谁须纳税？日本房产即便非居民也应税
关键出发点：位于日本的房产是日本境内资产。就日本遗产税（相続税）而言，房产所在地优先。即便被继承人与继承人从未在日本居住，转移一套位于日本的公寓或房屋，也纳入日本税基。
一般规则：
- 对于非居民且近期与日本无居住关联的被继承人与继承人，日本税原则上仅就位于日本的资产（含房产）征税，而非全球财产。
- 居住身份、国籍与在日居留历史，可能改变税基范围（全球财产 vs 日本资产）——因此专业的zeirishi（税理士，税务会计师）至关重要。
换言之：在日本购房，最终会为你的继承人带来日本遗产税的敞口。应从购房时即着手规划，正如每年固定资产税及转手时的房产增值税。本文提供参照，并不替代个性化建议。
基础扣除：3000万日元+每位继承人600万日元
在计税之前，遗产可享基础扣除（kiso kōjo，基礎控除）。其公式简单而核心：
扣除额 = 30,000,000日元 +（6,000,000日元 × 法定继承人人数）
即3000万日元（约20万欧元）的底数，每位法定继承人再加600万日元（约4万欧元）。只有遗产中超过此扣除的部分才计税。
按继承人人数的扣除示例
| 法定继承人人数 | 计算 | 扣除总额 |
|---|---|---|
| 1 | 3000万+600万 | 3600万日元（约24万欧元） |
| 2 | 3000万+1200万 | 4200万日元（约28万欧元） |
| 3 | 3000万+1800万 | 4800万日元（约32万欧元） |
| 4 | 3000万+2400万 | 5400万日元（约36万欧元） |
实际上，一套2000-3000万日元的小房产由多位继承人继承，可能低于扣除额而不产生税负。价值更高的房产则超出扣除额，就超出部分计税。还存在其他专项扣除（配偶等），由zeirishi处理。
累进税率：从10%到55%
超过扣除额后，税负按累进分级税率计算，就每位继承人（按法定份额分配后）所得的应税份额适用。税率从10%到55%。
遗产税（相続税）参考税率表
| 每位继承人应税份额 | 税率 | 速算扣除 |
|---|---|---|
| ≤1000万日元（约6.7万欧元） | 10% | 0 |
| ≤3000万日元（约20万欧元） | 15% | 50万日元 |
| ≤5000万日元（约33.3万欧元） | 20% | 200万日元 |
| ≤1亿日元（约66.7万欧元） | 30% | 700万日元 |
| ≤2亿日元 | 40% | 1700万日元 |
| ≤3亿日元 | 45% | 2700万日元 |
| ≤6亿日元 | 50% | 4200万日元 |
| >6亿日元 | 55% | 7200万日元 |
实际计算分为多步（净税基、按法定份额分配、适用税率、再按实际分割重新分配）。此表仅为参照；最终计算应由zeirishi（税理士）完成。
房产估值：按税务价值，而非市场价
一个常被误解的要点：应税税基并非市场价，而是通常更低的税务价值。
土地：按路线价（路線価）
土地按路线价（路線価，临街每米面宽的价值）估值，由税务机关（国税庁）每年公布。该价值通常低于市场价（常约80%），从而相应降低税基。
建筑：按评估价值
建筑物按其评估价值（kotei shisan zei hyōkagaku，固定資産税評価額）估值，同样低于重建或出售价格。
因此，遗产税所采用的价值往往明显低于购房价。这也正是房产在日本有时被用作遗产筹划工具的原因——此类用途须严格依赖专业建议。要对照税务价值与真实价格，可将路线价与2026年日本房价走势交叉比对。
中日税收协定与赠与：避免双重征税
若你是法国（或本国）税务居民而在日本持有房产，两套遗产税制可能交叉。此时中日（法日）税收协定便发挥作用。
遗产方面的协定
相关国家与日本订有旨在避免双重征税的协定。实务上，房产在其所在国（日本）应税，而抵免机制原则上避免同一税项在本国重复缴纳。两套制度的协调颇为专业：强烈建议同时由日本的zeirishi（税理士）与本国的税务顾问/公证人共同协助。
赠与（zōyozei，贈与税）
生前转移属于赠与税（zōyozei，贈与税），与继承分开，有自己的（同样累进，最高55%）税率，及一笔小得多的年度免税额（约每年110万日元，约7300欧元）。还存在专项制度（如提前转移）。同样，赠与与继承的权衡应与专业人士一同决定。
常见误区
- 以为身在海外，日本房产便可免缴日本税：错误。
- 混淆市场价与税务价值（路线价）：以后者为准。
- 忘记为遗产手续指定日本境内的税务代表。
- 未权衡zōyozei税率与协定便贸然赠与。
小结：提前规划、正确估值、寻求专业建议
日本房产遗产税（相続税）逻辑清晰：日本房产即便对非居民也应税，基础扣除（3000万日元+每位继承人600万日元）保护小额遗产，超出部分按10-55%累进税率、就通常低于市场的税务价值（路线价）征税。
中日（法日）协定原则上避免双重征税，赠与（zōyozei，贈与税）则是需审慎规划的另一选择。鉴于其专业性——税基、法定分配、协定、赠与/继承取舍——此议题须借助专业建议：日本的zeirishi与本国的税务顾问/公证人。若希望从购房起就把传承纳入日本房产项目的架构，请借助我们的一对一陪购服务，并在持有期间同步规划非居民租金收入税。
常见问题
非居民对日本房产要缴遗产税吗？
要。位于日本的房产是日本境内资产，纳入日本遗产税税基（相続税），即便被继承人与继承人身在海外。对非居民而言，税原则上仅就位于日本的资产征收。具体税基范围由zeirishi（税理士）依情况确认。
日本遗产税的基础扣除是多少？
基础扣除（kiso kōjo，基礎控除）为3000万日元（约20万欧元）加每位法定继承人600万日元（约4万欧元）。2位继承人时扣除达4200万日元；3位时为4800万日元。只有超过此扣除的遗产份额才按10-55%税率计税。
日本遗产税如何为房产估值？
不按市场价，而按通常更低的税务价值。土地按路线价（路線価，临街每米面宽的税务价值，由机关公布，常约市场价80%）估值，建筑按评估价值（固定資産税評価額）估值。因此应税税基往往明显低于购房价。
中日（法日）税收协定能避免双重征税吗？
原则上可以。房产在其所在国（日本）应税，协定提供机制避免同一税项重复缴纳。协调较为专业：请由日本的zeirishi（税理士）与本国的税务顾问/公证人共同协助。
生前赠与与身后继承，哪个更划算？
视情况而定。赠与属于zōyozei（贈与税），有自己的累进税率（最高55%）及小得多的年度免税额（约每年110万日元）。继承可享3000万日元+每位继承人600万日元的扣除。取舍取决于房产价值、时间安排与家庭状况：应与专业人士一同决定。