Revendre un bien immobilier au Japon : le guide complet

Les deux voies de revente : chukai (courtage) ou baitori (rachat)

Au Japon, revendre un bien passe par deux grandes voies, qu'il faut choisir dès le départ car elles n'obéissent pas à la même logique de prix ni de délai.

Le courtage (chukai)

Le courtage (chukai, 仲介, intermédiation) est la voie classique : une agence met votre bien sur le marché, cherche un acheteur particulier et vous obtient le prix de marché. En contrepartie, le délai est plus long (souvent 3 à 6 mois) et vous payez une commission plafonnée par la loi. C'est le mode par défaut, celui qui maximise le prix net dans la grande majorité des cas.

Le rachat direct (baitori)

Le rachat direct (baitori, 買取) consiste à vendre à une société immobilière qui achète le bien pour son propre compte, souvent pour le rénover et le revendre. Avantages : rapidité (quelques jours à quelques semaines), pas de visites à organiser, confidentialité, prise en charge des vices cachés (voir notre article sur les vices cachés kashi tanpo). Inconvénient majeur : le prix de rachat tourne généralement autour de 70 à 80 % du prix de marché.

Critère	Courtage chukai	Rachat baitori
Prix obtenu	Prix de marché (100 %)	≈ 70-80 % du marché
Délai typique	3 à 6 mois	Quelques jours à semaines
Commission d'agence	Oui (≈ 3,3 % TTC)	Souvent aucune
Visites (naiken)	Nécessaires	Aucune
Idéal pour	Maximiser le prix net	Vendre vite / bien difficile

Conseil d'expert : demandez toujours une estimation en courtage et une offre de rachat. L'écart chiffré entre les deux vous dit exactement ce que « vendre vite » vous coûte, et vous laisse décider en connaissance de cause.

Les 7 etapes de la revente (baikyaku), du satei au kessai

La revente (baikyaku, 売却, cession) se déroule en sept étapes bien identifiées. Les connaître évite les mauvaises surprises et permet de tenir un calendrier réaliste.

1. Estimation (satei, 査定) — l'agence évalue le bien, sur pièces (kijō satei, estimation de bureau) puis sur place (hōmon satei, estimation de visite). Comparez au moins deux ou trois estimations.
2. Mandat (baikai keiyaku, 媒介keiyaku) — vous signez un contrat de mandat avec l'agence (voir la section suivante sur les trois types).
3. Diffusion et commercialisation — le bien est publié sur les portails (SUUMO, HOME'S, at home) et enregistré sur REINS (reinzu, レインズ), le réseau inter-agences officiel.
4. Visites (naiken, naiken) — les acheteurs visitent ; un bien rangé et lumineux se vend mieux et plus vite.
5. Offre et négociation — l'acheteur remet une lettre d'intention (kaitsuke shōmeisho, kaitsuke証明書) avec un prix ; vous négociez.
6. Contrat de vente (baibai keiyaku, baibai keiyaku) — signature, versement d'un acompte (tetsuke, 手付金, souvent 5 à 10 %), et lecture de l'explication légale (jūyō jikō setsumei) par l'acheteur.
7. Règlement et remise (kessai, kessai / hikiwatashi, 引渡し) — solde du prix, mainlevée d'éventuelle hypothèque, transfert de propriété enregistré par le shihō shoshi, remise des clés.

Le shihō shoshi (shihō shoshi, juriste de l'enregistrement) sécurise le transfert de titre au jour du règlement : c'est lui qui vérifie que l'argent et la propriété changent de main simultanément.

Choisir son mandat : les 3 types de baikai keiyaku et REINS

Le type de mandat (baikai keiyaku, 媒介keiyaku) que vous signez détermine si vous pouvez confier le bien à plusieurs agences, à quelle fréquence l'agence doit vous rendre compte, et sous quel délai elle doit l'inscrire sur REINS.

Type de mandat	Nombre d'agences	Inscription REINS	Compte rendu	Vente par vous-même
Non exclusif (ippan, ippan媒介)	Plusieurs	Facultative	Non imposé	Autorisée
Exclusif simple (sennin, 専任媒介)	Une seule	Sous 7 jours ouvrés	Tous les 14 jours	Autorisée
Exclusif renforcé (senzoku sennin, 専属専任)	Une seule	Sous 5 jours ouvrés	Tous les 7 jours	Interdite

Lequel choisir ?

Le mandat exclusif simple (sennin) est le meilleur compromis dans la plupart des cas : une agence motivée qui rend des comptes régulièrement, avec inscription rapide sur REINS pour une visibilité maximale, tout en vous laissant la liberté de vendre à un acheteur que vous auriez trouvé vous-même. Le mandat non exclusif peut convenir à un bien très recherché dans une métropole ; il disperse en revanche la responsabilité et le suivi.

Erreur fréquente à éviter : confier un bien à cinq agences en pensant « aller plus vite ». En pratique, aucune ne s'investit pleinement, faute d'être sûre de toucher la commission. Un bon mandat exclusif avec une agence sérieuse vend souvent plus vite et mieux.

Combien coute une revente ? Tous les frais du vendeur

Le vendeur supporte plusieurs frais, dont le plus lourd est la commission d'agence. Au total, comptez de l'ordre de 4 à 6 % du prix de vente, hors impôt sur la plus-value éventuelle.

La commission d'agence (plafonnée par la loi)

Le takuchi tatemono torihiki gyō-hō (takuchi tatemono torihiki gyō-hō, loi sur les transactions immobilières) plafonne la commission de courtage. Pour un prix supérieur à 4 000 000 ¥, la formule est 3 % du prix + 60 000 ¥, majorés de 10 % de taxe à la consommation — soit environ 3,3 % TTC. Depuis le 1er juillet 2024, un régime spécial permet, pour les biens à faible valeur (≤ 8 000 000 ¥, typiquement les akiya), une commission plafonnée à 330 000 ¥ TTC.

Poste de frais	Montant indicatif	Remarque
Commission d'agence	≈ 3,3 % TTC du prix	Le poste principal
Droit de timbre (inshizei)	10 000 ¥ (10-50 M¥) ; 30 000 ¥ (50-100 M¥)	Taux réduit jusqu'au 31/03/2027
Mainlevée d'hypothèque (teitōken masshō)	≈ 1 000 ¥/titre + honoraires shihō shoshi	Si le bien était financé
Proratisation taxe foncière	Variable	Répartie au prorata avec l'acheteur
Bornage / démolition (éventuels)	Sur devis	Terrain à borner, bâti à démolir
Impôt sur la plus-value	≈ 20 % ou 39 %	Selon la durée de détention

Cas pratique chiffré

Revente d'un appartement (mansion) à Tokyo au prix de 55 000 000 ¥ (≈ 367 000 €), détenu 8 ans, sans crédit :

• Commission : 55 M × 3 % + 60 000 = 1 710 000 ¥, + 10 % de taxe = 1 881 000 ¥ (≈ 12 500 €).
• Droit de timbre : 30 000 ¥ (tranche 50-100 M¥, taux réduit).
• Plus-value : détention > 5 ans (long terme, ≈ 20,315 %) ; sur une base imposable illustrative de ≈ 11 M¥, l'impôt ressort autour de 2 200 000 ¥ (≈ 14 700 €).

Net encaissé estimé : ≈ 50 900 000 ¥ (≈ 339 000 €). Chiffrez votre propre cas avec notre simulateur avant de fixer un prix.

Fiscalite de la revente : plus-value et timing des 5 ans

La revente déclenche l'imposition de la plus-value (jōto shotoku, jōto shotoku, revenu de cession) lorsque le prix de vente dépasse le prix d'acquisition net d'amortissement. Le taux dépend uniquement de la durée de détention.

• Détention ≤ 5 ans (court terme) : ≈ 39,63 %.
• Détention > 5 ans (long terme) : ≈ 20,315 %.

Le décompte des 5 ans ne se fait pas de date à date, mais au 1er janvier de l'année de la vente — un piège coûteux. Toute la mécanique (calcul du jōto shotoku, impact de l'amortissement, abattement résidence principale de 30 000 000 ¥) est détaillée dans notre article dédié : plus-value immobilière au Japon.

Réduire légalement la plus-value

Conservez toutes les factures d'achat (commission, taxes, frais d'achat) et de travaux : elles gonflent le prix d'acquisition retenu et réduisent d'autant la plus-value imposable. À défaut de justificatif du prix d'origine, l'administration ne retient que 5 % forfaitaires — souvent très défavorable.

Si vous louiez le bien, pensez aussi à solder proprement la fiscalité des loyers et la taxe foncière de l'année en cours, proratisée avec l'acheteur au jour du règlement.

Vendre depuis l'etranger : non-resident, representant fiscal, procuration

Un propriétaire non-résident peut parfaitement revendre son bien japonais sans se déplacer, comme il a pu l'acheter sans visa. Trois points appellent une attention particulière.

Représentant fiscal (nozei kanrinin)

Le non-résident doit désigner un représentant fiscal au Japon (nōzei kanrinin, nōzei kanrinin) pour gérer la déclaration (kakutei shinkoku, kakutei shinkoku) et le paiement de l'impôt sur la plus-value. Ce peut être un expert-comptable (zeirishi, zeirishi).

Retenue à la source de 10,21 %

Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur prélève en principe une retenue à la source (gensen chōshū, gensen chōshū) de 10,21 % du prix de vente et la reverse au fisc. Ce n'est pas l'impôt final : c'est une avance, régularisée lors de la déclaration, avec restitution de l'éventuel trop-perçu. Une vente de faible montant à un particulier qui va occuper le bien peut en être dispensée.

Procuration et signature à distance

La signature du contrat et le règlement peuvent se faire par procuration (ininjō, ininjō) au profit de votre représentant, avec les documents notariés et la légalisation requise. Un bon interlocuteur bilingue coordonne agence, shihō shoshi et banque. C'est exactement ce que couvre notre accompagnement, de la mise en vente au rapatriement des fonds.

Fixer le bon prix de vente : la strategie qui compte

Le prix de départ est la décision qui pèse le plus sur le résultat. Un prix juste dès le premier jour attire les acheteurs quand l'annonce est la plus visible ; un prix gonflé fait fuir et vieillit le bien sur les portails.

Sur quoi s'appuyer pour fixer le prix

Référence	Ce qu'elle apporte	Limite
Comparables REINS / portails	Prix réels de biens similaires vendus ou en vente	Rareté des comparables hors métropole
Valeur foncière officielle (rosenka, rosenka)	Base fiscale du terrain publiée par le fisc	Sous-estime souvent la valeur de marché
Estimation professionnelle (satei)	Vision terrain de plusieurs agences	Peut être « gonflée » pour décrocher le mandat

La courbe d'attention des 3 premières semaines

Au Japon comme ailleurs, une annonce génère le pic d'intérêt dans ses deux à trois premières semaines. Passé ce cap sans offre, mieux vaut ajuster le prix par paliers plutôt que d'attendre passivement. Fixez avec votre agence un calendrier de révision (par exemple −3 % à 4 semaines, −5 % à 8 semaines si aucun retour). Un bien bien situé au bon prix se vend souvent au premier ou deuxième acheteur sérieux.

Attention au prix psychologique et aux charges

Pour un appartement en copropriété, des charges mensuelles (kanrihi, kanri-hi) et un fonds travaux (shūzen tsumitatekin, shūzen tsumitatekin) élevés pèsent sur le prix qu'un acheteur acceptera : intégrez-les à votre estimation. Un dossier clair sur l'historique de charges rassure et accélère la vente.

Erreurs frequentes a eviter et conseils d'expert

Les pièges classiques

• Vendre juste avant la bascule des 5 ans : attendre le 1er janvier suivant peut presque diviser l'impôt sur la plus-value par deux.
• Surestimer le prix de départ : un bien affiché trop cher « brûle » sur les portails et finit par se vendre moins bien qu'un prix juste dès le premier jour.
• Négliger le home staging : ranger, désencombrer et bien éclairer accélère la vente à moindre coût.
• Confondre rachat et courtage : accepter une offre de rachat rapide sans avoir demandé une estimation de marché peut coûter 20 à 30 % du prix.
• Oublier les justificatifs d'achat : sans factures, la plus-value imposable explose (règle des 5 % forfaitaires).

Conseils d'expert

1) Faites coïncider votre revente avec un marché porteur : le yen faible et le tourisme record renforcent la demande dans les métropoles et zones touristiques. 2) Choisissez un mandat exclusif avec une agence sérieuse plutôt que d'éparpiller. 3) Préparez le dossier en amont (titre, plans, diagnostics, historique de charges) pour un règlement sans accroc. 4) Anticipez le change et le rapatriement des fonds vers l'euro.

Bien preparer sa sortie : l'essentiel a retenir

Revendre un bien immobilier au Japon est un processus lisible pour qui l'anticipe : choisissez d'abord entre courtage (prix de marché, 3 à 6 mois) et rachat (rapide, 70-80 % du prix) ; signez un mandat exclusif pour une diffusion efficace sur REINS ; budgétez 4 à 6 % de frais de vendeur plus l'impôt sur la plus-value ; et surveillez le timing des 5 ans qui fait basculer le taux de ≈ 39 % à ≈ 20 %.

Non-résident, vous vendez à distance via un représentant fiscal et une procuration, en tenant compte de la retenue de 10,21 %. La sortie fait partie de la stratégie dès l'achat : un bien bien situé, près d'une gare et de commerces, se revend toujours mieux. Découvrez nos pépites sélectionnées et nos projets accompagnés, ou faites chiffrer votre revente par notre accompagnement sur mesure.

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour revendre un bien au Japon ?

En courtage (chukai), comptez généralement 3 à 6 mois entre la mise en vente et la remise des clés, selon l'emplacement et le prix. En rachat direct (baitori), la vente peut se boucler en quelques jours à quelques semaines, mais à un prix inférieur (environ 70 à 80 % du marché).

Quels sont les frais à la charge du vendeur au Japon ?

Principalement la commission d'agence (≈ 3,3 % TTC pour un prix > 4 M¥), le droit de timbre (inshizei, 10 000 à 30 000 ¥ au taux réduit), la mainlevée d'hypothèque si le bien était financé, et l'impôt sur la plus-value. Au total, environ 4 à 6 % du prix hors plus-value.

Un non-résident peut-il revendre un bien au Japon à distance ?

Oui. Il désigne un représentant fiscal (nōzei kanrinin) pour la déclaration et l'impôt, signe par procuration (ininjō), et l'acheteur prélève une retenue à la source de 10,21 % régularisée ensuite. Un intermédiaire bilingue coordonne agence, shihō shoshi et banque de bout en bout.

Quelle est la commission d'agence maximale pour vendre ?

La loi (takuchi tatemono torihiki gyō-hō) la plafonne à 3 % du prix + 60 000 ¥, majorés de 10 % de taxe à la consommation, soit environ 3,3 % TTC pour un prix supérieur à 4 M¥. Depuis juillet 2024, les biens de faible valeur (≤ 8 M¥) relèvent d'un plafond spécial de 330 000 ¥ TTC.

Vaut-il mieux vendre en courtage ou en rachat ?

Le courtage maximise le prix net (prix de marché) mais prend 3 à 6 mois et coûte une commission. Le rachat est rapide et sans visites, mais à 70-80 % du prix. Demandez toujours les deux estimations : l'écart chiffré vous dit exactement ce que « vendre vite » vous coûte.

Quel type de mandat de vente choisir au Japon ?

Le mandat exclusif simple (sennin baikai) est souvent le meilleur compromis : une seule agence engagée, inscription sur REINS sous 7 jours ouvrés et compte rendu tous les 14 jours, tout en vous laissant vendre à un acheteur trouvé par vous-même. Le non-exclusif disperse le suivi.

Comment réduire l'impôt sur la plus-value à la revente ?

Attendez de dépasser 5 ans de détention (au 1er janvier de l'année de vente) pour passer du taux court terme (≈ 39,63 %) au long terme (≈ 20,315 %), et conservez toutes les factures d'achat et de travaux pour gonfler le prix d'acquisition. Sans justificatif, seuls 5 % forfaitaires sont retenus.