Tasas hipotecarias en Japón 2026: variable, fija y Flat 35

Tasas hipotecarias en Japón en octubre de 2026: las cifras

Las hipotecas japonesas se dividen en tres familias. La hendō kinri (hendō kinri, tasa variable) sigue los tipos a corto plazo y se revisa dos veces al año. La kotei kinri sentaku-gata (kotei kinri選択型, tasa fija por periodo) bloquea la tasa durante 3, 5, 10 o 20 años y después pasa a la tasa variable o a un nuevo periodo fijo. La zenki kotei (全期間固定, fija durante todo el plazo) no se mueve nunca: Flat 35 es el ejemplo más conocido.

La tabla siguiente recoge las tasas publicadas para préstamos concedidos en octubre de 2026. Son las mejores tasas que cada entidad anuncia para nuevos prestatarios con un perfil sólido, no una promesa para todos los expedientes.

Tipo de préstamo	Entidad	Tasa, octubre de 2026	Qué la mueve
Variable (la más baja anunciada)	MUFG Bank	1,195 %	Tasa preferencial a corto plazo, es decir, el Banco de Japón
Variable (la más baja anunciada)	Mizuho Bank	alrededor del 1,275 %	Lo mismo
Variable (la más baja anunciada)	SMBC	alrededor del 1,525 %	Lo mismo
Fija a 10 años	Mizuho Bank	alrededor del 3,60 %	Rendimiento del bono público a 10 años
Fija a 10 años	MUFG Bank	3,75 %	Lo mismo
Fija a todo el plazo, de 31 a 35 años	MUFG Bank	4,35 %	Rendimientos a largo plazo
Flat 35, de 21 a 35 años, préstamo ≤ 90 % del precio	Tasa más frecuente entre las entidades	3,83 % (rango de 3,83 a 5,84 %)	Rendimientos a largo plazo, fijada cada mes
Flat 35, 20 años o menos, préstamo ≤ 90 %	Tasa más frecuente	3,51 %	Lo mismo

Destacan dos lecturas. Primera, la brecha entre variable y fija nunca había sido tan amplia en la memoria reciente: más de 2,5 puntos entre la tasa variable de un megabanco y su propia tasa fija a 10 años. Segunda, la tasa variable que se muestra es la que paga hoy quien pide el préstamo, no la que pagará dentro de cinco años. El resto de esta guía explica por qué esa distinción pesa ahora más que la cifra del titular.

Las tasas cambian cada mes. Consulte la página de tasas de la propia entidad en el mes en que firme: en Japón, la tasa de una hipoteca suele fijarse el día en que se desembolsa el préstamo, no el día en que se aprueba.

Por qué suben las tasas: el Banco de Japón abandona el cero

Durante casi dos décadas, una hipoteca japonesa fue la financiación más barata del mundo desarrollado, con tasas variables de entre el 0,3 y el 0,5 % en los bancos en línea. Esa era terminó en marzo de 2024, cuando el Banco de Japón abandonó los tipos negativos. Desde entonces ha ido subiendo su tasa de referencia paso a paso.

Fecha	Tasa de referencia del Banco de Japón	Efecto en las hipotecas
Hasta marzo de 2024	-0,1 % (tipos negativos)	Préstamos variables del 0,3 al 0,5 % en las entidades más baratas
Marzo de 2024	0 a 0,1 %	Fin de los tipos negativos, primera presión al alza
Julio de 2024	0,25 %	Primera subida de las tasas base de los préstamos variables
Enero de 2025	0,5 %	Las tasas variables vuelven a subir en la primavera de 2025
Finales de 2025	0,75 %	Se mantiene en ese nivel en enero, marzo y abril de 2026
Junio de 2026	1,0 %	Trasladada a la mayoría de los préstamos variables desde octubre de 2026
Septiembre de 2026	1,25 %, el nivel más alto desde 1995	Prevista en los préstamos variables en las próximas revisiones de la tasa base

Las tasas fijas siguen otra señal: el rendimiento de los bonos públicos a 10 años. Ese rendimiento superó el 3 % a principios de septiembre de 2026 por primera vez desde 1996 (la subasta a 10 años del Ministerio de Hacienda del 1 de septiembre de 2026 se cerró con un rendimiento medio del 2,995 %). Flat 35, que sigue los rendimientos a largo plazo, subió tres meses seguidos, del 3,46 % en septiembre al 3,83 % en octubre, unos 1,3 puntos más que seis meses antes.

La mecánica importa para el momento de decidir. Una decisión del Banco de Japón no llega a su cuota a la mañana siguiente. Los bancos ajustan primero su tasa preferencial a corto plazo, luego su tasa base publicada, normalmente en fechas fijas de revisión en primavera y otoño, y la cuota de quien ya tiene un préstamo solo cambia en el siguiente recálculo programado. El consejo del banco central se reunirá de nuevo a finales de octubre de 2026: nadie puede decirle cuál será su decisión, y un artículo que la pronostique está adivinando.

Para un comprador extranjero, el mismo ciclo tiene una segunda cara: unas tasas japonesas más altas pueden fortalecer el yen, lo que encarece una casa pagada desde dólares o euros. Tratamos ese aspecto en nuestro análisis sobre el yen débil y la propiedad inmobiliaria en Japón.

Cómo se construye la tasa de una hipoteca japonesa

Tasa base menos un descuento

Un banco japonés publica una tentō kinri (店頭金利, tasa base publicada) para cada producto y le resta un yūgū (優遇, descuento preferencial) que depende de su perfil, del inmueble y de la campaña del banco. En MUFG, en octubre de 2026, la tasa variable publicada es del 3,375 % y la mejor tasa aplicada del 1,195 %: un descuento de más de dos puntos. El descuento suele concederse durante toda la vida del préstamo; lo que se mueve es la tasa base.

La tasa base variable sigue la tasa preferencial a corto plazo

La tasa base de un préstamo variable está ligada a la tanki purime rēto (tankiプライムレート, tasa preferencial a corto plazo), que los bancos fijan según la tasa de referencia del Banco de Japón. La mayoría de los bancos revisan la tasa variable dos veces al año, en abril y en octubre, y aplican el cambio a las cuotas unos meses después.

La regla de los cinco años y la regla del 125 %

La mayoría de los grandes bancos protegen a quienes tienen un préstamo variable con dos reglas. La go-nen rūru (5年ルール, regla de los cinco años) congela la cuota mensual durante cinco años aunque la tasa suba. La hyaku-nijūgo pāsento rūru (125%ルール, regla del 125 %) limita la cuota siguiente al 125 % de la anterior. Estas reglas amortiguan el golpe, no lo anulan: cuando las tasas suben con fuerza, parte de los intereses se aplaza y el saldo baja más despacio. Si los intereses llegan a superar la cuota, la diferencia pasa a ser mibarai risoku (未払利息, intereses impagados), exigibles al final del préstamo. Varios bancos en línea no aplican estas reglas y recalculan la cuota directamente: lea la ficha del producto.

Los préstamos fijos por periodo cambian al final del periodo

Un préstamo fijo a 10 años no sigue siendo fijo durante 35 años. Al final del periodo pasa a la tasa variable o a un nuevo periodo fijo con las tasas de ese día, y el descuento preferencial posterior al cambio suele ser menor que el inicial. Un periodo fijo le protege durante su duración, nada más.

Criterio	Variable	Fija a 10 años	Fija a todo el plazo / Flat 35
Tasa de partida, oct. de 2026	de 1,2 a 1,5 % aprox.	de 3,6 a 4 % aprox.	de 3,8 a 4,4 % aprox.
Certeza de la cuota	Baja pasados cinco años	Total durante diez años	Total durante todo el préstamo
Quién asume el riesgo de tasa	Usted	El banco durante diez años, después usted	La entidad prestamista
Amortización anticipada	Normalmente gratuita en línea	Comisión habitual durante el periodo fijo	Gratuita en Flat 35 a partir de un importe mínimo
Conviene a	Tenencia corta, gran reserva de efectivo	Plan de vender o amortizar en menos de diez años	Tenencia larga, presupuesto ajustado

Flat 35: el préstamo fijo respaldado por el Estado

Flat 35 (フラット35) es un préstamo a tasa fija que venden bancos y entidades especializadas y que respalda la Jūtaku Kin'yū Shien Kikō (Jūtaku Kin'yū Shien Kikō, Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, JHF), un organismo público. La tasa es fija desde la primera hasta la última cuota, hasta 35 años, y la agencia publica cada mes el rango de tasas que aplican las entidades asociadas.

Tasas de Flat 35, octubre de 2026

Plazo	Préstamo ≤ 90 % del precio	Préstamo > 90 % del precio
De 21 a 35 años	3,83 % (rango de 3,83 a 5,84 %)	3,94 % (rango de 3,94 a 5,95 %)
20 años o menos	3,51 % (rango de 3,51 a 5,52 %)	3,62 % (rango de 3,62 a 5,63 %)

Fuente: Agencia de Financiación de la Vivienda de Japón, tasas de los préstamos concedidos en octubre de 2026, con el seguro colectivo de vida ligado al crédito incluido.

Quién cumple los requisitos

• Residencia. Un extranjero debe tener la residencia permanente, eijū kyoka (永住kyoka), o el estatus de residente permanente especial. Un visado de trabajo no basta para Flat 35, aunque algunos bancos lo aceptan para sus propios préstamos.
• La vivienda. El inmueble debe cumplir las normas técnicas de la agencia, comprobadas por un inspector autorizado. Muchas casas de madera antiguas no las cumplen, sobre todo las construidas antes de la norma sísmica de 1981 (véase nuestra guía sobre la norma sísmica japonesa de 1981).
• Uso. Flat 35 financia una vivienda en la que viven usted o su familia. No es un préstamo para inversión ni para segunda residencia.
• Ingresos. Las cuotas anuales no pueden superar el 30 % de unos ingresos inferiores a 4 millones de ¥ al año, ni el 35 % por encima de esa cifra.

El punto débil de Flat 35 hoy es su precio: en octubre de 2026 cuesta más del doble que la mejor tasa variable de un megabanco. Su punto fuerte es que un residente que firma hoy conoce al yen la última cuota de 2061.

Cuánto cuesta un préstamo de 30 millones de ¥ con las tasas actuales

Tomemos una pareja residente, ambos asalariados en Japón, que pide 30 millones de ¥ (unos 164.800 €) a 35 años para una casa de segunda mano en una ciudad de provincias, con cuotas mensuales iguales y sin amortizaciones con las pagas extra.

Escenario	Tasa	Cuota mensual	Intereses totales del préstamo
Variable de megabanco, tasa sin cambios durante 35 años	1,195 %	87.439 ¥ (unos 480 €)	6,7 millones de ¥ (unos 36.900 €)
Variable, si la tasa acaba un punto más alta de media	2,195 %	102.407 ¥ (unos 563 €)	13,0 millones de ¥ (unos 71.500 €)
Variable, si la tasa acaba dos puntos más alta de media	3,195 %	118.745 ¥ (unos 652 €)	19,9 millones de ¥ (unos 109.200 €)
Flat 35, fija durante 35 años	3,83 %	129.791 ¥ (unos 713 €)	24,5 millones de ¥ (unos 134.700 €)
Fija a todo el plazo de MUFG	4,35 %	139.203 ¥ (unos 765 €)	28,5 millones de ¥ (unos 156.400 €)

El préstamo variable solo sigue siendo más barato que Flat 35 mientras su tasa media a lo largo de todo el préstamo se mantenga por debajo del 3,8 % aproximadamente. La pregunta no es «qué tasa es más baja hoy», sino «hasta dónde creo que subirán los tipos a corto plazo y puedo asumirlo si me equivoco».

La regla de los cinco años en la práctica

Sobre ese mismo préstamo variable, supongamos que la tasa sube dos puntos hasta el 3,195 % en el sexto año. Pasados cinco años, quedan por pagar unos 26,4 millones de ¥. Recalculada sobre los 30 años restantes, la cuota sería de 114.284 ¥. La regla del 125 % la limita a 109.299 ¥ (unos 600 €): unos 5.000 ¥ al mes no se amortizan a tiempo y el saldo baja más despacio, dejando un remanente que se salda al final del préstamo. La regla ganó tiempo; no hizo gratuita la subida.

Los costes de formalizar el préstamo

Coste	Importe habitual	Nota
Comisión de gestión, jimu tesūryō (jimu tesūryō)	A menudo el 2,2 % del préstamo en los bancos en línea	O una comisión fija más una comisión de garantía
Comisión de garantía, hoshōryō (hoshō-ryō)	Alrededor del 2 % del préstamo si se paga por adelantado en los grandes bancos	Puede añadirse a la tasa en su lugar
Impuesto de registro sobre la teitōken (抵当権, garantía hipotecaria)	0,4 % del préstamo, reducido al 0,1 % para viviendas que cumplan los requisitos	Más los honorarios del shihō shoshi (escribano judicial)
Timbre del contrato de préstamo	20.000 ¥ para un préstamo de 10 a 50 millones de ¥	Fijado por tramos
Seguro colectivo de vida ligado al crédito, danshin (団信)	Normalmente incluido en la tasa	Salda el préstamo en caso de fallecimiento o invalidez grave

Son costes de financiación, distintos de los propios gastos de compra, que se mantienen como máximo en el 6 % del precio (detalle en nuestra guía sobre los gastos de compra en Japón). Las entidades también exigen un seguro de incendios sobre el edificio durante todo el préstamo.

La «hipoteca a 100 años» y los préstamos a 50 años

«Hipoteca a 100 años en Japón» se busca cientos de veces al mes. Ningún banco japonés importante vende hoy un préstamo a 100 años. La expresión circula por internet, a menudo asociada a historias de préstamos de varias generaciones de los años de la burbuja (nuestro artículo sobre la burbuja inmobiliaria de Japón cuenta lo que fue realmente aquel periodo). Lo que sí existe es más modesto y está mejor documentado:

• Plazos de 50 años. Los bancos regionales fueron pioneros; Sumishin SBI Net Bank lanzó uno en agosto de 2023 y PayPay Bank amplió su plazo máximo de 35 a 50 años en julio de 2025. La amortización final debe producirse normalmente antes de los 80 años, así que en la práctica solo quienes tienen veintitantos o treinta y pocos años pueden aprovechar los 50 años completos, y la tasa suele ser algo más alta que a 35 años.
• Amortización de relevo entre padres e hijos, oyako rirē henzai (親子リレー返済): un hijo o una hija asume el préstamo del progenitor, lo que permite a quien pide el préstamo con más edad contratar un plazo más largo. Flat 35 la ofrece.

Sobre 30 millones de ¥, alargar el plazo de 35 a 50 años a un 1,3 % aproximadamente reduce la cuota de 87.439 ¥ a unos 67.948 ¥, pero los intereses totales suben de 6,7 millones de ¥ a unos 10,8 millones de ¥, y quien pidió el préstamo sigue pagando en la jubilación. Un plazo largo es una herramienta de accesibilidad, no un ahorro.

¿Puede un extranjero pedir un préstamo con estas tasas?

Las tasas anteriores solo están disponibles para los prestatarios que los bancos aceptan, y los bancos japoneses son estrictos. En la práctica:

Perfil	Hipoteca japonesa	Vía realista
Residente permanente, asalariado en Japón	Sí, bancos y Flat 35	Comparar variable y fija por el coste total
Visado de trabajo, asalariado en Japón desde hace varios años	A veces, en algunos bancos, con frecuencia con una entrada mayor	Consultar varios bancos; Flat 35 queda cerrado
Residente autónomo, llegada reciente	Rara vez	Al contado, o esperar dos o tres años de declaraciones fiscales japonesas
No residente, vive en el extranjero	No	Al contado, o financiación obtenida en su país de origen

Tratamos cada caso, los bancos y los documentos en nuestra guía para conseguir una hipoteca en Japón siendo extranjero, y las opciones para compradores que financian desde Europa en cómo financiar una compra en Japón desde el extranjero. Comprar una vivienda no otorga ningún visado ni derecho de residencia, y tampoco abre la puerta a un préstamo japonés.

Para la mayoría de nuestros lectores, por tanto, las tasas japonesas importan de forma indirecta. Un comprador al contado no está expuesto a ellas, pero dan forma al mercado: unos costes hipotecarios más altos reducen lo que pueden pagar los compradores locales, sobre todo en los condominios nuevos de las grandes ciudades, mientras que las casas rurales ya se venden sobre todo a compradores al contado. Muchas de las casas de nuestros anuncios de casas en venta en Japón cuestan menos que un préstamo para un coche, y nuestra selección de casas japonesas por menos de 100.000 dólares muestra lo que se compra hoy con un presupuesto al contado.

La deducción fiscal por hipoteca para residentes

Un residente que pide un préstamo para comprar la vivienda en la que vive puede acogerse a la jūtaku rōn kōjo (jūtaku loankōjo, deducción fiscal por hipoteca): el 0,7 % del saldo del préstamo a final de año se deduce del impuesto sobre la renta, hasta 13 años en una vivienda nueva y 10 años en una de segunda mano, dentro de topes que dependen del rendimiento energético del edificio. Con tasas variables del 1,2 %, la deducción aún compensa una gran parte de los intereses; con tasas fijas cercanas al 4 %, mucho menos. Las normas las fija la Agencia Tributaria Nacional y se revisan en cada reforma fiscal: compruébelas para el año en que se mude.

Errores que evitar y consejos de expertos

Errores frecuentes

• Comparar tasas anunciadas en lugar del coste total. Una tasa 0,2 puntos más barata con una comisión de gestión del 2,2 % puede costar más que una tasa algo más alta sin comisión. Compare el coste efectivo durante el periodo en que realmente conservará el préstamo.
• Leer las tasas de 2024. Muchas páginas en inglés siguen citando tasas variables del 0,3 al 0,5 %. Esas tasas ya no existen: en octubre de 2026 el suelo en los megabancos ronda el 1,2 %.
• Tomar la regla de los cinco años por un seguro. Retrasa la subida, no la anula, y el saldo pendiente al final puede sorprenderle.
• Olvidar el final de un periodo fijo. Un préstamo fijo a 10 años pasa a ser variable o a un nuevo periodo fijo con las tasas de 2036, con un descuento que puede ser menor.
• Dar por hecho que cualquier casa se puede financiar. Una casa de madera antigua, un inmueble sobre terreno arrendado o un edificio que no cumple la norma sísmica de 1981 a menudo no puede hipotecarse en absoluto.

Consejos de expertos

• Haga una prueba de estrés con +2 puntos. Si la cuota variable al 3,2 % rompiera su presupuesto, elija una tasa fija o pida menos.
• Mantenga una reserva de efectivo equivalente a las cuotas adicionales de una subida de dos puntos durante varios años: la amortización parcial anticipada es gratuita en la mayoría de los bancos en línea.
• Pida el descuento por escrito y compruebe que se aplica durante todo el préstamo, no solo los primeros años.
• Simule antes de visitar. Nuestros simuladores de inmuebles y de rentabilidad de alquiler le permiten probar un precio, una tasa y un plazo, y la guía paso a paso para comprar una casa en Japón muestra dónde encaja el préstamo en el calendario.

Conclusión: el dinero barato se acabó, el crédito no

Las tasas hipotecarias de Japón siguen siendo bajas para un préstamo variable según los estándares estadounidenses o europeos, pero la dirección ha cambiado: el Banco de Japón está en el 1,25 %, el rendimiento a 10 años ha superado el 3 % y Flat 35 está en el 3,83 %. Para un residente, la elección entre variable y fija es ahora una decisión real sobre el riesgo, que debe tomarse con una prueba de estrés y no por la tasa del titular. Para un no residente, nada cambia: la compra se hace al contado, y unas tasas más altas significan sobre todo menos competencia local por las casas que le interesan. Si desea ayuda para estructurar una compra, desde la búsqueda hasta la firma, nuestro acompañamiento Signature cubre todo el proceso, y nuestra visión general del mercado inmobiliario en Japón es el lugar donde empezar a comparar regiones.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la tasa hipotecaria actual en Japón?

En octubre de 2026, las mejores tasas variables anunciadas por los megabancos parten de alrededor del 1,2 %, las tasas fijas a 10 años rondan entre el 3,6 y el 4 %, y la tasa Flat 35 más frecuente es del 3,83 % para un préstamo de 21 a 35 años. Las tasas se publican cada mes y la que se aplica es la del mes en que se concede el préstamo.

¿Por qué suben las tasas hipotecarias en Japón?

El Banco de Japón puso fin a los tipos negativos en marzo de 2024 y desde entonces ha subido su tasa de referencia varias veces, hasta el 1,25 % en septiembre de 2026. Las tasas variables siguen esa tasa de referencia, mientras que las fijas siguen los rendimientos de los bonos públicos a 10 años, que superaron el 3 % en septiembre de 2026.

¿Es mejor una hipoteca variable o fija en Japón?

Un préstamo variable es más barato hoy, pero usted asume el riesgo de futuras subidas; uno fijo cuesta más desde el primer mes pero congela la cuota. Sobre 30 millones de ¥ a 35 años, el préstamo variable sigue siendo más barato que Flat 35 solo mientras su tasa media se mantenga por debajo del 3,8 % aproximadamente. Haga una prueba de estrés de su presupuesto con dos puntos por encima de la tasa variable actual antes de elegir.

¿Puede un extranjero obtener Flat 35?

Solo con la residencia permanente o el estatus de residente permanente especial, y únicamente para una vivienda en la que vivan él o su familia. Quienes tienen un visado de trabajo pueden encontrar un préstamo bancario en algunas entidades, pero no Flat 35. Un no residente no puede obtener una hipoteca japonesa y compra al contado.

¿Existen realmente hipotecas a 100 años en Japón?

No, ningún banco japonés importante ofrece hoy una hipoteca a 100 años. Algunos bancos ofrecen plazos de hasta 50 años, generalmente con la amortización final antes de los 80 años, y los préstamos de relevo entre padres e hijos permiten que un hijo o una hija asuma el préstamo del progenitor.

¿Qué es la regla de los cinco años en las hipotecas variables japonesas?

En la mayoría de los grandes bancos, la cuota mensual de un préstamo variable permanece igual durante cinco años aunque cambie la tasa, y la cuota siguiente no puede superar el 125 % de la anterior. Cuando las tasas suben con fuerza, parte de los intereses se aplaza y el saldo pendiente baja más despacio. Algunos bancos en línea no aplican estas reglas.

¿Cuánto es la cuota mensual de una hipoteca de 30 millones de ¥ en Japón?

A 35 años con cuotas iguales, unos 87.400 ¥ con una tasa variable del 1,195 % y unos 129.800 ¥ con la tasa Flat 35 del 3,83 % de octubre de 2026. La diferencia en todo el préstamo es de unos 17,8 millones de ¥ de intereses si la tasa variable no se mueve nunca.