Comprar uma akiya no Japão: o essencial antes de filtrar
Uma akiya (空き家) é uma casa japonesa vazia. Há cerca de 9 milhões delas no país, das machiya do centro de Kyoto às kominka do interior, e ao contrário do mito da «casa por 1 dólar», as casas realmente habitáveis são vendidas na maioria das vezes entre $16.000 e $160.000, sem contar a reforma. Um estrangeiro pode comprar com os mesmos direitos que um japonês, sem visto nem autorização; os custos de compra ficam em 6% do preço ou menos. Comprar não dá, porém, nenhum direito de residência, e sem residência no Japão a compra é feita à vista.
Ao contrário dos agregadores que republicam anúncios mortos, este catálogo é rastreado de novo todos os dias: preços e disponibilidade são verificados na fonte, e cada imóvel recebe uma pontuação immoJapon recalculada todas as noites (preço por m² comparado às transações reais registradas pelo 国土交通省 quando cobrem a região, senão à mediana dos nossos anúncios comparáveis, depois rentabilidade líquida estimada). Nenhuma pontuação é publicada quando a área é desconhecida, e a viabilidade de uma licença de curta temporada (minpaku 180 d ou 旅館業 365 d) é deduzida do zoneamento de cada anúncio. Para entender cada etapa da compra, o guia completo é gratuito (em inglês); para aprofundar, leia comprar uma akiya: o guia 2026 e o custo real de uma reforma.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode comprar uma akiya no Japão?
Sim, com os mesmos direitos que um japonês: sem autorização prévia, sem obrigação de residência, compra possível até com visto de turista. Desde 2026 aplica-se apenas uma declaração de nacionalidade.
Quanto custa realmente uma casa japonesa?
As akiya habitáveis do catálogo ficam em sua maioria entre $16.000 e $160.000 na compra. Some no máximo 6% de custos e depois a reforma: muitas vezes $1.100 a $3.200/m² em um imóvel antigo.
Os anúncios estão atualizados?
Sim (é a diferença em relação aos agregadores gigantes): as fontes são rastreadas todos os dias, os imóveis que desaparecem são marcados e retirados da busca, e as pontuações são recalculadas todas as noites.
Onde ver o link do anúncio original?
O link para o anúncio de origem (agência japonesa) é reservado aos membros Premium, assim como a rentabilidade líquida estimada, os alertas por e-mail, a seleção semanal e o acesso às novidades 24 h antes de todos. O resto (fotos, preço, pontuação, localização) é de acesso livre.
Como a pontuação immoJapon é calculada?
Dois componentes medidos, nada mais. O preço por m² do imóvel é comparado a uma mediana de referência: as transações realmente registradas (国土交通省 · 不動産情報ライブラリ) quando cobrem a região e o tipo de imóvel, senão a mediana dos anúncios comparáveis que acompanhamos; cada página indica qual das duas serve de referência. 50 significa «na mediana»; acima de 50, o imóvel é mais barato que seus comparáveis. Esse componente pesa 85%. A rentabilidade líquida estimada em curta temporada pesa os 15% restantes. Um preço por m² de terreno nunca é comparado a um preço por m² construído, e uma mediana calculada com menos de cinco comparáveis não é usada.
O que a pontuação não é: uma promessa. Quando a agência não informa a área de um imóvel, seu preço por m² é desconhecido: nenhuma pontuação é publicada e a página mostra «n/a». Preferimos uma célula vazia a um número inventado.