Comprare un'akiya in Giappone: l'essenziale prima di filtrare
Un'akiya (空き家) è una casa giapponese vuota. Ce ne sono circa 9 milioni nel Paese, dalle machiya del centro di Kyoto alle kominka di campagna, e contrariamente al mito della «casa a 1 euro», le abitazioni davvero abitabili si negoziano il più delle volte tra 15.000 e 150.000 €, ristrutturazione esclusa. Uno straniero può comprare con gli stessi diritti di un giapponese, senza visto né autorizzazione; i costi di acquisto restano entro il 6% del prezzo. Comprare non dà però alcun diritto di soggiorno, e senza residenza in Giappone l'acquisto avviene in contanti.
A differenza degli aggregatori che ripubblicano annunci morti, questo catalogo viene ricontrollato ogni giorno: prezzi e disponibilità sono verificati alla fonte, e ogni immobile riceve un punteggio immoJapon ricalcolato ogni notte (prezzo al m² confrontato con le transazioni reali registrate dal 国土交通省 quando coprono la zona, altrimenti con la mediana dei nostri annunci comparabili, poi rendimento netto stimato). Nessun punteggio viene pubblicato quando la superficie è sconosciuta, e la fattibilità di una licenza per l'affitto breve (minpaku 180 gg o 旅館業 365 gg) si deduce dalla zonizzazione di ogni annuncio. Per capire ogni fase dell'acquisto, la guida completa è gratuita (in inglese); per approfondire, legga comprare un'akiya: la guida 2026 e il costo reale di una ristrutturazione.
Domande frequenti
Uno straniero può comprare un'akiya in Giappone?
Sì, con gli stessi diritti di un giapponese: nessuna autorizzazione preventiva, nessun obbligo di residenza, acquisto possibile anche con visto turistico. Dal 2026 si applica soltanto una dichiarazione di nazionalità.
Quanto costa davvero una casa giapponese?
Le akiya abitabili del catalogo si collocano per lo più tra 15.000 e 150.000 € all'acquisto. Aggiunga al massimo il 6% di costi, poi la ristrutturazione: spesso da 1.000 a 3.000 €/m² su un immobile vecchio.
Gli annunci sono aggiornati?
Sì (è la differenza rispetto ai grandi aggregatori): le fonti vengono ricontrollate ogni giorno, gli immobili scomparsi vengono segnalati e tolti dalla ricerca, e i punteggi vengono ricalcolati ogni notte.
Dove si vede il link all'annuncio originale?
Il link all'annuncio di origine (agenzia giapponese) è riservato ai membri Premium, come il rendimento netto stimato, gli avvisi via email, la selezione settimanale e l'accesso alle novità 24 ore prima di tutti. Il resto (foto, prezzo, punteggio, posizione) è ad accesso libero.
Come viene calcolato il punteggio immoJapon?
Due componenti misurate, nient'altro. Il prezzo al m² dell'immobile viene confrontato con una mediana di riferimento: le transazioni realmente registrate (国土交通省 · 不動産情報ライブラリ) quando coprono la zona e il tipo di immobile, altrimenti la mediana degli annunci comparabili che seguiamo; ogni scheda precisa quale delle due fa da riferimento. 50 significa «alla mediana»; sopra 50, l'immobile è più economico dei suoi comparabili. Questa componente pesa l'85%. Il rendimento netto stimato in affitto breve pesa il restante 15%. Un prezzo al m² di terreno non viene mai confrontato con un prezzo al m² costruito, e una mediana calcolata su meno di cinque comparabili non viene usata.
Ciò che il punteggio non è: una promessa. Quando l'agenzia non indica la superficie di un immobile, il suo prezzo al m² è sconosciuto: nessun punteggio viene pubblicato e la scheda mostra «n/a». Preferiamo una casella vuota a un numero inventato.