900万套空き家：这些空房子从何而来？
2023年日本住宅·土地统计调查（住宅・土地統計調査）显示，全国约有900万套空置住宅，接近住房总量的14%（数量级）。空置房持续增加，原因是结构性的：
- 人口结构：大都市圈以外人口持续减少，年轻人流向东京、大阪、福冈。
- 继承悬置：继承来的房屋常年无人打理，甚至不动产登记（登記）多年未更新。
- 税制因素：拆除房屋会失去建有住宅土地的固定資産税优惠，许多业主宁愿让房子空着。
- 新房文化：日本市场对老房估值极低，木造住宅账面上22年即折旧归零。
结果就是：供应充足、价格有时低得惊人。但空き家良莠不齐——真正的筛选标准不是价格。
去哪里找空き家：空き家バンク、中介与精选房源
主要有三个渠道：
- 市町村空き家バンク（空置房银行）：由地方政府运营的空置房登记平台，免费、有时无中介，但只有日语，质量参差不齐，且常附带本地条件（维护义务、居住承诺），务必细读。
- 聚合平台与专业中介：一些全国性网站汇总各地空き家バンク房源，也有少数中介专门服务海外买家。
- immoJapon精选房源：我们逐套分析——照片、用途地域、车站距离、区域行情——见精选房源列表。
建议：不要只盯着标注「空き家」的房子。地段好、通过正规中介出售的普通老房，往往胜过偏远地区「白送」的空置房。
「1日元房屋」：转移的是负担，不是礼物
传说中的「1日元房屋」确实存在，但标价说明不了真实成本：卖方转移给你的，主要是一整套义务——维护、责任、税费，乃至将来的拆除。现实预算如下：
| 项目 | 日元区间 | ≈ 欧元 |
|---|---|---|
| 拆除 解体（若房屋无法挽救） | 100万–200万日元 | 6,700–13,300欧元 |
| 整体翻新（普通木造住宅） | 800万–2,000万日元 | 53,000–133,000欧元 |
| 固定資産税（房产税） | 每年缴纳，按评估价值计算 | — |
| 过户费用：司法書士、登記、不动产取得税 | 数十万日元，即使房子「免费」 | — |
各项翻新费用的明细见町家·古民家翻新费用一文。地段差的1日元空き家依然昂贵；地段好的300万日元空き家反而可能是绝佳买卖。
关键陷阱：先看地段，再看房子
我们的原则：空き家真正的问题几乎从来不在房子本身，而在地段。请按以下顺序核查：
- 交通与配套：距车站步行或可靠公交最多20–30分钟，附近有基本商店。否则：租客、游客、将来的接盘买家，一个都不会有。
- 再建築不可（不可重建）：如果地块不临符合规定的道路（接道義務），则禁止重建——转售价值严重受限。
- 旧耐震（1981年6月前的抗震标准）：需预算耐震診断（抗震评估）与耐震補強（抗震加固）。
- 地役权：通行权、穿越地块的管线、共用小路。
- 共有持分（共有产权份额）：多名继承人共有、部分人下落不明的房产——没有完整产权绝不要买。
- 自然灾害：查阅官方灾害地图ハザードマップ（洪水、滑坡、海啸）。
购买流程：与普通房产完全相同
不存在什么「空き家特殊通道」：交易走标准流程——出价、重要事項説明、签订売買契約、付款、由司法書士办理登記。完整步骤见购房指南。
- 购房费用：最多6%（税费、登记、佣金）——详见日本购房费用一文。房价极低的空き家，固定费用占比反而最大。
- 资金：请准备现金。日本房贷仅面向在日居住且受雇的人群；非居民一律全款购买。
- 对外国人无任何限制：土地与建筑均为永久产权（freehold），无需签证或居留身份。反过来也一样：买房不产生任何居留权利。
选对房，而不是选最便宜的房
一次成功的空き家购买，意味着：结构健全、距车站30分钟以内、所在区域仍有本地经济活力——而不是买下全日本最便宜的房子。如果希望我们为你搜寻、筛选、谈判，从选房直到交钥匙，请了解我们的个性化陪购服务。
常见问题
真的能用1日元在日本买房吗？
能。确有地方政府和私人业主以象征性价格转让房屋。但这是负担的转移：拆除（100万–200万日元）、翻新（常见800万–2,000万日元）、税费和过户费用全由你承担。「免费」的代价是工程款。
没有签证的外国人能买空き家吗？
能。日本对购房不设国籍或居留限制，空き家也不例外。但买房不产生任何居留权利；且除非你是在日受雇的居民，否则只能全款购买。
什么是空き家バンク？
由市町村政府运营的空置房登记平台，帮助业主把空房重新推向市场。房源通常便宜，但仅有日语且质量参差：签约前务必核实房屋状况、用途地域，尤其是地段。
翻新一套空き家要花多少钱？
一套需要整体翻新的木造住宅，通常需800万–2,000万日元（53,000–133,000欧元），取决于屋顶、结构与耐震補強的工程量。详见我们的分项预算文章。
买空き家能拿到日本签证吗？
不能。在日本持有房产不产生任何居留权利。签证与购房是完全独立的两件事——这是海外买家最常见的误解之一。