Amortización de un inmueble en Japón desde el extranjero

La respuesta en un minuto

Si posee una casa en Japón y presenta su declaración de la renta en otro país, tres reglas resuelven casi todo:

• Se amortiza la construcción, nunca el suelo. En una compra japonesa el suelo concentra a menudo la mayor parte del precio, de modo que la parte amortizable es menor de lo que espera el comprador.
• El periodo lo fija su país de residencia fiscal, no Japón. Un contribuyente estadounidense aplica el Alternative Depreciation System (ADS): 30 años en línea recta para un inmueble residencial en alquiler puesto en servicio después del 31 de diciembre de 2017, y 40 años para el puesto en servicio antes de esa fecha y para los edificios no residenciales. El periodo de 27,5 años del que quizá haya leído solo se aplica a los inmuebles situados dentro de Estados Unidos.
• Japón lleva su propio reloj, mucho más rápido. La vida útil legal de una casa de madera es de 22 años, y una casa de segunda mano cuya vida ya ha expirado se amortiza en cuatro años. El mismo edificio, el mismo dinero, dos calendarios completamente distintos.

Todo lo demás en este artículo trata de las consecuencias de esa tercera línea: un flujo de caja que parece rentable en un país y deficitario en el otro, una deducción por doble imposición que llega en los años equivocados, y una factura por recuperación de amortizaciones en la reventa que sorprende a quienes nunca llegaron a aplicar la deducción.

Una advertencia antes de las cifras. Esta es una guía general escrita por un asesor inmobiliario, no asesoramiento fiscal para su situación. La amortización es el punto en el que un contable japonés y un contable extranjero hablan con más frecuencia de cosas distintas, y el coste de improvisar se mide en años. Úsela para hacer las preguntas correctas y pida después a ambas partes que confirmen las cifras.

Por qué Japón y su administración fiscal nunca escriben la misma cifra

Japón fija para cada tipo de construcción una hotei taiyo nensu (hōtei taiyō nensū, vida útil legal), y la genka shokyaku (genka shōkyaku, amortización) es lineal para los edificios adquiridos desde abril de 2007.

Construcción	Vida legal japonesa	Vida ADS estadounidense (inmueble extranjero)
Casa con estructura de madera	22 años	30 años (residencial, en servicio después de 2017)
Estructura de acero ligero, 3 mm o menos	19 años	30 años
Estructura de acero, de más de 3 mm y hasta 4 mm	27 años	30 años
Hormigón armado	47 años	30 años
Cualquiera de las anteriores, alquilada con fines comerciales y no como vivienda	sin cambios	40 años

La fórmula de segunda mano que produce amortizaciones en cuatro años

Japón no obliga al comprador de una casa antigua a amortizarla únicamente durante la vida legal restante. El kanbenho (簡便法, método simplificado) funciona así:

• Vida legal íntegramente agotada (una casa de madera de más de 22 años): vida útil = vida legal x 20 por ciento. Para la madera, 22 x 0,2 = 4,4, truncado a 4 años.
• Parcialmente transcurrida: vida útil = (vida legal menos antigüedad) + (antigüedad x 20 por ciento). Una casa de madera de 10 años da 12 + 2 = 14 años.
• El mínimo son dos años, y las fracciones se descartan.

Por eso tantos argumentarios de inversión japoneses giran en torno a casas de madera antiguas: el escudo fiscal se concentra en cuatro años. Explicamos el mecanismo y su coste en la reventa en nuestro artículo sobre la amortización inmobiliaria en Japón y la palanca de los 22 años de la madera. Su propia administración fiscal, en cambio, jamás ha oído hablar de esa fórmula. Aplica su propio periodo a la construcción tal y como usted la compró, y una granja de 60 años se amortiza exactamente en los mismos 30 años que una nueva.

Repartir suelo y construcción: la cifra de la que todo depende

Sin reparto no hay amortización. Los contratos japoneses muestran habitualmente un precio único para el suelo y la construcción, así que le toca a usted producir la asignación y conservar la prueba. En la práctica se admiten tres métodos, por este orden de solidez:

Método	Cómo funciona	Solidez
El contrato muestra el impuesto sobre el consumo	El impuesto sobre el consumo (shohizei, shōhi-zei) grava solo la construcción, nunca el suelo. Precio de la construcción = impuesto indicado dividido por el tipo (10 por ciento).	La más sólida. Solo cuando el vendedor es una empresa sujeta al impuesto, por lo que no sirve en la mayoría de las ventas entre particulares.
Valores catastrales	Repartir el precio en la misma proporción que el valor catastral (kotei shisanzei hyokagaku, kotei shisan-zei hyōka-gaku) del suelo y de la construcción, tomado del certificado fiscal.	Sólida y disponible para cualquier inmueble. La opción habitual.
Tasación o coste de construcción	Un tasador, o un coste de reconstrucción por metro cuadrado aplicado a la superficie construida.	Aceptable, y merece la pena pagarla cuando la construcción tiene un valor real.

Qué aspecto tiene esto en una compra japonesa real

En el parque rural y periurbano, la parte de la construcción representa a menudo entre el 20 y el 40 por ciento del precio, porque las casas japonesas pierden su valor contable mientras el suelo lo conserva. Ese hecho cultural, explicado en nuestro artículo sobre por qué las casas japonesas pierden valor mientras el terreno lo mantiene, es exactamente la razón por la que su base amortizable es más pequeña de lo que un comprador extranjero supone por instinto.

Dos puntos prácticos que evitan discusiones posteriores:

• Pida al agente el certificado de valor catastral kotei shisanzei antes de la firma. Conseguirlo después supone un viaje al ayuntamiento o una petición a través de su agente.
• Conserve el reparto que elija y aplíquelo de forma coherente: a la base amortizable, a los gastos de adquisición y al cálculo de la ganancia cuando venda.

Su base de coste en euros, congelada el primer día

Lo segundo que la gente hace mal es la divisa. Su base es el precio en yenes convertido al tipo de cambio de la fecha en que adquirió el inmueble, y ya no vuelve a moverse. No se reexpresa cada año, y un yen que se deprecia año tras año frente al euro no reduce la deducción que ya dejó fijada.

Qué entra en la base en vez de en los gastos del ejercicio

Los gastos de adquisición se capitalizan en la base y se amortizan con la construcción, en la misma proporción entre suelo y construcción. En Japón esos gastos se mantienen como máximo en el 6 por ciento del precio, una cifra baja para los estándares internacionales y detallada en nuestra guía de los gastos de compra de una vivienda en Japón.

Concepto	Tratamiento
Comisión de agencia, honorarios del shiho shoshi (shihō shoshi, escribano judicial encargado de la inscripción registral), impuesto de registro y licencia, impuesto del timbre	Capitalizar, repartir entre suelo y construcción
Impuesto de adquisición inmobiliaria (fudosan shutokuzei, fudōsan shutoku-zei), facturado unos meses después	Capitalizar o llevar a gasto según las normas de su país; sea coherente
Reforma que mejora el inmueble o alarga su vida útil	Capitalizar como activo separado, con su propia fecha de inicio
Reparaciones que restituyen el estado existente	Gasto del ejercicio
Impuesto anual sobre bienes inmuebles, seguro, gastos de gestión, suministros	Gasto del ejercicio
El suelo, en cualquier escenario	Nunca se amortiza

Si reforma antes de alquilar, conserve las facturas separadas por tipo de obra. Un tejado nuevo y una pared repintada no son lo mismo en una declaración de la renta, y la distinción vale miles de euros a lo largo de la vida del inmueble.

Ejemplo práctico: una casa de madera de 12.000.000 ¥

Tomemos una casa de madera de 1995 en Nagano, comprada en 2026 por 12.000.000 ¥ (unos 65.900 € al tipo de 182 ¥ por euro), alquilada de forma permanente por 65.000 ¥ al mes. El certificado catastral reparte el valor en un 70 por ciento de suelo y un 30 por ciento de construcción. Los gastos de compra ascienden al 6 por ciento, es decir 720.000 ¥.

• Parte del precio correspondiente a la construcción: 3.600.000 ¥. Parte de los gastos: 216.000 ¥.
• Base amortizable: 3.816.000 ¥, unos 20.970 €.
• Suelo: 8.400.000 ¥ (unos 46.150 €), nunca amortizado.

El mismo edificio en dos calendarios

	Japón	Declaración estadounidense (ADS)
Antigüedad del edificio en el momento de la compra	31 años, vida legal agotada	Irrelevante
Vida útil aplicada	4 años (22 x 0,2)	30 años
Amortización anual	954.000 ¥ (unos 5.240 €)	unos 700 €
Total amortizado	Idéntico: unos 20.970 €. Solo cambia el calendario.

Qué le hace eso a la factura fiscal

El alquiler bruto es de 780.000 ¥ al año. Tras el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro, la gestión y pequeñas reparaciones, digamos 180.000 ¥, el resultado neto antes de amortización es de 600.000 ¥ (unos 3.300 €).

Periodo	Base imponible japonesa	Base imponible en Estados Unidos
Años 1 a 4	600.000 menos 954.000 = pérdida, no hay impuesto japonés a pagar	3.300 € menos 700 € = unos 2.600 € imponibles
Años 5 a 30	600.000 ¥ íntegramente imponibles	unos 2.600 € imponibles
A partir del año 31	600.000 ¥ íntegramente imponibles	3.300 € íntegramente imponibles

Lea otra vez la primera línea: en los años en que Japón no le cobra nada, su país de residencia fiscal le cobra casi por completo, y no hay impuesto japonés que deducir frente a él. Esa es la trampa, y es del todo previsible.

Nagano es un ejemplo real y no una hipótesis: la prefectura es una de las fuentes más profundas de parque de madera antiguo de nuestro catálogo, como muestra nuestra página de inmuebles en Nagano.

La trampa de la deducción por doble imposición: dos calendarios, un solo crédito

La doble imposición se resuelve normalmente con la deducción por impuestos pagados en el extranjero: Japón grava primero el alquiler, porque los convenios atribuyen la potestad tributaria al país donde está el inmueble, y su propio país deduce lo que usted pagó. Funciona bien cuando ambos países gravan aproximadamente la misma renta en los mismos años. La amortización es lo que rompe esa alineación.

Cómo se manifiesta el desfase

• Primeros años: la amortización japonesa rápida significa poco o ningún impuesto japonés, así que hay poco o ningún crédito que deducir, mientras que su declaración de origen ya muestra renta imponible. Paga en su país, íntegramente.
• Años posteriores: la amortización japonesa se agota y aparece el impuesto japonés, pero su deducción en el país de origen sigue corriendo, de modo que su base imponible allí es menor y el crédito puede superar lo que es capaz de aprovechar.
• Los créditos excedentarios pueden, por regla general, trasladarse un año hacia atrás y diez años hacia delante en el sistema estadounidense, dentro de la categoría pasiva. No se pierden de inmediato, pero un crédito que no puede usar en ocho años vale mucho menos que dinero hoy.

Dos detalles que lo suavizan

Primero, un propietario no residente no paga el impuesto local de residencia japonés (juminzei, jūminzei), de alrededor del 10 por ciento, porque se exige a las personas domiciliadas en Japón el 1 de enero. El impuesto japonés sobre un alquiler pequeño es, por tanto, más bajo de lo que sugieren los tipos nominales, y el crédito también. Segundo, puede aplicarse una retención del 20,42 por ciento sobre el alquiler pagado por una empresa o por un particular que no viva en la vivienda, y es un pago a cuenta recuperable mediante la declaración anual, no un impuesto definitivo. Ambos puntos se exponen en nuestra guía sobre la fiscalidad de las rentas del alquiler en Japón para no residentes, junto al papel del representante fiscal (nozei kanrinin, nōzei kanrinin) que un no residente debe designar.

Presentar correctamente la parte japonesa no es opcional, y es esa declaración la que produce la prueba de su crédito: vea nuestro recorrido por el kakutei shinkoku, la declaración anual de la renta japonesa. Conserve los justificantes de pago japoneses: una deducción por doble imposición solo vale tanto como la prueba de que el impuesto se pagó.

El país donde declara lo cambia todo

La amortización de una construcción extranjera es uno de los terrenos en los que más divergen los sistemas fiscales. La tabla siguiente es un mapa, no una resolución, y las normas se mueven: confirme su línea, la primera si declara en España, con un profesional local antes de presentar.

Usted declara en	¿Amortización de la construcción en un alquiler extranjero?	Periodo o tipo	Atención a
España	Sí	3 por ciento del mayor entre el coste de construcción y el valor catastral de la construcción	Los bienes en el extranjero por encima de 50.000 euros conllevan una obligación de información separada
Estados Unidos	Sí, y es obligatoria	ADS, 30 años en línea recta (residencial, en servicio después de 2017); 40 años si es anterior o no residencial	Convención de medio mes el primer año; recuperación de amortizaciones en la venta
Reino Unido	No hay deducción sobre la estructura de una vivienda	n/a	La renta inmobiliaria extranjera se calcula con las normas británicas y se declara en las páginas de rentas extranjeras
Australia	Sí, obras de capital	2,5 por ciento anual durante 40 años, para construcciones iniciadas después del 15 de septiembre de 1987	Las deducciones por instalaciones y equipamiento de segunda mano se suprimieron para la vivienda residencial desde el 1 de julio de 2017
Canadá	Sí, pero opcional	Deducción por coste de capital de la clase 1, 4 por ciento decreciente	No puede crear ni aumentar una pérdida de alquiler; los bienes en el extranjero por encima de 100.000 CAD se declaran aparte
Francia	No en el régimen de alquiler sin amueblar; sí cuando se alquila amueblado	Alquiler amueblado: amortización por componentes, habitualmente de 25 a 40 años	Las rentas japonesas se gravan en Japón, con desgravación en Francia según el convenio
Alemania	Generalmente exenta con progresividad, de modo que la renta se recalcula con las normas alemanas	Amortización de la construcción del 2 por ciento, o del 3 por ciento para edificios terminados después de 2022	La renta exenta eleva igualmente el tipo aplicado al resto de sus ingresos
Italia	Sin amortización para un particular	n/a	La renta inmobiliaria extranjera se toma en general por el importe neto liquidado en el extranjero
Brasil	Sin amortización para un particular	n/a	El alquiler extranjero tributa mensualmente, con desgravación del impuesto japonés según el convenio

Saltan a la vista dos patrones. Los países que admiten una deducción rara vez igualan la velocidad japonesa, así que el desfase descrito más arriba es la norma y no una rareza estadounidense. Y los países que no admiten ninguna, señaladamente el Reino Unido, gravarán el alquiler japonés sobre una base que ignora por completo la deducción japonesa, lo que hace que el escudo fiscal japonés valga mucho menos para un propietario británico que para uno estadounidense.

Los errores que más caros salen

Saltarse la amortización porque el importe parece pequeño

En Estados Unidos la base se reduce por la amortización permitida o susceptible de serlo. No declare nada durante diez años y venderá igualmente como si la hubiera declarado: la ganancia se calcula sobre la base reducida y usted no obtiene deducción alguna a cambio. Si ya ha perdido dos años o más, la solución es un cambio de método contable con un ajuste de regularización, no un montón de declaraciones complementarias. Pregúnteselo a su asesor de forma explícita.

Olvidar la recuperación de amortizaciones en la reventa

La amortización es un diferimiento, no un regalo. En la venta, la parte de la ganancia atribuible a la amortización lineal tributa hasta al 25 por ciento en el sistema estadounidense. Japón tiene sus propias reglas de ganancias patrimoniales, con un escalón brusco a los cinco años de tenencia, que tratamos en nuestro artículo sobre la plusvalía inmobiliaria al vender en Japón. Planifique la salida antes de la entrada.

Aplicar el periodo japonés a su propia declaración

Cuatro años de amortización japonesa en una declaración estadounidense o alemana no es una postura agresiva, es sencillamente un error, y es el más frecuente que vemos en las hojas de cálculo que nos envían los compradores. La cifra japonesa pertenece a la declaración japonesa.

Reexpresar la base cuando el yen se mueve

La base es histórica. El movimiento de la divisa cambia lo que vale su alquiler al convertirlo y cambia la ganancia en la venta, pero no cambia el calendario de amortización que fijó el primer día.

Amortizar el suelo, o el precio entero

Ocurre más de lo que se imagina, por lo general porque el contrato mostraba una sola cifra. La parte del suelo no es amortizable en ninguno de los sistemas de la tabla anterior.

Ignorar las obligaciones de información que acompañan a la deducción

Una casa poseída directamente no es una cuenta financiera en el extranjero, pero la cuenta bancaria japonesa que cobra el alquiler puede ser declarable, y poseer el inmueble a través de una sociedad o de un trust arrastra un conjunto de formularios completamente distinto. Antes de elegir una estructura, lea nuestro artículo sobre crear una sociedad japonesa para invertir: la carga de información fiscal en el extranjero suele pesar más que el beneficio japonés cuando se trata de una sola casa.

Conclusión: una casa, dos calendarios, un solo plan

Amortizar un inmueble japonés en alquiler desde el extranjero no es complicado una vez que acepta el hecho central: la construcción se amortiza dos veces, sobre dos relojes, y solo el reloj japonés es rápido. Reparta el suelo y la construcción con un documento defendible, fije su base en su propia moneda el día de la compra, lleve el calendario japonés y el de su país en paralelo desde el primer año, y decida de antemano en qué años está dispuesto a pagar impuestos en casa sin un crédito que los compense.

Hecho en ese orden, los números son previsibles. Hecho después, son una sorpresa, normalmente el año en que vende. Si todavía está eligiendo el inmueble, nuestro catálogo de casas en venta en Japón muestra los precios de los que parten estos cálculos, y el parque de madera más antiguo de nuestras páginas de kominka (kominka, casas rurales tradicionales) en venta es precisamente la categoría en la que ambos calendarios más divergen. Para la compra en sí, todo el proceso está expuesto paso a paso en nuestra guía para comprar una casa en Japón, y nuestro acompañamiento la lleva desde la búsqueda hasta las llaves, con el papeleo japonés gestionado a su lado.

Preguntas frecuentes

¿En cuántos años se amortiza un inmueble en alquiler situado en el extranjero?

Bajo el Alternative Depreciation System estadounidense, 30 años en línea recta para un inmueble residencial en alquiler puesto en servicio después del 31 de diciembre de 2017, y 40 años para el puesto en servicio antes de esa fecha o para los edificios no residenciales. El periodo de 27,5 años se aplica únicamente a los inmuebles situados dentro de Estados Unidos.

¿Puedo usar 27,5 años para una casa situada en Japón?

No. Un inmueble utilizado predominantemente fuera de Estados Unidos debe emplear el Alternative Depreciation System, que son 30 años para el alquiler residencial. Usar 27,5 años sobrestima la deducción y crea un error que le acompaña hasta la venta.

¿Se aplica la regla japonesa de los 22 años de la casa de madera en mi declaración de origen?

No. La vida legal de 22 años, y la amortización en cuatro años que de ella se deriva para una casa de segunda mano ya expirada, se aplican solo a la declaración japonesa. Su propio país aplica su propio periodo al mismo edificio.

¿Es opcional la amortización si no necesito la deducción?

En el sistema estadounidense es obligatoria en la práctica, porque la base se reduce por la amortización permitida o susceptible de serlo, la haya declarado o no. En Canadá es realmente opcional. Compruebe su propia norma antes de saltarse un año.

¿Cómo reparto suelo y construcción en un inmueble japonés?

Use el impuesto sobre el consumo que figura en el contrato cuando el vendedor es una empresa sujeta al impuesto, ya que grava solo la construcción. Si no, reparta el precio en proporción a los valores catastrales del suelo y de la construcción, que constan en el certificado fiscal municipal. Conserve el documento.

¿Qué tipo de cambio utilizo para la base de coste?

El tipo de la fecha de adquisición. La base queda entonces fijada en su propia moneda durante toda la vida del activo y no se reexpresa según se mueva el yen. La divisa sí afecta a la renta del alquiler que convierte cada año y a la ganancia cuando vende.

¿Se recupera la amortización de un inmueble extranjero cuando lo vendo?

Sí en el sistema estadounidense: la ganancia atribuible a la amortización lineal tributa a un tipo máximo del 25 por ciento como unrecaptured section 1250 gain. Japón grava la ganancia por separado con sus propias reglas, que cambian de forma brusca a partir de los cinco años de tenencia.

¿Debo declarar la propia casa japonesa en un formulario de bienes en el extranjero?

Un inmueble poseído directamente a su nombre no suele ser un activo financiero extranjero, pero la cuenta bancaria japonesa que recibe el alquiler puede ser declarable, y poseer el inmueble a través de una sociedad o de un trust cambia la respuesta por completo. Confirme los formularios con su asesor antes de elegir una estructura.