基本原则：日本房产的租金，先在日本纳税
日本税法（所得税法）对非居民就其日本来源所得（国内源泉所得）征税——位于日本的房产租金正属此列。各国税收协定也确认这一原则：不动产所得由房产所在国征税。
实际操作分两步：
- 年中可能被源泉征收20.42%，按租金总额（毛租金）扣缴；
- 每年提交确定申告（確定申告），按扣除费用后的净收入重新计算应纳税额——多数情况下可以退回一部分已扣税款。
在研究税务之前，先确保购房环节稳妥：请参阅日本购房指南。
20.42%源泉征收：什么情况下适用？
20.42%的源泉征收（20%所得税 + 0.42%复兴特别所得税 復興特別所得税）按租金总额计算，不扣任何费用。但它并非适用于所有租约：
- 租客是企业（法人）或租金用于经营用途：租客必须代扣20.42%并上缴日本税务机关。典型情形：公司承租公寓作员工宿舍、商铺租赁。
- 租客是个人，且自己或家人居住：不扣缴，你收到全额租金。
- Airbnb等短租：平台不代扣这笔税款，收入仍须在确定申告中申报。经营规则详见民泊180天牌照一文。
关键一点：源泉征收是预缴税款，不是最终税负。如果按净收入计算的应纳税额低于已扣金额，差额会在年度申报后退还。
确定申告：按净收入计税，不是按租金总额
日本的年度纳税申报——确定申告（確定申告，kakutei shinkoku）——在每年2月16日至3月15日提交，申报上一自然年度的收入。计税基础是净收入：实收租金减去全部可扣除费用（下文详列）。
累进税率为5%至45%（另加应纳税额2.1%的复兴附加税）。对于持有一两套房产的投资者，应税净收入通常不高：实际税负常常不到毛租金的10%——远低于可能被扣缴的20.42%。
实操时间线
- 汇总全年租金流水、各类发票和固定资产税税单。
- 计算建筑物折旧（減価償却）。
- 通过纳税管理人以e-Tax线上或纸质方式提交申报。
- 补缴差额，或等待退还多扣的税款。
纳税管理人：非居民的法定义务
非居民无法自行处理在日本的税务事务：必须委任一名纳税管理人（納税管理人，nōzei kanrinin），由居住在日本的个人或法人担任，并向税务署提交《納税管理人の届出書》备案。
- 纳税管理人代你接收税务文书、提交申报并缴纳税款。
- 实务中通常委托税理士（注册税务师）——简单的租赁申报每年约5万至15万日元（约330至1,000欧元）——有时也可委托你的物业管理公司。
- 同时别忘了向市町村指定联系人，以便接收并缴纳每年的固定资产税税单。
可扣除费用与折旧（減価償却）：合法降低税基
税是按净收入计算的：每一笔有凭证的费用都能降低税基。请保留所有发票。
| 可扣除费用 | 日文术语 | 数量级 / 备注 |
|---|---|---|
| 物业与租赁管理费 | 管理委託料 | 长租约为租金的5%，短租为20–30% |
| 固定资产税与都市计划税 | 固定資産税・都市計画税 | 评估额的1.4% + 0.3%，全额可扣 |
| 火灾与地震保险 | 火災保険・地震保険 | 年度保费（多年期保单按年分摊） |
| 维修与保养 | 修繕費 | 当年费用当年扣除（大型工程须资本化折旧） |
| 建筑物折旧 | 減価償却費 | 木造：新房22年，房龄超过22年则为4年 |
| 专业服务费 | 税理士報酬など | 报税、纳税管理人费用 |
| 招租费用 | 仲介手数料・広告料 | 每次换租客时的中介佣金与「AD」广告费 |
| 贷款利息 | 借入金利子 | 非居民多为全款购房，较少见；如有则可扣除 |
木造建筑折旧：最有力的节税杠杆
只有建筑物可以折旧，土地不行。木结构的法定耐用年数为22年（新建）。二手房的剩余折旧年限为：(22 − 房龄) + 房龄 × 20%。房龄一旦超过22年，则降为22 × 20% = 4年。
举例：一栋35年房龄的房子，建筑部分作价800万日元（约53,000欧元）→ 每年可扣除200万日元，连续4年，足以在税务上抵消大部分租金收入。这正是京都老町屋或翻新乡村老宅的一大吸引力。
固定资产税、都市计划税与避免双重征税
在所得税之外，业主每年还须缴纳固定资产税 固定資産税（评估额的1.4%），位于城市化区域的房产另加都市计划税 都市計画税（0.3%）。由于评估额远低于市价，税负并不重——普通房产通常每年5万至15万日元（约330至1,000欧元）——且两项税金均可从租金收入中扣除。非居民还有一项好处：只要1月1日不在日本居住，原则上无须缴纳约10%的住民税（住民税）。
在你所在国一侧：绝大多数税收协定（包括中日税收协定和1995年3月3日的法日税收协定）都将不动产所得的征税权赋予日本；居住国再给予抵免。中国居民可凭日本完税凭证申请境外所得税收抵免；法国居民则申报后获得等额税收抵免——均不会被双重征税，但收入会影响综合税率的计算。
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常见问题
非居民每年都要在日本报税吗？
要。确定申告在每年2月16日至3月15日之间，通过你的纳税管理人提交。即使已被源泉征收20.42%，申报也对你有利：税款会按净收入重新计算，多扣的部分予以退还。
日本的租金收入会被双重征税吗？
不会。税收协定将不动产所得的征税权赋予日本，居住国再给予抵免：中国居民可凭日本完税凭证申请境外税收抵免，法国居民则获得等额税收抵免。租金不会被征两次税，但会计入综合税率的计算。
租客是个人时也要扣20.42%吗？
不用。租客为个人且自己或家人居住时，无须源泉征收，你收到全额租金。扣缴义务只针对企业（法人）租客或经营用途的租金。无论哪种情形，收入都必须在年度确定申告中申报。
房龄超过22年的木造房如何折旧？
木结构的法定耐用年数为22年，超过后按22 × 20% = 4年折旧。也就是说，建筑部分（不含土地）的价值每年可扣除四分之一，连续4年——这就是老房子特有的强力节税工具「減価償却」。
谁可以担任我的纳税管理人？
任何居住在日本的个人或法人均可：最常见的是税理士（注册税务师），有时也可由你的物业管理公司担任。只需向房产所在地税务署提交一份《納税管理人の届出書》即可完成委任。