Le principe : vos loyers japonais sont imposés au Japon d'abord
Le droit fiscal japonais (loi sur l'impôt sur le revenu, shotoku zei-hō) impose les non-résidents sur leurs revenus de source japonaise (kokunai gensen shotoku) — et les loyers d'un bien situé au Japon en font partie. La convention fiscale franco-japonaise confirme ce principe : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien.
Concrètement, l'imposition se déroule en deux temps :
- une éventuelle retenue à la source de 20,42 % prélevée sur le loyer brut en cours d'année ;
- une déclaration annuelle (kakutei shinkoku) qui recalcule l'impôt réellement dû sur le revenu net — et aboutit, dans la plupart des cas, à un remboursement partiel de la retenue.
Avant même la fiscalité, assurez-vous que les fondamentaux de votre achat sont solides : notre guide de l'achat immobilier au Japon couvre tout le parcours.
La retenue à la source de 20,42 % : quand s'applique-t-elle ?
La retenue de 20,42 % (20 % d'impôt sur le revenu + 0,42 % de taxe spéciale de reconstruction fukkō tokubetsu shotoku-zei) se calcule sur le loyer brut, avant toute charge. Mais elle ne concerne pas tous les baux :
- Locataire entreprise (personne morale, hōjin) ou loyer versé dans un cadre professionnel : le locataire doit prélever 20,42 % et les reverser au fisc japonais. Cas typiques : appartement loué à une société pour loger un salarié, local commercial.
- Locataire particulier qui occupe le logement pour lui-même ou sa famille : pas de retenue, vous percevez le loyer brut.
- Location courte durée type Airbnb : les plateformes n'opèrent pas cette retenue ; les revenus restent à déclarer au kakutei shinkoku. Sur les règles d'exploitation, voir notre article sur la licence minpaku 180 jours.
Point essentiel : cette retenue est un acompte, pas un impôt définitif. Si l'impôt calculé sur votre revenu net est inférieur aux sommes retenues, l'excédent vous est remboursé après la déclaration annuelle.
La déclaration annuelle kakutei shinkoku : imposé sur le net, pas sur le brut
La déclaration de revenus japonaise, le kakutei shinkoku (kakutei shinkoku), se dépose du 16 février au 15 mars pour les revenus de l'année civile précédente. Elle porte sur le revenu net : loyers encaissés moins l'ensemble des charges déductibles (détaillées plus bas).
Le barème progressif va de 5 % à 45 % (plus 2,1 % de surtaxe de reconstruction sur l'impôt). Pour un investisseur détenant un ou deux biens, le revenu net imposable reste souvent modeste : l'impôt effectif tombe fréquemment sous les 10 % du loyer brut — très loin des 20,42 % éventuellement retenus.
Le calendrier en pratique
- Rassembler loyers, factures et avis de taxe foncière de l'année écoulée.
- Calculer l'amortissement genka shōkyaku du bâti.
- Déposer la déclaration (en ligne via e-Tax ou sur papier), en général via votre agent fiscal.
- Payer le solde éventuel — ou attendre le remboursement du trop-retenu.
L'agent fiscal nōzei kanrinin : obligatoire pour les non-résidents
Un non-résident ne peut pas gérer seul ses obligations fiscales japonaises : il faut désigner un nōzei kanrinin (nōzei kanrinin, agent fiscal), personne physique ou morale résidant au Japon, déclarée au centre des impôts (zeimusho) via le formulaire nōzei kanrininのtodokedesho.
- Il reçoit votre courrier fiscal, dépose vos déclarations et règle l'impôt pour votre compte.
- En pratique, on choisit un zeirishi (expert-comptable fiscaliste) — comptez environ 50 000 à 150 000 ¥ par an pour une déclaration locative simple (330 à 1 000 €) — ou parfois sa société de gestion locative.
- Pensez aussi à désigner un correspondant auprès de la municipalité pour recevoir et payer l'avis de taxe foncière.
Charges déductibles et amortissement genka shōkyaku : réduisez la base
L'impôt se calcule sur le net : chaque charge documentée réduit la base imposable. Conservez toutes les factures.
| Charge déductible | Terme japonais | Ordre de grandeur / remarque |
|---|---|---|
| Frais de gestion locative | kanri itaku-ryō | ≈ 5 % du loyer en location longue durée, 20–30 % en courte durée |
| Taxe foncière et taxe d'urbanisme | kotei shisan-zei・toshi keikaku-zei | 1,4 % + 0,3 % de l'évaluation fiscale, intégralement déductibles |
| Assurances incendie et séisme | kasai hoken・jishin hoken | prime annuelle (ou quote-part d'une prime pluriannuelle) |
| Réparations et entretien | shūzen-hi | déductibles l'année de la dépense (les gros travaux s'amortissent) |
| Amortissement du bâti | genka shōkyaku-hi | structure bois : 22 ans (neuf), 4 ans si plus de 22 ans |
| Honoraires professionnels | zeirishi hōshūなど | déclaration, agent fiscal nōzei kanrinin |
| Frais de mise en location | chūkai tesūryō・kōkoku-ryō | commission d'agence et « AD » à chaque relocation |
| Intérêts d'emprunt | kariirekin rishi | cas rare pour un non-résident (achat cash) ; déductibles le cas échéant |
L'amortissement du bâti en bois : l'atout fiscal
Seul le bâti s'amortit, jamais le terrain. La durée légale (hōtei taiyō nensū) d'une structure en bois est de 22 ans pour du neuf. Pour un bâtiment ancien, la durée résiduelle se calcule ainsi : (22 − âge) + âge × 20 %. Et si le bâtiment a dépassé 22 ans, elle tombe à 22 × 20 % = 4 ans.
Exemple : maison de 35 ans dont le bâti est valorisé 8 M¥ (≈ 53 000 €) → déduction de 2 M¥ par an pendant 4 ans, de quoi effacer fiscalement une grande partie des loyers. C'est l'un des attraits d'une machiya ancienne à Kyoto ou d'une maison de campagne rénovée.
Taxes locales et convention France-Japon : la vue d'ensemble
Indépendamment de l'impôt sur le revenu, tout propriétaire paie chaque année la taxe foncière kotei shisan-zei (1,4 % de l'évaluation fiscale) et, en zone urbanisée, la taxe d'urbanisme toshi keikaku-zei (0,3 %). L'évaluation fiscale étant très inférieure au prix de marché, la facture reste modérée — souvent 50 000 à 150 000 ¥ par an (330 à 1 000 €) pour un bien standard — et les deux taxes sont déductibles des revenus locatifs. Avantage du statut de non-résident : la taxe résidentielle jūminzei (≈ 10 %) ne s'applique en principe pas si vous n'êtes pas domicilié au Japon au 1er janvier.
Côté France : la convention fiscale franco-japonaise du 3 mars 1995 attribue l'imposition des revenus immobiliers au Japon. Vous les déclarez ensuite en France (formulaires 2047 et 2044) où ils ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant : pas de double imposition, mais les revenus comptent pour le calcul de votre taux effectif.
Pour estimer votre rendement net d'impôts avant d'acheter, passez vos hypothèses dans notre simulateur de rentabilité ; et si vous préférez déléguer la structuration complète (achat, gestion, agent fiscal), notre accompagnement personnalisé couvre tout le parcours.
Questions fréquentes
Un non-résident doit-il déclarer ses loyers japonais chaque année ?
Oui : la déclaration kakutei shinkoku se dépose entre le 16 février et le 15 mars, via votre agent fiscal nōzei kanrinin. Même lorsqu'une retenue de 20,42 % a été prélevée, la déclaration reste dans votre intérêt : elle recalcule l'impôt sur le revenu net et permet de récupérer le trop-retenu.
Vais-je payer l'impôt deux fois, au Japon et en France ?
Non. La convention fiscale franco-japonaise attribue l'imposition au Japon ; en France, vous déclarez ces revenus (formulaires 2047 et 2044) et bénéficiez d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. Les loyers japonais influencent seulement votre taux effectif d'imposition.
La retenue de 20,42 % s'applique-t-elle si mon locataire est un particulier ?
Non, pas lorsque le locataire est une personne physique qui occupe le logement pour elle-même ou sa famille. La retenue vise les loyers versés par une entreprise (hōjin) ou payés dans un cadre professionnel. Dans tous les cas, les revenus restent à déclarer au kakutei shinkoku.
Comment fonctionne l'amortissement d'une maison en bois de plus de 22 ans ?
La durée légale d'amortissement du bois étant de 22 ans, un bâtiment qui l'a dépassée s'amortit sur 22 × 20 % = 4 ans. Vous déduisez donc un quart de la valeur du bâti (hors terrain) chaque année pendant 4 ans — un levier fiscal puissant, le genka shōkyaku, propre aux biens anciens.
Qui peut être mon agent fiscal nōzei kanrinin au Japon ?
Toute personne physique ou morale résidant au Japon : le plus souvent un zeirishi (expert-comptable fiscaliste), parfois votre société de gestion locative. La désignation se fait par simple formulaire (nōzei kanrininのtodokedesho) auprès du centre des impôts dont dépend le bien.
Sources officielles
Passez à l'action
Parcourez les pépites sélectionnées par immoJapon — machiya, kominka et biens de rendement analysés (photos, zonage, licence, marché de la zone) — ou parlez-nous de votre projet.