Juros de financiamento imobiliário no Japão: variável e Flat 35

Juros do financiamento no Japão em outubro de 2026: os números

Os financiamentos japoneses se dividem em três famílias. A hendō kinri (hendō kinri, taxa variável) acompanha os juros de curto prazo e é revista duas vezes por ano. A kotei kinri sentaku-gata (kotei kinri選択型, taxa fixa por período) trava a taxa por 3, 5, 10 ou 20 anos e depois passa para a taxa variável ou para um novo período fixo. A zenki kotei (全期間固定, taxa fixa por todo o prazo) nunca muda: o Flat 35 é o exemplo mais conhecido.

A tabela abaixo traz as taxas publicadas para empréstimos liberados em outubro de 2026. São as melhores taxas que cada instituição anuncia para novos clientes com perfil sólido, não uma promessa para todos os processos.

Tipo de empréstimo	Instituição	Taxa, outubro de 2026	O que a move
Variável (menor taxa anunciada)	MUFG Bank	1,195 %	Taxa preferencial de curto prazo, ou seja, o Banco do Japão
Variável (menor taxa anunciada)	Mizuho Bank	cerca de 1,275 %	O mesmo
Variável (menor taxa anunciada)	SMBC	cerca de 1,525 %	O mesmo
Fixa de 10 anos	Mizuho Bank	cerca de 3,60 %	Rendimento dos títulos públicos de 10 anos
Fixa de 10 anos	MUFG Bank	3,75 %	O mesmo
Fixa por todo o prazo, 31 a 35 anos	MUFG Bank	4,35 %	Rendimentos de longo prazo
Flat 35, 21 a 35 anos, empréstimo ≤ 90 % do preço	Taxa mais comum entre as instituições	3,83 % (faixa de 3,83 a 5,84 %)	Rendimentos de longo prazo, definida todo mês
Flat 35, até 20 anos, empréstimo ≤ 90 %	Taxa mais comum	3,51 %	O mesmo

Duas leituras saltam aos olhos. Primeiro, a diferença entre a taxa variável e a fixa nunca foi tão grande na memória recente: mais de 2,5 pontos entre a taxa variável de um megabanco e a sua própria taxa fixa de 10 anos. Segundo, a taxa variável exibida é a que o tomador paga hoje, não a que pagará daqui a cinco anos. O restante deste guia explica por que essa distinção pesa agora mais do que o número de vitrine.

As taxas mudam todo mês. Consulte a página de taxas da própria instituição no mês em que for assinar: no Japão, a taxa de um financiamento costuma ser definida no dia da liberação do empréstimo, não no dia da aprovação.

Por que os juros estão subindo: o Banco do Japão sai do zero

Por quase duas décadas, um financiamento japonês foi o crédito mais barato do mundo desenvolvido, com taxas variáveis entre 0,3 e 0,5 % nos bancos on-line. Essa era acabou em março de 2024, quando o Banco do Japão abandonou os juros negativos. Desde então, ele vem elevando sua taxa básica passo a passo.

Data	Taxa básica do Banco do Japão	Efeito sobre os financiamentos
Até março de 2024	-0,1 % (juros negativos)	Empréstimos variáveis a 0,3 a 0,5 % nas instituições mais baratas
Março de 2024	0 a 0,1 %	Fim dos juros negativos, primeira pressão de alta
Julho de 2024	0,25 %	Primeira alta das taxas de referência dos empréstimos variáveis
Janeiro de 2025	0,5 %	As taxas variáveis sobem de novo na primavera de 2025
Fim de 2025	0,75 %	Mantida nesse nível em janeiro, março e abril de 2026
Junho de 2026	1,0 %	Repassada à maioria dos empréstimos variáveis a partir de outubro de 2026
Setembro de 2026	1,25 %, a mais alta desde 1995	Esperada nos empréstimos variáveis nas próximas revisões das taxas de referência

As taxas fixas seguem outro sinal: o rendimento dos títulos públicos de 10 anos. Esse rendimento passou de 3 % no início de setembro de 2026, pela primeira vez desde 1996 (o leilão de títulos de 10 anos do Ministério das Finanças de 1º de setembro de 2026 foi fechado com rendimento médio de 2,995 %). O Flat 35, que acompanha os rendimentos de longo prazo, subiu por três meses seguidos, de 3,46 % em setembro para 3,83 % em outubro, cerca de 1,3 ponto acima do nível de seis meses antes.

A mecânica importa para o momento da decisão. Uma decisão do Banco do Japão não chega à sua parcela na manhã seguinte. Os bancos primeiro ajustam a taxa preferencial de curto prazo, depois a taxa de referência divulgada, em geral em datas fixas de revisão na primavera e no outono, e a parcela de quem já tem contrato só muda no próximo recálculo programado. O conselho volta a se reunir no fim de outubro de 2026: ninguém pode lhe dizer qual será a decisão, e um artigo que a prevê está apenas chutando.

Para o comprador estrangeiro, o mesmo ciclo tem um segundo lado: juros japoneses mais altos podem fortalecer o iene, o que encarece uma casa paga com dólares ou euros. Tratamos desse aspecto na nossa análise sobre o iene fraco e os imóveis no Japão.

Como se forma a taxa de um financiamento japonês

Taxa de referência menos um desconto

Um banco japonês publica uma tentō kinri (店頭金利, taxa de referência divulgada) para cada produto e depois subtrai um yūgū (優遇, desconto preferencial) que depende do seu perfil, do imóvel e da campanha do banco. No MUFG, em outubro de 2026, a taxa variável divulgada é de 3,375 % e a melhor taxa aplicada é de 1,195 %: um desconto de mais de dois pontos. O desconto costuma valer por todo o prazo do empréstimo; o que se move é a taxa de referência.

A taxa de referência variável segue a taxa preferencial de curto prazo

A taxa de referência de um empréstimo variável está atrelada à tanki purime rēto (tankiプライムレート, taxa preferencial de curto prazo), que os bancos definem de acordo com a taxa básica do Banco do Japão. A maioria dos bancos revê a taxa variável duas vezes por ano, em abril e outubro, e aplica a mudança às parcelas alguns meses depois.

A regra dos cinco anos e a regra dos 125 %

A maioria dos grandes bancos protege quem tem taxa variável com duas regras. A go-nen rūru (5年ルール, regra dos cinco anos) congela a parcela mensal por cinco anos, mesmo que a taxa suba. A hyaku-nijūgo pāsento rūru (125%ルール, regra dos 125 %) limita a parcela seguinte a 125 % da anterior. Essas regras suavizam o choque, não o eliminam: quando os juros sobem muito, parte dos juros é adiada e o saldo devedor cai mais devagar. Se os juros chegarem a superar a parcela, a diferença vira mibarai risoku (未払利息, juros não pagos), devida ao fim do empréstimo. Vários bancos on-line não aplicam essas regras e recalculam a parcela diretamente: leia a ficha do produto.

Empréstimos de taxa fixa por período mudam ao fim do período

Um empréstimo fixo de 10 anos não fica fixo por 35 anos. Ao fim do período, ele passa para a taxa variável ou para um novo período fixo, às taxas daquele dia, e o desconto preferencial depois da troca costuma ser menor que o inicial. Um período fixo protege você pelo tempo que dura, e nada além disso.

Critério	Variável	Fixa de 10 anos	Fixa por todo o prazo / Flat 35
Taxa inicial, out. de 2026	cerca de 1,2 a 1,5 %	cerca de 3,6 a 4 %	cerca de 3,8 a 4,4 %
Certeza da parcela	Baixa depois de cinco anos	Total por dez anos	Total por todo o empréstimo
Quem carrega o risco da taxa	Você	O banco por dez anos, depois você	A instituição
Amortização antecipada	Em geral gratuita nos bancos on-line	Taxa comum durante o período fixo	Gratuita no Flat 35 acima de um valor mínimo
Combina com	Posse curta, grande reserva em dinheiro	Plano de vender ou quitar em até dez anos	Posse longa, orçamento apertado

Flat 35: o financiamento de taxa fixa com respaldo do governo

O Flat 35 (フラット35) é um empréstimo de taxa fixa vendido por bancos e instituições especializadas e garantido pela Jūtaku Kin'yū Shien Kikō (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Agência de Financiamento Habitacional do Japão, JHF), um órgão do governo. A taxa é fixa da primeira à última parcela, por até 35 anos, e a agência publica todo mês a faixa de taxas cobradas pelas instituições parceiras.

Taxas do Flat 35, outubro de 2026

Prazo	Empréstimo ≤ 90 % do preço	Empréstimo > 90 % do preço
21 a 35 anos	3,83 % (faixa de 3,83 a 5,84 %)	3,94 % (faixa de 3,94 a 5,95 %)
Até 20 anos	3,51 % (faixa de 3,51 a 5,52 %)	3,62 % (faixa de 3,62 a 5,63 %)

Fonte: Agência de Financiamento Habitacional do Japão, taxas para empréstimos liberados em outubro de 2026, com o seguro de vida em grupo do crédito incluído.

Quem tem direito

• Residência. O estrangeiro precisa ter residência permanente, eijū kyoka (永住kyoka), ou o status de residente permanente especial. Um visto de trabalho sozinho não basta para o Flat 35, ainda que alguns bancos o aceitem para os seus próprios empréstimos.
• O imóvel. O imóvel precisa atender aos padrões técnicos da agência, verificados por um inspetor credenciado. Muitas casas antigas de madeira não passam, sobretudo as construídas antes do código sísmico de 1981 (veja nosso guia sobre a norma antissísmica japonesa de 1981).
• Uso. O Flat 35 financia uma moradia onde você ou sua família vão morar. Não é um empréstimo para investimento nem para casa de veraneio.
• Renda. As parcelas anuais não podem passar de 30 % da renda abaixo de ¥4 milhões por ano, ou de 35 % acima desse valor.

A fraqueza do Flat 35 hoje é o preço: em outubro de 2026 ele custa mais do que o dobro da melhor taxa variável de um megabanco. Sua força é que um residente que assina hoje sabe, ao iene, qual será a última parcela de 2061.

Quanto custa um financiamento de ¥30 milhões às taxas de hoje

Tome um casal residente, os dois com carteira assinada no Japão, que pega ¥30 milhões (cerca de US$ 192.300) em 35 anos para uma casa usada numa cidade do interior, com parcelas mensais iguais e sem amortizações com o bônus.

Cenário	Taxa	Parcela mensal	Juros totais ao longo do empréstimo
Variável de megabanco, taxa inalterada por 35 anos	1,195 %	¥87.439 (cerca de US$ 560)	¥6,7 milhões (cerca de US$ 43.100)
Variável, se a taxa média terminar um ponto mais alta	2,195 %	¥102.407 (cerca de US$ 656)	¥13,0 milhões (cerca de US$ 83.400)
Variável, se a taxa média terminar dois pontos mais alta	3,195 %	¥118.745 (cerca de US$ 761)	¥19,9 milhões (cerca de US$ 127.400)
Flat 35, fixa por 35 anos	3,83 %	¥129.791 (cerca de US$ 832)	¥24,5 milhões (cerca de US$ 157.100)
MUFG fixa por todo o prazo	4,35 %	¥139.203 (cerca de US$ 892)	¥28,5 milhões (cerca de US$ 182.500)

O empréstimo variável só continua mais barato que o Flat 35 enquanto sua taxa média ao longo de todo o empréstimo ficar abaixo de cerca de 3,8 %. A pergunta não é “qual taxa é menor hoje”, e sim “até onde acho que os juros de curto prazo vão subir, e consigo absorver o aumento se eu errar”.

A regra dos cinco anos na prática

No mesmo empréstimo variável, suponha que a taxa suba dois pontos, para 3,195 %, no sexto ano. Depois de cinco anos, ainda restam cerca de ¥26,4 milhões a pagar. Recalculada sobre os 30 anos restantes, a parcela seria de ¥114.284. A regra dos 125 % a limita a ¥109.299 (cerca de US$ 700): cerca de ¥5.000 por mês deixam de ser pagos no prazo e o saldo devedor cai mais devagar, deixando um resíduo a acertar ao fim do empréstimo. A regra ganhou tempo; não tornou a alta gratuita.

Os custos de montar o empréstimo

Custo	Valor típico	Observação
Taxa administrativa, jimu tesūryō (jimu tesūryō)	Muitas vezes 2,2 % do empréstimo nos bancos on-line	Ou uma taxa fixa mais uma taxa de garantia
Taxa de garantia, hoshōryō (hoshō-ryō)	Cerca de 2 % do empréstimo, se paga à vista nos grandes bancos	Pode ser embutida na taxa de juros
Imposto de registro sobre a teitōken (抵当権, hipoteca)	0,4 % do empréstimo, reduzido a 0,1 % para imóveis que se qualificam	Mais os honorários do shihō shoshi (escrivão judicial)
Selo sobre o contrato de empréstimo	¥20.000 para um empréstimo de ¥10 a 50 milhões	Fixado por faixa
Seguro de vida em grupo do crédito, danshin (団信)	Em geral incluído na taxa	Quita o empréstimo em caso de morte ou invalidez grave

São custos de financiamento, separados dos custos da compra propriamente dita, que ficam em no máximo 6 % do preço (detalhes no nosso guia sobre os custos de compra de um imóvel no Japão). As instituições também exigem seguro contra incêndio do imóvel por todo o prazo do empréstimo.

O “financiamento de 100 anos” e os empréstimos de 50 anos

“Financiamento de 100 anos no Japão” é pesquisado centenas de vezes por mês. Nenhum grande banco japonês vende hoje um empréstimo de 100 anos. A expressão circula na internet, muitas vezes ligada a histórias de empréstimos de várias gerações dos anos da bolha (nosso artigo sobre a bolha imobiliária japonesa conta o que esse período realmente foi). O que existe é mais modesto e mais bem documentado:

• Prazos de 50 anos. Os bancos regionais foram pioneiros; o Sumishin SBI Net Bank lançou um em agosto de 2023 e o PayPay Bank ampliou seu prazo máximo de 35 para 50 anos em julho de 2025. A quitação final deve ocorrer, em geral, antes dos 80 anos, de modo que na prática só quem está na casa dos vinte ou início dos trinta consegue usar os 50 anos inteiros, e a taxa costuma ser um pouco maior do que a de 35 anos.
• Pagamento em revezamento entre pais e filhos, oyako rirē henzai (親子リレー返済): um filho assume o empréstimo do pai ou da mãe, o que permite a um tomador mais velho contratar um prazo maior. O Flat 35 oferece essa opção.

Sobre ¥30 milhões, esticar o prazo de 35 para 50 anos a cerca de 1,3 % reduz a parcela de ¥87.439 para cerca de ¥67.948, mas os juros totais sobem de ¥6,7 milhões para cerca de ¥10,8 milhões, e a pessoa continua pagando na aposentadoria. Um prazo longo é uma ferramenta de acessibilidade, não uma economia.

Um estrangeiro pode contratar financiamento a essas taxas?

As taxas acima só estão disponíveis para os tomadores que os bancos aceitam, e os bancos japoneses são rigorosos. Na prática:

Perfil	Financiamento japonês	Caminho realista
Residente permanente, com carteira assinada no Japão	Sim, bancos e Flat 35	Comparar variável e fixa pelo custo total
Visto de trabalho, com carteira assinada no Japão há vários anos	Às vezes, em poucos bancos, muitas vezes com entrada maior	Consultar vários bancos; o Flat 35 está fechado
Autônomo residente, chegada recente	Raramente	À vista, ou esperar duas a três declarações de imposto japonesas
Não residente, morando no exterior	Não	À vista, ou financiamento obtido no seu país de origem

Tratamos de cada caso, dos bancos e dos documentos no nosso guia sobre como obter um financiamento no Japão sendo estrangeiro, e das opções para quem financia a partir da Europa em como financiar uma compra no Japão a partir do exterior. Comprar um imóvel não dá visto nem direito de residência, e também não abre a porta para um empréstimo japonês.

Para a maioria dos nossos leitores, portanto, os juros japoneses importam de forma indireta. Quem compra à vista não está exposto a eles, mas eles moldam o mercado: financiamentos mais caros reduzem o que os compradores locais podem pagar, sobretudo por apartamentos novos nas grandes cidades, enquanto as casas rurais já são vendidas em sua maioria a compradores à vista. Muitas das casas dos nossos anúncios de casas à venda no Japão custam menos que um financiamento de carro, e nossa seleção de casas no Japão por menos de US$ 100.000 mostra o que um orçamento à vista compra hoje.

O crédito de imposto sobre o financiamento para residentes

Quem é residente e toma um empréstimo para comprar a casa onde mora pode pedir a jūtaku rōn kōjo (jūtaku loankōjo, dedução fiscal do financiamento habitacional): 0,7 % do saldo devedor de fim de ano é abatido do imposto de renda, por até 13 anos num imóvel novo e 10 anos num imóvel usado, dentro de tetos que dependem do desempenho energético da construção. Com taxas variáveis de 1,2 %, a dedução ainda compensa boa parte dos juros; com taxas fixas perto de 4 %, bem menos. As regras são definidas pela Agência Nacional de Tributação e revistas a cada reforma tributária: confira as do ano em que você se mudar.

Erros a evitar e conselhos de especialistas

Erros frequentes

• Comparar taxas anunciadas em vez do custo total. Uma taxa 0,2 ponto mais barata com uma taxa administrativa de 2,2 % pode custar mais do que uma taxa um pouco maior sem tarifa. Compare o custo efetivo pelo período em que você realmente vai manter o empréstimo.
• Ler taxas de 2024. Muitas páginas em inglês ainda citam taxas variáveis de 0,3 a 0,5 %. Essas taxas não existem mais: em outubro de 2026, o piso nos megabancos fica em torno de 1,2 %.
• Tomar a regra dos cinco anos por um seguro. Ela adia a alta, não a cancela, e o saldo devedor ao final pode surpreender.
• Esquecer o fim de um período fixo. Um empréstimo fixo de 10 anos vira um empréstimo variável ou um novo fixo às taxas de 2036, com um desconto que pode ser menor.
• Achar que qualquer casa pode ser financiada. Uma casa antiga de madeira, um imóvel em terreno arrendado ou uma construção que não atende ao código sísmico de 1981 muitas vezes não pode ser hipotecada de jeito nenhum.

Conselhos de especialistas

• Faça um teste de estresse com +2 pontos. Se a parcela variável a 3,2 % estourar o seu orçamento, escolha uma taxa fixa ou peça menos.
• Mantenha uma reserva em dinheiro igual às parcelas extras de uma alta de dois pontos ao longo de vários anos: a amortização parcial antecipada é gratuita na maioria dos bancos on-line.
• Peça o desconto por escrito e confirme que ele vale para todo o empréstimo, não só para os primeiros anos.
• Simule antes de visitar. Nossos simuladores de imóvel e de rentabilidade de aluguel permitem testar um preço, uma taxa e um prazo, e o passo a passo para comprar uma casa no Japão mostra onde o empréstimo se encaixa no calendário.

Conclusão: o dinheiro barato acabou, o crédito não

Os juros do financiamento no Japão ainda são baixos para os padrões americanos ou europeus quando o empréstimo é variável, mas a direção mudou: o Banco do Japão está em 1,25 %, o rendimento dos títulos de 10 anos passou de 3 % e o Flat 35 está em 3,83 %. Para um residente, a escolha entre variável e fixa passou a ser uma decisão real sobre risco, a tomar com um teste de estresse e não pela taxa de vitrine. Para um não residente, nada muda: a compra é feita à vista, e juros mais altos significam sobretudo menos concorrência local nas casas que lhe interessam. Se você quer ajuda para estruturar uma compra, da busca à assinatura, nosso acompanhamento Signature cobre todo o processo, e nossa visão geral do mercado imobiliário no Japão é o lugar para começar a comparar regiões.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa atual do financiamento imobiliário no Japão?

Em outubro de 2026, as melhores taxas variáveis anunciadas pelos megabancos começam em cerca de 1,2 %, as taxas fixas de 10 anos ficam em torno de 3,6 a 4 %, e a taxa Flat 35 mais comum é de 3,83 % para um empréstimo de 21 a 35 anos. As taxas são publicadas todo mês, e vale a do mês em que o empréstimo é liberado.

Por que os juros do financiamento estão subindo no Japão?

O Banco do Japão pôs fim aos juros negativos em março de 2024 e desde então elevou sua taxa básica várias vezes, até 1,25 % em setembro de 2026. As taxas variáveis seguem essa taxa básica, enquanto as taxas fixas seguem o rendimento dos títulos públicos de 10 anos, que passou de 3 % em setembro de 2026.

Financiamento variável ou fixo: qual é melhor no Japão?

O empréstimo variável é mais barato hoje, mas você assume o risco de aumentos futuros; o fixo custa mais desde o primeiro mês, mas congela a parcela. Sobre ¥30 milhões em 35 anos, o variável só continua mais barato que o Flat 35 enquanto sua taxa média ficar abaixo de cerca de 3,8 %. Faça um teste de estresse do orçamento com dois pontos acima da taxa variável de hoje antes de escolher.

Um estrangeiro pode contratar o Flat 35?

Somente com residência permanente ou status de residente permanente especial, e somente para uma moradia onde ele ou a família vão morar. Quem tem visto de trabalho pode conseguir um empréstimo bancário em algumas instituições, mas não o Flat 35. Um não residente não consegue financiamento japonês e compra à vista.

O Japão tem mesmo financiamentos de 100 anos?

Não, nenhum grande banco japonês oferece hoje um financiamento de 100 anos. Alguns bancos oferecem prazos de até 50 anos, em geral com quitação final antes dos 80 anos, e os empréstimos em revezamento entre pais e filhos permitem que um filho assuma o empréstimo do pai ou da mãe.

O que é a regra dos cinco anos nos financiamentos variáveis japoneses?

Na maioria dos grandes bancos, a parcela mensal de um empréstimo variável fica a mesma por cinco anos, mesmo que a taxa mude, e a parcela seguinte não pode passar de 125 % da anterior. Quando os juros sobem muito, parte dos juros é adiada e o saldo devedor cai mais devagar. Alguns bancos on-line não aplicam essas regras.

Qual é a parcela mensal de um financiamento de ¥30 milhões no Japão?

Em 35 anos com parcelas iguais, cerca de ¥87.400 a uma taxa variável de 1,195 % e cerca de ¥129.800 à taxa Flat 35 de 3,83 % de outubro de 2026. A diferença ao longo de todo o empréstimo é de cerca de ¥17,8 milhões em juros, se a taxa variável nunca mudar.