Sites de imóveis no Japão: como buscar no SUUMO

Os quatro circuitos onde os anúncios japoneses realmente vivem

Um comprador estrangeiro digita "casas à venda no Japão" no Google e chega a três ou quatro sites em inglês que mostram algumas centenas de imóveis. O mercado japonês real tem várias centenas de milhares de anúncios de venda ativos. A diferença não é um segredo: ela é estrutural, porque a informação sobre os imóveis está repartida em quatro circuitos separados.

O mapa que você precisa ter em mente antes de começar

Circuito	Exemplos	O que você encontra ali	Acessível do exterior
Portais para o consumidor	SUUMO, at home, LIFULL HOME'S	A maior parte dos imóveis urbanos e suburbanos à venda, publicados por imobiliárias	Sim, mas em japonês
Base de dados profissional	reinzu (レインズ, REINS)	Imóveis sob mandato exclusivo, muitas vezes antes de qualquer anúncio público	Não: apenas corretores licenciados
Bancos de casas vazias	Bancos municipais, portal nacional	Casas rurais, com frequência totalmente fora do circuito das imobiliárias	Sim, às vezes com cadastro prévio
Sites de imobiliárias e off-market	O site da própria imobiliária, mikōkai bukken (未公開物件, imóvel não divulgado)	Anúncios em primeira mão, imóveis que nunca são divulgados	Em parte

Guarde a sequência: um imóvel começa numa imobiliária, entra no REINS se o mandato exigir, e só então aparece num portal para o consumidor. Quando você o vê no SUUMO, ele já circulou entre profissionais durante vários dias. É exatamente por isso que o nosso catálogo de akiya (casas vazias, akiya) e casas japonesas agrega várias fontes em vez de espelhar um único portal.

Um portal não é um vendedor

Nenhum desses sites tem estoque próprio. São plataformas de publicidade: a imobiliária paga para exibir um mandato, e é ela, titular de uma licença takuchi tatemono torihikigyō (宅地tatemono取引業, corretagem imobiliária), que conduz a venda. O botão de contato, portanto, envia uma mensagem a um profissional local, não ao proprietário, e coloca você numa relação em que a imobiliária representa antes de tudo o vendedor. Analisamos essa relação de forças no nosso artigo sobre como funciona uma imobiliária japonesa.

SUUMO, at home e LIFULL HOME'S: qual usar para cada coisa

Os três portais parecem iguais de longe e se comportam de maneira bem diferente na prática. Nenhum deles é completo sozinho: um imóvel pode estar em um e não estar nos outros dois, conforme os contratos de publicidade da imobiliária que o detém.

Portal	Editor	Ponto forte	Ponto cego
SUUMO	Recruit	Volume e reconhecimento de marca: o padrão nacional, muito denso nas áreas urbanas e suburbanas, páginas de anúncio detalhadas	Lado da venda inteiramente em japonês, filtros pensados para quem mora no país
at home	At Home Co., Ltd.	Boa cobertura das pequenas imobiliárias independentes e das áreas rurais, cooperadora do portal nacional de casas vazias	Páginas de anúncio mais simples, poucas fotos nos imóveis rurais
LIFULL HOME'S	LIFULL Co., Ltd.	Buscador rico (mapas, escolas, entorno), também opera um banco nacional de akiya	As versões traduzidas, quando existem, cobrem sobretudo aluguel

Dica de especialista: cruze sempre dois portais, nunca confie em um só

Um ippan baikai (ippan媒介, mandato não exclusivo) permite ao vendedor entregar o mesmo imóvel a várias imobiliárias ao mesmo tempo. Cada uma publica por conta própria, com as suas fotos e às vezes uma descrição diferente. Um mandato exclusivo, ao contrário, é anunciado por uma única imobiliária, muitas vezes num único portal. Buscar num só site significa, portanto, ignorar uma fatia aleatória do mercado. O método de trabalho: rode a mesma busca no SUUMO e no at home, depois cruze os resultados por endereço e área construída, nunca pelo título.

Os sites em inglês não são um quarto circuito

As plataformas em inglês voltadas a compradores estrangeiros em geral revendem mandatos já existentes e não acrescentam nenhum imóvel ao mercado. Elas ajudam no idioma, raramente na cobertura. Foi justamente por isso que construímos um catálogo traduzido alimentado pelas próprias fontes japonesas, com um simulador de rentabilidade e mapa de preços para ler os números por trás de cada anúncio.

Buscar em japonês sem falar japonês

A maior parte das buscas malsucedidas se resume a três palavras. A primeira separa alugar de comprar, a segunda nomeia o tipo de imóvel, a terceira indica o preço. Uma vez que você domina essas três, um navegador com tradução automática basta para usar qualquer portal.

Romaji	Japonês	Significado	Por que importa
baibai	売買	Compra e venda	A aba que você quer. Sem ela você está vendo aluguéis
chintai	chintai	Aluguel	A aba a evitar: é a que abre por padrão
chūko ikkodate	中古一戸建て	Casa isolada de segunda mão	A categoria onde está quase toda akiya
shinchiku	新築	Construção nova	Desmarque se você procura estoque antigo
chūko manshon	中古mansion	Apartamento de concreto de segunda mão	O mercado urbano, taxas mensais de condomínio incluídas
tochi	tochi	Terreno nu	Uma categoria à parte, nunca misturada com casas
kakaku	価格	Preço	Cotado em man'en (万円), unidades de 10.000 ienes
madori	madori	Distribuição dos cômodos	O conhecido código 3LDK ou 2DK
chikunen	chikunen	Ano de construção	Decisivo para saber qual norma sísmica se aplica
toho	徒歩	A pé	Minutos calculados a 80 metros por minuto
shōdanchū	商談中	Em negociação	O imóvel já não está realmente disponível
seiyakuzumi	成約済	Vendido	O anúncio muitas vezes fica no ar por semanas

A armadilha do man'en

Um preço exibido como "480万円" não é 480 ienes nem 480.000 ienes: são 480 vezes 10.000, ou seja 4.800.000 ¥ (cerca de $30.800 pela taxa aplicada na redação deste artigo, 156 ¥/$). Bastam três zeros para transformar uma pechincha em miragem, ou o contrário. A anatomia completa de uma página de anúncio, plantas e unidades de área incluídas, está no nosso guia para ler um anúncio imobiliário japonês, com a terminologia no nosso glossário do imobiliário japonês.

Um minuto a pé não é um minuto

O tempo toho anunciado é calculado por regulamento a 80 metros por minuto, no plano, ignorando semáforos, passagens de nível e inclinação. Numa cidade de morros como Kanazawa, ou numa ladeira de Yokohama, "toho 15 minutos" leva vinte e cinco. Para uma akiya rural, aliás, a pergunta de verdade não é a caminhada: é se existe alguma estação servida. Esse fator sozinho pesa muito mais no valor de revenda do que o estado da construção.

O que um portal japonês nunca mostra

Um portal mostra o que uma imobiliária decidiu colocar ali, no momento em que decidiu colocar. Quatro pontos cegos explicam a maior parte da frustração que os compradores estrangeiros sentem.

REINS, a base de dados que o público não vê

Quando um vendedor assina um mandato exclusivo, a imobiliária tem de registrar o imóvel no reinzu (REINS), a rede de organismos de distribuição designados pelo ministério: em até cinco dias úteis no mandato exclusivo pleno (senzoku sennin baikai, 専属専任媒介), em até sete dias úteis no mandato exclusivo simples (sennin baikai, 専任媒介). Um mandato não exclusivo não traz essa obrigação. Em outras palavras, um imóvel pode ser conhecido por todos os profissionais da província durante uma semana antes de existir um único anúncio público. O público só alcança a vitrine estatística do REINS, que publica preços de transações passadas, não imóveis à venda.

Os imóveis off-market

Mikōkai bukken (未公開物件, imóveis não divulgados) passam de mão em mão para compradores que a imobiliária já conhece: investidores recorrentes, vizinhos, empresas locais. Não são ilegais, são simplesmente invisíveis. Quem não fala com ninguém no terreno nunca vai ver um deles, por mais horas que passe nos portais.

Duplicatas, anúncios fantasma e anúncios-isca

• Duplicatas. Sob mandato não exclusivo, a mesma casa aparece em três imobiliárias, com três conjuntos de fotos e às vezes três títulos diferentes. Cruze sempre por endereço, área do terreno e ano de construção.
• Anúncios fantasma. Um imóvel marcado shōdanchū ou seiyakuzumi continua no ar porque traz contatos. O aviso vem em letra miúda, em geral no alto da página.
• Anúncios-isca. Os otori bukken (おとり物件, imóveis-isca), anunciados para atrair ligações e depois declarados "acabou de ser vendido", são proibidos pelo código de concorrência leal que rege a publicidade imobiliária. Ainda assim persistem, sobretudo na faixa mais barata.

Nada sobre riscos, nada sobre a vizinhança

Um anúncio japonês descreve um edifício, não o entorno. Zoneamento, exposição a inundações, áreas de alerta de deslizamento e a população projetada da cidade daqui a dez anos não aparecem. Tudo isso existe, público e gratuito, mas fica em outro lugar: veja o nosso artigo sobre riscos naturais e imóveis no Japão.

O estoque rural que não chega a portal nenhum

No interior, uma grande parte das casas vazias nunca passa por uma imobiliária. A comissão legal sobre um imóvel de 3.000.000 ¥ (cerca de $19.200) não cobre o deslocamento do corretor, uma vistoria e a papelada de inventário. Então a casa fica vazia, ou acaba num banco municipal de casas vazias.

Como funciona o circuito das akiya bank

Cada município mantém a própria lista, com a própria interface e as próprias condições. O ministério empurrou parte dessas listas para um portal nacional, cuja operação foi confiada a duas empresas privadas de portais (at home e LIFULL HOME'S) em regime de projeto-piloto. O resultado é desigual: algumas cidades publicam tudo, outras exigem cadastro prévio, uma entrevista, até um compromisso de morar na casa. Cada etapa está detalhada no nosso guia sobre o sistema das akiya bank.

Por que agregamos em vez de apontar para um portal

Um comprador não residente a quem se pede para acompanhar três portais nacionais, quarenta e sete provinciais e centenas de páginas municipais desiste em duas semanas. É esse o sentido do nosso catálogo: mais de 5.000 anúncios acompanhados em 46 províncias, atualizados toda noite, preços convertidos e localizações no mapa verificadas contra o terreno. As portas de entrada mais usadas são casas japonesas por menos de $50.000 e, para a moradia urbana tradicional, machiya (machiya) à venda.

Conferir um preço com dados oficiais gratuitos

Um portal mostra um preço pedido, nunca um preço de mercado. Antes de escrever a uma imobiliária, três bases públicas dizem se o número se sustenta. São gratuitas, estão em japonês e valem mais do que qualquer avaliação comercial.

Fonte	Publicado por	O que fornece	Limite
fudōsan jōhō raiburari (Fudōsan Jōhō Library, biblioteca de informação imobiliária)	Ministério do Território, Infraestrutura, Transportes e Turismo (Kokudo Kōtsū-shō, MLIT)	Transações efetivamente registradas por município e por tipo de imóvel, sobrepostas a mapas de risco e de zoneamento	Trimestres publicados com vários meses de atraso
REINS Market Information	Organismos de distribuição designados	Preços de transação de casas e apartamentos vendidos por profissionais	Agregados, sem endereço exato
rosenka (rosenka, valor fiscal por testada de rua)	Agência Nacional de Impostos (NTA)	Valor fiscal por metro quadrado, rua a rua, publicado todo ano	Uma base fiscal, mais baixa que o preço de mercado

O hábito que evita pagar caro demais

Pegue o preço pedido, divida pela área construída e compare com o preço por metro quadrado das transações reais no mesmo município e no mesmo tipo de imóvel. Vinte por cento acima é negociável; o dobro do nível local quase sempre significa um imóvel reformado para aluguel de curta temporada, ou um erro de categoria. É exatamente esse o cálculo que a nossa análise Premium faz em cada anúncio, comparando o preço com as transações registradas pelo ministério quando o município é coberto, e com o catálogo quando não é.

Exemplo prático: do anúncio que você viu ao orçamento real

Você encontra uma casa isolada de segunda mão anunciada a "1.200万円", ou seja 12.000.000 ¥ (cerca de $76.900), toho 12 minutos de uma estação, construída em 1998, 95 m² de área construída em 180 m² de terreno. Eis o que o anúncio não precifica.

Item	Valor em ienes	Equivalente	Observação
Preço pedido	12.000.000 ¥	$76.923	Uma base de negociação, não um preço fixo
Comissão da imobiliária (teto legal, com imposto)	462.000 ¥	$2.962	3 % do preço mais 60.000 ¥, mais o imposto sobre consumo
Imposto de registro (tōroku menkyozei, tōroku menkyo-zei)	115.000 ¥	$737	Calculado sobre o valor venal, bem abaixo do preço pago
Imposto de selo (inshizei, inshi-zei), alíquota reduzida	10.000 ¥	$64	Tabela fixa por faixa de preço do contrato
Honorários do shihō shoshi (shihō shoshi, escrivão judicial responsável pelo registro do imóvel)	60.000 ¥	$385	Registro da transferência de propriedade
Imposto de aquisição (fudōsan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei)	0 a 20.000 ¥	$0 a $128	Muitas vezes anulado por abatimentos residenciais
Total dos custos de compra	647.000 a 667.000 ¥	$4.147 a $4.276	Ou seja, 5,4 % a 5,6 % do preço

A regra a guardar: os custos de compra no Japão ficam abaixo de 6 % do preço, e a comissão da imobiliária responde por dois terços disso. O detalhamento linha a linha está no nosso artigo sobre os custos de compra de um imóvel no Japão.

O caso especial dos imóveis muito baratos

Desde 1º de julho de 2024, as regras permitem uma remuneração derrogatória sobre imóveis vazios com preço igual ou inferior a 8.000.000 ¥: até 300.000 ¥ antes de impostos, ou seja 330.000 ¥ com impostos, desde que a imobiliária explique e obtenha a concordância antes da assinatura do mandato. Não é um percentual, é um teto expresso em ienes, pensado para tornar viável o tratamento de pequenos processos rurais. Na prática: numa akiya de 3.000.000 ¥, a comissão deixa de ser 155.000 ¥ e pode chegar a 330.000 ¥. O valor absoluto continua modesto, mas entra no seu orçamento desde o primeiro cálculo.

O que o portal também não vai te dizer

• Uma casa de 1998 é posterior à norma sísmica de 1981, o que muda tudo em seguro e em revenda: veja a norma sísmica shin-taishin.
• Nenhum banco japonês empresta a um não residente: um financiamento pressupõe morar no Japão e trabalhar com carteira lá. Caso contrário, a compra é à vista.
• Comprar essa casa não dá nenhum direito de residência. Propriedade e visto são assuntos sem relação entre si.

Os sete erros que custam mais caro

1. Buscar aluguéis sem perceber. Os portais abrem em chintai. Se os preços giram em torno de 80.000, você está vendo aluguéis mensais, não preços de venda.
2. Confundir os sites em inglês com o mercado. Eles traduzem uma fração do estoque. O mercado real está em japonês, e a tradução do navegador basta e sobra para navegar nele.
3. Escrever em inglês para uma pequena imobiliária rural. Muitas simplesmente não respondem, não por desprezo, mas por medo de entender mal um compromisso jurídico. Uma mensagem curta e educada em japonês, citando a referência do imóvel, transforma a taxa de resposta.
4. Ler o tempo de caminhada ao pé da letra. O cálculo regulamentado ignora ladeiras, semáforos e passagens de nível.
5. Passar por cima do aviso de negociação em curso. Uma visita marcada do outro lado do mundo num imóvel que já tem proposta é uma semana perdida.
6. Achar que o portal representa você. A imobiliária que anuncia o imóvel age pelo vendedor. Mandar verificar o imóvel por um terceiro antes de fazer uma proposta não é desconfiança, é prática profissional: o nosso artigo sobre visitar um imóvel japonês a distância descreve o procedimento.
7. Comprar longe de tudo porque é mais barato. O que separa uma boa akiya de uma ruim não é o preço nem o estado da construção: é o acesso a uma estação e ao comércio. Uma casa a 20 minutos de uma estação em funcionamento aluga e revende; a mesma casa a 50 minutos, não.

Essas sete verificações são exatamente as que fazemos antes de recomendar um imóvel no nosso serviço de acompanhamento à compra, e elas atravessam todo o guia de compra.

Em resumo: um portal encontra, ele não compra

Um site imobiliário japonês é uma excelente ferramenta de prospecção e uma péssima ferramenta de decisão. Ele mostra o que uma imobiliária escolheu publicar, num idioma que você não lê, sem contexto de riscos, sem preço de mercado e sem o calendário real da venda. Use-o para captar as ordens de grandeza numa cidade determinada, não para decidir.

O método que funciona tem quatro etapas: cruzar pelo menos dois portais, conferir o preço com as transações reais publicadas pelo ministério, procurar à parte nos bancos de casas vazias para o estoque rural, e nunca fazer uma proposta sem ter o imóvel vistoriado no local. Para pular as semanas de trabalho de base, o nosso catálogo de anúncios japoneses traduzidos já faz a agregação, e o primeiro contato por escrito, sem compromisso, existe justamente para verificar se o seu projeto se sustenta antes de você comprometer um orçamento com ele.

Perguntas frequentes

O SUUMO tem versão em português ou em inglês?

Não do lado da venda: a parte de compra do SUUMO é publicada apenas em japonês. A tradução automática do navegador funciona muito bem para navegar e filtrar, desde que você conheça o punhado de termos japoneses que comandam os filtros.

Dá para comprar direto num site imobiliário japonês?

Não. Os portais são plataformas de publicidade: eles encaminham a sua mensagem à imobiliária que detém o mandato, e é ela que conduz a venda. A transação em si tem de passar por um profissional licenciado, que redige e lê em voz alta a explicação dos pontos importantes antes da assinatura.

Por que a mesma casa aparece várias vezes com fotos diferentes?

Porque o vendedor assinou um mandato não exclusivo, que permite a várias imobiliárias comercializar o imóvel ao mesmo tempo. Cada uma publica o próprio anúncio. Cruze por endereço, área do terreno e ano de construção, e não pelo título, para identificar as duplicatas.

O que significa um preço cotado em man'en?

Um man'en equivale a 10.000 ienes. Um preço de 480 man'en significa, portanto, 4.800.000 ¥, cerca de $30.800. É a unidade padrão em todos os portais japoneses, e o erro de leitura mais comum entre compradores estrangeiros.

As imobiliárias japonesas respondem a compradores estrangeiros?

As grandes imobiliárias urbanas costumam responder. Os pequenos escritórios rurais respondem muito melhor a uma mensagem curta e educada em japonês, citando a referência do imóvel e propondo uma data de visita. Um primeiro contato em inglês muitas vezes fica sem resposta.

Onde encontrar casas vazias que não estão em portal nenhum?

Nos bancos de casas vazias mantidos pelos municípios, e no portal nacional que agrega parte deles. Esses imóveis escapam aos portais porque a comissão que geram não cobre o trabalho de uma imobiliária.

Um portal japonês mostra a exposição a riscos naturais?

Quase nunca. Inundação, deslizamento, liquefação e zoneamento se consultam à parte, pela biblioteca de informação imobiliária do ministério e pelos mapas de risco municipais, ambos públicos e gratuitos.

Comprar um imóvel encontrado num portal japonês dá direito a visto?

Não. Ser proprietário de um imóvel não gera nenhum direito de residência no Japão, qualquer que seja o valor investido. O visto depende de um status de atividade ou de uma situação familiar, nunca de uma compra.