两项税：固定资产税（1.4%）与都市计划税（0.3%）
你每年收到的「房产税」账单，其实是由市町村一并征收的两项独立地方税：
- 固定资产税（固定資産税）：标准税率为评估额的1.4%；
- 都市计划税（都市計画税）：最高0.3%，仅在划定的城市化区域（市街化区域）征收。部分市町村税率更低，城市化区域以外则不征收。
两税以同一基数计算，即固定资产税评估额（详见下文）。它们都是市町村税：具体税率、以及是否征收都市计划税，取决于当地市政。购买前务必索取房产的实际税额——它列于卖方的税单上，也在我们购房指南逐项解读的交易资料中。
计税基础：固定资产税评估额（固定資産税評価額）
税额绝不按购买价计算，而是按市町村核定、每三年重估一次的固定资产税评估额（固定資産税評価額，最近一次重估为2024年）。
可参考的量级：
- 土地的评估额约为市价的70%；
- 建筑物的评估额等于重建成本扣除折旧，随房龄下降——一栋老旧木造房的评估额可能仅数十万日元。
因此，一套以3000万日元（约20万欧元）购入的房产，总评估额可能只有1200万至1800万日元。作为计税基础的正是这个数字，而非你支付的价格。你可向市政厅通过固定资产课税台帐或评估证明（評価証明書）核实。
住宅用地减免：基数除以6（小規模住宅用地）
这是最需要掌握的一项减免。只要土地上有可居住的住宅，即享有住宅用地特例（住宅用地の特例）：
| 土地面积 | 固定资产税基数 | 都市计划税基数 |
|---|---|---|
| 200㎡以内（小規模住宅用地） | ÷6（16.7%） | ÷3（33.3%） |
| 200㎡以上（一般住宅用地） | ÷3（33.3%） | ÷1.5（66.7%） |
也就是说，前200平方米的固定资产税基数只剩评估额的六分之一。这正是小户型住宅年持有税往往不高的原因——在许多地方城市每年约8万至15万日元（530至1,000欧元）。
⚠ 常见误区：贸然拆除房屋
一旦土地变为空地（拆除房屋），该减免即消失。见下文空屋部分：拆掉一栋破旧老屋，可能使地块的持有税翻3至6倍。
纳税通知书与四期缴纳
每年4月至6月，市町村会向1月1日当天的登记业主寄出纳税通知书（納税通知書），并附缴款单（納付書）。
可分四期缴纳（视市町村约在4月、7月、12月、次年2月），也可一次缴清。缴纳方式：银行、便利店、账户自动扣款（口座振替），以及日益普及的支付应用（PayPay等）。
购房时的提醒：当年税款由卖方（1月1日业主）承担，但按惯例买方需按交割日至12月31日的比例返还给卖方，即固定资产税精算金，详见我们关于日本买房费用的文章。
空屋、空地与非居民：特殊情形
空屋与空地：警惕税额上升
两种情形会推高持有税：
- 空地（无住宅）：不享住宅用地减免，按全额计税。为卖地而拆房，可能使税额翻3至6倍。
- 问题空屋：依据《空家等对策特别措置法》，长期弃置的空屋可能被认定为特定空家（或管理不全空家）。届时市町村可取消住宅用地减免，税额骤增。不过，购买空屋（akiya）真正的关键仍是地段（车站≤20-30分钟、有商业配套），而不只是税负。
非居民：指定纳税管理人
不在日本居住的业主须向市政厅指定纳税管理人（納税管理人）：由该人（管理公司、亲友或会计）代收纳税通知书并代为缴税。若无此人，通知书无处送达，滞纳金将不断累积。我们的陪购服务可协助你安排这一环节，我们的收益模拟器也已将持有税计入净收益。
小结：年度负担适中，但需提前规划
对自住买家而言，日本的房产持有税相当合理：固定资产税1.4%+都市计划税0.3%，以偏低的评估额为基础、并对住宅用地除以6，地方小户型往往每年不到15万日元（1,000欧元）。
购买前的三个要点：1）向卖方索取实际税额；2）拆除房屋前务必评估失去住宅用地减免的代价；3）若为非居民，交割当日即安排纳税管理人。延伸阅读：转售的资本利得税与非居民租金所得税。我们精选房源中的房产均标注税额量级。
常见问题
日本的房产持有税税率是多少？
固定资产税的标准税率为评估额的1.4%，另加城市化区域内最高0.3%的都市计划税。税率由市町村设定，以固定资产税评估额为基础计算，而该评估额通常远低于购买价。
持有税的计税基础如何确定？
计税基础为市政厅核定、每三年重估一次的固定资产税评估额——土地约为市价的70%，建筑物为重建成本扣除折旧。因此计税基础绝不是你实际支付的价格。
为什么拆掉房子后税会变高？
有住宅的土地享住宅用地减免：前200㎡基数除以6。若拆除房屋，土地变为空地，减免消失，地块的持有税可能翻3至6倍。因此拆除前务必三思。
人在国外如何缴纳持有税？
非居民业主须向市町村指定纳税管理人。由该人（管理公司、亲友或会计）代收纳税通知书并代为缴税，可分四期或一次缴清。若无纳税管理人，通知书无法送达，滞纳金会不断累积。
日本的持有税通知书何时寄出？
纳税通知书在4月至6月寄给1月1日当天的登记业主，并附缴款单，可分四期缴纳（银行、便利店、账户自动扣款或支付应用）。