短期与长期：39.63% 还是 20.315%
房产转让所得（譲渡所得）不像租金那样按累进税率征收，而是分离课税（分離課税），按仅取决于持有年限的固定税率计算。
| 持有年限 | 类别 | 合计税率 | 构成 |
|---|---|---|---|
| ≤5年 | 短期转让 短期譲渡所得 | 约39.63% | 所得税30% + 复兴特别所得税2.1% + 住民税9% |
| >5年 | 长期转让 長期譲渡所得 | 约20.315% | 所得税15% + 复兴特别所得税2.1% + 住民税5% |
差距惊人：卖得太早，税率几乎翻倍。这是本文最重要的一条规则。以1000万日元（约6.7万欧元）的利得为例，税额从约396万日元（短期）降至约203万日元（长期）——相差近200万日元（约1.3万欧元）。
计算陷阱：5年以1月1日为准
请注意一个让许多卖家中招的细节：持有年限不是从买入日到卖出日逐日计算，而是以卖出当年的1月1日为准。
具体而言：须在卖出当年1月1日时已持有超过5年。2021年6月购入的房产，到2026年6月并不适用长期税率，必须等到2027年1月1日。2026年12月卖出仍属短期，约39.63%；再等几周，税率即降至约20.315%。
⚠ 常见误区
很多买家以为「我持有满5年了，没问题」。错——关键是1月1日。卖出前请核实确切的转换日期，我们的陪购服务会在挂牌前测算这一点。
转让所得（譲渡所得）如何计算
应税利得的计算公式为：
譲渡所得 = 卖出价 −（取得费 − 折旧）− 卖出费用
- 卖出价（譲渡価額）：实际到手净额。
- 取得费（取得費）：原始购买价 + 购房费用（中介费、税金、司法书士等，见日本买房费用）。若无法证明原始价格，税务机关按卖出价的5%计。
- 折旧（減価償却）：建筑物的价值随时间在税务上折旧；已计提的折旧会减少取得费，从而抬高应税利得。土地不折旧。
- 卖出费用（譲渡費用）：卖房中介佣金、印纸税、可能的拆除费。
折旧机制常令人意外：长期持有的房产，应税基数可能高于「卖出价减买入价」的简单差额。卖出前请用我们的模拟器核算。
自住房减免：3000万日元特别扣除
若卖出的是你的自住房（居住用財産），可享一项重大扣除：从利得中扣除3000万日元（约20万欧元）后再计税（特別控除）。换言之，自住房上不足3000万日元的利得可完全免税。
持有满10年以上的长期自住房，超出扣除额的部分还可能适用更低的优惠税率。注意：这些优惠针对真正的自住房，不适用于出租房或第二居所。出租房产的非居民投资者通常无权享受。
非居民：10.21%预扣税与税收协定
源头预扣（源泉徴収）
当卖方为非居民时，买方（购买金额超过1亿日元或为企业者）原则上须从卖出价中预扣10.21%并上缴日本税务局。这并非最终税额，而是预缴，卖方通过确定申告（確定申告）汇算，多缴部分可退还。
中日 / 日法税收协定
税收协定（租税条約）用于避免双重征税。原则上，不动产利得在房产所在国征税——即日本。对于法国居民，法国再通过抵免或免税机制消除双重征税。实务上：先在日本缴税，再在本国申报，通常由税收抵免抵消第二次征税。
⚠ 跨境税务复杂且因人而异，请交由税务专家核定。另见我们关于非居民租金所得税与房产年度持有税的文章。
小结：把握时点与折旧
日本的房产转让税规则简单却代价高昂：短期（≤5年）约39.63%，长期（>5年）约20.315%，5年以卖出当年1月1日为准。两个要点：1）切勿在转为长期之前抢先卖出；2）保存全部购房与装修发票，以抬高取得费、压低利得。
自住房：3000万日元扣除。非居民：先预扣10.21%再汇算，双重征税由税收协定消除。卖出前，请用我们的模拟器核算净额，并借助陪购服务把握时机。
常见问题
日本房产转让税的税率是多少？
持有5年及以内约39.63%（短期：所得税30%+复兴特别所得税+住民税9%），超过5年约20.315%（长期：所得税15%+复兴+住民税5%）。这是固定税率的分离课税，与租金的累进税率无关。
持有的5年如何计算？
不是逐日计算，而是以卖出当年的1月1日为准。须在卖出当年1月1日时已持有超过5年，才能适用约20.315%的长期税率。早卖几周就可能让税额几乎翻倍。
折旧会抬高应税利得吗？
会。建筑物价值在税务上折旧（減価償却），该折旧减少计算所用的取得费，从而机械性地抬高应税利得。土地不折旧。因此长期持有的房产，其计税基数可能高于买卖差额。
非居民卖房时会被预扣税吗？
原则上会，买方从卖出价中预扣10.21%并上缴日本税务局。这只是预缴：卖方通过确定申告汇算，可退还多缴部分。卖给自住买家的小额交易可能免于预扣。
我会在日本和本国被双重征税吗？
不会，得益于税收协定。不动产利得在日本（房产所在国）征税；本国再通过抵免消除双重征税。你需在两国申报，但不会缴两次。请交由税务专家核定你的具体情况。