Plus-value immobilière au Japon : 39 % ou 20 % ?

Court terme vs long terme : 39,63 % ou 20,315 %

La plus-value immobilière, appelée jōto shotoku (jōto shotoku, revenu de cession), n'est pas imposée au barème progressif comme les loyers : elle relève d'une imposition séparée (bunri kazei) à taux fixe, qui dépend uniquement de la durée de détention.

Durée de détention	Catégorie	Taux total	Détail
≤ 5 ans	Court terme tankijōto shotoku	≈ 39,63 %	shotoku-zei 30 % + fukkō tokubetsu shotoku-zei 2,1 % du shotoku-zei + jūminzei 9 %
> 5 ans	Long terme chōkijōto shotoku	≈ 20,315 %	shotoku-zei 15 % + fukkō tokubetsu shotoku-zei 2,1 % du shotoku-zei + jūminzei 5 %

L'écart est spectaculaire : le taux double presque si l'on revend trop tôt. C'est la règle la plus importante de cet article. Sur une plus-value de 10 M¥ (≈ 67 000 €), l'impôt passe d'environ 3,96 M¥ (court terme) à 2,03 M¥ (long terme) — près de 2 M¥ (≈ 13 000 €) d'écart.

Le piège du décompte : 5 ans comptés au 1er janvier

Attention à une subtilité qui piège de nombreux revendeurs : la durée de détention ne se compte pas de date à date, mais au 1er janvier de l'année de la vente.

Concrètement : le bien doit avoir été détenu plus de 5 ans au 1er janvier de l'année où vous vendez. Un bien acheté en juin 2021 n'atteint donc pas le régime long terme en juin 2026 : il faut attendre le 1er janvier 2027. Vendre en décembre 2026 vous laisserait en court terme à ≈ 39,63 % ; patienter quelques semaines fait tomber le taux à ≈ 20,315 %.

⚠ Erreur fréquente à éviter

Beaucoup d'acheteurs pensent « j'ai gardé le bien 5 ans, je suis tranquille ». Faux : c'est bien le 1er janvier qui compte. Avant toute revente, vérifiez la date exacte de bascule — notre accompagnement chiffre ce point avant de mettre en vente.

Comment se calcule la plus-value (jōto shotoku)

La plus-value imposable se calcule ainsi :

jōto shotoku = prix de vente − (prix d'acquisition − amortissement) − frais de vente

• Prix de vente (jōto kagaku) : le prix net encaissé.
• Prix d'acquisition (shutokuhi) : le prix d'achat d'origine + les frais d'achat (commission, taxes, shihō shoshi — voir nos frais d'achat immobilier au Japon). Si vous ne pouvez pas justifier le prix d'origine, l'administration retient forfaitairement 5 % du prix de vente.
• Amortissement (genka shōkyaku) : la valeur du bâtiment se déprécie fiscalement avec le temps ; cet amortissement déjà « consommé » réduit le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Le terrain, lui, ne s'amortit pas.
• Frais de vente (jōto hiyō) : commission d'agence de vente, timbre, éventuels frais de démolition.

Ce mécanisme d'amortissement surprend : sur un bien détenu longtemps, la base imposable peut être plus élevée que la simple différence prix d'achat / prix de vente. Passez vos chiffres dans notre simulateur avant de vendre.

Exonération résidence principale : abattement de 30 000 000 ¥

Si le bien vendu est votre résidence principale (kyojū-yō zaisan), un abattement majeur s'applique : 30 000 000 ¥ (≈ 200 000 €) sont déduits de la plus-value avant impôt (tokubetsu kōjo). Autrement dit, une plus-value inférieure à 30 M¥ sur votre habitation principale peut être totalement exonérée.

Pour les détentions longues (plus de 10 ans), un taux réduit supplémentaire peut s'appliquer sur la fraction dépassant l'abattement. Attention : ces avantages visent la vraie résidence principale, pas un bien locatif ni une résidence secondaire. Un investisseur non-résident qui loue son bien n'y a en principe pas droit.

Non-résident : retenue à la source de 10,21 % et convention France-Japon

Retenue à la source gensen chōshū

Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur (s'il s'agit d'une personne qui achète pour plus de 100 M¥ ou un professionnel) doit en principe prélever une retenue à la source de 10,21 % sur le prix de vente et la reverser au fisc japonais. Ce n'est pas l'impôt final : c'est une avance, régularisée lors de la déclaration kakutei shinkoku du vendeur, qui peut récupérer le trop-perçu.

Convention fiscale France-Japon

La convention fiscale entre la France et le Japon (sozei jōyaku) évite la double imposition. En règle générale, la plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où se situe le bien — donc au Japon. La France, de son côté, élimine la double imposition (mécanisme du crédit d'impôt ou de l'exonération selon les cas). Concrètement : vous payez au Japon, puis vous déclarez en France où un crédit d'impôt neutralise généralement la seconde imposition.

⚠ La fiscalité internationale est complexe et personnelle : faites valider votre cas par un fiscaliste. Voyez aussi notre article sur l'imposition des loyers pour non-résident et sur la taxe foncière annuelle.

En résumé : anticipez la date et l'amortissement

La plus-value immobilière au Japon obéit à une règle simple mais coûteuse : ≈ 39,63 % en court terme (≤ 5 ans), ≈ 20,315 % en long terme (> 5 ans), avec un décompte des 5 ans arrêté au 1er janvier de l'année de vente. Deux réflexes : 1) ne jamais revendre juste avant la bascule long terme ; 2) conserver toutes les factures d'achat et de travaux pour gonfler le prix d'acquisition et réduire la plus-value.

Résidence principale : abattement de 30 M¥. Non-résident : retenue de 10,21 % puis régularisation, et double imposition neutralisée par la convention France-Japon. Avant de vendre, chiffrez le net dans notre simulateur et faites-vous accompagner pour caler le timing.

Questions fréquentes

Quel est le taux de la plus-value immobilière au Japon ?

Environ 39,63 % si le bien est détenu 5 ans ou moins (court terme : shotoku-zei 30 % + fukkō tokubetsu shotoku-zei + jūminzei 9 %), et environ 20,315 % au-delà de 5 ans (long terme : shotoku-zei 15 % + fukkō + jūminzei 5 %). C'est une imposition séparée bunri kazei à taux fixe, indépendante du barème des loyers.

Comment sont comptés les 5 ans de détention ?

Pas de date à date : la durée s'apprécie au 1er janvier de l'année de la vente. Un bien doit avoir été détenu plus de 5 ans au 1er janvier de l'année où vous vendez pour bénéficier du taux long terme d'environ 20,315 %. Revendre quelques semaines trop tôt peut presque doubler l'impôt.

L'amortissement augmente-t-il la plus-value imposable ?

Oui. La valeur du bâtiment s'amortit fiscalement (genka shōkyaku) ; cet amortissement réduit le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Le terrain ne s'amortit pas. Sur un bien détenu longtemps, la base peut donc dépasser la simple différence entre prix d'achat et prix de vente.

Un non-résident subit-il une retenue à la source à la vente ?

Oui, en principe une retenue de 10,21 % sur le prix de vente est prélevée par l'acheteur et reversée au fisc japonais. Ce n'est qu'une avance : le vendeur régularise via sa déclaration kakutei shinkoku et peut récupérer le trop-perçu. Les petites ventes à un particulier occupant peuvent en être dispensées.

Vais-je être imposé deux fois, au Japon et en France ?

Non, grâce à la convention fiscale France-Japon. La plus-value immobilière est imposable au Japon (lieu du bien) ; la France élimine ensuite la double imposition, généralement par un crédit d'impôt. Vous déclarez donc dans les deux pays, mais ne payez pas deux fois. Faites valider votre situation par un fiscaliste.