买房不给任何签证：黄金法则
这是外国投资者最危险的误解。在日本持有房产不会带来任何居留资格。作为非居民，你想买多少套都可以：这既不给签证，也不给居留，更不通向永久居留（永住権）。
能开启签证之门的，是你在日本经营的一家真实公司的经济活动——而非单纯持有房产。相关签证是経営・管理（keiei-kanri，「经营与管理」），由出入国在留管理厅（出入国在留管理庁，ISA）签发。
如果你的目标只是买房而不定居，则无需任何签证：参见外国人无签证在日本买房。购房、融资与身份之间的关系，详见外国人在日本申请房贷。
経営・管理签证：经营一家真实公司
経営・管理签证面向来日本创办并经营企业、或管理既有企业的人。它不奖励被动投资：当局要求实质性、可持续的经济活动。
实务上，ISA主要审查：
- 在日本真实且专用的实体办公场所（事業所）——单纯的挂靠地址通常不够；
- 可信且可行的事业计划书（事業計画書）；
- 足以支撑经营的资本金与资源；
- 真实的经营实质：客户、合同、账目，有时还需雇员。
房地产公司可以符合条件——但前提是从事真实经营（买卖、开发、代客管理、持牌住宿经营），而不是仅仅被动持有一两套房产收租（见下文）。
2025年改革：资本金显著提高
过去，経営・管理的参考资本金门槛为500万日元（约合3.3万欧元）。2025年生效的改革明显提高了门槛：参考资本金大幅上调——据公布的方向约为3000万日元（约合20万欧元）——整体条件也随之加强（经营实质、计划的严肃性、人力配置）。
需谨慎表述：确切金额和细则以ISA规定为准，且可能变动；切勿仅凭网上看到的数字就下决定。请向出入国在留管理厅（ISA）核实现行法律，并咨询专业移民人士（专门的行政書士）。
| 项目 | 改革前（参考） | 2025改革后（方向） |
|---|---|---|
| 参考资本金 | 约500万日元（约3.3万欧元） | 大幅上调（约3000万日元，约20万欧元） |
| 实体办公场所 | 必需 | 必需，审查更严 |
| 事业计划书 | 必需 | 必需，要求更高 |
| 经营实质 | 予以评估 | 审查更严格 |
关键信息：経営・管理签证在资本金和严肃性上都更为严格。它绝不是「买些出租房就拿签证」的捷径。
GK还是KK：公司选哪种结构？
承载经营活动的公司，日本主要有两种形式：
合同会社（GK）——简易型公司
合同会社（GK）类似有限责任公司，设立更快、成本更低，治理灵活，适合小型物业管理或经营结构。
株式会社（KK）——股份公司
株式会社（KK）更正式，更受银行和合作方认可，但设立和运营更繁琐、成本更高。
GK与KK的选择不改变签证原则：两者都需要真实经营、办公场所和合规资本金。KK更能取信第三方；GK起步更经济。专业人士会依项目规模为你建议。
被动持有出租房并不足够
务必避免的常见误区：以为买一两套公寓、通过公司出租就足以拿到経営・管理。被动持有出租房通常不符合标准：当局寻求的是实质性经济活动，而非沉睡的投资。
关键在于公司的经营性：
- 业务的规模与多样性（多笔交易、第三方客户）；
- 真实办公场所、有效管理、规范账目；
- 必要时雇用员工、签订商业合同；
- 证明可行性与可持续性的事业计划书。
换言之：签证奖励的是创业者，而非食利者。如果你只想买房出租而不创办企业，购房仍然可以在无签证下进行——但别指望仅凭房产就能定居。要搭建连贯的项目（购房、架构、经营），请参阅日本购房指南，并在成功案例中查看真实案例。
结论：把买房和签证彻底分开
牢记这条红线：房产不带来任何居留权。経営・管理签证奖励的是真实且活跃的公司——实体办公场所、扎实的事业计划、合规的资本金（2025改革后大幅上调，约3000万日元），以及被动持有出租房无法达到的经营实质。起步轻装选GK，取信合作方选KK。
请始终向出入国在留管理厅（ISA）和法務省核实现行法律，并咨询专业移民人士。要搭建从选房到经营的连贯房产项目，欢迎了解我们的一对一陪购服务。
常见问题
在日本买房能拿到签证吗？
不能。无论投入多少，持有房产都不会带来日本居留资格。非居民可以自由购房，但这既不给签证也不给居留。只有你在日本经营的真实公司的经营活动，才可能开启経営・管理签证。
用房地产公司能拿到経営・管理签证吗？
可以，但前提是公司从事真实、实质性的经营（买卖、代客管理、持牌经营），并具备实体办公场所、事业计划和合规资本金。仅仅被动持有一两套出租房，通常无法满足ISA的要求。
2025年经营管理签证需要多少资本金？
参考门槛历史上约为500万日元，2025年改革后大幅上调，方向性指引提到约3000万日元（约20万欧元），并加强了各项要求。确切金额由ISA规定且可能变动：签约前请务必核实现行法律。
申请该签证应设立GK还是KK？
两者都可以。合同会社（GK）设立更快、成本更低，适合轻装起步。株式会社（KK）更正式，更受银行和合作方认可，但更繁琐。两种情形都需要真实经营、办公场所和合规资本金。
单纯的出租投资足以申请签证吗？
一般不够。被动持有出租房被视为投资，而非创业活动。ISA寻求的是有经济实质的经营公司。要长期定居，就需要真正的企业项目，而不仅仅是收取租金。