, pero caen en dos años naturales distintos: dos reducciones de 1.100.000 ¥. Esa es la primera palanca gratuita que le ofrece el calendario.

El régimen sozoku-ji seisan kazei: 25 millones de yenes sin impuesto inmediato

Junto al régimen por año natural, Japón ofrece una opción irrevocable: el sōzoku-ji seisan kazei (相続時精算課税, literalmente «tributación liquidada en el momento de la sucesión»). La idea: no gravar la donación hoy y reincorporar su valor a la herencia más adelante.

Condiciones y funcionamiento

• Donante: ascendiente en línea directa de 60 años o más a 1 de enero del año de la donación.
• Beneficiario: hijo o nieto de 18 años o más a 1 de enero.
• Reducción acumulada de 25.000.000 ¥ (≈ 167.000 €) por pareja donante-beneficiario, utilizable en una o varias transmisiones. Por encima, se aplica un tipo fijo del 20 %, que después se imputa al impuesto de sucesiones.
• Desde el 1 de enero de 2024, el régimen incorpora además su propia reducción anual de 1.100.000 ¥, y esa parte no se reincorpora a la herencia. Esta es la verdadera novedad de la reforma.
• Irrevocable: una vez elegido con un donante concreto, ya nunca se puede volver al régimen por año natural con esa persona.

La trampa del valor congelado, que además es el objetivo

Al fallecer, el bien donado se reincorpora a la herencia por su valor el día de la donación, no por su valor en el momento del fallecimiento. Es una apuesta: si su piso de Tokio gana un 40 % en diez años, esa plusvalía escapa al impuesto de sucesiones. Si el activo pierde valor (el destino de la mayoría de las casas japonesas, como explicamos en nuestro artículo sobre la depreciación del edificio y el valor del terreno en Japón), habrá fijado un valor superior a la realidad.

La reincorporación a 7 años del régimen por año natural

El régimen por año natural lleva aparejada una regla de reincorporación (seizen zōyo kasan, 生前贈与加算): las donaciones hechas en los últimos años de vida del donante a alguien que hereda se reintegran en la herencia. La reforma en vigor desde el 1 de enero de 2024 amplía progresivamente esa ventana de 3 a 7 años.

Fecha del fallecimiento	Periodo de reincorporación
Hasta el 31 de diciembre de 2026	3 años antes del fallecimiento
Del 1 de enero de 2027 al 31 de diciembre de 2030	Del 1 de enero de 2024 a la fecha del fallecimiento
A partir del 1 de enero de 2031	7 años antes del fallecimiento

Se aplica una deducción fija de 1.000.000 ¥ repartida entre los años 4 a 7. Dos matices útiles: la reincorporación solo afecta a quienes reciben efectivamente algo de la herencia (una donación a un nieto que no hereda nada se libra) y las donaciones hechas bajo el sōzoku-ji seisan kazei quedan completamente fuera de esta regla.

Cómo valora la Agencia Tributaria japonesa un inmueble donado

Buena noticia para el donante: la base del zōyozei no es el precio de mercado. Japón utiliza dos valores administrativos, ambos sistemáticamente inferiores.

Elemento	Base de valoración	Nivel habitual frente al mercado
Terreno (zonas urbanas)	rosenka (rosenka), el valor por metro cuadrado según el frente de calle publicado por la Agencia Tributaria	≈ 80 % del precio de mercado
Terreno (zonas rurales)	Valor catastral × coeficiente oficial	Variable, a menudo más bajo
Edificio	kotei shisanzei hyōkagaku (kotei shisan-zei hyōka-gaku, el valor catastral usado para el impuesto sobre bienes inmuebles)	≈ 40 a 60 % del coste de construcción

El rosenka es público y puede consultarse en línea, mapa a mapa. El valor catastral del edificio aparece en el recibo del impuesto japonés sobre bienes inmuebles que recibe todo propietario, o en el certificado de valoración que emite el ayuntamiento.

Consejo de experto: la diferencia de valoración es la verdadera palanca

Un inmueble comprado por 30.000.000 ¥ puede valorarse en solo 21.000.000 ¥ a efectos del impuesto sobre donaciones. Transmitir un inmueble japonés en lugar de dinero reduce, por tanto, la base imponible entre un 25 y un 35 % de forma mecánica. Es una de las razones por las que las familias japonesas convierten sus ahorros en ladrillo antes de transmitir, y uno de los ángulos que trabajamos en nuestros estudios de proyectos de inversión.

La excepción que hay que conocer: la donación con carga

Si dona un inmueble transmitiendo con él una deuda asociada (un préstamo pendiente, por ejemplo), la operación se convierte en un futan-tsuki zōyo (負担付贈与, donación con carga). Dos consecuencias severas: el bien se valora entonces a precio de mercado y no según el rosenka, y el donante puede tributar por una plusvalía igual a la deuda transmitida, según las reglas que exponemos en nuestro artículo sobre la tributación de la plusvalía inmobiliaria en Japón. Conviene recordar que las hipotecas japonesas están en cualquier caso reservadas a los residentes en Japón con nómina, así que la mayoría de los compradores extranjeros paga al contado y no se ve afectada.

Los gastos de transmisión que todos olvidan: el 2 % y el 3 %

El zōyozei es solo la primera línea de la factura. Cambiar el nombre en el registro de la propiedad tiene un coste, y es notablemente más alto en una donación que en una herencia.

Coste	Donación	Herencia	Base
tōroku menkyozei (impuesto de registro)	2 %	0,4 %	Valor catastral
fudōsan shutokuzei (impuesto de adquisición de inmuebles)	3 %	Ninguno	Valor catastral (base del terreno reducida a la mitad hasta el 31 de marzo de 2027)
Honorarios del shihō shoshi	De 50.000 a 100.000 ¥ (horquilla habitual)	Similar	Por inscripción

El tōroku menkyozei (tōroku menkyo-zei, impuesto de registro) es cinco veces más alto en una donación que en una herencia. El fudōsan shutokuzei (fudōsan shutoku-zei, impuesto de adquisición de inmuebles) es aún más contundente: no se aplica en absoluto a las transmisiones por fallecimiento, pero sí a las donaciones, al tipo reducido del 3 % vigente hasta el 31 de marzo de 2027.

La inscripción debe pasar por un shiho shoshi, el escribano judicial japonés, que presenta la escritura ante la oficina de asuntos jurídicos. El propio registro lo explicamos en nuestro artículo sobre el toki bo, el registro de la propiedad japonés. A modo de comparación, los gastos totales de compra en Japón se mantienen por debajo del 6 % del precio: solo en gastos de transmisión, una donación sale casi tan cara como una compra.

Caso práctico: una casa de Kioto de 30 millones de yenes cedida a una hija

He aquí una situación real de nuestra práctica, calculada de principio a fin. Un matrimonio francés posee una machiya de Kioto (machiya, casa urbana de madera típica de Kioto), comprada por 30.000.000 ¥ (200.000 €). El padre, de 68 años, quiere cedérsela a su hija de 30. Ningún otro activo japonés, una sola heredera.

Valores administrativos utilizados: valoración a efectos del impuesto sobre donaciones 21.000.000 ¥ (terreno según rosenka 18.000.000 ¥ + edificio 3.000.000 ¥); valor catastral para los gastos de transmisión 18.000.000 ¥, de los cuales 15.000.000 ¥ de terreno.

Escenario A: donación directa de una sola vez

• Base imponible: 21.000.000 ¥ − 1.100.000 ¥ = 19.900.000 ¥
• Escala especial: 19.900.000 ¥ × 45 % − 2.650.000 ¥ = 6.305.000 ¥
• Impuesto de registro: 18.000.000 ¥ × 2 % = 360.000 ¥
• Impuesto de adquisición: (15.000.000 ¥ ÷ 2 × 3 %) + (3.000.000 ¥ × 3 %) = 315.000 ¥
• Total: unos 6.980.000 ¥, es decir 46.500 €

Escenario B: optar por el sozoku-ji seisan kazei

• Base tras la reducción anual: 19.900.000 ¥, por debajo del umbral de 25.000.000 ¥, luego 0 ¥ de impuesto sobre donaciones ahora
• Impuesto de registro + impuesto de adquisición: 675.000 ¥, pagaderos de inmediato
• Al fallecer: 19.900.000 ¥ se reincorporan a la herencia, por su valor de 2026
• Total inmediato: 675.000 ¥, es decir 4.500 €

Escenario C: no hacer nada y dejar que lo transmita la sucesión

• Reducción sucesoria para una heredera: 30.000.000 ¥ + 6.000.000 ¥ = 36.000.000 ¥, por encima de la valoración de 21.000.000 ¥, luego 0 ¥ de impuesto de sucesiones
• Impuesto de registro: 18.000.000 ¥ × 0,4 % = 72.000 ¥
• Impuesto de adquisición: ninguno
• Total: 72.000 ¥, es decir 480 €

Veredicto: para este patrimonio, una donación directa cuesta casi cien veces más que la vía sucesoria. La opción por el sōzoku-ji seisan kazei es el término medio razonable si el padre quiere que su hija gestione el inmueble desde hoy: transmite la propiedad y la responsabilidad por 4.500 €, sin impuesto inmediato. Una donación directa solo empieza a ser racional por encima de la reducción sucesoria, es decir con un patrimonio japonés holgadamente superior a 36.000.000 ¥, o con un activo del que se espere una fuerte revalorización. Nuestro simulador de rentabilidad y fiscalidad le permite probar estas cifras con su propia situación.

Los errores que salen más caros

1. Donar en porciones anuales sin contar los gastos

Trocear una casa en veinte participaciones de 1.050.000 ¥ para no superar la reducción anual parece muy hábil. Pero cada transmisión de participación genera su propio impuesto de registro, su impuesto de adquisición y sus honorarios de shihō shoshi: prevea entre 80.000 y 100.000 ¥ al año, cerca de 2.000.000 ¥ en veinte años, para evitar 6.305.000 ¥ de impuesto. La cuenta puede seguir saliendo, pero no es gratis.

2. Crear una copropiedad de la que no se puede salir

El corolario de lo anterior: durante veinte años el inmueble permanece en kyōyū (共有, copropiedad indivisa) entre padre e hija. Cualquier venta necesita el consentimiento de todos los copropietarios, y revender un inmueble japonés en copropiedad transfronteriza, con un fallecimiento por medio, se convierte en un auténtico laberinto jurídico.

3. Ignorar la reincorporación de los últimos años

Una donación hecha tres años antes del fallecimiento no aporta ninguna ventaja sucesoria: se reincorpora, y usted habrá pagado el zōyozei para nada. Donar es una herramienta de largo plazo, no una maniobra de última hora.

4. Transmitir sin escritura

El derecho japonés reconoce las donaciones verbales, pero siguen siendo revocables mientras no se ejecuten, y la Agencia Tributaria quiere una fecha cierta. Un contrato de donación fechado (zōyo keiyakusho, 贈与keiyaku書) sellado con un sello hanko registrado es imprescindible, entre otras cosas para demostrar que no disfrazó una única donación grande de serie de entregas anuales.

5. Olvidar la fiscalidad del alquiler después de la transmisión

Si el inmueble está alquilado, el beneficiario pasa a ser responsable del impuesto japonés sobre los ingresos por alquiler desde la fecha de la transmisión y debe organizarse en consecuencia: vea nuestro artículo sobre la tributación de los ingresos por alquiler de los no residentes. La retención del 20,42 % sobre el alquiler pagado a un no residente cambia de perceptor, lo que obliga a avisar al inquilino o a la empresa de gestión.

6. Creer que una donación abre un derecho a residir

Recibir un inmueble japonés no le da ningún derecho de residencia: ni visado, ni estatus de residencia, ni vía rápida. Lo tratamos en nuestro artículo sobre comprar una casa en Japón sin visado. Propiedad e inmigración son dos expedientes totalmente separados en Japón.

En resumen: done pronto lo que vaya a revalorizarse

Donar un inmueble japonés responde a una lógica sencilla en cuanto se tienen las cifras delante. La reducción anual de 1.100.000 ¥ es muy pequeña para mover un inmueble entero; la escala sube deprisa; los gastos de transmisión añaden alrededor de un 5 % a la factura. Frente a eso, la reducción sucesoria de 30.000.000 ¥ más 6.000.000 ¥ por heredero absorbe la mayoría de los patrimonios japoneses en manos de propietarios extranjeros.

De ahí salen tres reglas de decisión:

• Patrimonio japonés por debajo de la reducción sucesoria: no done el inmueble en propiedad plena. Si quiere transmitir en vida, la opción por el sōzoku-ji seisan kazei cede la propiedad por el coste de los derechos de transmisión únicamente.
• Patrimonio por encima de la reducción, o activo que se revaloriza: la donación empieza a compensar, sobre todo en activos de alto potencial como los inmuebles de centro urbano o las viviendas explotadas en alquiler de corta estancia.
• En todos los casos: planifique con más de siete años de antelación, ponga el contrato por escrito y haga validar la estructura por un asesor fiscal japonés y por otro de su país de residencia.

Antes de pensar en la transmisión hace falta tener el activo adecuado. Si aún no ha llegado a ese punto, empiece por nuestra guía completa para comprar un inmueble en Japón, explore los bienes que seguimos por todo Japón o cuéntenos su proyecto familiar a través de nuestro acompañamiento personalizado a la compra: la estructura de propiedad se decide antes de comprar, no veinte años después.

Preguntas frecuentes

¿Pago impuestos en Japón si dono mi piso de Tokio a mi hijo que vive fuera?

Sí. Un inmueble situado en Japón queda sujeto al zoyozei sea cual sea la nacionalidad o la residencia del donante y del beneficiario. Su hijo tendrá que presentar una declaración japonesa del impuesto sobre donaciones entre el 1 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente y nombrar un representante fiscal japonés.

¿Cuánto se puede donar cada año sin impuestos en Japón?

1.100.000 ¥ por beneficiario y año natural, unos 7.300 €, sumando todos los donantes. La reducción se renueva cada 1 de enero, y eso es lo que hace posibles las transmisiones repartidas en varios años.

¿Es mejor donar o heredar un inmueble japonés?

En la inmensa mayoría de los casos, heredar sale más barato: la reducción sucesoria alcanza 30.000.000 ¥ más 6.000.000 ¥ por heredero, frente a 1.100.000 ¥ al año en las donaciones, y los derechos de transmisión son cinco veces menores. Donar compensa sobre todo por encima de esa reducción o con un activo que se espera revalorizar.

¿Cómo funciona el régimen sozoku-ji seisan kazei?

Mediante una opción irrevocable, un padre, una madre o un abuelo de 60 años o más puede transmitir hasta 25.000.000 ¥ a un hijo o nieto de 18 años o más sin impuesto inmediato, más 1.100.000 ¥ al año desde 2024. El valor se reincorpora a la herencia, pero por su valor el día de la donación.

¿Qué valor utiliza la Agencia Tributaria japonesa para el impuesto sobre donaciones?

Valores administrativos, no el precio de mercado: el rosenka para el terreno, en torno al 80 % del mercado, y el valor catastral para el edificio, a menudo del 40 al 60 % del coste de construcción. Transmitir un inmueble en lugar de dinero reduce así la base imponible entre un 25 y un 35 %.

¿Cuánto cuesta el cambio de nombre en el registro tras una donación?

Prevea un 2 % del valor catastral en impuesto de registro, un 3 % de impuesto de adquisición de inmuebles con la base del terreno reducida a la mitad hasta el 31 de marzo de 2027, más los honorarios del shiho shoshi, normalmente de 50.000 a 100.000 ¥ por escritura.

¿Se reincorporan las donaciones en vida a la herencia japonesa?

Sí, para quienes heredan. La ventana de reincorporación pasa de 3 a 7 años: 3 años para los fallecimientos hasta el 31 de diciembre de 2026, una ampliación progresiva después, y 7 años completos para los fallecimientos a partir del 1 de enero de 2031.

¿Recibir un inmueble en Japón da derecho a un visado?

No. Ni comprar ni recibir un inmueble japonés crea derecho alguno a residir. Los visados siguen un procedimiento completamente aparte, basado en el empleo, en una actividad empresarial o en la situación familiar.