日本房产中介的角色
在日本，房产中介（不动产会社，fudōsan gaisha，字面意为"不动产公司"）在卖方与买方之间充当居间人（仲介，chūkai，居间/中介）。它发布房源、安排看房（内见，naiken，看房）、议价、准备合同，并与司法书士协调交割。
对外国人至关重要的一点：多数房产并非某一家中介"独家"。得益于内部网络REINS（レインズ，强制性的中介间数据库），几乎所有中介都能看到相同房源。因此你无需联系十家中介：一家靠谱中介即可接触到几乎全部市场。
中介做什么（不做什么）
宅建士：法定必备的持牌经纪
该行业受《宅地建物取引业法》（takken-gyōhō）规范。每家中介至少须雇用一名宅建士（宅地建物取引士，takken-shi，国家持牌房产经纪），且每五名员工至少配一名持牌者。
只有宅建士可执行三项专属行为：
- 在签约前宣读重要事项说明（重要事項説明，jūyō jikō setsumei）——一份详列房产一切情况的法律文件。
- 在该文件上加盖印章及执照编号。
- 签署居间合同。
签约前务必索取这份重要事项说明：它是你最主要的保护。我们在重要事项说明专文中逐条解读。
中介佣金：法定上限为3%
居间佣金（仲介手数料，chūkai tesūryō）并非自由定价，而是受法律封顶。对超过400万日元的房产（最常见情形），上限为：
房价 × 3% ＋ 6万日元 ＋ 消费税（10%）。
"3%＋6万日元"是低价区间的简算公式：法律实际规定前200万日元收5%、200万至400万日元收4%、超出部分收3%。"＋6万日元"用于抵消分段计算。10%的消费税（消費税，shōhizei）针对佣金加收（而非房价）。
具体例子
对一套3000万日元（约20万欧元）的公寓：佣金＝30,000,000 × 3% ＋ 60,000 ＝96万日元，加10%税＝105.6万日元（约7000欧元）。
这笔佣金计入购房费用，整体在房价的6%以内（含税费、登记、手续费）。完整明细见日本购房费用一文。
表格：不同房价的中介佣金
按3%＋6万日元公式，超过400万日元房产的法定最高佣金（不含消费税）估算。
| 房价 | 约合欧元 | 最高佣金（不含税） | 含10%税 |
|---|---|---|---|
| 1000万日元 | 约6.5万欧元 | 36万日元 | 39.6万日元 |
| 2000万日元 | 约13万欧元 | 66万日元 | 72.6万日元 |
| 3000万日元 | 约20万欧元 | 96万日元 | 105.6万日元 |
| 5000万日元 | 约33万欧元 | 156万日元 | 171.6万日元 |
| 1亿日元 | 约66.5万欧元 | 306万日元 | 336.6万日元 |
这些是上限：中介可以收更少，但很少这样做。用我们的收益模拟器把这笔成本纳入整体预算。
双边代理（两手交易）及其利益冲突
这是日本体系中最微妙的一点。同一家中介可以同时代理卖方与买方：即两手交易（両手取引，ryōte torihiki，"双手交易"）。它便在同一笔交易上收取两笔佣金——买卖双方各一笔。
为何对买方不利
- 利益冲突：中介有动力快速高价成交以赚取双份佣金，未必尽力维护你的议价空间。
- 捂盘（囲い込み，kakoikomi）：一些中介拿到卖方委托后不在REINS上公开分享，以便自己找到买方、通吃两头。这是当局谴责的不良做法。
如何自我保护
- 询问中介对你意向房产是否为双边代理。
- 优先选择仅代理买方的单边委托（片手，kata-te，"单手"），只为你一方服务。
- 请独立第三方核验房产。我们的一对一陪购始终站在买方一边。
门户网站、英语中介与如何挑选
在联系中介之前，日本主流门户网站几乎收录了全部房源：
- SUUMO（スーモ）——最大的大众门户。
- HOME'S（ホームズ）——筛选与数据丰富。
- at home（アットホーム）——二手及地方房源强。
这些网站为日文；我们在精选房源中提供翻译并核实过的精选。
需要英语中介吗？
一些中介专门面向外国买家并用英语服务。这很方便，但有两点局限：房源有时较窄，佣金仍在法定上限。关键不在语言，而在买方一侧的独立性及双边代理的透明度。
我们的挑选标准
- 可辨识的宅建士及可核验的执照编号。
- 明确站在买方一侧（无隐藏的双边代理）。
- 佣金符合上限，总预算不超6%。
- 能提供翻译或讲解的重要事项说明。
小结：在日本购房要选对帮手
日本房产中介是受监管的居间人：佣金上限约为3%＋6万日元，法定必备持牌宅建士，REINS系统让绝大多数房产可通过一家靠谱中介触达。真正的陷阱不是成本，而是双边代理（两手取引）及其利益冲突。
牢记基本原则：总费用不超6%，非居民现金购房，选择真正站在买方一侧的中介。若希望从搜寻到交钥匙全程有人护航，并核验重要事项说明与是否存在隐藏双边代理，欢迎了解我们的一对一陪购服务。
常见问题
日本房产中介收费多少？
居间佣金受法律封顶：超过400万日元的房产，最高为房价的3%＋6万日元，再加10%消费税。3000万日元（约20万欧元）的房产约为105.6万日元（约7000欧元）。该佣金计入购房费用，整体不超房价的6%。
什么是双边代理（两手交易）？
即同一家中介同时代理卖方与买方，在同一笔交易上收取两笔佣金。对买方的风险是利益冲突：中介可能优先快速高价成交，而非帮你议价。选择仅代理买方的单边委托更稳妥。
看遍所有房源需要联系多家中介吗？
不需要。得益于REINS中介间网络，几乎所有中介都能看到相同房源。一家靠谱中介即可接触到几乎全部市场。找多家中介主要是徒增协调复杂度，并不会真正扩大选择。
什么是宅建士？
即国家持牌房产经纪（宅地建物取引士）。每家中介至少须雇用一名。只有他能在签约前宣读并盖章重要事项说明（jūyō jikō setsumei）。务必索取这份文件：它是你最主要的法律保护。
外国人一定需要英语中介吗？
不是，方便但非必需。其房源有时较窄，佣金仍在法定上限。最重要的是中介在买方一侧保持独立、对双边代理透明，并能向你讲解重要事项说明。